ЖК «Радужный», квартал 6: проект, к которому много вопросов
На первый взгляд, все отлично: ЖК «Радужный» строится давно и основательно, первые очереди комплекса сданы и заселены, вокруг разноцветных многоэтажек гуляют довольные мамы с маленькими детьми. Застройщик, компания «ГлавСтройКомплекс», обещает вот-вот сдать очередные дома.
На рынке ГСК с 2003 года. Долгостроев на его счету до сих пор не было, одни только награды, в том числе «за вклад в экономическое развитие России». Но развиваться можно по-разному. И ситуация с «Радужным» сейчас явно развивается не самым лучшим образом. Обо всем по порядку.
Дорога, расположение, инфраструктура
Добираться до комплекса проще всего от метро «Ладожская» на 531-м автобусе — он идет прямо до микрорайона Южный, окраины Всеволожска. Застройщик пишет, что путь займет 25 минут, но на деле они превращаются во все 40 — и это практически без пробок. Для тех, кто планирует жить в Южном, а работать в Петербурге, дорога может стать испытанием.
Во Всеволожске и его окрестностях много зелени. Рядом с ЖК «Радужный» тоже есть лес. Сравнительно недалеко находятся Ждановские озера и Коркинское озеро (5 и 10 минут езды по версии застройщика). Продуктовые магазины, салоны красоты вблизи комплекса имеются. Есть и школа, и садики, вот только они уже давно и основательно переполнены.
Сданные дома
Построенные и заселенные корпуса «Радужного» выглядят прилично — внутри чисто, правда, тесновато. Дома не похожи на муравейники. По крайней мере, в корпусе, в котором мне удалось побывать, всего 4 квартиры на этаже. Жаль, что нет колясочных.
В группе ВКонтакте читала жалобы автомобилистов на то, что им постоянно приходится лавировать между играющими детьми — машины паркуют прямо во дворе. Но когда я была в «Радужном», на территории было тихо — мало людей и не очень много машин.
Мнение местных жителей
Мне удалось пообщаться с мамами, которые гуляли с детьми на площадке возле уже сданных домов. Они сказали, что качеством строительства и отделки довольны, хотя знают тех, кому не удалось принять квартиры с первого раза. В корпусах зимой тепло. Вот только коммунальные платежи высоковаты — одна из женщин посетовала, что в холодные месяцы приходит счет на 8 тысяч рублей.
Развлекательной инфраструктуры — никакой. Но главной проблемой все в один голос назвали переполненность школы и государственных садиков. Попасть туда нереально, приходится рассчитывать на частные учреждения. ГСК обязался построить три садика и школу, но это не решит вопрос. Активисты микрорайона обращались в прокуратуру по поводу нехватки образовательных учреждений в микрорайоне и недавно получили ответ — «выявлены нарушения доступности бесплатного дошкольного образования». Администрация МО «Город Всеволожск» должна представить новый градплан. И эти перемены напрямую касаются дольщиков шестого квартала ЖК «Радужный».
Что обещают и что происходит
Шестой квартал «Радужного» — это семь корпусов, которые застройщик обещает сдать с полной отделкой. Корпус 6 и корпус 1 должны быть сданы во II квартале нынешнего года. По словам менеджера ГСК, в 6-м корпусе все квартиры проданы, а в 1-м еще осталось несколько двушек. Внешне дома выглядят почти готовыми к заселению. В группе дольщиков ВКонтакте можно найти фотографии, сделанные внутри этих корпусов в апреле. На снимках видно, что еще не все отделочные работы выполнены. Более новых фотографий в группе нет.
Корпус 2 представляет собой бетонную коробку. По словам менеджера, она полностью готова (хотя мне так не показалось). Этот дом должен быть сдан в текущем году. На сайте указан II квартал 2016-го — фантастика, да и только.
Корпуса 3 и 4 пока не построены и не продаются. Корпус 5, строительство которого еще не начато, обещают сдать в I-II квартале 2018 года. Квартиры в этом доме уже можно приобрести. Корпус 7 начали строить, но он пока находится в зачаточном состоянии. Тем не менее, покупать в нем жилье можно — по планам застройщика он вознесется над округой на все свои 17 этажей не позднее I квартала 2017 года.
