Как выбрать земельный участок под строительство? Советы экспертов
Пандемия нового коронавируса привела к оживлению рынка загородного жилья. Все больше жителей мегаполиса хотят обзавестись собственной «крепостью» с приусадебным участком. Те, кто пока не может купить дачу в готовом виде, либо хочет возвести свой дом по собственному проекту, приобретают участки без подряда. По оценкам экспертов, на данный момент именно с такими объектами совершается 70-80% всех сделок на «загородке». Однако и в данном вопросе стоит учитывать целый ряд важных факторов.
Как поясняют специалисты, сегодня на рынке существуют три основных варианта покупки:
— участок с готовым домом,
— участок с подрядом,
— УБП или участок без подряда.
В первом случае вместе с землей покупатель получает готовый дом, который либо вообще не требует вложений, либо нуждается в небольшом ремонте и декоре, по примеру квартир в новостройках от застройщика. Подобные объекты продаются в поселках коммуникациями, с готовой и развитой инфраструктурой, дорогами и общественными зонами.
Во втором случае человеку предлагается купить земельный участок без дома, но с договором подряда, в рамках которого ему возведут дом согласно предпочтениям и пожеланиям будущего собственника, подключат коммуникации. Однако есть важное ограничение: централизованная коттеджная застройка подразумевает единую концепцию, поэтому слишком уж «развернуться» и построить чересчур экстравагантный дом не удастся. Как правило, выбор особняков ограничен архитектурными проектами из каталога. Инфраструктура в таких коттеджных поселках тоже обычно довольно развита и отчасти формируется за счет застройщика, например, он оборудует игровые, спортивные площадки, проводит дороги, занимается озеленением общих пространств.
Покупка участка без подряда, с одной стороны, дает владельцу земли полную свободу действий, но с другой – заставляет взять ответственность за строительство и обустройство дома на себя. Подобная свобода всегда сопряжена с рисками: незадачливый землевладелец может остаться «в чистом поле» без дорог и коммуникаций. Поэтому важно ответственно отнестись к выбору участка и вникнуть во все тонкости перед его покупкой.
Перед тем, как купить земельный участок без подряда, тщательно изучите будущее место жительства или отдыха. Стоит обратить внимание на удаленность от города, транспортную доступность поселка и участка, выяснить в каком состоянии находятся подъездные пути, сколько их и есть ли они вообще, сколько времени займет дорога на автомобиле и на общественном транспорте, где находится ближайшая остановка или железнодорожная станция.
Этот совет стоит воспринимать и буквально, и в переносном смысле. В первую очередь, обратите внимание, какую форму имеет лот и как располагается на общем плане поселка. В идеале земельный участок должен иметь правильную форму, приближенную к квадрату, и ровный рельеф. Если же он находится на склоне, возможны проблемы с подъездом, вокруг дома потребуется качественный дренаж, чтобы отвести лишнюю влагу с участка. Кроме того, стоит учитывать расположение относительно сторон света. На северном склоне дольше лежит снег и хуже растут растения, поэтому лучше отдать предпочтение южному направлению.
Еще один момент – сама земля, а точнее, ее состав! Для строительства дома лучше всего подходят почвы, в которых подземные воды залегают достаточно глубоко от поверхности. С осторожностью стоит отнестись к близкому соседству с водоемами, оно может грозить подтоплениями, сыростью, наплывом насекомых.
Под строительство жилой недвижимости подойдет далеко не каждый участок. Земельный кодекс РФ подразделяет земельные наделы на несколько видов. Жилой дом можно построить на участках:
На данных участках собственник вправе построить отдельно стоящее здание высотой до 20 м и не более 3 наземных этажей, предназначенное для постоянного проживания.
Изучая предложение, обратите внимание на наличие коммуникаций либо возможность их подведения к дому и подключения к инженерным сетям. При этом помните, чем больше расстояние до коммуникационных сетей, тем дороже подключить к ним объект. Также следует рассмотреть возможность пробурить собственную скважину, установить автономную канализационную систему.
