Договор строительного подряда. Существенные условия.
1. Понятие договора строительного подряда.
2. Существенные условия договора строительного подряда:
-срок выполнения работ;
-состав и содержание технической документации;
-сторона, которая обязана предоставить документацию. Срок ее предоставления;
Договор строительного подряда является одним из старейших и самых сложных и распространенных гражданско-правовых договоров и поэтому требует детального рассмотрения.
Определимся с понятием договора строительного подряда. Итак, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К существенным условиям договора строительного подряда относятся:
1. Предмет договора.
Предмет договора, как следует из статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным
Предмет договора включает в себя:
-содержание, объем, виды работ, которые должен выполнить подрядчик (процесс выполнения работ);
-результат, к которому должны привести подрядные работы (объект строительства. В данном случае указывается технические параметры объекта).
При указании предмета договора строительного подряда можно сослаться на техническую документацию, поскольку согласно п. 5 Информационного письма № 51 в соответствии со статьей 743 Гражданского кодекса Российской Федерации техническая документация определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия о предмете договора:
«Подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить ремонтно-строительные работы офисных помещений Заказчика, расположенных по адресу: _________________, в соответствии с условиями договора, технической документацией и сметой, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.».
2. Срок выполнения работ.
Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ (п. 4 Информационного письма № 51).
Срок выполнения работ включает в себя:
-срок окончания выполнения работ.
Дополнительно можно предусмотреть промежуточные сроки – сроки завершения отдельных этапов работы.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать один из предложенных вариантов определения срока выполнения подрядных работ:
Вариант 1. Определить сроки начала и окончания работ конкретными датами (например, подрядчик обязан выполнить работы по договору в срок с 12.05.2020 по 31.07.2020 включительно).
Вариант 2. Определить срок начала конкретной датой, а продолжительность работ указать в календарных или рабочих днях (например, срок выполнения работ по договору 30 рабочих дней начиная с 12.05.2020).
Вариант 3. Определить срок периодом, который будет исчисляться с момента, когда одна из сторон исполнит свои обязанности или наступят иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором (например, срок выполнения работ по договору составляет 24 месяца с даты подписания сторонами документов о передаче строительной площадки).
Также срок начала работ привязывают к:
-моменту выплаты аванса;
-дате подписания договора;
-моменту, когда заказчик получит положительное заключение экспертизы проектной документации.
Вариант 4. Срок выполнения работ указан в графике (календарном плане) выполнения работ, который является приложением к договору строительного подряда и имеет ссылки на него (например, работы по договору должны быть начаты, завершены и производятся в соответствии с графиком производства работ (приложение № __) и с учетом положений п. ___ договора).
Не рекомендуется использовать формулировки в договоре строительного подряда «до полного выполнения работ», «по согласованию сторон», поскольку в данных случаях срок выполнения работ считается не согласованным сторонами, а это означает, что договор строительного подряда считается незаключенным.
3. Состав и содержание технической документации (п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Состав технической документации включает в себя:
-проектная документация (например, проект строительства, реконструкции объекта);
-рабочая документация. Она предназначена для производства строительных работ.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия об описании технической документации:
«Техническая документация, разрабатываемая подрядчиком по объему, составу, качеству должна соответствовать:
-требованиям установленным договором;
-требованиям обычно предъявляемым к подобного рода документации;
-технологическому, функциональному, коммерческому назначению объекта;
-строительным нормам и правилам;
-федеральным законам и подзаконным актам;
Подрядчик гарантирует, что техническая документация и ее части не будут содержать упущений, неточностей, дефектов, в том числе вызванных ошибками или упущениями в инженерной разработке и будут соответствовать нормам в области строительства.».
4. Сторона, которая обязана предоставить документацию. Срок ее предоставления (п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Техническая документация должна быть согласована сторонами и остается неизменной до завершения строительства.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия:
«Подрядчик разрабатывает техническую документацию (далее – ТД) и передает ее на утверждение Заказчику не позднее 10 рабочих дней с момента подписания договора.
В случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации ТД должна быть подвергнута государственной экспертизе, экспертизе промышленной безопасности, иной подобной экспертизе Подрядчик должен в счет цены работ обеспечить получение положительного заключения соответствующих экспертиз в компетентных гос. органах и (или) иных организациях.
В случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации ТД должна быть согласована, сертифицирована или утверждена в компетентных гос. органах и (или) иных организациях, Подрядчик обязан в счет цены работ обеспечить получение необходимых согласований, сертификатов, утвержденных в отношении ТД.
Подрядчик несет ответственность за качество ТД и гарантирует соответствие объекта, построенного на ее основе, требованиям договора строительного подряда.».
5. Цена работ. Суды называют условие о цене работ существенным условием договора строительного подряда.
Цена работ должна покрывать издержки подрядчика и включать вознаграждение (п. 2 ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать один из предложенных вариантов определения цены работ:
Вариант 1. Закрепить условие о цене работ как «затраты +» (открытая цена).
