Векселя в долевом строительстве

Схемы приобретения квартиры в строящемся доме

Сегодня строительные компании предлагают несколько схем приобретения квартир.

1. Первая (самая распространенная) схема: путем заключения договора долевого участия — ДДУ.
2. Вторая схема: путем заключения предварительного договора купли-продажи.
3. Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.
4. Четвертая схема: путем вступления в кооператив.
5. Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.
6. Шестая схема: переуступка права требования.

Итак, вы выбрали фирму или строительную компанию, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор. Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.

Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

• в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;
• точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);
• подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;
• размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);
• основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;
• порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);
• механизм и условия расторжении договора;
• порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:
  • досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);
  • досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);
  • порядок переуступки прав по договору другому лицу;
  • порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;
  • уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;
  • порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;
  • гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);
  • порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;
  • ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;
  • порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия. Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства. Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС. Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе «Основные риски» мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП

Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Векселя

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра измениться в цене. Не исключено, что к окончанию строительства «доходность» от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Строительная компания «Н» и финансовая компания «А» организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования — цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования — цессией — понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

Источник

О вексельных схемах в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

Застройщик предлагает купить Вам его собственный вексель. При продаже векселя будущему дольщику, застройщик, как правило, в качестве мотива или точнее цели указывает на то, что оплату по договору долевого участия (далее по тексту ДДУ) следует произвести в будущем выданным им векселем.
Почему застройщик предлагает вместо уплаты денег приобрести у него вексель, зачем ему это нужно? Ответ очень прост и искать его следует в пункте 1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…….» № 214-ФЗ, согласно которому, Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Могут быть конечно и другие причины применения вексельных схем, но в любом случае они применяются исключительно к пользе застройщика.
И снова вернёмся к самой сделке приобретения векселя. Как правило, это договор купли-продажи векселя (ордерной ценной бумаги), в соответствии с условиями которого, застройщик выдает (продает) свой вексель гражданину, а тот в свою очередь обязуется уплатить за него определённую денежную сумму (цену). В таком договоре, как правило, и это не случайно, нет и слова о том, что получаемая застройщиком денежная сумма за вексель фактически, но не юридически получена им в счет цены ДДУ, который на тот момент с гражданином ещё не заключен. И это естественно, так как на момент получения денег за вексель застройщик, как представляется, не имеет разрешения на строительство дома и соответственно не вправе привлекать денежные средства граждан.
В результате дольщик в обмен на заверения застройщика о том, что оплату по ДДУ можно будет произвести выданным им векселем, заключает с гражданином фактически притворный (фиктивный) договор купли-продажи векселя.
Гражданин рассчитывает на то, что вернув вексель застройщику он, таким образом, уплатит цену по ДДУ, в связи с этим будущий дольщик не предъявляет приобретённый им вексель к платежу с целью получения денег как предписывают нормы вексельного законодательства, иначе схема застройщика потеряет всякий смысл.
Будущий дольщик ожидает, когда застройщик «пригласит» его для заключения ДДУ. Но этого может и не произойти, как гласит пословица: «Обещанного три года ждут», не сложно предугадать, что застройщик может так и не получить разрешения на строительство, без которого он не вправе привлекать денежные средства и заключать договоры участия в долевом строительстве.
Общеизвестно, что срок исковой давности составляет три года, но нормы вексельного, достаточно сложного законодательства предусматривают сокращенные сроки предъявления векселя к платежу, при пропуске которых вексель превращается просто в красивую бумагу. И в лучшем случае через не один судебный процесс можно попытаться вернуть уплаченные за вексель деньги и только.
В данной статье описана мной пожалуй самая распространённая (типичная) ситуация, но есть множество других с несколько иными обстоятельствами, но все они схожи в одном: будущий дольщик совершает не нужную ему сделку купли-продажи векселя в обмен на ничем не подкреплённые обещания.
Что делать в такой ситуации? Ответ прост, когда застройщик озвучил вам такую схему, не спешите подписывать договор купли-продажи векселя, а попросите его, как минимум, предъявить Вам разрешение на строительство и в случае отказа, обратитесь к специалисту за соответствующими разъяснениями.
Автор данной статьи принял участие в качестве представителя истца по делу о взыскании процентов за пользование денежными средствами, уплаченными в счет цены по ДДУ с применением застройщиком вексельной схемы.
Фабула дела такова. Дольщик вследствие нарушения застройщиком срока передачи квартиры по договору расторг последний и в претензионном порядке потребовал от застройщика возврата уплаченных денежных средств в счет цены по договору и процентов за пользование данными денежными средствами по части 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…….» № 214-ФЗ, с момента возврата векселя застройщику и до определённой даты. Право требования уплаты процентов дольщик продал (уступил) ООО «Аристо». ООО «Аристо» обратилось с иском в Арбитражный суд Нижегородской области с требованием о взыскании данных процентов.
В ходе судебного процесса нам удалось доказать, что приобретённый дольщиком по договору купли-продажи вексель был возвращен им застройщику в счет уплаты цены по договору долевого участия в строительстве. И с этого момента, а не с момента (заключения) ДДУ, подлежали начислению проценты в качестве платы за предоставленный застройщику коммерческий кредит по статье 823 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Дело А43-24597/2013.
В.П. Хорошев

Источник