Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров
Горбачев С.Г., адвокат и управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «ЛегисГрупп».
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.
См.: Серые схемы долевого строительства // Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru, http://www.irn.ru/articles/11945.html.
Кроме того, заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.
См.: Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. N 8.
См.: Вилесова О., Казакова А. Конструирование договорных отношений // Прил. к журналу «Хозяйство и право». 2002. N 9. С. 54.
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.
Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2002.
Анализируя данное определение и иные нормы указанного Закона N 214-ФЗ для установления правовой природы рассматриваемого договора, целесообразно выделить его основные признаки:
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). М.: Статут, 1997. С. 320.
См.: Лапутева Е.В. Указ. соч. С. 25.
Для адекватной оценки обязательственных отношений большое значение имеет правильная квалификация договора с точки зрения его возмездности.
См.: Романец Ю.В. Возмездность гражданских договоров // Законодательство. 1999. N 1.
Договор участия в долевом строительстве является двусторонним договором (взаимным, синаллагматическим), так как его суть составляют взаимные права и обязанности сторон.
Применение этого режима в отношении договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости предполагает, что застройщик обязан заключить договор с каждым, кто к нему обращается. Доказательством указанного может служить характер предложения застройщика, относящегося к неопределенному кругу лиц и распространяющегося в объявлениях, где застройщик приглашает принять участие в долевом строительстве и заключить соответствующий договор. Тем самым застройщик делает предложение, которое может квалифицироваться как публичная оферта, поскольку содержит существенные условия будущего договора участия в долевом строительстве (в случае ее принятия).
Иного мнения придерживается М.А. Бобровникова. Анализируя данное в статье 426 ГК РФ понятие публичного договора, она выделяет следующие признаки:
Бобровникова М.А. Указ. соч.
Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 9. С. 13.
См.: Хозяйственное право: Учебник. Т. 2 / Отв. ред. В.С. Мартемьянов. М.: Бек, 1994. С. 170.
Указанная точка зрения представляется вполне обоснованной, однако преждевременно на сегодняшнем этапе правового регулирования отказываться от регулирования отношений в области участия в долевом строительстве, так как многие ключевые вопросы не определяются, а единая практика, способная решить проблемы пробельности в этой сфере, еще не сложилась. Так, однозначно не решен вопрос о возможности применения норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» к правоотношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 14 марта 2006 г. N 78-В06-1 отменила определение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22 января 2004 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2004 г., постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 12 октября 2005 г. и передала вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как указанные суды сочли, что спорные правоотношения в сфере участия в долевом строительстве не регулируются указанным Законом РФ.
Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.
Говоря о правовой природе договора участия в долевом строительстве, следует заметить: довольно часто в юридической литературе поднимается вопрос об отнесении его к инвестиционным договорам.
См., например: Воронцов Л.Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения // Главбух. 2005. N 5.
См.: Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. 2004. N 23. С. 13.
См.: Лапутева Е.В. Указ. соч. С. 80.
Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. 2007. N 8.
Там же.
Указанная позиция представляется более верной с точки зрения анализа сущности норм Закона N 214-ФЗ. С другой стороны, в силу отсутствия прямых указаний по этому поводу в законодательстве (в частности, отсутствия дефиниции инвестиционного договора) на практике происходит смешение указанных договоров. В связи с этим необходима разработка и введение в Гражданский кодекс РФ понятия «инвестиционный договор».
Другим наиболее распространенным в юридической литературе подходом к квалификации договора долевого участия является его отнесение к договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности).
Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 69.
По мнению Е.А. Павлодского, юридическая природа договора участия в долевом строительстве представляет собой договор простого товарищества, так как все существенные условия договорного вида договора простого товарищества находят свое проявление в договоре участия в долевом строительстве:
а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны);
б) общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости;
Павлодский Е. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Право и экономика. 2000. N 9. С. 73, 74.
См.: Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2001. N 5. С. 32.
В то же время договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются не деньгами, а отдельными помещениями в сданном заказчику объекте, эти помещения передаются подрядчику уже после их приемки заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается участнику долевого строительства целиком, он получает в объекте только свою долю. Кроме того, подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта. Тогда как застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин-непредприниматель.
См.: Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 69.
См.: Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2000. С. 86.
В то же время договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет: предмет договора долевого участия в строительстве намного уже, в качестве него может выступать вещь, определенная как индивидуальными, так и родовыми признаками.
См.: Александрова М. Указ. соч.
См.: Даутов М. Указ. соч. С. 88.
Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о неприменении к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.
а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы;
б) непредпринимательский характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей, а с застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение результата строительства;
в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.
Место же договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, подряда, купли-продажи недвижимости) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм.
Договор участия в долевом строительстве
См. также «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» | (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года)
Понятие договора участия в долевом строительстве
Существует две точки зрения на правовую природу данного договора:
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются:
По юридической природе договор участия в долевом строительстве:
От договора подряда
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком (организацией, осуществляющей строительство). При долевом участии в строительстве:
От договора купли-продажи
В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика.
От договоров о совместной деятельности
При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), в этом случае
От договора возмездного оказания услуг
От агентского договора
Субъекты договора участия в долевом строительстве:
Форма договора участия в долевом строительстве
Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » устанавливает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве
К существенным условиям данного договора относятся (п. 4 ст. 4 ФЗ):
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных п. 4 ст. 4 ФЗ, такой договор считается незаключенным.
Предметом договора участия в долевом строительстве являются:
Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается объект недвижимости : жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Согласно требованиям ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» н а государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве дополнительно представляются документы:
В практической деятельности в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору обычно выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений;
Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, но не позднее предусмотренного договором срока.
Гражданский кодекс РФ (ст. 190) дает три альтернативных единственно возможных способа определить срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства:
Являются неправомерными:
Согласно ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Помните! До проведения государственной регистрации договора долевого участия, он считается недействующим, то есть незаключенным, и застройщик не имеет права требовать у участника долевого строительства какие-либо денежные средства (авансовые платежи или предоплату).
Согласно ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем :
Статья 12.1 ФЗ определяет, что залогом в порядке, установленном ст. 13-15 ФЗ, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
Содержание договора участия в долевом строительстве
Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства.
Содержание договора участия в долевом строительстве составляют взаимные права и обязанности сторон:
Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.
Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.
Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами:
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 8 ФЗ).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Застройщик обязан: не менее чем за 1 месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных этой статьей.
Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности. В самом сложном случае, когда застройщик выполняет лишь функции коллективного инвестора, схема предъявления претензий выглядит следующим образом:
Расторжение договора участия в долевом строительстве
Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно на условиях, предусмотренных ст. 9 ФЗ о долевом строительстве.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
Ответственность сторон договора участия в долевом строительстве
Частью 2.1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ определяет, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Ответственность участника долевого строительства при нарушении обязательств по договору
Ст. 5 ФЗ предусмотрена возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ, если:
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ответственность застройщика при нарушении обязательств по договору
П. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » устанавливает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ст. 7 ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.