Правовая экспертиза в строительстве это

Строительная экспертиза: кто и когда определяет качество строительных работ

belchonock / Depositphotos.com

Если свечки из бетона и стекла зажигаются в городском пространстве, значит, это кому-нибудь нужно. В I квартале 2020 года в эксплуатацию ввели 198,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 15,4 млн кв. метров. Все эти квадраты рано или поздно будут заселены счастливыми (будем надеяться) новоселами. От надежды на счастье до гарантии путь непростой, но реальный.

Обрести домашний уют, к примеру, поможет уверенность в том, что квартира отвечает всем строительным стандартам. Проще говоря: под окнами ветер не гуляет, стены на вас не косятся, а пол не улыбается трещинами. Кто может в этом помочь? Например, строительный эксперт, знания и опыт которого поможет удостовериться в качестве строительного объекта и оценить его на соответствие техническим нормам и ГОСТам.

Что такое строительная экспертиза? Когда заключение эксперта-строителя может понадобится в суде? На какие вопросы отвечают эксперты?

Что такое строительная экспертиза?

Строительная экспертиза – это вид судебных инженерно-технических экспертиз, процессуальное действие, которое состоит из двух этапов: исследования строительного объекта и подготовка заключения по поставленным компетентными органами вопросам. База исследования – научные знания и практические наблюдения высококвалифицированных специалистов в строительной сфере.

Чаще всего строительная экспертиза является одним из способов решить конфликт между застройщиком и заказчиком. Заказчик хочет убедиться, что выполненные застройщиком строительно-монтажные работы проведены полностью и с соблюдением всех стандартов. Сам он не обладает необходимыми знаниями, зато строительный эксперт – да. Выводы эксперта могут стать существенным подспорьем для разбирательства в суде.

Когда строительная экспертиза переходит в категорию судебной строительной экспертизы?

Во время передачи дела сторонами на рассмотрение в судебном порядке. В арбитражных, гражданских и административных процессах проведение экспертизы назначает суд, а в уголовном деле – следователь.

Когда назначают строительную экспертизу?

В случаях, когда для расследования и судебного рассмотрения уголовных и гражданских дел требуются специальные знания в области проектирования, строительства, эксплуатации и ремонта зданий и сооружений.

Заказать строительную экспертизу может заинтересованная сторона (истец, ответчик) или прокуратура. Инициировать исследования может также суд.

Необходимость использовать специальные знания возникают:

Что является объектом строительной экспертизы?

Практически любое строительное сооружение, а также незавершенные строительные объекты, дворовые территории, инженерные коммуникации, проектная, и исполнительная документация, сметы.

Эксперт также может провести геодезический мониторинг деформаций, контрольный обмер помещений, исследование несущих конструкций и др.

Какими компетенциями должен обладать эксперт?

Основное требование к эксперту – наличие высшего образования со специальностью (специальные знания), соответствующей профилю выполняемой экспертизы (ст. 13 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Строительную экспертизу должен проводить профессионал с высшим образованием «инженер-строитель». Свое образование он должен подтвердить дипломом (не справкой, не удостоверением, не сертификатом).

Строительный эксперт должен обладать навыками проведения инструментальных исследований. В процессе исследования он может проводить замеры, ультразвуковую дефектоскопию, телевизионную оценку, работать с образцами, взятыми на объекте, в лаборатории.

Перед инструментальными измерениями эксперт проводит визуальное обследование здания:

Должна ли быть лицензия у строительного эксперта?

В соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» аналитическая, исследовательская, экспертная деятельность не лицензируется, так как такая деятельность отсутствует в Перечне видов деятельности, на которые требуются лицензии» (ст. 12 вышеуказанного закона).

Какие вопросы задают экспертам?

Правильная и корректная постановка вопроса эксперту – краеугольный камень в эффективном исследовании и последующих выводах.

Формулировки могут быть, например, такими:

Какими нормативными документами в основном пользуются строительные эксперты?

Как правило, это технические нормативные документы:

А из чего состоит заключение эксперта?

Вводная часть заключения эксперта содержит сведения о времени и месте производства экспертизы, об основании для ее производства, сведения об экспертном учреждении или об эксперте, вопросы, поставленные в начале процедур, и сведения об участниках экспертизы.

