Дом сдан, а ключи не выдают: как долго застройщик имеет право задерживать передачу квартир
Дольщики, купившие квартиру на стадии строительства дома, обычно ведут счет дням и ждут не дождутся, когда же новостройка будет, наконец, сдана. Они думают, что тогда можно будет перестать, наконец, снимать чужое жилье и заселиться в свое собственное. И испытывают разочарование, обнаружив, что ключи от квартиры никто им в тот же день не выдаст.
Иногда разница между сроком ввода в эксплуатацию и реальным сроком передачи ключей доходит до полугода или даже чуть больше. И это абсолютно нормальная история, так как данные понятия – совершенно разные.
Для дольщика более важен не размытый тезис «планируемый срок ввода», а предельный срок передачи объекта долевого строительства.
Если застройщик в него не вписывается, то, согласно 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать выплатить ему неустойку. Или даже потребовать расторжения договора и возврата вложенных денег.
Запутались? Сейчас поможем разобраться.
Срок ввода объекта в эксплуатацию
Это дата, к наступлению которой застройщик должен получить официальный документ, что он полностью завершил строительство в соответствии с проектной документацией. То есть, построено не только само здание, но и выполнено внутреннее благоустройство территории , а объекту присвоен милицейский адрес .
Справка : милицейский адрес – это фактический адрес, по которому дальше будет числиться объект. Без него не пройти регистрацию в Госстройнадзоре и Росреестре. До того, как его присваивают, новостройка имеет только строительный адрес.
Не менее важно для строительной компании получить справки от поставщиков энергоресурсов о том, что дом готов к эксплуатации. Речь идет о Водоканале, Ленэнерго, Теплосети. Без их разрешения жить в доме будет невозможно.
И это, кстати, наиболее частая причина, по которой вроде бы уже готовая новостройка простаивает и не вводится в эксплуатацию.
Как правило, дата ввода новостройки в эксплуатацию указывается примерная: 3 квартал 2020 года или 1 квартал 2021 года. Застройщик может подкорректировать ее в одностороннем порядке: это не возбраняется.
Срок передачи квартиры дольщикам
Срок передачи ключей, напротив, носит жесткий характер. Он прописывается в ДДУ и не меняется по желанию застройщика . Каждый день отсрочки может повлечь за собой наказание – штраф в пользу будущих собственников жилья.
С момента сдачи дома и до передачи ключей проходит обычно 4-7 месяцев . За это время застройщику нужно решить все незавершенные вопросы: например, закончить отделку помещений (если это предусмотрено по ДДУ), заключить договор с управляющей компанией .
Факт успешной передачи квартиры подтверждается подписанием акта приема-передачи между застройщиком и покупателем.
Очень опасным является момент, если в ДДУ содержится не конкретная дата передачи объекта долевого строительства участнику, а следующая формулировка: «ключи будут переданы не позднее чем через 3 месяца после ввода объекта в эксплуатацию» .
В этом случае, даже если произойдет серьезная задержка строительства, то дольщику будет не потребовать неустойку с девелопера.
Торопить застройщика насчет выдачи ключей нет смысла. Он заранее формирует график осмотра квартир , которому следует довольно строго. Дольщик получит уведомление о готовности своего объекта к передаче примерно за месяц до срока выдачи ключей.
Резюмируем.
Даже если застройщик в офисе продаж делает акцент на срок сдачи дома, главное – внимательно читать пункт о сроке передачи квартиры в ДДУ и адекватно рассчитывать свои силы. Помните о том, что именно эта дата – самая важная для дольщика.
Разбираемся, чем «срок сдачи» отличается от «срока заселения»
Звонок в колл-центр компании-застройщика «Группы ЛСР»:
– У вас на сайте срок сдачи дома в «Мичуринском» стоит IV квартал 2020 года. Значит, к новому году мы в квартиру точно въедем. Да ведь?
Увы, но нет. Звонящий явно путает два понятия: «срок сдачи» и «срок заселения» (= «срок передачи ключей»). Давайте разбираться.