В этом году должен быть сдан детский сад на 140 мест, но и он сейчас выглядит неубедительно. Судьба паркинга пока неизвестна. На стройке в середине буднего дня заметно лишь вялое движение. Где-то что-то жужжит и позвякивает, мелькнет то один, то второй рабочий — вот, собственно, и всё. О возможных причинах подозрительного затишья — чуть позже.
Квартиры и цены
Офис продаж находится прямо возле стройки, сотрудники ГСК приветливы и активны. Менеджер рассказал, какие квартиры в каких корпусах остались. Начнем с самых недорогих вариантов.
Однокомнатная квартира площадью 35 м2, расположенная в 5-м корпусе, стоит 1 млн 927 тысяч рублей. Это цена при стопроцентной оплате, от нее же отталкиваемся при расчете ипотеки. Примерно столько же стоит аналогичная однушка в 7-м корпусе. А вот 42-метровая «распашонка» в «семерке» обойдется в 2.4 млн. Эта цена действует и на 38-метровую квартиру во 2 корпусе, расположенную на первом этаже.
Двушка площадью 59,5 м2 в 5-м корпусе обойдется в 3.2-3.3. млн в зависимости от этажа. Квартиры на 2, 3, 15 и 16 этажах стоят подешевле. 59-метровая двухкомнатная квартира в 1 корпусе стоит дороже — 3.7 млн. Интересно, что в 7 корпусе двушки не запланированы, зато там есть трешки площадью 76.6 м2 за 4.1 млн рублей.
При покупке заключается договор долевого участия — «ГлавСтройКомплекс» работает в рамках 214 Федерального закона.
На сайте застройщика можно посмотреть, как все это выглядит в уже построенных домах. На мой взгляд — скромно.
Внезапный «Олимп»
«Застройщик пытается решить свои проблемы за счет качества жизни жителей «Южной Долины», — пишут активисты, противники нового дома. — На участке, где расположен «Олимп», всего 4 парковки, а должно быть более 100 и еще 100 рядом с участком, на построенных дорогах. Компания предлагает парковать все эти машины в «Южной Долине».
К участку нет подъездных путей и застройщик планировал просто запустить машины по нашей территории, продолжая медленно строить свой бассейн. «Олимп» включен в общую систему канализации, электро- и водоснабжения, которые и так не выдерживает объемов. Люди, живущие здесь, знают о скачках напряжения и о том, что подвалы от нечистот мы очищаем раз в месяц. Садиков и школ под новую безумную застройку нет. Очередь в садики и так многотысячная, а теперь еще проблемы со школами. По нашим расчётам, мест в школах не хватит уже в сентябре 2017. Даже при наличии двух смен».
КГА, ГП, ППТ, ПЗЗ и другие трудности
30 мая в паблике шестого квартала ЖК «Радужный» появилась вот такая цитата: «Сейчас КГА полностью остановило выдачу разрешений в Южном и ввод. Пока не будет нормального ППТ, где будет учтена реальная ситуация, сады, паркинги и так далее. Работа уже идет. В ГП вносятся зоны для парковок. Затем ППТ адекватный и ПЗЗ», — эти слова приписывают заместителю главы администрации Всеволожска Ю. Павлову.
В переводе с чиновничьего на человеческий язык это должно означать, что Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) ждет нового проекта планировки территории (ППТ). В генплане (ГП) должны появиться новые парковки, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) должны быть соблюдены.
Скриншот из паблика «ВКонтакте». Публикация датируется 30 мая
В ГСК категорически отрицают, что стройка выходит из графика и тем более что она остановлена. Тем не менее, дольщики «Радужного», судя по их комментариям «ВКонтакте», находятся в напряжении, тем более что движение на стройке шестого квартала пока трудно назвать бурным. Именно «Радужный», а не «Олимп», если верить активистам, попал под внимание КГА.
