Честный рынок
долевого строительства
Фонд создан Правительством РФ с целью урегулирования
отношений между застройщиками и дольщиками
Красногорский р-н, мкр. Опалиха, Жилой дом, №. 17
Красногорский р-н, мкр. Опалиха, Жилой дом, №. 17
Согласно положениям части 2 статьи 9.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Фонд обязан передать участнику строительства жилое помещение, машино-место, нежилое помещение не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве (определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика).
_optimized.jpg)
Согласно положениям части 2 статьи 9.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Фонд обязан передать участнику строительства жилое помещение, машино-место, нежилое помещение не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве (определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика).
Мы берем на себя обязательства по завершению строительства объектов инфраструктуры. Развитие социальной инфраструктуры поддерживается правительством области.
На территории ЖК «Опалиха-О3» будут расположены 2 детских сада на 140 и 350 мест. В соответствии с планом работ объекты будут сданы во втором полугодии 2020 года.
Процесс восстановления прав граждан – участников строительства
В документе изложены основные этапы механизма Фонда в процессе восстановления прав граждан-участников строительства как в части выплаты возмещения, так и в части завершения строительства.
Что если меня включили в РТУС после Наблюдательного совета?
В соответствии со статьей 13, 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ
«О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» осуществляет выплату возмещения гражданам, источники формирования которой предусмотрены Законом № 218-ФЗ. Выплата возмещения гражданам возможна до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика, в том числе по требованиям граждан, которые включены в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения.
В случае включения в реестр требований участников строительства требований граждан после принятия решения Фондом о выплате компенсации, конкурсный управляющий представляет в Фонд:
— реестр требований участников строительства, содержащий информацию о требовании гражданина;
— документы, обосновывающие данное включение в реестр требований участников строительства.
Данные документы в обязательном порядке должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью конкурсного управляющего, признанной согласно статье 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» собственноручной подписью, которой конкурсный управляющий подтверждает факт достоверности представленных документов.
Для получения выплаты вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему с письменным заявлением о представлении в Фонд скорректированного реестра требований участников строительства, содержащего информацию о вашем требовании, с указанием причин изменений, а также предоставить конкурсному управляющему оригиналы обосновывающих документов. Ваше заявление, а также заверенные конкурсным управляющим копии документов будут направлены
в адрес Фонда.
Как узнать контактную информацию конкурсного управляющего, график его работы?
В течение 10-ти календарных дней после утверждения арбитражным судом конкурсный управляющий публикует информацию, необходимую для участников долевого строительства, используя ресурсы издательства «Коммерсант», на сайте по адресу: www.kommersant.ru/, в разделе «Объявления о несостоятельности» (для того, чтобы перейти в раздел необходимо спуститься вниз главной страницы). Найти публикацию вы сможете, указав наименование застройщика в поисковой строке. В публикации отражается информация: дата оглашения резолютивной части, номер дела, наименование компании банкрота, информация о конкурсном управляющем, период принятия требований для включения их в реестр, адрес для направления корреспонденции и требований управляющему.
Как участник долевого строительства будет проинформирован о том, что его требования включены в реестр?
Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.
Как проходит процедура банкротства? Что необходимо делать участникам долевого строительства на каждом этапе?
Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:
• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.
• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, уплаченных дольщиком, в результате расторжения договора участия в долевом строительстве, признания его недействительным и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору участия в долевом строительстве и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда ).
Заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации.
• реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
• конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.
• конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.
• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.
• иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.
В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».
Протокол встречи инициативной группы с представителями Дом.РФ (АИЖК) 11 октября 2018
1. Дом.рф попросил составить шорт лист вопросов и список недоделок для сданных домов до понедельника. Состоится (ориентировочно 19.10) встреча с представителями сданных домов.
2. Дом.рф сообщил, что опубликованы сроки сдачи социальной инфраструктуры.
Представители Опалихи: дольщики задают эти вопросы, потому что читают законы. По ЗОБ Сбербанк может противодействовать передаче квартир, потому что у него в залоге земля.
