Частные дома: на пристройки теперь нужны проекты, как на полноценное строительство?
Нелепые веранды с ломаными крышами. Стены невообразимых геометрических форм и новые кирпичные фасады, «вылупившиеся» из старых бревенчатых. Если вы когда–либо гуляли по так называемому частному сектору наших крупных городов, то наверняка обращали внимание на причудливую архитектуру этих районов. «СБ. Беларусь сегодня» пишет: так проживающие в нетронутых цивилизацией деревенских домах граждане элементарно улучшают свои жилищные условия.
Отнесли стенку на метр в сторону — образовался угол для сына. Подняли крышу мансарды — получились комнаты для дочки. Вот вам уже и многоквартирный дом. Не красота, а реальная проблема использования каждого свободного клочка земли движет архитекторами таких поселков. Потому что увеличивать имеющееся жилье вширь и ввысь куда выгоднее, чем годами ждать в очереди квартиру в новостройке.
Тем более до недавних пор (а точнее, до мая нынешнего года) для реконструкции частного жилья достаточно было изготовить проект за 200 долларов с изображением фасадов дома со всех сторон, разметкой перегородок и пояснительной запиской, насколько новодел согласуется с общепринятыми нормами и правилами.
И если у местной администрации чертежи не вызывали возражений, то, летом хорошо поработав с кумом, братом и сватом, уже к осени можно было справлять новоселье. Однако вот уже сентябрь перевалил за половину, а предусмотрительно закупленные силикатные блоки по-прежнему подпирают стену квартиры 2 дома № 18 по улице Айвазовского, например. Ее хозяйка Алла Габерник с готовым проектом реконструкции (точнее, расширения кухни) который месяц обивает пороги администрации Заводского района.
Алла Михайловна с мужем проживает под одной крышей с семьей дочери и сыном. Дом разделен на три квартиры. Старая 8-метровая кухня стала тесновата. Да и утеплить ее давно бы не мешало.
— Но сезон прошел. А нам так и не дали разрешения на строительство, — сокрушается Алла Габерник. — В управлении архитектуры говорят: наши дома, состоящие из нескольких квартир, должны строиться с разработкой подробного проекта, с детальной прорисовкой узлов, систем и обязательным прохождением государственной экспертизы. Такой проект индивидуальный предприниматель за несколько миллионов рублей не выполнит. Нужно искать проектную организацию. За такую мелочевку большинство даже браться не хочет. А цены, я уже интересовалась, начинаются от 16 миллионов. И это самый простой проект. И не факт, что он подойдет. Более подробный стоит 30 — 50 миллионов рублей.
За эту сумму семья Габерник собиралась сделать новую кухню под ключ. Получается, деньги за уже подготовленный и прошедший согласование в администрации района проект выброшены на ветер. Как и время. Теперь надо запасаться терпением и заново ходить по инстанциям, получать согласования.
У многодетной семьи Маркеловых ситуация еще похлеще. Два с половиной года назад, когда у Ирины родился Михась — третий ребенок в семье, Маркеловы воспользовались предоставленным государством правом — написали заявление на получение участка под строительство дома. Буквально через полгода им выделили 5 соток в частном секторе на улице Двинской, в районе тракторного завода.
— Чтобы построить дом, нам пришлось продать мамину квартиру в Барановичах, а в мае — и нашу двушку. Теперь мы в ней — квартиранты. Договор купли-продажи подписали с условием, что будем снимать жилье до конца года у новых собственников. Зато денег хватило. Вывели коробку под крышу, подвели все коммуникации. Остались только внутренние работы. Дом пришлось сделать двухквартирным. Наша — 140 квадратных метров и мамина — 45.
Однако 26 июня супруг Ирины получил уведомление «О приостановлении строительства» за подписью заместителя главы администрации Партизанского района Минска В.А.Смирнова. Причина та же — проект застройки не прошел государственную экспертизу.
— Мы были в шоке. Дом практически готов. Подведена вода. Если строение без отопления оставить на зиму, оно замерзнет и полопаются трубы. Да и где нам жить после Нового года? — Ирина в отчаянии. — Муж обращался в госэкспертизу. Там его не сразу поняли: у них еще не было практики проведения экспертизы проекта фактически построенного дома.
Но что происходит? Заложниками каких новаций стали все эти люди? Этот вопрос я адресовала начальнику управления архитектуры и строительства администрации Заводского района Минска Татьяне Дубик.
И вот что она ответила:
— Министерство архитектуры и строительства отнесло блокированные жилые дома к такому уровню ответственности, при котором любая реконструкция требует прохождения государственной экспертизы. И проект уже потребуется не в том объеме, который застройщики выполняли раньше. Более развернутый. Он раза в полтора-два дороже. К тому же могут быть замечания, их надо устранять. Это тоже дополнительные время и деньги. Если бегом бежать и хороший проектировщик попадется, то минимум понадобится месяца три. Изменения действуют с мая.