Сегодня законодательство не запрещает продавать неразмежеванные участки. Однако такая покупка может принести немало хлопот. Например, во время ограждения участков, может возникнуть конфликт с соседями, претендующими на лишний клочок земли. Решать вопрос о спорных территориях придется через суд. Помимо этого, на приобретенной земле могут оказаться посторонние объекты, что тоже может привести к дальнейшим разбирательствам. Во избежание подобных рисков следует выбирать участки с установленными границами. Межевание гарантирует покупателю, что он получит в собственность именно тот участок, который выбрал: ни больше, ни меньше.
При покупке земельного участка проверьте его юридическую «чистоту». Установить собственника земли, характеристики объекта, наличие обременений и другие факты можно с помощью выписки из ЕГРН. Там же содержатся данные о кадастровом номере участка, его назначении, виде разрешенного использования и кадастровой стоимости, из которой в дальнейшем рассчитывается налог.
Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?
Первый этап строительства — это участок. Приобретение подходящей земельной площади, на которой будет построено здание, является одной из наиболее сложных и рискованных сделок в недвижимости. Это объясняется необходимостью учитывать значительное количество характеристик земли, предназначенной для строительства дома – в плане ландшафта, размера, формы. Кроме того – существует много документов, которые надо будет проверить перед сделкой. Важно понимать – даже одно, казалось бы, на первый взгляд самое незначительное упущение может стать причиной того, что приобретенный в результате неправильного выбора участок окажется непригоден для использования с запланированной целью. В ряде случаев продать такую недвижимость после неудачной покупки будет практически невозможно – как минимум, по стоимости, за которую она была приобретена.
Выбор участка для строительства дома – процедура, в проведении которой должны участвовать несколько специалистов разного профиля. Понятное дело, что человек, не имеющий отношения к юриспруденции и бизнесу недвижимости в принципе, не может по определению сам знать все тонкости, однако понимать основные моменты, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь, ему необходимо. Только так можно найти землю, о приобретении которой потом жалеть не придется.
Размер и форма участка под строительство
Относительно определения размера существует одно золотое правило – площадь территории земли должна десятикратно превышать площадь возводимого на ней строения
Это объясняется следующими моментами:
Наиболее подходящая форма земельного участка – правильная квадратная или прямоугольная. Это позволит обустроить его безо всяких трудностей, изысков и дополнительных затрат. Конечно же, грамотный дизайнер поможет в составлении плана построек на любом варианте, но в рассматриваемом случае все будет намного проще.
С землей нестандартной формы сопряжена нестандартная планировка
Вывод – лучше выбирать местность исходя из личных предпочтений. При этом, конечно же, учитывая то, насколько земельный участок выгоден в плане отношения цены и качества.
Ландшафт и почва участка
Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.
Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:
Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.
Если для вас основным моментом в строительстве загородного дома является само здание, а не ведение хозяйства на приусадебном участке, то особо обращать внимание на характеристики грунта не стоит (если, конечно же, речь не идет о серьезных недостатках по типу «плавающего грунта» и тому подобного).
Коммуникации
На этом необходимо заострить внимание, так как очень много людей допускает в данном случае ошибки – по неопытности, как правило. Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме – как минимум, это электричество и газ. В противном случае может так получиться, что проведение коммуникаций на данную территорию вообще не представляется возможным. И бывает такое очень часто – например, поселок расположен по двум берегам реки. Стоимость земли на одном берегу в несколько раз ниже, чем цена аналогичного участка на противоположном – люди спешат приобрести этот вариант, обратив внимание на «рекламу» о «срочной продаже». И только после того, как узнают о том, что он не может быть газифицирован, понимают свою ошибку.
Для максимального отдаления от людей отлично подойдет вариант в поле. Только о коммуникациях остаётся только мечтать
Надо обязательно уточнять информацию о том, как глубоко залегают подземные воды – это определяет стоимость бурения скважины, дабы обеспечить можно было себя независимой подачей питьевой воды. Так что обо всем, что касается коммуникаций, надо узнавать заранее, дабы избежать всяческих недоразумений.
Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме
Дороги и инфраструктура
Наличие удобной транспортной развязки, вариантов подъезда к участку и дому, магазинов, образовательных учреждений и прочих благ цивилизации существенно повышает стоимость земли. Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение. Или хотя бы наличие асфальтированной дороги, чтобы подъехать можно было.
Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение
Правовые формы
Что нужно учесть при выборе земельного участка в плане документации? Для возведения частных домов гражданам отведены территории населенных пунктов и сельскохозяйственные земли – нигде более нельзя будет построить жилое здание.
Самый главный вопрос, на который необходимо ответить перед тем, как приступить, заключается в следующем — с какой целью будет использоваться земля и возведенное на нем строение? В том случае, если будет стоять необходимость строительства дачного дома, основное предназначение которого будет заключаться в проведении на нем летнего отдыха, то в этом случае лучше всего будет купить землю садоводческого хозяйства. Однако получить прописку там не получится.
Если же станет вопрос о месте для постоянного жительства и регистрации по данному адресу, то надо будет выбирать участок для индивидуального строительства (ИЖС) или малоэтажной постройки.
Подводим итоги
Приобретение участка под строительство – достаточно сложная процедура. Те, кто уже хоть раз выбирали, прекрасно это понимают. Самое главное правило, которого надо придерживаться в этом случае, заключается в том, чтобы приступать только после того, как вы определитесь с требованиями не только относительно предназначения земли и возведенного на ней здания, но и желаемой местности, ландшафта и вида из окна. Естественно, без помощи юристов и риелторов решение этого вопроса не представляется возможным, однако необходимо четко понимать, за что вы готовы платить деньги. Только так можно правильно определиться с землей.
Общая характеристика земельного участка
3. Общая характеристика земельного участка.
Расположение земельного участка:
Возводимый поселок стоит в глубине от основных автомобильных трасс: около 2,5 км. от Дмитровского шоссе, в 0,8 км. от основной проезжей дороги, что делает данную территорию защищенной от автомобильного загрязнения и зашумления. Подъездная дорога к поселку – асфальтовая.
2. Описание проектируемого коттеджного поселка в дер. Афанасово
Согласно генеральному плану на данном участке планируется строительство коттеджного поселка, возведения 102 коттеджей под чистовую отделку с последующей продажей коттеджей и прилегающих к ним земельных участков в собственность физическим лицам. Площадь участков 15-20 соток, c постоянными ограждениями между участками.
Нежилыми помещениями, не входящими в состав общего имущества коттеджного поселка являются: помещение охраны, помещение дежурных служб, водозаборный узел, трансформаторная подстанция, газораспределительный пункт, административно-общественный комплекс.
Основания для строительства:
— Технические условия на газификацию серия 005053 № 000 – 40/29 от «16» ноября 2007 года, действительные в течение двух лет с даты выдачи. Объектом газификации являются 50-т жилых домов с установкой в каждом котла Vitoplex-100 (мощностью 80 кВт) и газовой плиты и 50-т жилых домов с установкой в каждом котла Vitola-100 (мощностью 63 кВт) и газовой плиты на территории коттеджного поселка вблизи дер. Афанасово Дмитровского района, с разработкой схемы газоснабжения всего поселка (общая мощность 8,15 Мвт).
Внутренняя инфраструктура (в соответствии с генеральным планом):
Территория поселка огорожена, освещена, на въезде поставлен контрольно-пропускной пункт. Внутриквартальное покрытие дорог – асфальтовое с установкой бордюрного ограждения. На территории поселка размещены: детская игровая площадка для детей дошкольного возраста; места для отдыха взрослых, спортивные площадки, площадка для мусороконтейнеров, стоянки и разворота автомобилей; озеленение (в том числе деревья, кустарники); пожарные водоемы; административно-общественный комплекс, включающий: магазин и аптеку.
Внешняя инфраструктура (в соответствии с генеральным планом):
Дома расположены на фоне живописной природы, предоставляющей богатые возможности для отдыха и развлечений, как зимой, так и летом. В 5 минутах ходьбы находится Яхромское водохранилище. Места для прогулок – участок естественного леса, природоохранная зона водохранилища и прилегающие территории.
В 10 минутах езды от поселка находится г. Дмитров, в котором есть все составляющие городской инфраструктуры: медицинские и образовательные учреждения, разнообразные магазины и супермаркеты, городской рынок, ледовый дворец, фитнес-центры, банковские и страховые учреждения, театр, кинотеатр и т. д.