Активисты «Южной долины» утверждают, что ими руководит желание сохранить микрорайон Южный, добиться того, чтобы дольщики «Радужного» получили положенную им инфраструктуру. Вместе с тем они не стесняются утверждать: «Бороться с «Олимпом» никогда не поздно. Даже если «Олимп» сдадут, то мы будем держать в заложниках «Радужный» (квартал 6), который строится на основании тех же документов».
«Заложники», в свою очередь, возмущены не только действиями соседей, но и тем, что жители более дорогого жилого комплекса относятся к ним якобы свысока. В общем, налицо социальное напряжение. Установить добрососедские отношения с «Южной долиной» жителям многострадальной новостройки будет непросто.
ГСК и все-все-все
А теперь небольшой приквел. Вдумчивому читателю он поможет оценить перспективы и риски «Радужного».
Как мы уже знаем, в 2003 году на свет появилась компания «ГлавСтройКомплекс». Ее основал Николай Пасяда. Теперь он занимает пост гендиректора и через супругу Аллу контролирует 76% компании. В «Рейтинге миллиардеров-2015» Пасяда занимал почетное 165-е место с состоянием 2,4 млрд рублей. Но в ГСК он трудился не всегда.
В 2005 году основатель «ГлавСтройКомплекса» стал вице-губернатором Ленинградской области по строительству, энергетическому комплексу, дорожному и жилищно-коммунальному хозяйству. Этот пост гендиректор ГСК занимал вплоть до отставки областного губернатора Валерия Сердюкова в 2012 году.
В 2013 году отношения Пасяды с городскими и областными чиновниками, похоже, серьезно испортились. Газета «Деловой Петербург» писала, что КГА обнаружил в проекте планировки территории микрорайона «Южный» нарушения нормы этажности: ГСК собирался строить в 6-м квартале «Радужного» дома высотой 22-26 этажей, тогда как допустимый предел для городских поселений — 16 этажей. Так или иначе разрешение на строительство было выдано.
Потом областные власти грозились расторгнуть договор аренды с ООО «Град», афиллированным с «ГлавСтройКомплексом ЛО». Речь шла о жилом комплексе в Новодевяткино. Там, по мнению чиновников, застройщик нарушил градостроительные нормативы: превысил максимальную этажность сельской местности, увеличил плотность застройки, вынес школу за пределы участка. Эту историю также освещал «Деловой Петербург» и другие СМИ.
Вскоре все конфликты вроде бы уладились. В Новодевяткино и вовсе произошли чудеса: ООО «Град» (как мы помним, афиллированное с ГСК ЛО) попросило у градсовета при губернаторе Ленобласти разрешение отклониться от нормы и возвести вместо 12 этажных зданий 24-этажные. А градсовет не только согласился, но даже предложил вдобавок увеличить высоту более скромных по размеру домов комплекса. Правда, перед этим застройщик пообещал построить для 7 тысяч жителей нового ЖК школу на 1100 мест, два детсада на 440 детей и многое другое.
«Радужный» тоже продолжил расти, а вместе с ним и «Олимп». Этажность ЖК, правда, снизилась, но, активисты все равно настаивают на том, что застройщик нарушил нормативы.
Если почитать старые публикации в СМИ, становится ясно, что нынешней конфликт — не первый на счету ГСК. До сих пор компания разруливала подобные ситуации. Дольщики гадают, как скоро это произойдет на сей раз. Многие уверены, что все вот-вот наладится, как минимум корпус 6 сдадут уже этим летом — дескать, ГСК на рынке давным-давно, у руководства компании большие связи, да и вряд ли практически готовые дома долго простоят незаселенными.
Хотя, надо сказать, подобные случаи во Всеволожске бывали.
«Дом операторов», построенный компанией «Русский дизель» для своих сотрудников еще в 1990-е, официально так и не сдали. «Дизель» обанкротился, жильцы сами, как могли, довели дом до ума, да так и живут в нем без адреса, горячей воды и канализации. По крайней мере, жили так с 90-х до 2014 года (возможно, с тех пор что-то изменилось).