Основная часть состоит из:

Справка о компании:

Автономная некоммерческая организация «Научно-исследовательский институт экспертиз»

Источник

Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительс­тве включает следующие виды деятельности:

-отвод земли и сбор финансовых средств;

-поставки (материально-техническое снабжение);

-строительство жилого здания;

-регистрация прав собственности;

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответс­твия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других пос­ледствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при про­ектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответс­твии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного ко­дексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешений на их проведение, от­носятся:

-новое (капитальное и некапитальное) строительство;

-установка нестационарных объектов;

-использование территорий (приспособление для ведения хозяйствен­ной деятельности);

-капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

-перепланировка и переоборудование помещений;

Оформление разрешений на строительство не требуется (при усло­вии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской Федерации) для проведения сле­дующих видов работ:

— замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;

— чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отделочных покрытий стен, полов и потолков);

— замена внутренних столярных изделий.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной де­ятельности.

Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью эксперти­зы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

Оценку эффективности инвестиционных проектов выполняют по та­ким показателям:

показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитываю­щие финансовые последствия реализации проекта для непосредственных участников;

показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;

показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участков инвестиционного проекта и до­пускающие стоимостное измерение (см. главу VII «Экономические экс­пертизы»).

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимос­ти, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

1) В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требо­ваниям существующего законодательства и обеспечивать благоприят­ные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.

Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года №372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положе­ние регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

Санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к пла­нировке и застройке поселений, определены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». При разработке проекта на возведение любого объекта учи­тывают также требования различных санитарных правил и норм. Про­ект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения дол­жен включать раздел «Охрана окружающей среды», который состоит из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия», «Мероприятия по охране и воспроизводству рыбных запасов».

В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещается разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материалов комплексных инженерных изыс­каний. Порядок проведения инженерных изысканий регламентируется СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».

Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проект на строительс­тво объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве. Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заклю­чения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства» (бо­лее подробно см. главу V «Система государственной экспертизы»).

Важной задачей правовой экспертизы объектов жилищного строи­тельства является проверка правильности проведения тендеров (конкур­сов) и заключения договоров подрядов.

1) В Федеральном законе от 25 февраля 1995г. «Об инвестиционной де­ятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь­ных вложений» определены понятия заказчика и подрядчика в инвестици­онном процессе.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвес­тором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капи­тальными вложениями на период и в пределах полномочий, установлен­ных инвестиционным договором. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат ли­цензированию в соответствии с положениями Федерального закона от 8 августа 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности». Отмеченные виды и порядок работ должны соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ.

Источник

Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительс­тве включает следующие виды деятельности:

— отвод земли и сбор финансовых средств;

— поставки (материально-техническое снабжение);

— строительство жилого здания;

— регистрация прав собственности;

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответс­твия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизывходит оценка экологических, экономических, социальных и других пос­ледствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используютпри про­ектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответс­твии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного ко­дексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешенийна их проведение, от­носятся:

— новое (капитальное и некапитальное) строительство;

— установка нестационарных объектов;

— использование территорий (приспособление для ведения хозяйствен­ной деятельности);

— капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

— перепланировка и переоборудование помещений;

Оформление разрешенийна строительство не требуется (при усло­вии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской Федерации) для проведения сле­дующих видов работ:

— замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;

— чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отделочных покрытий стен, полов и потолков);

— замена внутренних столярных изделий.

Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью эксперти­зы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

Некоторые задачи правовой экспертизы

В задачи правовой экспертизывходят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимос­ти, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требо­ваниям существующего законодательстваи обеспечивать благоприят­ные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.

Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года NQ372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положе­ние регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

Санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к пла­нировке и застройке поселений, определены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. NQ 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». При разработке проекта на возведение любого объекта учи­тывают также требования различных санитарных правил и норм. Про­ект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения дол­жен включать раздел «Охрана окружающей среды», который состоит из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия», «Мероприятия по охране и воспроизводству рыбных запасов».

В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещаетсяразработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материаловкомплексных инженерных изыс­каний.

Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проектна строительс­тво объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве.

Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заклю­чения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства».

Важной задачей правовой экспертизыобъектов жилищного строи­тельства является проверка правильности проведения тендеров (конкур­сов) и заключения договоров подрядов.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политикидля всех видов строительной де­ятельности.

В Федеральном законе от 25 февраля 1995г. «Об инвестиционной де­ятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь­ных вложений» определены понятия заказчика и подрядчика в инвестици­онном процессе. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвес­тором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капи­тальными вложениями на период и в пределах полномочий, установлен­ных инвестиционным договором. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат ли­цензированию в соответствии с положениями Федерального закона от 8 августа 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности».