Клиенты:
Предполагается, что клиентами проекта являются физические лица, в основном жители Москвы, с уровнем дохода средним и выше среднего, склонные к активному проведению досуга (спорт, активные виды зимнего и летнего отдыха).
Конкуренция:
В радиусе 3 км. от дер. Капорки в настоящий момент находятся:
Цена коттеджей, сравнимых по площади с коттеджами в рамках данного проекта (по состоянию на 19.02.2008):
Общая площадь дома (кв. м)
Площадь участка (ар)
Возведение дома не начато
Дом сдан под чистовую отделку
* Цена включает стоимость коттеджа под чистовую отделку и собственность на земельный участок, не включает стоимость гаража. Возведение гаража оценивается 1 500 – 2 200 тыс. руб. в зависимости от размеров.
На сайте компании декларировано повышение цен на 5% каждого 15 числа.
На территории поселка планируется возведение спортивных комплексов и ресторанов, которые будут доступны как жителям поселка, так и внешним гостям за отдельную плату.
2. Коттеджный поселок бизнес-класса закрытого типа «Сорочаны», находящий напротив горнолыжного курорта Сорочаны. Поселок позиционируется как курорт. Многочисленными развлекательными и спортивными комплексами, непосредственно прилегающими к поселку, его жители смогут пользоваться наравне с любыми другими гостями курорта Сорочаны за отдельную плату (гольф-поле площадью 14Га (1400 соток), крытый плавательный бассейн с сауной и турецкой баней, фитнес-клуб, центр досуга, два кафе, ресторан, супермаркет, деревянный банный комплекс, закрытые и открытые спортивные площадки, теннисные корты, детский городок, ландшафтный парк). В эксклюзивном пользовании жителей находится озеро с двумя пляжами, которое зимой будет использоваться как каток, лодочная станция, прогулочная лесная зона.
На территории поселка всего планируется возведение 101 коттеджа, площадь участков от 10,5 до 50 ар, 6 типов коттеджей в стиле шале от 150 до 360 кв. м. По состоянию на 24.02.2008 в стадии строительства на различных этапах находятся первые 15 домов, 2 из которых подведены под крышу. Декларируемый срок завершения строительства всех коттеджей 4 квартал 2008 года. Коттеджи строятся под покупателя с обязательным предварительным согласованием проекта и при условии начала финансирования. Конкурентным преимуществом комплекса «Сорочаны» менеджеры по продажам называют возможность глубокой индивидуализации проектов при сохранении архитектурного стиля. При этом на одно только согласование проекта, по их мнению, должно закладываться 2-3 месяца.
По состоянию на 24.02.2008 имеется 15 свободных земельных участков, которые, по прогнозам менеджеров комплекса «Сорочаны» будут полностью реализованы к концу марта.
Цена коттеджа и прилегающего участка рассчитывается как 2 150 у. е. за кв. м жилого дома по курсу 29 руб./у. е. Цена не зависит от этапа строительства, на котором в настоящий момент находится дом. В стоимость не входят гараж, котел отопления, подведение коммуникаций к дому. Таким образом, коттедж площадью 350 кв. м с прилегающим участком стоит: 21 800 тыс. руб.
Конкурентные преимущества проекта:
Основным преимуществом коттеджного поселка «Капорки» является его удаленность от основного курорта и автомобильных трасс, при том, что вся инфраструктура «Сорочан», парка «Экстрим» и пр. будут находиться в 2 минутной автомобильной досягаемости. Непосредственно из поселка «Капорки» имеется выход на Яхромское водохранилище, естественный природный водоем, вокруг которого может быть организована прогулочная зона.
Лучшее по сравнению с «Альпийской долиной» расположение может привлечь покупателей, которые ищут более комфортной и спокойной обстановки.
1) Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.
2) Кадастровый план участка.
3) Разрешение на строительство.
4) Технические условия на газификацию (общая мощность 8,15 Мвт)
5) Технические условия присоединения энергопринимающих устройств к электрической сети (заявленная мощность 100 кВт)
6) Проект, включающий в себя:
— чертежи генерального плана и благоустройств
— проект электроснабжения индивидуальной жилой застройки
7) Утвержденный генеральный план индивидуальной жилой застройки