В данном случае заказчик обязуется выплатить подрядчику:
-все фактические (сметные) затраты на выполненные работы по договору;
-% от этих затрат или фиксированное вознаграждение (сметная прибыль).
Цена может быть определена без дополнительных согласований (п. 6 Информационного письма № 51).
Вариант 2. Закрепить условие о фиксированной (твердой) цене работ.
В данном случае в договоре строительного подряда необходимо отдельно указать учитывает ли смета НДС. Иначе НДС можно взыскать сверх цены договора.
Вариант 3. Сформулировать смешанное условие:
-фактические затраты подрядчика;
-% от этих затрат или фиксированное вознаграждение.
Расчет цены необязательно делать в договоре. Цену можно определить в смете, которая является приложением к договору строительного подряда.
Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия о цене работ:
«Цена договора включает в себя все без исключения издержки Подрядчика, связанные с выполнением работ, в том числе производственные и эксплуатационные затраты, накладные расходы, налоги, сборы, командировочные, суточные, стоимость ГСМ, обслуживания и ремонта техники и оборудования, стоимость временных материалов. Подрядчик отказывается от любых претензий к Заказчику в отношении любых ошибок, которые Подрядчик совершил при определении цены договора. Все риски и расходы, связанные с такими ошибками, полностью относятся на счет Подрядчика.
Расчет цены по договору приведен в смете на строительство объекта (приложение № __). Ошибки, сделанные Подрядчиком при расчете расценок, указанных в смете, полностью относятся на счет Подрядчика и не является основанием для изменения цены договора строительного подряда.».
Возникновение права собственности на объект строительства в договорах строительного подряда
Коведяев Сергей Владимирович, стажер Нижегородской областной коллегии адвокатов (г. Дзержинск).
Правовые вопросы, возникающие в сфере реализации договорных отношений в строительстве, представляют собой актуальную тему для исследования. В статье анализируются вопросы, связанные с аспектами возникновения права собственности на объект строительства по договорам строительного подряда. Автор приходит к выводу о необходимости совершенствования гражданского права в области строительного подряда и предлагает собственные пути решения существующих проблем в контексте реформирования гражданского законодательства России.
Ключевые слова: объект строительства, договор строительного подряда, право собственности.
Arising of ownership right to an object of construction under the contract of construction
Legal issues arising in the sphere of realization of contractual relations in construction are an important topic for research. The article analyzes the issues related to the aspects of arising of ownership right to the object of construction under the contracts of construction. The author makes a conclusion regarding the necessity of improvement of civil law in the sphere of construction and proposes his own ways of solution of existing problems in the context of reform of the civil legislation of Russia.
Key words: object of construction, contract of construction, ownership right.
I. ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА
Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право / В.В. Витрянский и др.; Под ред. Е.А. Суханова. М., 2007. С. 656; Захаров Ю. Заключение и исполнение договора строительного подряда // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2004. N 4. С. 3 и др.
Васин В.Н., Казанцев В.И. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть. С комментариями и примерами из практики: Учебник для вузов. М., 2007. С. 542.
О разграничении промышленного строительства и гражданского см.: Правовое руководство ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов (A/CN/9/SER.B/2) ООН (Нью-Йорк, 1998 г.) // URL: http:// www.un.org/ russian/ ga/ uncitral/ info.html.
Следует заметить, что в гл. 31 «Подряд на капитальное строительство» ГК РСФСР входили в большинстве своем нормы с бланкетными диспозициями, поэтому все основные положения содержались в постановлениях Правительства и правилах различных государственных органов (Постановление СМ СССР от 26 декабря 1986 г. N 1550 «Об утверждении Правил о договорах подряда на капитальное строительство» (утратило силу) // Собрание постановлений СМ СССР. 1987. N 4. Ст. 19)).
В настоящее время Госстрой РФ преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. N 295. 2005.
См.: Приказ Госстроя РФ от 3 августа 2000 г. N 171 «Об отмене Приказа Госстроя России от 5 сентября 1996 г. N 17-119» (текст Приказа официально опубликован не был) // Гарант; см. также: Приказ Минстроя РФ от 5 сентября 1996 г. N 17-119 «Об утверждении Перечня работ, составляющих виды строительной деятельности, осуществляемых на основании лицензии» (утратил силу) // Экономика и жизнь. 1996. N 46.
Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД) (КДЕС Ред. 1) (введен в действие Постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. N 454-ст). М.: ИПК «Издательство стандартов», 2002.
Приказ Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. N 274 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2009. N 6.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2007. С. 104.
См.: Ткач А.П., Селезнев А.К. Юридический справочник строителя. 3-е изд., перераб. и доп. Киев: Будiвельник, 1984. С. 9.
Приложение 1 к Методическим рекомендациям по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (утв. Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ, протокол от 5 октября 1999 г. N 12). М.: Издательство Госстроя РФ, 1999.
Следует заметить, что при монтаже грузоподъемных сооружений организации, имеющие специальную правоспособность на краностроение, руководствуются многими техническими нормами, напрямую связанными со строительством. Например: Строительные нормы и правила СНиП 2.09.03-85 «Сооружения промышленных предприятий» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1985 г. N 263) // ГП ЦПП. 1996; Правила устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов ПБ 10-382-00 (утв. Постановлением Госгортехнадзора РФ от 31 декабря 1999 г. N 98) // ГУП НТЦ «Промышленная безопасность» Госгортехнадзора России. М., 2004.
