Риски приобретения земельного участка. Строительство жилого дома на сельхозземле
Краткое содержание:
Большое количество граждан по разным причинам готово променять городскую квартиру на загородный дом. Однако существуют различные риски юридического характера, сопутствующие приобретению земельного участка под строительство жилого дома.
Хочу данной заметкой начать цикл статей, в которых я попробую осветить как можно большее количество таких рисков. В данной же статье я поведаю о риске приобретения земельного участка категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства».
История вопроса
Прежде, чем я обращусь к изученной мной судебной практике, хочу отметить следующее. Земельный участок, имеющий в кадастровом реестре категорию «сельскохозяйственного назначения», всегда расположен за границами населенных пунктов.
Разрешенное использование такого участка, как правило, связано с производством сельхозпродукции и не предполагает строительства на нем жилого дома.
Ранее, как всем известно, из земель данной категории гражданам предоставлялись участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Но в данной статье речь будет идти не об этих садовых и дачных – а с 1 января 2019 года только садовых – товариществах, на территории которых в настоящее время жилой дом возводить разрешается.
Когда в 90-х годах прошлого века земли сельхозназначения оказались в частных руках, то, наверное, сразу у таких собственников возникла идея об изменении правового режима своих участков на допускающий строительство на нем индивидуального жилья.
Перспектива такого изменения была шикарной: представьте себе земельный участок размером в десятки гектар, который вдруг становится пригодным для строительства. До введения в действие Земельного и Градостроительных кодексов эта идея была в принципе неосуществима в связи с отсутствием каких-либо норм, предусматривающих порядок такого изменения.
После же стало возможным изменять правовой режим использования земельного участка категории сельхозназначения, но только после включения такого участка в границы населенного пункта и изменения его категории на категорию «земли населенных пунктов».
Процедура включения участка в границы населенного пункта подробно описана в Градостроительном кодексе и законе № 191 о введении в действие Градкодекса, где были установлены переходные положения.
Правоприменительная практика
В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2013 года указано следующее: изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Под другой категорией здесь подразумевается категория «земель населенных пунктов».
Однако по каким-то причинам некоторые собственники вместо запуска механизма включения своих земельных участков сельхозназначения в границы населенных пунктов стали обращаться в администрации сельских поселений, к границам которых они относились, с ходатайствами об изменении вида разрешенного использования с сельхозпроизводства на дачное строительство.
Администрация по получении такого ходатайства не всегда, но бывало, что организовывала публичные слушания и принимала решение о соответствующем изменении разрешенного использования участка. После чего участок «нарезался» на более мелкие и распродавался.
В 2013 году в Высокогорском районе Республики Татарстан по протесту прокуратуры отменено ранее вынесенное постановление исполкома муниципального района. Постановлением был изменен вид разрешенного использования земельного участка заявителя, входящего в состав Алан-Бексерского сельского поселения, с сельхозпроизводства на дачное строительство.
В 2015 году по иску прокуратуры отменено судом принятое в 2013 году постановление главы администрации Пригородного сельсовета Бузулукского района Оренбургской области, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка сельхозназначения под дачное строительство.
В 2017 году Росреестр отказался регистрировать изменение вида разрешенного использования земельного участка, которое было установлено распоряжением администрации Манжерокского сельского поселения Республики Алтай.
Список данных примеров можно продолжать. Подобные незаконные распоряжения местной администрации имели место в Ивановской и Московской областях, Красноярском и Краснодарском краях и в других регионах.
Вопиющий случай произошел в Уфимском районе Республики Башкортостан, где пайщики земельного участка решили сменить вид его разрешенного использования и обратились для этого в администрацию, которая правомерно отказала в удовлетворении ходатайства. Пайщики, которые уже организовали дачный кооператив «Дуслык», обратились в арбитражный суд. Удивительно, но Арбитражный суд РБ, а вслед за ним Апелляционный суд Челябинской области приняли сторону дачников и обязали администрацию организовать публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования. Администрация уже в кассационном суде добилась отмены решений нижестоящих судов, но многие участки были проданы новым собственникам, которые возвели на них дома, хотя разрешенное использование так и осталось «для сельхозпроизводства». А в 2018 году данным собственникам предъявили требования о сносе строений. Остается только посочувствовать владельцам недвижимости, поскольку жилой дом зарегистрировать они на своих участках не смогут, т. к. он является ничем иным, как самовольной постройкой. Думаю, что даже через суд ее узаконение не возможно.
Резюме
Приобретение земельного участка категории сельскохозяйственного назначения, расположенного вне границ населенных пунктов, вне территории садового товарищества, разрешенное использование которого «дачное строительство», подобно игре в лотерею.
Сельхоз земля: покупать или нет?
В последнее время приходится нередко слышать вопросы о том, какую землю лучше приобрести для ведения хозяйства. Могу поделиться своим опытом, потому что сам успел пройти через решение этой проблемы.
Как выбрать землю – ИЖС или сельхозназначение?
