Об определении налоговой базы застройщиком МКД, применяющим УСН
Автор: Ю. В. Подпорин
Специалист Минфина разъясняет нюансы признания застройщиком-«упрощенцем» сумм доходов и расходов при осуществлении деятельности по долевому строительству жилых домов.
Из Письма Минфина России от 05.04.2016 № 03-11-06/2/19244 следует, что включаемая в доходы застройщика многоквартирного жилого дома (МКД) сумма экономии определяется как разница между затратами на строительство квартир за счет средств дольщиков и сметной стоимостью квартир. Аналогичные разъяснения представлены в Письмах Минфина России от 20.01.2012 № 03-11-06/2/7 и от 05.08.2011 № 03-11-06/2/115. Между тем в других письмах Минфина (от 19.04.2014 № 03-11-06/2/47049, от 31.07.2013 № 03-11-06/2/30742, от 29.04.2013 № 03-11-06/2/14986, от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421, от 22.07.2011 № 03-11-06/2/109) говорится о том, что экономией признается разница между договорной стоимостью объектов и фактическими расходами на строительство.
Поясните, пожалуйста, с чем связаны эти различия?
Все перечисленные письма выражают позицию Минфина применительно к конкретной ситуации, изложенной в конкретном запросе. Поэтому на основании таких писем не следует делать обобщающих выводов. Использовать при расчете размера экономии показатель сметной стоимости можно в том случае, если цена договоров о долевом участии в строительстве определялась как сметная стоимость. Это частный случай. По общему правилу размер оставшейся в распоряжении застройщика экономии рассчитывается как разница между договорной стоимостью и фактическими расходами на строительство. Такой же позиции придерживаются арбитражные суды (см., например, Постановление ФАС СЗО от 21.05.2014 № Ф07-1522/2014 по делу № А05-7338/2013).
В Письме Минфина России от 05.04.2016 № 03-11-06/2/19244 рассмотрена ситуация, когда строительство МКД осуществляется за счет средств не только дольщиков, но и самого застройщика, применяющего УСН с объектом налогообложения в виде доходов. В таком случае в составе доходов застройщик учитывает:
Что будет являться налоговой базой, если все квартиры в построенном жилом доме передаются дольщикам?
Ответ на данный вопрос зависит от условий договоров о долевом участии в строительстве. Если в них предусмотрено вознаграждение застройщика за оказание услуг по созданию объектов, то налоговой базой будут признаваться:
Если согласно договорам о долевом участии в строительстве вознаграждением застройщика признается сумма не израсходованных на строительство целевых средств дольщиков, то налоговой базой будет являться только фактически полученная экономия.
Помогите разобраться с другой ситуацией, когда застройщик применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и договором предусмотрена определенная сумма в качестве оплаты услуг застройщика по организации строительства МКД. В каком порядке этот застройщик должен определять налоговую базу?
Объект налогообложения «доходы, уменьшенные на сумму расходов» позволяет учитывать при определении налоговой базы как доходы, так и расходы. Поэтому в составе доходов застройщик отразит сумму своего вознаграждения и оставшуюся в его распоряжении экономию, а в составе расходов – затраты, понесенные в связи с осуществлением деятельности по оказанию дольщикам услуг. Пояснить сказанное можно следующим несложным примером.
Пример
В соответствии с договорами вознаграждение застройщика за оказание услуг по организации строительства жилого дома составляет 10% от цены договора. Кроме того, предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства дольщикам не возвращаются, а признаются премией застройщика.
Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств равна 30 млн руб., в том числе:
Расходы на строительство, определяемые в соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ[1], составили 15 млн руб., на содержание застройщика – 2 млн руб.
Произведем необходимые расчеты.
[1] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
УСН «доходы»: как определить доход застройщика
Письмо Министерства финансов РФ №03-11-06/2/19244 от 05.04.2016
В комментируемом письме рассмотрена ситуация, когда организация на УСН «доходы» строит многоквартирный жилой дом за счет собственных средств и денег дольщиков.
Как формируется стоимость квартир
Отношения по договору участия в долевом строительстве регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ). По такому договору застройщик обязуется в установленный договором строк собственными силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дольщикам квартиры в этом доме. Обязанность дольщика (участника строительства) – уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома принять квартиру (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Застройщиком может выступать юридическое лицо, владеющее или арендующее земельный участок, имеющее разрешение на строительство многоквартирного дома и привлекающее для строительства деньги дольщиков (ст. 2 Закона № 214-ФЗ).
Период подготовки к строительству связан с определенными затратами застройщика. Это оформление земельного участка в собственность или в аренду, уплата земельного налога или арендной платы, подготовка разрешительной документации, расчистка территории и т.д. Все эти затраты включаются в сметную стоимость многоквартирного дома, покрываются за счет средств дольщиков. Смета предусматривает и другие затраты на строительство, которые застройщик осуществляет уже после привлечения средств дольщиков.
