Заказчик и его основные функции
Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.
Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).
Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.
Базовыми функциями застройщика являются (СП 48.13330.2011):
— получение права ограниченного пользования соседними земельными участками (сервитутов) на время строительства;
— привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
— обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке;
— обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
— привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
— извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
— обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
— приемка законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
— организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
— принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
— предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
— предъявление законченного строительством объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
— комплектование, хранение и передача соответствующим организациям исполнительной и эксплуатационной документации.
Порядок организации службы, его основные функции, права и ответственность, установлены МДС 11-15.2001. Предметом деятельности заказчика являются все виды капитального строительства. Взаимодействие заказчика с другими участниками строительства осуществляется на договорной основе.
Функции застройщика по МДС 11-15.2001:
I. В период подготовки строительного производства
1. Выбор строительной площадки и оформление документов на землю.
2. Получение согласований и технических условий (ТУ) на подключение объекта к действующим сетям и коммуникациям.
3. Обеспечение объекта проектной документацией.
4. Выбор, как правило, на конкурсной основе (тендер), других участников строительства.
5. Подготовка документов на снос строений, вырубку деревьев, переселение лиц и организаций с будущей территории строительства.
6. Создание геодезической разбивочной основы для строительства и передача её, по акту, генеральному подрядчику.
II. В период основного строительства
7. Утверждает графики производства работ и контролирует их выполнение.
8. Осуществляет поставку на объект материалов, изделий, оборудования по номенклатуре, закрепленной за заказчиком в договоре подряда.
9. Принимается решение об организации и осуществлении авторского надзора, разрабатывает смету, заключает договор с проектировщиком.
10. Устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации.
11. Осуществляется контроль и технический надзор за строительством объекта.
12. Производит освидетельствование «скрытых работ» и промежуточную приемку этапов работ и ответственных конструкций.
13. Организует при необходимости консервацию или разконсервацию объекта, разрабатывает смету, заключает договор с подрядчиком, принимает выполненные работы и организует охрану законсервированного объекта.
14. Организует приемку в эксплуатацию законченных строительством объектов.
15. Осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции и оказанию услуг (при строительстве производственных и общественных зданий).
16. Принимает претензии по качеству от потребителей и предъявляет их исполнителям. Заказчик может приостановить строительство.
17. Обеспечивает открытие счета в банке и постоянное финансирование строящегося объекта.
18. Ведет бухгалтерский, статистический и оперативный учет, данные которых предоставляет инвесторам.
Термин и его определение
Заказчиком может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которому инвесторы дали полномочия на реализацию проекта. Заказчик в строительстве – это субъект, управляющий порученным ему строительством.
Деятельность подрядчиков и отношения между всеми заинтересованными сторонами организовывает заказчик. Он может действовать и от имени инвестора, и от имени застройщика. Работа направлена на выполнение всех пунктов проектной документации, регулирование хода строительства, а также инженерных взысканий.
Отношения инвестора и заказчика
Функции заказчика в строительстве может выполнять и тот, кто вкладывает финансы в строительство, и тот, кто выступает в роли заказчика. Эти два определения могут отождествляться или разделяться. Инвесторы – это люди, которые привлекают в проект собственные или чужие денежные средства. Именно данный фактор является ключевым отличием понятий заказчика и инвестора. Те, что выступают в роли нанимаемого лица и в процессе реализации проекта получают полномочия заниматься управлением строительства. Одновременно они наделяются правами владения капитальными вложениями и использования их во время действия полномочий, что прописывается в договоре. Когда пункты соглашения нарушаются со стороны инвестора, заказчик имеет право приостановить выполнение возложенных обязательств.
Полномочия от застройщика
На период реализации строительного проекта на застройщика возлагается определенная ответственность со стороны заказчика. Все обязанности прописаны в договоре. Роль заказчика и застройщика может выполнять один человек. Чтобы совмещенные функции заказчика в строительстве были документально подтверждены, заказчику необходимо являться юридическим лицом, иметь право собственности или быть арендатором земельного участка. А также иметь полномочия принимать решения по реализации программы строительства. Только так можно получить разрешение на:
Деловые отношения с проектировщиком
Заказчик является лицом, которое намеревается осуществить строительные или восстановительные работы определенного архитектурного объекта. В данном случае ему необходимо иметь проект, исполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектором, имеющим лицензию. Заказчик может обратиться к конкретному специалисту или объявить отбор проектировщиков с определением технического задания. Он должен заключить договор с генпроектировщиком, задача которого впоследствии привлечь субподрядчиков. Примечательно, что вопросы получения согласования и других сопутствующих разрешений на проведение изысканий и проектных работ входят в обязанности заказчика.