Некоторое время назад я решил заняться сельским хозяйством. Не масштабно, конечно, ни о какой ферме речь не шла. Просто захотелось построить небольшой домик, разбить сад-огород при нем, ну, может быть, с десяток курочек завести, если получится. В общем, подальше от городского шума, чтобы была тишина и собственные огурцы-помидоры с клубникой.
Начал узнавать, что к чему. Оказалось, не все так просто. Прежде всего, потребовалось выбрать между категориями земли. Их, как выяснилось, не так уж мало – от промышленных до земель запаса. Огород и домик к промышленным объектам никак относиться не мог, а вот земли поселений и земли сельхозназначения подходили. Далее пришлось разбираться в следующих аббревиатурах:
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- СНТ (садовое садоводческое товарищество).
Помимо этого, я быстро понял, что, выбрав землю сельхозназначения, вряд ли смогу построить там жилье – то есть, это возможно, но сплошь и рядом такие юридические и административные сложности, что лучше не встревать. А вот земли поселений как раз и предусматривают жилищное строительство. Значит, или ИЖС, или ЛПХ (потому что последний вариант возможен и там и тут).
Будь у меня юридическое образование, я бы, наверное, либо разобрался во всех земельных хитросплетениях за день, либо до сих пор копался бы в них. Но, поскольку дом мне нужен был не для дачи, а для постоянного проживания, я выбрал ИЖС – в силу двух причин:
- возможность регистрации;
- наличие конкретного почтового адреса.
Я просто купил участок земли в черте города – но, по сути, здесь расположена небольшая деревушка. Построил дом, разбил огород, в общем, сделал все, все, что хотел. Лично для меня это наиболее удобно.
Сельхозземля и ее особенности
Теперь немного о земле сельскохозяйственного назначения и об опыте моего знакомого. Приятель был заинтересован в организации ЛПХ, поэтому проще всего было купить участок на землях СХН. Для него это оказался идеальный вариант, он обожает работать с землей – высаживать рассаду, окучивать, снимать урожай.
Такие участки делятся на:
В первом случае стоит запастись автомобилем, потому что придется постоянно находиться в разъездах – строить что-либо на полевых участках запрещено законом. Приусадебный же участок всем хорош – там и земля, и разрешение на строительство. Однако, как правило, находятся такие наделы на сельских территориях. Приятеля моего эта возможность прельстила, он о сельской жизни давно мечтал.
Есть и еще один нюанс. На землях сельхозназначения собственник сам должен платить за подведение и подключение коммуникаций, да еще и согласовывать это с соответствующими службами. Но если вы приобретаете участок под ЛПХ, администрация должна помочь с подведением и подключением.
Не нужно забывать о налогах, и вот здесь ЛПХ оказался выгоднее, чем ИЖС. Все дело в кадастровой стоимости, которая на надел из разряда ЛПХ будет существенно ниже, чем на участок ИЖС. Земли сельхозназначения облагаются налогом, исходя из коэффициента 0,3%. А если вы принадлежите к категориям инвалидов 1-2 групп, участников боевых действий, ветеранов ВОВ, то от налога вас и вовсе освободят. Мой приятель ни в одну из этих категорий не входит, но сниженный налог для него оказался приятным сюрпризом.
А как вам такой момент – ЛПХ не подразумевает получение прибыли от выращивания и реализации сельхозпродуктов, но если появляются излишки, то от их продажи не нужно платить НДФЛ. Моему знакомому этот плюс личного подсобного хозяйства очень понравился!
Перевод земли в другую категорию
Сегодня много говорят о возможности перевода земель из одной категории в другую. Вопрос интересный – это ведь можно сельхоз-земли сделать ИЖС, и строй там сколько хочешь. Однако и здесь есть свои тонкости. Насколько я сумел понять, сделать это можно, законодательство позволяет. Однако подобный перевод доступен, большей частью, крупным застройщикам – тем, кто собирается строить дом отдыха или жилищный комплекс. Если же вы намерены полевой участок переводить в систему ИЖС, придется столкнуться с препонами на каждом этапе по легализации строящегося объекта. Так что хорошо подумайте, для чего вам нужна земля, прежде чем ее покупать. Затем обратитесь к юристу, а уже потом – с заявкой в администрацию.
Нужен дом для постоянной жизни — выбирайте ИЖС, нужно приусадебное хозяйство и ферма — сельхозназначение лучший вариант по возможностям и налогам.
(Константин В.А., — довольный обладатель дачи)
Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества
Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.
Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.
Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.
Общие сведения
Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.
Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.
Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.
Собственникам таких наделов разрешается:
- Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
- Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
- Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.
Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.
Вид разрешенного использования
На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.
На такой территории разрешается строительство:
- жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
- жилых объектов без права регистрации.
Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.
Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.
Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.
Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.
Сделать это можно следующим образом:
- Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
- Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.
Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.
Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.
При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.
Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.
Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.
Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.
Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.
Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов
Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:
- Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
- На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
- На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.
Выделим основные различия:
- На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
- Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
- Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.
Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:
При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.
Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?
Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.
Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.
При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.
Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.
Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.
При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.
В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.
При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.
Что изменится в ближайшем будущем?
В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.
Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.
Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.
На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.
Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.
При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.
Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.
Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.
Подведем итог
Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.
Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.