Маловероятно, что «Радужный» постигнет подобная судьба. Никаких предписаний в отношении застройщика от прокуратуры нет.
Ход строительства 6 квартал позиция 2 всеволожск
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
ЖК Радужный Всеволожск (квартиры от подрядчика)
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
ЖК Радужный Всеволожск (квартиры от подрядчика)
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
ЖК Радужный Всеволожск (квартиры от подрядчика)
Радужный уголок Всеволожска
Читайте дальше в обзоре 
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
Ход строительства ЖК Радужный 6 квартал 2 корпус от 19.02.2016г.
Идет монтаж железобетонных конструкций 10-го этажа.
Здание кажется серым и неприглядным, но после покраски яркими стойкими фасадными красками, после устройства кровли и наклейки обоями, укладки линолеума и напольной плитки всё это преобразится в настоящий привлекательный жилой дом.
Детсад: идет возведение кирпичных стен 1-го этажа. Окна для детсада делаются очень большие, чтобы было много света.
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
В новых корпусах ЖК «Радужный» квартиры расходятся как «горячие пирожки»: в корпусе 7 только закончен фундамент, а нет уже и половины объектов в продаже.
Читайте дальше в обзоре
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
Прощай, доступная ипотека
В марте 2016 года закончит своё действие программа государственного субсидирования ипотечных кредитов. Для покупателей это обернётся ростом цен, для застройщиков – падением спроса, для банков – сокращением доходов.
Читайте дальше в обзоре
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
Ход строительства ЖК Радужный 6 квартал 2 корпус от 30.01.2016 г.
Идет монтаж железобетонных конструкций 9-го этажа. Лоджии и балконы 8-го этажа ещё не оборудованы стальными перилами, поэтому ограждение против падения состоят просто из двух досок. Слева видно сечение панели: Железобетон, утеплитель несгораемый, и наружный защитный слой.
Монтаж перекрытия и стеновых панелей идет в тяжёлых климатических условиях. Часто идут снегопады и приходится выметать весь снег и наледь в местах монтажа панелей. На снимке видна панель смонтированная и приваренная 15 минут назад, левее две панели смонтированы 2 часа назад, остальные вчерашние панели в снегу и наледи.
Детсад: начато перекрытие цокольного этажа железобетонными пустотелыми плитами примерно 25%. Каменщики начали возводить первый жилой этаж Детского Сада (Вид сверху с соседнего корпуса). Очень сильно мешают погодные условия. Внизу установлена трансформаторная подстанция (ТП).
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
Всеволожские Поместья (подрядчик ЖК Радужный)
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
Договор долевого строительства
В середине 2015 года парламентарии, приняв соответствующие законы, обязали застройщиков страховать свою ответственность. К 2020 году планируется и вовсе отойти от практики привлечения частных денежных средств на возведение многоэтажных домов. По мнению властей, исключение из вариантов покупки такого способа, как соинвестирование, не должно привести к росту цен на недвижимость.
Читайте дальше в обзоре
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
ЖК Радужный Всеволожск 6 квартал 2 корпус запись закреплена
ООО Всеволожские поместья известна на инвестиционном рынке Северо-Западного округа больше двух десятков лет. До недавнего времени основной сферой деятельности компании оставалась покупка и продажа объектов недвижимости, а именно приобретение на праве собственности пустующих земель на территории Всеволожского района Ленинградской области. В настоящее время организация имеет право сдавать свою собственность в аренду и оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости.
Показать полностью.
ООО «Всеволожские поместья» подрядчик ЖК Радужный
Масштабность и разноплановость собственного земельного фонда ООО Всеволожские поместья позволяет нам передавать участки крупным застройщикам под возведение многоэтажных жилых объектов и коттеджных посёлков, а также иных объектов производственного и промышленного назначения. В обмен на это девелопер передаёт компании право выбора и закрепления за ней на основании зарегистрированного по всем правилам договора долевого участия квартиры на желаемых этажах, коттеджи требуемого метража и т.д.
Квартиры от ООО «Всеволожские поместья» в ЖК Радужный