Для справки. «Мичуринский» – малоэтажный жилой комплекс, расположенный в микрорайоне Широкая речка, Верх-Исетский административный район Екатеринбурга. Возведение ЖК началось в 2013 году. На сегодняшний день сдано 48 жилых домов и многоуровневый надземный паркинг. Строятся 2 дома. Еще несколько находятся на стадии проектирования. За почти 7 лет строительства ЖК у застройщика, «Группы ЛСР» , не было ни одной задержки по срокам заселения. Это подтверждают и отзывы о ЖК «Мичуринский» тех, кто приобрел в нем квартиру.
Что такое «срок сдачи»?
На своем сайте застройщик традиционно указывает срок сдачи дома. Официально это событие называется вводом объекта в эксплуатацию.
Срок сдачи – период времени, в течение которого застройщик планирует получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такой документ подтверждает, что строительство выполнено в полном объеме, в соответствии с проектной документацией и нормативными актами.
Применительно к дому в «Мичуринском», которым интересовался звонящий, это означает, что к декабрю 2020 года в нем будут выполнены все работы, определяющие безопасность его будущих жителей:
- полностью возведена коробка, включая межэтажные перекрытия и кровлю;
- выполнено остекление;
- проведены фасадные работы;
- смонтированы инженерные и энергосети.
Совет. О том, что дом введен в эксплуатацию – получено разрешение на его ввод, застройщик обязательно уведомляет дольщиков в письменном виде. Поэтому если за время строительства вы сменили место жительства (фактический адрес, который указывали при заключении договора), стоит уведомить застройщика заранее. К слову, в «Мичуринском» дома строятся не больше года, так что здесь такая ситуация встречается нечасто.
Что происходит после ввода дома в эксплуатацию?
По окончании строительства работа застройщика не заканчивается:
- производится благоустройство территории;
- ведутся отделочные работы в квартирах;
- проверяются и запускаются инженерные системы и коммуникации;
- заключаются договоры на обслуживание с поставщиками энергоресурсов;
- дом передается на баланс управляющей компании;
- составляется график осмотров квартир дольщиками.
В это время попасть в свою квартиру вы еще не можете – даже чтобы «просто посмотреть» или спланировать расстановку мебели. Запрещено по технике безопасности.
Когда срок передачи ключей?
В договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и гражданином – участником долевого строительства, срок передачи ключей обязательно прописывается. И за соблюдение именно этой даты застройщик несет материальную ответственность (пени назначаются за каждый день просрочки). Чтобы снизить свои риски, в договоре застройщик обычно указывает срок плюс два квартала к сроку сдачи (6 месяцев – это максимальный разрешенный срок).
Например, в ДДУ на дом со сроком сдачи IV квартал 2020 года в качестве срока передачи ключей будет стоять «не позднее II квартала 2021 года». Хотя по опыту сдачи 48 (!) жилых домов в ЖК «Мичуринский» можно утверждать, что передача квартир счастливым владельцам обычно занимает 1–2 месяца. А значит, в свою новую выполненную с отделкой «под ключ» квартиру они смогут заехать уже в феврале-марте 2021 года.
Совет. О том, что покупать жилье на этапе котлована максимально выгодно, известно многим: минимальная цена, большой выбор этажей и планировок. А применительно к «Мичуринскому» действует еще сразу два аргумента: надежный застройщик (ни одной задержки по срокам сдачи и заселения за 13 лет работы в Екатеринбурге) и небольшой срок строительства. Купив квартиру в ЖК «Мичуринский» на старте продаж дома, вы сможете заехать (!) в нее уже через год, а не через 2–2,5 года, как это обычно происходит в случае с высотками.
LiveInternetLiveInternet
—Рубрики
—Подписка по e-mail
—Поиск по дневнику
—Интересы
—Постоянные читатели
—Сообщества
—Трансляции
—Статистика
Ориентировочный срок окончания строительных работ
Ориентировочный срок окончания строительных работ
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ст. 4 п.9 рекомендуют к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применять законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В соответствии со ст. 431 Гражданского Кодекса РФ договор следует понимать буквально, но в случае неясностей исходить из действительных намерений сторон.
Нами были заключены договоры инвестирования строительства жилых домов (строительный адрес) с обязательством строительной компании по окончании строительства передать нам, инвесторам, квартиры для оформления в собственность.
Целью заключения договора с нашей стороны было получение квартир для проживания наших семей.