13. Система заявительных и разрешительных процедур,
связан­ных с проектом и эксплуатацией недвижимости

Получение прав на частные объекты недвижимости

Наиболее распространенными вариантами поучения прав на объекты недвижимости являются следующие схемы:

2. приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего недви­жимым имуществом;

3. переуступка права аренды недвижимого имущества.

После того как стороны определили предмет договора, будущий по­купатель приступает к процедуре, в западной практике называемой due diligence («должное усердие»). Это означает тщательный, всесторонний анализ всех аспектов будущей сделки: юридическую, техническую и финансовую (при покупке юридического лица) экспертизу, а также оценку стоимости объекта.

Юридическая экспертиза должна ответить на ряд вопросов:

— каковы права продавца на предлагаемый объект;

— каковы права продавца на земельный участок под объектом;

— каковы существующие и возможные обременения по использованию объекта;

— существуют ли и могут ли возникнуть в будущем притязания третьих лиц на объект;

— каковы основания возникновения у продавца прав на данный объект;

— требуется ли разрешение соответствующего антимонопольного орга­на на проведение сделки;

— каковы полномочия стороны, ведущей переговоры о продаже объек­та.

При юридической экспертизе тщательно изучаются:

— документы, на основании которых у продавца возникло право собс­твенности на объект (план приватизации, договор купли-продажи и пла­тежные документы к нему и т. д.);

— все документы, связанные с обременениями (зарегистрированные до­говоры аренды, охранные обязательства Комитета по охране памятников истории и культуры, сервитуты,

— высотные ограничения по строительству, обязательства по сохране­нию профиля объекта и т. д.);

— документы, связанные с притязаниями третьих лиц (решения арбит­ражных судов, вся переписка, касающаяся оспаривания прав продавца);

— прописанные в Уставе предприятия-продавца полномочия органа уп­равления, принявшего решение о продаже (директор, правление, Совет директоров, собрание акционеров).

Стратегии инвестирования в недвижимость

Прежде чем перейти к рассмотрению возможных вариантов сделки, нужно определить для себя ее конечную цель: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. В за­висимости от выбранной цели существуют разные стратегии поведения. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнуто следующими путями:

— приобретение первичного объекта недвижимости;

— приобретение вторичного объекта недвижимости;

— приобретение долей в общедолевой собственности на объект недвижимости;

— приобретение имущественного комплекса;

— приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании;

— приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 75%).

Купля-продажа первичного объекта недвижимости. Наиболее прос­той и распространенный вид сделки. В этом случае приобретаются права собственности на отдельно стоящее здание. Согласно Земельному кодексу РФ, одновременно к покупателю должны перейти и права на соответству­ющий земельный участок.

Купля-продажа вторичного объекта недвижимости. При этом ва­рианте сделки первичный объект разбивается на ряд обособленных «по­добъектов» (этажей, отдельных помещений), каждый из которых обладает уникальным кадастровым номером и может продаваться отдельно. Сделка такого рода удобна в том случае, если первичный объект слишком велик и продать его целиком представляется затруднительным. Разбивка на более мелкие вторичные объекты повышает ликвидность объекта в целом, одна­ко осложняет техническую эксплуатацию здания, поскольку инженерные сети проходят через ряд «вторичек», у владельцев которых могут быть разные представления об уровне необходимого технического обслужива­ния.

Купля-продажа имущественного комплекса. В основном схожа со сделкой купли-продажи первичных объектов недвижимости, однако име­ет и свои отличия. Они касаются, в первую очередь, необходимости пере­дачи покупателю внутриплощадочных инженерных сетей и распредели­тельных устройств. Сейчас принято рассматривать внутриплощадочные сети как оборудование и, соответственно, передавать их по отдельному договору купли-продажи оборудования. Однако такая точка зрения небес­спорна и не является единственно возможной. Допустимо рассматривать сети как объекты недвижимости. В таком случае переход прав на них дол­жен регистрироваться в органах Росрегистрации, либо их можно рассматривать как обременения на использование земельного участка. Это может оказаться актуальным при разбивке имущественного комплекса на лоты и продаже их нескольким покупателям. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об обслужива­нии внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным ус­тройствам.

Особенности купли-продажи земельных участков

В принципе, сделки с такими участками аналогичны сделкам по первичным объектам недвижимости, однако следует всегда обращать внимание на зарегистрированное назначениеданного участка (сельскохо­зяйственные земли, земли поселений, земли водного фонда и т. д.) и на вид использования(для индивидуального жилищного строительства, для жилой застройки, для промышленного использования, для общественно­-деловой застройки и т. д.).

Источник