Представитель техзаказчика: мы сможем ответить на этот вопрос только после анализа всей проектной документации и после экспертизы и обследования дома. Обследование в Опалихе начнется в октябре. Постараемся его завершить к концу февраля. Мы будем стараться перекрыть сроки обследования, которые опубликованы на сайте.
5. Согласно дорожной карты до Q1 2019 будет проведен анализ, запланировано выделение 6 млрд рублей МО + 6 РФ + МО на всю инфраструктуру, не ограничиваясь только детсадами и школами, но Минстрой МО этого не подтверждает (вопрос был задан на встрече с администрацией Красногорска). В результате, возникает понятный вопрос: чья тогда ответственность за достройку объектов социальной и технической инфраструктуры (детсады, дороги, парковки)
Но администрация Красногорска на последней встрече не подтвердила. И школы нет в графике строительства социальной инфраструктуры, который был опубликован домрф сегодня.
Роман Чабров: Школа не находится в рамках проекта «Урбан Групп», это отдельная программа. Ее строил не Урбан.
Ниденс: Роман, поднимите всю документацию и проясните ситуацию со школой, кто строил, какая программа. Объем строительства остальной инфраструктуры будет определен в рамках следующих соглашений с МО. По остальной инфраструктуре это уже вопрос к администрации.
6. У ЖК Опалиха О3 огромные транспортные проблемы. Ввиду нарушения Застройщиком использованных при проектировании утвержденных постановлением Правительства Московской Области от 17.08.2015 N 713/30 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области» нормативов обеспечения парковочными местами и ввода домов в эксплуатацию ДО сдачи парковок, на которую ссылается проектная документация этих домов или организации временного размещения автотранспортных средств, в ЖК катастрофически не хватает парковок.
Многочисленные письма регуляторам эффекта не возымели. Как будет решаться эта проблема? Будет ли обещанная надземная парковка? Кто будет достраивать подземную парковку?
Вопрос направлен на рассмотрение Администрации Красногорского района
На встрече с администрацией никакого решения по данному вопросу озвучено не было кроме признания наличия серьезной проблемы, Минстрой также не прокомментировал факт выдачи ЗОС и РНВЭ с нарушением требований законодательства.
Ниденс и Роман Чебров: На прошлой встрече с администрацией поднимался этот вопрос. Администрация Красногорска может сделать, например, парковочные карманы в рамках программы благоустройства города.
Но это строительный объект и у администрации нет юридических оснований это сделать.
Ниденс: Роман, проработайте этот вопрос с Администрацией Красногорска, чтобы была ясность.
7. На встрече 07.08 с дом.рф представителем КУ было заявлено, что КУ не будет противодействовать в судах общей юрисдикции по нежилью тем, кто подал в СОЮ до банкротства, однако по делу 2-4057/2018 в Мособлсуде КУ противодействует рассмотрению дела и направила возражение на частную жалобу, поданную дольщиком:
КУ обязана по закону действовать в интересах должников и кредиторов. По закону КУ должен обжаловать. Но на практике суд все равно встает на сторону дольщиков. Но обжалования идут там, где есть какие-то правовые нарушения. Если правовых нарушений ни со стороны процессуальных, ни со стороны материальных норм нет, если это не нарушает права кредиторов, то обжаловать не будут.
Комментарий от автора вопроса: « обжалование было в апелляционной инстанции. Видимо, в 1й инстанции выбрана стратегия не обжаловать, в апелляционной – да».
8. На встрече с дольщиками всех ЖК, участвующих в пикетах (28.08.2018), домрф была озвучена просьба провести переговоры с Банком России о субсидировании процентной ипотечной ставки на время завершения строительства. Состоялись ли такие переговоры и какова позиция Банка России по этому вопросу?
Дом.РФ: Мы не обращались к Банку России с этой темой. Мы провели внутренне совещание, где приняли решение встречу не проводить. Снижение ставки для дольщиков операционно организовать не просто. Во-первых, если делать, то нужно делать для всех дольщиков России. А таких домой в стране очень много. Во-вторых, это должна быть федеральная инициатива с изменениями в законодательстве (законодательная инициатива). Мы предложили инициативу с рефинансированием.
