Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме
На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.
До старта продаж. Минимальная цена
Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.
В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.
Преимущества договора бронирования
Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры
Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!
Самый широкий выбор планировок и этажей
Недостатки договора бронирования
Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится
Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор
Читайте договор бронирования
Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.
Проследите, чтобы возврат денег был прописан.
Этап котлована. Дешевле на 20-30%
После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.
Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона
Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов
Недостатки покупки квартиры на стадии котлована
Квартиру придется ждать несколько лет
Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры
Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
Немного статистики
По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.
Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.
За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.
Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.
Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%
Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.
Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности
Меньше срок ожидания квартиры
Цена все еще меньше, чем в готовом доме
Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам
Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)
Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности
Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%
Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены
Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак.
Как обезопасить себя?
Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.
Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:
- Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
- Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
- Финансовое состояние компании на момент аккредитации
- Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.
Квартира в сданном доме. Полная стоимость
Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.
Преимущества покупки квартиры в сданном доме
Это безопасно — объект полностью достроен и сдан
На каком этапе строительства купить квартиру лучше всего
Планируя покупку недвижимого имущества , в большей мере люди ориентируются на его цену – чем дешевле, тем лучше. Стоимость жилья в новостройках во многом зависит от стадии строительства. Цена квартиры на этапе котлована существенно отличается от недвижимости, готовой к сдаче. Но если не брать за основу принципы ценообразования, покупка жилья на разных этапах строительства отличается особенностями, где присутствуют свои риски и преимущества.
Обычно, строительство дома длится несколько лет. Каждый этап постройки можно назвать сложным, дорогостоящим процессом. Чтобы предусмотреть проблемы, присущие каждой стадии, надо разобраться в принципах работы этого механизма, в том числе и с учетом законодательства.
Начало строительства и продаж – фаза котлована
Для застройщика, первый этап строительства начинается с оформления прав на землю. Для узаконивания своей деятельности землю покупают или арендуют. После этого осуществляется разработка проектной документации, ее утверждение экспертами, государственными органами. Только после завершения бумажных формальностей девелоперы приступают к оформлению разрешения на строительные работы.
По текущему законодательству, купить квартиру на этапе строительства можно сразу после того, как на месте будущей новостройки появляется котлован. Начиная с этой стадии, застройщики в полной мере рекламируют жилье, привлекая покупателей низкой стоимостью.
Основной риск приобретения имущества на этой ступени – попасть на «долгострой» или, что хуже – мошенническую схему. Получается двоякая ситуация, покупателей манит возможность купить квартиру на этапе котлована от застройщика на очень приемлемых условиях, но придерживает боязнь – оказаться ни с чем.
Чем ближе стадия завершения строительных работ, тем больше шансов на благополучный исход дела, но с течением времени растет и стоимость будущего жилья. В итоге, взвешивая плюсы и риски, инвестор сам решает на каком этапе купить квартиру ему будет лучше всего, а помочь в вопросах выбора может обзор преимуществ и недостатков новостроек на разных фазах строительства.
Плюсы и минусы квартиры на этапе котлована
Преимущественные особенности недвижимости, купленной на ранних сроках, заключаются в свободе выбора будущей квартиры. Подобрать можно: расположение, планировку, вид из окон, этаж.
По мере возведения здания квартиры начинают выкупать, и вариантов выбора становится меньше. Так что ранняя возможность «застолбить» будущий дом – неплохое преимущество.
Говоря об обратной стороне медали, стоит выделить повышенную вероятность того, что строительные работы затянутся на неопределенный срок. На практике немало случаев, когда вместо заявленных 2-3 лет, дольщики ждут квартиры по 5-7 лет. И хорошо, если они вообще дожидаются заселения.
Полезно знать! Наибольшая вероятность натолкнуться на долгострой возникает при покупке жилья в многоквартирном доме.
Вероятность развития нежелательных событий практически невозможно предугадать. Даже солидные компании оттягивают сроки сдачи дома, хотя обращение к известному застройщику в определенной степени минимизирует подобные риски.
Чтобы покупка квартиры на этапе строительства не стала ошибочным мероприятием, специалисты рынка недвижимости советуют до заключения ДДУ узнавать о застройщике все, что только получится.
Подобную информацию можно взять из разных источников: сайт компании, тематические форумы, личный визит в офис и т. д.