Возникает справедливый вопрос: что тогда стоит считать объектом строительства при сносе или демонтаже зданий и сооружений? Это может быть недвижимая вещь-площадка под строительство зданий и сооружений, каркас здания и т.д. либо движимая, например оборудование, демонтированное с целью повторного использования.
Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2008. С. 13.
Все вышесказанное показывает необходимость совершенствования гражданского права в области строительного подряда. В последнее время многие ученые пытаются найти новые точки пересечения гражданского и уголовного права. Думается, есть такая точка и в договорах строительного подряда. При выполнении работ, отнесенных к строительным видам деятельности, требующих наличия специальной правоспособности (свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства), под видом других гражданских договоров к контрагентам по сделке могут быть применены положения о недействительности сделок, кроме того, у подрядчика появляется перспектива подвести свою деятельность под состав преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ.
Договорная практика в строительной сфере испытывает дефицит законодательной базы. Например, профессор Л.В. Соцуро отмечает важность создания Архитектурно-строительного кодекса РФ, что поможет устранить пробелы в понимании договоров строительного подряда (Соцуро Л.В. Договор и закон в строительстве // Правовые вопросы строительства. 2007. N 1. С. 11).
Советское гражданское право: Учебник. Том 2 / Под ред. В.П. Грибанова и С.М. Корнеева. М., 1980. С. 190. См. также: Верб С. Заключение субподрядных договоров в капитальном строительстве // Советская юстиция. 1973. N 22. С. 16.
Правоприменитель нуждается в более расширенном и глубоко проработанном, с учетом опыта и обычаев строительства, законодательстве, посвященном строительству. Это поможет развеять неоднозначное толкование объекта договора строительного подряда. По нашему мнению, для устранения пробела в существующем законодательстве необходимо ст. 740 ГК РФ дополнить пунктом:
«- объектом договора строительного подряда следует считать движимые и недвижимые вещи как результат строительной деятельности подрядчика на земельном участке либо на существующем строении, опосредованно связанном с земельным участком, принадлежащем заказчику».
II. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА
Скловский К.И. Право на объект строительства // Законодательство. 1997. N 3; Гарант.
В доктрине современного гражданского права нет единого мнения на этот счет.
В большинстве случаев, не рассматривая отдельные виды договоров подряда, а лишь общие положения о подряде, одни ученые считают собственником предмета договора подрядчика, другие называют заказчика, а кто-то утверждает, что право собственности на объект строительного подряда возникает с момента его государственной регистрации.
Следует рассмотреть применительно к договорам строительного подряда каждое мнение в отдельности с учетом современного и прошлого российского и зарубежного законодательства.
Гражданское право: Учебник. В 3 т. Том 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2006. С. 360.
Васин В.Н., Казанцев В.И. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть. С комментариями и примерами из практики: Учебник для вузов. М., 2007. С. 529.
Пункт 3 ст. 220 ГК Республики Беларусь // Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь. URL: http:// www.pravo.by/ webnpa/ text.asp?RN= hk9800218.
Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2001. С. 433.
Риск случайной гибели в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет собственник, поэтому можно предположить, что до момента принятия работы застройщиком подрядчик имеет права на объект строительства. Законодатель не случайно так распределил риски: во-первых, это позволит заказчику принять объект, находящийся в сохранности; во-вторых, подрядчик не сможет списать какие-либо свои огрехи на различного рода обстоятельства.
Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда? // Российская юстиция. 1999. N 11. С. 14.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 октября 1997 г. N 2575/97 (текст официально опубликован не был) // Гарант.
Во-первых, созданный по договору строительного подряда объект недвижимости невозможно продать лицу, не имеющему ни прав на участок земли, выделенный под строительство (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), ни государственной регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 131 ГК РФ).
Во-вторых, объект строительства (если это недвижимость) может быть промышленным.
Промышленные объекты, как правило, содержат секреты производства и другие объекты интеллектуальной собственности, права на которые охраняются не только гражданским законодательством, но и рядом других законов, в том числе УК РФ.
Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. М., 2007. С. 82.
Теоретически в подобной ситуации генеральный подрядчик обладает теми же правами на объект строительного подряда в отношении субподрядчика, что и заказчик относительно генподрядчика. Однако права собственности на одну и ту же вещь у двух лиц быть не может, если они не сособственники. При двойном субподряде ситуация становится еще более сложной, так как субподрядчик, передающий исполнение части обязательства другому субподрядчику, становится заказчиком перед последним.
Толкование законодательства в отношении права собственности на объект строительного подряда неоднозначно в цивилистической науке и правоприменительной практике России. Эту ситуацию можно и нужно решать.
Необходимо расширять и кодифицировать законодательство, посвященное строительству:
— увязать виды строительной деятельности с объектом строительного подряда;
— признать земельный участок базовым элементом недвижимости.