По окончании строительства право собственности на квартиры возникает у дольщиков (п. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Обязательства застройщика перед дольщиком считаются исполненными с момента подписания сторонами акта о передачи объекта долевого строительства.
Как формируются доходы застройщика
Налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в порядке, установленном статьей 249 Налогового кодекса РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном соответствии со статьей 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (ст. 249 НК РФ). Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Не учитываются при налогообложении доходы, указанные в статье 251 Налогового кодекса РФ. В частности, это средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или инвесторов (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Такие средства не учитываются в составе доходов при условии их раздельного учета. Это нужно для того, чтобы правильно определить объект налогообложения. Ведь цена договора долевого участия может определяться как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Если вознаграждение застройщика выделено отдельной суммой или его можно определить расчетным путем, то такую сумму застройщик также обязан включить в состав «налоговых» доходов.
Вознаграждение застройщика может определяться как разница между суммой, полученной от дольщиков, и фактическими затратами на строительство. В этом случае доход признается на дату окончания строительства, когда будет сформирована инвентарная стоимость объекта, если договором не предусмотрен возврат денег дольщикам.
Таким образом, налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы», учитывают доходы от реализации квартир в многоквартирном доме, построенных за счет собственных средств, по договорной стоимости, а также экономию затрат на строительство квартир за счет средств дольщиков по сравнению со сметной стоимостью квартир.
Но если квартиры продаются по сметной стоимости, в состав доходов при определении объекта налогообложения включается сметная стоимость квартир.
Поделиться
Распечатать
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала
Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.
Об определении налоговой базы застройщиком МКД, применяющим УСН
Из Письма Минфина России от 05.04.2016 № 03‑11‑06/2/19244 следует, что включаемая в доходы застройщика многоквартирного жилого дома (МКД) сумма экономии определяется как разница между затратами на строительство квартир за счет средств дольщиков и сметной стоимостью квартир. Аналогичные разъяснения представлены в Письмах Минфина России от 20.01.2012 № 03‑11‑06/2/7 и от 05.08.2011 № 03‑11‑06/2/115. Между тем в других письмах Минфина (от 19.04.2014 № 03‑11‑06/2/47049, от 31.07.2013 № 03‑11‑06/2/30742, от 29.04.2013 № 03‑11‑06/2/14986, от 19.03.2013 № 03‑11‑06/2/8421, от 22.07.2011 № 03‑11‑06/2/109) говорится о том, что экономией признается разница между договорной стоимостью объектов и фактическими расходами на строительство. Поясните, пожалуйста, с чем связаны эти различия?
Все перечисленные письма выражают позицию Минфина применительно к конкретной ситуации, изложенной в конкретном запросе. Поэтому на основании таких писем не следует делать обобщающих выводов. Использовать при расчете размера экономии показатель сметной стоимости можно в том случае, если цена договоров о долевом участии в строительстве определялась как сметная стоимость. Это частный случай. По общему правилу размер оставшейся в распоряжении застройщика экономии рассчитывается как разница между договорной стоимостью и фактическими расходами на строительство. Такой же позиции придерживаются арбитражные суды (см., например, Постановление ФАС СЗО от 21.05.2014 № Ф07-1522/2014 по делу № А05-7338/2013).
В Письме Минфина России от 05.04.2016 № 03‑11‑06/2/19244 рассмотрена ситуация, когда строительство МКД осуществляется за счет средств не только дольщиков, но и самого застройщика, применяющего УСН с объектом налогообложения в виде доходов. В таком случае в составе доходов застройщик учитывает:
Ответ на данный вопрос зависит от условий договоров о долевом участии в строительстве. Если в них предусмотрено вознаграждение застройщика за оказание услуг по созданию объектов, то налоговой базой будут признаваться:
Помогите разобраться с другой ситуацией, когда застройщик применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и договором предусмотрена определенная сумма в качестве оплаты услуг застройщика по организации строительства МКД. В каком порядке этот застройщик должен определять налоговую базу?
Объект налогообложения «доходы, уменьшенные на сумму расходов» позволяет учитывать при определении налоговой базы как доходы, так и расходы. Поэтому в составе доходов застройщик отразит сумму своего вознаграждения и оставшуюся в его распоряжении экономию, а в составе расходов – затраты, понесенные в связи с осуществлением деятельности по оказанию дольщикам услуг. Пояснить сказанное можно следующим несложным примером.
В соответствии с договорами вознаграждение застройщика за оказание услуг по организации строительства жилого дома составляет 10% от цены договора. Кроме того, предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства дольщикам не возвращаются, а признаются премией застройщика.
Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств равна 30 млн руб., в том числе:
Произведем необходимые расчеты.
[1] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».