Лучше всего останавливать выбор на компаниях, готовых предоставить результаты успешно реализованных проектов – это можно считать самой лучшей рекомендацией.
Особенности покупки жилья на поздних этапах строительства дома
Немалая часть дольщиков опасается заключать договорные условия с застройщиком на этапах котлована. Эта категория инвесторов предпочитает квартиры в новостройках, на этапе строительства которых уже можно вживую увидеть определенные результаты – контур здания, строительные работы и т. п.
Полезно знать! До сдачи дома в эксплуатацию, в зоне риска находятся даже проекты, готовые на 99%.
Задержки и даже полное прекращение работ возможно и здесь, но в отличие от новостройки на начальном этапе строительства, почти готовые проекты обычно достраивают. Даже если застройщик не в состоянии завершить работу, по решению суда возведением здания займется другая компания. Для дольщиков подобные ситуации связаны с дополнительными издержками, но это все равно лучше, чем полная потеря вложенных средств.
На позднем этапе строительства есть куда более высокие риски потерять деньги. Есть такой термин – двойные продажи. Это вид мошеннической схемы, при которой квартира продается сразу нескольким покупателем. Проворачивать подобные махинации злоумышленникам помогают лазейки в законодательстве.
Например, чтобы купить новостройку на этапе строительства, достаточно фиксации сделки предварительным договором купли-продажи. По закону такие договорные отношения не регистрируются в органах государственной власти, что и позволяет реализовать мошенническую схему.
Подводим итоги
Покупка квартиры на любом этапе строительства сопряжена с определенными рисками, что лучше – решать дольщику. Избежать возможных осложнений, проволочек, мошеннических схем на 100% практически невозможно.
Минимизировать риски можно, для этого надо выбирать зарекомендовавших себя девелоперов, собирать попутную информацию, советоваться с жилищными консультантами и т. п.
Стоит ли в 2020 году брать квартиру на стадии котлована?
Чем раньше, тем дешевле — это правило покупки квартиры в новостройке знакомо всем. Покупка на стадии котлована действительно может оказаться выгодным решением. Но за последние несколько лет появилось несколько дополнительных нюансов, которые обязательно нужно учесть. Что поменялось, и стоит ли покупать квартиру на этапе возведения фундамента будущего дома в 2020-2021 году?
В 2019 году произошел переход от долевого строительства к проектному
Раньше, покупая квартиру на стадии котлована, вы становились одним из дольщиков, на деньги которых застройщик стоит дом. Это сопровождалось рисками: по самому худшему сценарию, недобросовестная компания подсунет не тот договор, дом не достроят, и вы останетесь без квартиры и денег. Или же строительство просто затянется на много лет, а вам в это время придется платить за съемное жилье.
Теперь же деньги, которые вы платите за квартиру на этапе строительства, отправляются не напрямую к застройщику, а на эскроу-счета. Средства хранятся в банке до тех пор, пока вы собственными глазами не увидите свою новую квартиру. Если строительство замораживается, то вы получаете деньги обратно.
Как это влияет на покупку на стадии котлована?
- Стоимость квартир в новостройках повышается . Теперь застройщик берет необходимые для строительства ЖК деньги в кредит у банка. Возвращать кредит компании приходится с процентами.
- Риск становится значительно меньше. Теперь покупатель ставит на кон только свое время. В случае недостроя деньги однозначно будут возвращены.
- Разница между ценой на стадии котлована и после сдачи дома становится менее значительной. Все больше людей не боясь покупает квартиру на раннем этапе, и застройщикам для этого уже не приходится завлекать их выгодной ценой.
Экономическая ситуация дает как преимущества, так и недостатки
Основной (и чуть ли не единственный) риск, который подстерегает того, кто купит квартиру на раннем этапе строительства — это долгострой. Заселения и так придется ждать больше года, а если застройщик просрочит сдачу проекта, то ожидание растянется на продолжительное время. Нынешняя экономическая обстановка только усугубляет ситуацию. Вероятность просрочек или даже банкротства компаний значительно выше.
С другой стороны, именно сейчас строительные компании готовы предлагать наиболее выгодные условия сделки, поскольку им нужно контролировать уровень спроса. Поэтому у вас есть все шансы поймать двойную выгоду: и от покупки на раннем этапе, и от специальных предложений.
Что вы думаете по поводу покупки квартиры на этапе котлована? Делитесь мнением в комментариях!