Дольщики : « Касательно страховых выплат у дольщиков много вопросов. Остаются ли дольщики в реестре? Как происходит замена стороны?»
Представитель КУ : Получить и квартиру, и страховую выплату нельзя. Нет, нет и нет. Однозначно право требования денежных средств после выплаты страховки переходит к страховой в порядке регресса по договору имущественного страхования, если не предусмотрено иное. Нужно смотреть ст. 956 ГК, п. 1 и п. 2.
Только после получения выплаты дольщику страховая или сам участник долевого строительства обращаются с заявлением о смене стороны. Страховая встает в четвертую очередь. В старом ЗОБ была четкая норма о порядке замены участник строительства на страховую компанию. Но 214ФЗ изменили, так как исключили нормы об обязательном страховании, и норму из ЗОБ убрали. Случился правовой провал. У нас сложилось мнение, что исключение должно проходить по решению суда, но на данный момент юристы еще прорабатывают этот вопрос. О том, как будет происходить замена стороны мы сообщим дополнительно. Я имею ввиду, надо ли будет подавать заявление в АСМО либо будет достаточно по аналогии со старой редакцией ЗОБ просто подать заявление КУ. Но замена в любом случае может быть проведена только после выплаты.
Дольщики: А если дольщик заявление не подпишет о замене стороны?
Представитель КУ: С заявлением может обратиться и страховая компания. Тут либо, либо.
Дольщики : ну а если все-же страховая потребует деньги обратно?
Важно отметить, что уже сложилась судебная практика о том, что страховая не сможет требовать выплату у дольщика обратно, если ее уже произвела. Она должна или сразу отказать на этапе рассмотрения заявления или уже не сможет требовать возврата. Я сейчас не помню номер дела, но могу скинуть Вам его по почте. Если вдруг, страховая попросит возврат выплаты, право требования дольщика в РЖП будет восстановлено. Однозначно будет восстановлено.
Дольщики: а что будет с квартирой?
Перейдет в составе имущества и обязательств к новому застройщику. Застройщик сможет продать после достройки дома.
Представитель КУ: Первое. Норма погашения требования кредитора путем предоставления отступного существует в ЗОБ. Но это только для имущества должника, которое не было продано с торгов (имущество застройщика, которое не смогли реализовать на торгах, мы не говорим о домах, это материалы и движимое имущество) и зачеты между разными очередями и разными обязательствами не допускается.
Второе. Вас ждет процедура смены застройщика. После того как появится новый застройщик, он принимает обязательства по ДДУ от застройщика-банкрота, а все Ваши требования считаются погашенными. Реальный ущерб и все требования исключаются из ржп. Обязанности по доплате за дополнительные метры у Вас будут уже перед новым застройщиком.
Третье. Существует судебная практика, которая говорит о том, что перекрыть доплату денежными требованиями могут только те дольщики, которые обратились за денежной выплатой
Дополнение от автора вопроса: речь идет о денежной выплате вместо РЖП в рамках дела о банкротстве.
10. По срокам строительства:
б) Каковы сроки проведения экспертной оценки построенного и принятия решения о дальнейших действиях?
в) Каким образом планируют уложить в ограниченные сроки проведение гос. экспертизы, чтобы не сорвать обозначенные в дорожной карте сроки
строительства?
г) Кто несёт ответственность за заявленные сроки? (Фамилии и ответственные лица/организации, официальные документы). Какая ответственность предусмотрена за срыв сроков?
Ниденс: По срокам говорить пока рано. Только после обследования можно будет говорить о сроках. Обследование по всем домам мы постараемся завершить до конца февраля. Мы посмотрели проектную документацию и нормативы. Во многих случаях проектная документация соответствует тому, что построено. Там, где не потребуется изменения проектов, будет сохранена стара проектная документация и госэкспертиза не потребуется. Если нам нужно будет вносить изменения в проект, то это тогда нужна госэкспертиза и это полюс какие-то сроки. За сроки отвечает фонд (перед Вами) и генподрядчик и подрядчик (перед нами).
Представитель 7 дома: « можно уточнить сроки по 7 дому? в какие сроки будут выданы ключи?»