Квартира – это жилое помещение, а жилое помещение должно быть пригодно для проживания и отвечать установленным нормам. (Жилищный Кодекс РФ, ст. 16 п.3, ЖК РФ ст. 15 п.2 : «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).)»
Согласно ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области не может считаться пригодным для проживания строительный объект, не сданный приёмочной комиссии и не принятый ПК в установленном законом порядке. Приёмка дома ПК – это юридическое действие, которое переводит построенный дом из разряда незавершённого строительством объекта (термин) в завершённый строительством объект (термин) (п.3.2 ТСН 12-310-2000 МО (ТСН ПЭОН-2000 МО) Приёмка в эксплуатацию…), что подтверждается актом приёмки завершённого строительством объекта. Пунктом 4.4 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) прямо запрещается использование незавершённых строительством объектов для проживания.
Договор содержит список обязательств, принятых на себя строительной компанией, в том числе не только строительно-монтажные работы, но также подготовительные работы, проектные работы, столярные, отделочные, устройство сетей внутренних и наружных коммуникаций, пуско-наладочные работы (этапы по срокам не расписаны), обязательство сдать дом приёмочной комиссии, пригласить инвесторов для подписания акта приёма-сдачи квартиры, обязательство передать дом на баланс эксплуатирующей организации, передать инвесторам квартиру, передать документы (копии) для регистрации прав собственности на квартиру. При этом при заключении договора сроки по отдельным этапам согласованы не были, в договоре сроки по этапам не указаны и порядок согласования промежуточных сроков не определен.
В рекламе, рекламных буклетах СК Дружба указывался конкретный срок сдачи дома, что может считаться публичной офертой, т.е. предложением заключить договор на указанных в рекламе условиях (ГК РФ ст. 437). Срок, указанный в рекламе, повлиял на решение заключить договор инвестирования.
В договоре понятие срок сдачи дома было заменено на «ориентировочный срок окончания строительных работ». То есть, с одной стороны, договор содержит описание полного цикла строительства, включая сдачу дома в эксплуатацию, с другой стороны, налицо попытка подмены понятия срок сдачи (регулируется и оформляется документами, имеющими юридическую силу) понятием, обозначающим один из промежуточных этапов строительства, оформляющийся внутренним актом строительной организации, юридической силы не имеющим и к возникновению права использования жилого помещения по назначению не приводящему. (п.3.2, п. 4.1 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области).
Строительство – лицензированный вид деятельности, предполагающий наличие специального образования и значительного опыта работы лиц, им занимающихся (Постановление Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства»). Поэтому данную «неточность» нельзя объяснить/оправдать некомпетентностью руководства строительной компании.
С другой стороны, инвесторы, подписывающие договор, как потребители не обязаны обладать специальными знаниями в данной области и разбираться в тонкостях строительной терминологии (Закон РФ «О защите прав потребителей» (далее ЗЗПП) ст. 12 п.4). Необходимая и достоверная информация о работе/услуге должна быть при заключении договора доведена до потребителя в наглядной и доступной форме (ЗЗПП ст.8 п.2). Обязанность предоставлять такую информацию до заключения договора предусмотрена также ст. 732 п.1 ГК РФ, а ответственность за неполноту или недостоверность сведений, имеющих отношение к договору и выполняемой работе – в ст. 732 п.2 ГК РФ, ст.12, ст. 18 пп.1-4, ст. 29 п.1 ЗЗПП.
Данную подмену терминов можно рассматривать как нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о работе (услуге) и сознательное включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, за что предусмотрена ответственность по ст. 14.7 КоАП (Обман потребителей), ст. 14.8 п.1 и ст. 14.8 п.2 КоАП РФ (Нарушение иных прав потребителей).
Гражданским Кодексом РФ и Законом о защите прав потребителей не предусматривается «ориентировочный» срок выполнения работ/услуг по договору. Из статьи ст. 708 ГК РФ следует, что указанные в договоре начальный и конечный сроки выполнения работ являются определёнными и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Подписанные нами договоры не содержат условий, позволяющих в одностороннем порядке изменять сроки их исполнения.