Татьяна Викторовна подтвердила: проблемы возникли сразу же. Люди жалуются. Проектировщики не хотят связываться с частным сектором. Участки маленькие, дома «сидят» один на одном. И без того нужно изощряться, чтобы соблюсти пожарные разрывы.
Еще один нюанс: в частном секторе Минска нынче 60 процентов домов — блокированные. Следовательно, подпадают под новые правила. Но вот что любопытно. Проекты и экспертизу такие частные застройщики должны проходить практически на равных с застройщиками любых других многоэтажных домов, пяти-, девятиэтажных, а вот строиться им по-прежнему разрешено самостоятельно. Хотя проведение госэкспертизы обосновывается безопасностью, как гарантией, что при реконструкции сосед, обосновавшийся за стеной, не разрушит жилье совершенно посторонним людям.
Но где гарантия, что не будет отступлений от проекта при выполнении работ? Тогда, следуя логике, надо и самострои запретить. Прописать: любая реконструкция — только с привлечением подрядной организации, имеющей лицензию. Вот тогда расширение кухни Аллы Габерник будет стоить, как строительство нового дома.
А многодетной семье Маркеловых проще пойти в суд за «самоволку», заплатить штраф 2-3 миллиона рублей. И если дом не нарушает градостроительных норм, правил и построен качественно, то в его приемке не смогут отказать.
— Изменения, внесенные пакетом с указом президента от 14 января «О мерах по совершенствованию строительной деятельности», не распространяются на индивидуальные и блокированные дома, — заверила Галина Терешкова, начальник отдела архитектурной и инженерной деятельности Минстройархитектуры. — Сейчас мы готовим соответствующие разъяснения.
Почему это будет сделано только сейчас, когда у людей уже возникли нешуточные проблемы? Галина Терешкова ответила так: «С тех пор как были внесены изменения в законодательство, к нам поступило только одно обращение и то от архитекторов, которые проектируют трехэтажные многоквартирные дома. Как правило, граждане такие вопросы решают на уровне местной власти«.
Рекламный Дзержинск
Каталог » Официально » Разные темы
Можно ли строить на своём участке без согласования?
Или штраф, или даже
снос строения
Многие домовладельцы не спешат узаконить строения, уже возведенные ранее. Люди считают: это их земля и можно делать что угодно. Зачем разрешения и документы? А между тем, минимальный штраф за «самострой» для физических лиц составляет 20 базовых величин. К тому же местные власти вправе разрушить подобную постройку. Как же узаконить самовольное строение и возможно ли это? Корреспондент mlyn.by узнала у Елены Лях, главного специалиста отдела архитектуры и строительства одного из райисполкомов Минской области.
Что такое «самострой»?
Понятие о самовольном строительстве закреплено в статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Если человек что-либо построил (баня, беседка и даже вольер для собаки) без разрешения местного органа власти либо проекта, а также если эти строения возведены на самовольно занятом земельном участке или на участке, используемом не по целевому назначению (к примеру, земля предоставлялась для строительства жилого дома, а человек построил магазин) — это считается «самостроем». И судьба таких объектов может быть разной, вплоть до сноса.
«А мы это все не строили!»
В Вилейском районе за 2018 год за «самострои» составили 28 протоколов, из них 5 — на юрлиц. Нарушения разные.
— Например, владелец дома решил сделать на крыльце козырек, чтобы не заливало дождем. Поставил две стойки — так уж наверняка держаться будет. А это уже навес — капитальное строение, на которое нужно разрешение. Хозяин пришел к нам за новым техпаспортом на дом… Констатировали «самострой».
Казалось бы, всего лишь навес, но минимальный штраф для всех одинаков — 20 базовых!
— С подобными ситуациями к нам приходят часто. Вот один из случаев. Хозяйство пришло зарегистрировать дом. А тут на тебе: молодой специалист, которому его выделили, построил навес под дрова, гараж под трактор… Руководство говорит: «Мы все это не строили!». Но ведь собственник — хозяйство, и оно должно было проконтролировать, что происходит. Правда, и «квартирант» обязан был уведомить «хозяина» о желании что-то изменить возле дома. Мало того, что «строитель» «попал» на хороший штраф и заставил работодателя понервничать, так еще ему пришлось эти навесы перенести. Многие думают, что возведут самовольно, а потом узаконят. Но идти на такие риски опасно: при проверке комиссия может вынести решение о сносе. Причем, на это установят сроки. Если же человек проигнорирует, то снос будет принудительным и за счет виновника незаконного строительства, — говорит Елена Лях.
На самом деле местные власти отказывают в легализации самовольной постройки редко. Главное, чтобы соседям не мешало. А то были случаи — человек поставил беседку вплотную к соседской бане, проигнорировав правила пожарной безопасности; второй хозяин построил баню на границе земельного участка, не отступив метр, и вода с крыши заливала соседские грядки. «А кто ему разрешил построить?» — негодовали обиженные.