Заказчик и подрядчик в строительстве
Заключение договора подряда с генподрядчиком для выполнения строительных работ – не редкое запланированное действие заказчика, которое требует он него сопутствующего контроля над субподрядчиками. Такая общепринятая схема не всегда удовлетворяет заказчика в связи с тем, что он изначально не обладает необходимой информацией о том, кто в результате будет заниматься строительством – субподрядчиков может быть много. Чтобы сократить вероятность такой неосведомленности, в договоре с генподрядчиком прописывают отдельным пунктом, что ключевые и самые основные работы (указываются перечислением) он должен выполнять лично. Таким образом, генподрядчик не имеет права передавать субподрядчику значимую часть строительных работ.
На практике несоблюдение сроков выполнения даже незначительных, на первый взгляд, работ, может нарушить график. Часто, чтобы быть уверенным в генподрядчике, заказчик строительства домов согласовывает списки субподрядчиков. При таком подходе он изначально в письменном виде утверждает кандидатуры субподрядчиков.
Происходить это может:
При выборе второго варианта рекомендуется заниматься утверждением субподрядчика до подписания договора. Если этого не было сделано, заказчик не несет ответственности за односторонний отказ со стороны генподрядчика работать с субподрядчиком, и вся ответственность ляжет на ведущего подрядчика.
Приглашение субподрядчика напрямую
Заказчик в строительстве – это лицо, имеющее право на привлечение субподрядчика в обход генподрядчика. Соглашения могут быть подписаны на выполнение конкретных работ. При таком развитии отношений стороны несут ответственность друг перед другом за соблюдение всех пунктов договора, в том числе по оплате напрямую. Но не каждое строительство может проходить таким образом. Некоторые проекты имеют свою специфику, которая не позволяет отходить от общепринятого «классического» формата взаимоотношений между заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиком.
Роль заказчика в поставках оборудования
Работа заказчиком в строительстве – это построение правильных и взаимовыгодных отношений с поставщиками. Ранее прибегали к стандартным схемам взаимоотношений, теперь, с развитием технологий, возрастанием определенных потребностей и уровня требований, распространены 2 модели:
В обеих ситуациях Гражданский кодекс дает право частному и государственному заказчику строительства контролировать качество приобретаемых подрядчиком материалов. Такой процесс требует сложного координирования действий, но в результате постоянный надзор и подписанные договора купли-продажи с поставщиками, где прописаны все возможные нюансы взаимоотношений, поспособствуют выполнению строительных работ в установленный срок.
Обязанности заказчика
Чтобы все стадии строительного процесса проходили без сбоев, необходимо иметь представление о функциях технического заказчика в строительстве, которые формируются в зависимости от стадий проводимых работ:
Заказчик в строительстве – это уполномоченное лицо, несущее ответственность перед инвестором не только за соблюдение всей документации, но и за своевременную сдачу сооружения в эксплуатацию.
Учет финансов
В строительном процессе нельзя забывать про бухгалтерскую сторону, которая представляет собой открытие банковского счета, анализ инвестируемых средств, контроль над сроками оплаты (промежуточные, компенсационные, премиальные, авансовые и другие формы расчета), ведение оперативного и статистического учетов, сравнение вложенных средств и затрат, организацию аудиторской проверки и предоставление отчетности инвесторам.
В данном процессе обязанности управления заказчиком капитальным строительством определяются конкретным проектом и отображаются документально в соглашениях.
В работе заказчика важно разделять роли исполнителя и контролера, а также соблюдать все гласные и негласные права и функции.
Перечень полномочий
Заказчик имеет право на:
Контроль качества
Заказчик в строительстве – это человек, который преследует в своей работе 2 задачи:
Заказчик должен следить за возможными ошибками подрядчика и указывать ему на обнаруженные недостатки. В противном случае в будущем он лишается права в спорных вопросах ссылаться на данные недостатки.
Заказчик – это распорядитель строительного процесса. Он может выступать одновременно в качестве инвестора, а также в качестве подрядчика. Чтобы не возникало вопросов по соблюдению всех прав и обязанностей, рекомендуется документально все прописывать в договорах и соглашениях.