Компания утверждает, что в договоре указаны два срока – срок окончания СМР (определенный календарно) и срок сдачи дома (определенный событием, то есть не определенный по календарным срокам).
Даже если допустить, что календарный срок сдачи дома не согласован сторонами при заключении договора (а недействительность одной из статей договора не отменяет договор в целом, ст. 180 ГК РФ), срок выполнения условий договора по сдаче Объекта можно определить исходя из положений ст. 314 ГК РФ и ст. 27 п.1 ЗЗПП.
«Исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами». (ЗЗПП ст. 27 п.1)
То есть в договоре может быть указан срок, предусмотренный правилами или меньшей продолжительности.
Строительные работы регламентируются строительными нормами и правилами. Они обязательны для выполнения на основании Закона РФ о лицензированных видах деятельности и Положения о лицензировании (ст. 17 п.4 «г») . Нормативный срок строительства 10-этажного кирпичного дома по индивидуальному проекту согласно СНиП от 17.4.1985 № 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений составляет от 8 до 12 месяцев, 14-этажного – от 9,5 до 13,5 месяцев. Фактические сроки строительства домов превышает нормативный в несколько раз.
За несоблюдение этих норм и правил предусмотрена ответственность по ст. 9.4, ст. 9.5, ст. 14.1 КоАП РФ.
Порядок сдачи Объекта Государственной приёмочной комиссии регламентируется ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области.
Комиссии по приемке в эксплуатацию объектов недвижимости на территории Московской области назначаются органами, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению заказчика строительства (п. 6.1 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО)).
Данный обязательный для исполнения документ устанавливает не только полномочия и сроки работы Государственной приёмочной комиссии (п. 6.1, 6.4, 6.12, 6.13 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО)), но и ответственность за нарушение требований ТСН, в том числе по срокам работы Государственной приёмочной комиссии (п. 11.1 ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО)). Поэтому утверждение «Срок приёмки жилого дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссией (и, соответственно, срок исполнения Заказчиком своего обязательства по сдаче жилого дома в эксплуатацию и обязательства по передаче инвестору Квартиры) Договором не предусмотрен, так как он зависит не только от Заказчика, но и от действий сторонних лиц (в частности, от сроков начала работы Государственной комиссии по приёмке жилого дома в эксплуатацию, и, собственно, от сроков ее работы). Поэтому, к сожалению, назвать точную дату сдачи дома в эксплуатацию в настоящее время не представляется возможным» нельзя считать обоснованным. Если у руководства ЗАО «ГК «Дружба»» есть претензии к работе приёмочной комиссии, оно вправе предъявить претензии виновникам задержки сдачи дома.
В случае невозможности выполнить работу в срок исполнитель обязан предупредить об этом инвестора согласно ст. 716 п.1 ГК РФ, ст. 36 ЗЗПП. Данное требование законодательства не выполняется.
Итак, понятно, что «ориентировочный срок окончания строительных работ» — уловка, подмена понятия «срок сдачи», попытка уйти от юридической ответственности.
Договор с доп. соглашением можно рассматривать как основной договор либо как договор предварительного типа (Гражданский Кодекс РФ ст. 429). Основной договор должен содержать существенные условия договора (см. выше).
Согласно ст.429 п.3 ГК РФ «предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора». Это значит, что срок сдачи дома, на который инвесторы (дольщики) рассчитывали при заключении договора — существенное условие договора! — уже указан в том договоре, который инвесторы (дольщики) подписали с Дружбой, для его установления не надо дожидаться подписания доп. соглашения.
Кроме того, если в договоре не определён конкретный срок подписания доп. соглашения, это доп. соглашение должно быть подписано в течение одного года со дня заключения договора (ст. 429 п.4 ГК РФ). Дружба неоправданно затягивает эти сроки.
Всё вместе это свидетельствует о том, что Дружба нарушает и сроки подписания доп. соглашений, и существенные условия договора, а перенос сроков по доп. соглашению неправомерен и нарушает права инвестора (дольщика).
Внимание!
С марта 2007 г. порядок ввода домов в эксплуатацию (сдачи домов) регламентируется не ТСН-ПЭОН-2000, а ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ (с изменениями от 18.12.2006 г.). Документом, подтверждающим строительную готовность объекта, является Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.