Ниденс: Мы сейчас проводим переговоры. Мы надеемся, что договор будет подписан до конца недели и мы озвучим эту информацию. Предполагается, что в Опалихе Крокус возьмет еще один дом. Но давайте дождемся факта. Для справки, сейчас проводится обследование 17 дома.
Ниденс: Общего сценария нет. Все по результатам обследования. Если буду выявлены нарушения, несоответствие проектной документации тому, что построено, то придется менять проект и это приведет к сдвигу сроков. По каждому дому будем решать отдельно по результатам экспертизы.
Куда после съемок исчезли строители из Митино О2? Куда после съемок исчезли строители из Видного города месяц назад? Куда исчезли после съемок строители из Опалихи? У нас просьба к Вам раз в 2 — 4 недели предоставлять информацию о ходе работ и о ходе обследования. Сколько строителей на площадке, на каких домах они работают, сколько единиц техники работает, какие конкретные работы выполнены. Просьба показать фотографии до и после выполненных работ, хотя бы ключевых. Просьба поставить камеры на все дома.
Ниденс: Я не знаю, как ответить на этот вопрос. Я не знаю, куда пропали строители. А если отвечать серьезно, то сейчас на площадке находятся 30 человек. Месяц назад не было речи о начале строительства. Это была работа по подготовке территории. Только сейчас начинаются работы по строительству. После подписания контракта произошла мобилизация. Мы рассчитываем, что видимые результаты Вы сможете увидеть на горизонте двух недель. У Вас есть камеры.
Дольщики: камеры показывают одну и ту же картину. Там никого нет. Камера 7 дома направлена на детский сад. У нас есть также пример. Домрф отчитался о 300 тоннах вывезенного мусора. Это примерно 50 камазов. Но люди, живущие в ЖК, не видели ни одного камаза с мусором. Кроме того, не на всех домах есть камеры. Например, камер нет около 18 дома.
Продемонстрированы горы мусора в Опалихе на дату 11.10.2018.
Ниденс: Мусор, очевидно, сдвинули с территории 7 дома в другое место, чтобы расчистить территорию для прохода техники. Если надо развернуть камеры куда-то в другую сторону – пишите, есть такой механизм. Претензию мы поняли, что нужно больше отчетности о работе подрядчика. Мы тоже думали о формате отчетности. Сейчас мы дорабатываем наш сайт, постараемся максимально размещать информацию на сайте. Камеры можно поставить, чтобы было видно все дома.
Состоялось обсуждение подключения камеры к 18 дому
14. Активные дольщики, не входящие в ИГ и представительство домов, хотели бы лично задать вопросы домрф, считая, что формат встреч в режиме вопрос-ответ с небольшим количеством представителей ЖК не позволяет акцентировать внимание на особо беспокоящих дольщиков проблемах. Просим провести встречу расширенного формата в рамках ЖК Опалиха по 5 человек от дома или предложить иной формат коммуникации с бОльшим количеством дольщиков.
Ниденс: Мы только что создали чаты отдельно для каждого ЖК. Давайте попробуем работать сначала в формате этого чата, а если потребуется встреча, то вернемся к этому вопросу.
Представитель 18 дома отметил, что впервые слышит об этом чате. Представители всех остальных домов уже были в этом чате. Состоялось обсуждение причин отсутствия представителя 18 дома в чате не для протокола, после чего было принято решения добавить 2 администраторов от 18 дома в чат с домрф.
16. Сколько из выделяемого на 18 и 19 года бюджета выделяется на O3?
Ниденс: На все ЖК будет выделено 6 млрд от МО и 6 млрд из Федерального бюджета. Там есть затраты по обследованию и по «осметчиванию» по каждому дому и, соответственно, по каждому ЖК отдельно. Мы сейчас не сможем сказать конкретную сумму по конкретному ЖК.
17. У нас вопрос по финансированию. В СМИ была озвучена информация о том, что в 2019 году Федеральный бюджет выделяет 6 млрд рублей и еще 6 млрд выделяет Правительство МО. Мы распечатали проект Федерального бюджета РФ и нашли там только 3 млрд для домрф. 3 млрд указано в приложениях 10 и 13. Возможно, цифры суммируются. Вы бы не могли уточнить вопрос по финансированию?