— Если ближних тревожит ваше строительство и они не собирается мириться с тем, что вы нарушаете их законные интересы или несете угрозу безопасности, к вам примчится комиссия и вмешается, — констатирует специалист.
Исход в соседских спорах, как правило, незавидный: если комиссия посчитает, что ваша постройка действительно «не в тему», а сосед ни в какую не идет на уступки, к примеру, не дает согласие на размещение пристройки ближе трех метров к своей границе — строение придется снести.
Подобное благоустройство может не понравиться не только соседям, но и тем, кому, казалось бы, постройка не мешает.
— Человек пожаловался, что у знакомого в хоззоне многоквартирного жилого дома в агрогородке появился еще один гараж. Не смог пройти мимо чужого «счастья». А гараж, как выяснилось, был пристроен к группе существующих без разрешения. Плачь не плачь, а понести серьезные убытки и снести пришлось, — уточняет Елена Лях.
Если случаи незаконного строительства на приусадебном участке или в хоззонах более заметны, то незаконную перепланировку квартир вычислить сложнее. Правда, что не под силу исполкому, то под силу зоркому оку соседей.
Вот, например, человек «нарастил» кухню за счет балкона, а у соседей из-за конденсации потолок обледенел и сосульки повисли. А все потому, что балкон — нежилое неотапливаемое помещение. При совмещении с кухней утепляются полы, стена и потолок, при этом нарушается температурный режим.
— Если мы такое обнаружим, заставим владельца квартиры все сломать и привести балкон в первоначальный вид, — говорит Елена Лях. — И, само собой, он заплатит штраф. То же будет и за перенос инженерных систем в квартире или установку духового шкафа. Даже если очень хочется — любое вмешательство в системы без проекта запрещено.
Оформляйте на себя, иначе штраф
— Если вы купили незавершенное капитальное строение, обязательно обратитесь за разрешением продолжить строительство, — продолжает специалист. — Казалось бы, предыдущий собственник передал вам целую папку с документацией на дом. Вы убедились, что он строил с разрешения, строго по проекту, и продолжаете строить как положено. Что может пойти не так? Дело в том, что после завершения строительства вы пойдете в БТИ, чтобы ввести дом в эксплуатацию. Первое, что у Вас попросят, это разрешение. Вы Иванов, а разрешение — на Петрова. К сожалению, это довольно частый случай, когда приходится штрафовать за то, что банально не оформили строительство на себя. А с буквы закона это звучит как «самовольно приступил к строительству после консервации».
Однажды к нам обратилась женщина. Она вступала в права наследства и принесла ведомость с резолюцией «сарай построен не там, где положено». Но были доказательства того, что строил это умерший муж. Мы прекратили в отношении этой женщины процесс. В более сложных ситуациях дело рассмотрит суд. Однако, нужно понимать, что принятая от предыдущего собственника «самоволка» не во всех случаях может быть узаконена. Снос постройки потребуют уже с вас, а если не произведете — назначат уполномоченную организацию и выставят вам счет. Поэтому всегда, особенно перед покупкой, рекомендуется изучить технический паспорт. При любом проблемном вопросе отдел архитектуры и строительства либо сельисполком примет вас и разъяснит дальнейшие шаги.
Как строить по закону?
Елена Лях уверяет, что получить разрешение у местных властей на строительство, реконструкцию или перепланировку хоть и чуточку хлопотно, но так вы сохраните нервы и деньги, которые попросту ушли бы на штраф.
— Застройщику в Вилейском районе предстоит получить заключение в местном УКСе по размещению построек на вашем участке. Его рассмотрят санстанция, экология, водоканал и другие заинтересованные службы района. В 90 процентах случаев все решается в пользу строительства. Комиссия рассматривает эти вопросы каждый понедельник.
Далее с этим заключением нужно обратиться в службу «Одно окно» райисполкома (в сельской местности — в сельсовет) написать заявление на выдачу разрешительной документации на строительство, реконструкцию или перепланировку, предоставив перечень необходимых документов по соответствующей административной процедуре. А потом исполком вынесет решение.
Для подтверждения прав собственности также необходимо предоставить свидетельство о госрегистрации земельного участка.
— Если граждане хотят сделать пристройку к дому или что-то построить на своей земле: гараж, беседку, но не оформили земельный участок в установленном законодательством порядке, — разрешение они не получат. Оформить землю, даже если вы купили или построили по закону дом 30-40 лет назад, можно и сейчас. Для этого необходимо обратиться в землеустроительную службу и зарегистрировать права собственности.
Обязательно нужно взять разрешение на строительство и при переходе прав собственности. Так что, если вы купили незавершенное капитальное строительство, обязательно обратитесь за разрешением его продолжить.