Ниденс: обещал уточнить размер запланированного финансирования и ответить на этот вопрос
18. На каком основании страховая компания ВСК требует согласие банка кредитора?
За ВСК тяжело отвечать. Может, такие условия были в кредитных договорах? Законодательно таких норм не предусмотрено.
Представитель КУ: Не слышала о проблемах, проблем не возникало. Обычно копию выдают всем в канцелярии арбитражного суда в этот же день (несколько судов) с печатью суда. Единственное – будьте готовы подождать в очереди.
Сейчас рассматривается закон о защите нежилых. Мы надеемся, что его примут. В случае его принятия можно будет подать нежилые помещения в РЖП даже, если не было решения суда о признании собственности и они не были включены реестр денежных требований.
Дольщики: Мы должны встать в реестр до передачи 7 дома и удовлетворения 3 очереди?
Даже передача квартир в 7м доме не помешает распространить действие закона на нежилые в О3, потому что речь в законе в текущих формулировках идет об удовлетворении денежных требований 3й очереди. Реализация квартир в 7 доме не является расчетом 3 очереди.
Комментарий автора: Передача квартир в 7м доме ожидается в любом случае только после НГ, соответственно, закон должен начать действовать раньше, если будет принят.
21. Как будет осуществляться устранение замечаний Гостройнадзора при сдаче почти готовых домов? По 7 дому это пожарные нормы проходов и количество парковочных мест. Аналогичные вопросы по 14 дому. Чтобы выполнить нормативы, нужно снести конструкции. Не повлияет и это на сроки передачи?
Домрф: Что Вы предлагаете? Решения сложные. Сдача будет по нормативам. Никто на нарушения идти не хочет.
Представитель генподрядчика: только по результатам обследования можно будет. принять какие-то проектные решения.
Домрф: Алексей, у Вас перечень замечаний Гостройназдора. Проведите внутреннюю встречу с Вашим руководством, чтобы понять ситуацию и понять, как это может повлиять на сроки.
Представитель 7 дома озвучил проблему с окнами 7 дома. Он передаст имеющиеся документы и переписку в домрф о решении этого вопроса.
22. 18 дом в Опалихе уникален, он единственный сдается с отделкой. В ДДУ отделка разных классов без детализации. Но у нас есть буклет, в котором прописана отделка по названиям материалов и поставщиков этих материалов. Может ли домрф и застройщик принять на рассмотрение этот буклет, сохранить классы отделки и материалы, которые там прописаны?
Ниденс: Нет, к сожалению, не можем принять. Основанием для любых работ является только проектная документация и ДДУ. Если разницы между классами отделки нет, то это не пройдет госэкспертизу. Не обосновать затраты.
Ниденс: Я думаю, что нет, так как третья сторона отношения к этому не имеет.
23. В 18 доме очень сильно занижена оценка. В 18 доме это 1 000 000 — 1 700 000. Чем это может грозить при голосовании?
Представитель КУ: Если они обратились в ржп за метрами, то ни на что не повлияет. Если оценка ниже, то количество голосов в собрании будет считаться по ДДУ. Если оценка выше, то количество голосов будет считаться по рыночной стоимости.
Дольщки: будут учитываться голоса тех, кто получил страховку?
Представитель КУ: нет. Страховая будет в неголосующем реестре как конкурсный кредитор.
24. Когда состоится голосование?
Представитель КУ: Ориентируемся на 4 месяца с даты закрытия реестра. По некоторым домам может быть через 3 месяца. Сроки будут доведены до Вас заранее, за 20 дней. Будет опубликована на сайте фонда, в едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в коммерсанте. Возможно, что и индивидуально.
25. На прошлой встрече домрф была передана проектная и рабочая документация по нашему ЖК. Завершился ли анализ этой документации? Можно ли сделать какие-то выводы по анализу документации?
Ниденс : Документация была передана для анализа специалистам, она будет учтена. Отдельно по результатам анализа документации сделать выводы нельзя. Выводы и рекомендации по срокам строительства можно будет сделать только после комплексного анализа как документации, так и обследования.