Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости - Stroit.top

Правовая природа договора долевого участия в строительстве

Фомина Е.В., юрисконсульт ЗАО «Управление механизации N 65», г. Коломна Московской области.

Застройщик, получив правоустанавливающий документ на земельный участок и разрешения на строительство, вправе привлекать капитальные вложения инвесторов для создания объекта недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве не был указан в Гражданском кодексе Российской Федерации. Его применение было обусловлено принципом свободы договора, установленным ст. ст. 1 и 421 ГК РФ, в соответствии с которыми стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Данный договор может содержать элементы различных договоров, что определяется понятием смешанного договора.

В действительности стороны в строительной деятельности и при оформлении своих отношений использовали договоры, которые по своей природе имеют различную правовую основу. Более распространенными видами были такие договоры, как договор поручения, предварительный договор, договор купли-продажи недвижимости, простого товарищества, строительного подряда, договор уступки прав требования, договор инвестирования.

Согласно Закону N 214 стороны свободны в заключении договора и установлении взаимоотношений между собой. Единственное условие: в договоре должны быть соблюдены все требования, необходимые для заключения договора долевого строительства объекта недвижимости, и, самое главное, содержаться все существенные условия, установленные данным Законом:

Однако даже в настоящий момент, в связи с принятием Закона N 214-ФЗ, стороны имеют возможность оформить отношения между собой, не подпадая под его юрисдикцию.

Существуют определенные признаки, которые классифицируют договор долевого участия в строительстве именно как отдельный вид договора в строительной деятельности. Например, договор долевого участия в строительстве не может считаться разновидностью договора купли-продажи недвижимости, так как различия между этими двумя договорами заключаются прежде всего в предмете.

Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2.

Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2001. N 5.

Одна сторона (юридическое лицо), выполнившая свои обязательства, а именно внесшая определенное имущество, получает в собственность часть созданного объекта недвижимости в виде недвижимого объекта или доли в общей площади объекта пропорционально вложенной доле. При этом участники строительства (сам застройщик и другое юридическое лицо), объединяя свои вклады, действовали для достижения общей цели и несли солидарную ответственность по общим обязательствам, т.е. каждый участник брал на себя часть ответственности за строительство.

Савельев А.И. Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1998.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Поэтому, исходя из определения понятия «инвестиции», денежные средства граждан, передаваемые по договору долевого участия в строительстве, не могут рассматриваться как инвестиции. Граждане вкладывают свои денежные средства не в объекты предпринимательской деятельности и не в целях получения прибыли. Их целью является улучшение своих жилищных условий.

Договор долевого участия в строительстве содержит некоторые элементы предварительного договора, который регулируется ст. 429 ГК РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По договору долевого участия в строительстве у гражданина и застройщика возникают права и обязанности: гражданин платит деньги, а застройщик выполняет комплекс работ и обязуется передать гражданину результат работы, например квартиру. К моменту заключения договора долевого участия в строительстве дом еще не построен, и предметом таких договоров является сама деятельность застройщика по строительству, а не передача квартиры. Договор долевого участия в строительстве является самостоятельным договором, который не требует впоследствии заключения основного договора, как это будет необходимо при заключении предварительного договора.

Наконец, иногда данный договор называют договором поручения. Действительно, в отношениях между гражданином и застройщиком опосредованно присутствуют элементы поручения. Особенно это касается представления интересов гражданина по всем вопросам строительства жилья в различных государственных и муниципальных органах, предприятиях, учреждениях и организациях.

Выбор организаций, с которыми застройщик будет сотрудничать на условиях подряда или субподряда, остается за ним, так как он действует от своего имени.

Договор долевого участия в строительстве не относится ни к одному из приведенных выше различных договоров. Однако близость природы договора долевого участия в строительстве свидетельствует об отсутствии детального регулирования договора в этой сфере, а также иных договоров, затрагивающих строительную деятельность, о незащищенности прав дольщика, что, в свою очередь, негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство.

Литература

Источник

Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров

Горбачев С.Г., адвокат и управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «ЛегисГрупп».

СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

См.: Серые схемы долевого строительства // Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru, http://www.irn.ru/articles/11945.html.

Кроме того, заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.

См.: Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. N 8.

См.: Вилесова О., Казакова А. Конструирование договорных отношений // Прил. к журналу «Хозяйство и право». 2002. N 9. С. 54.

СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2002.

Анализируя данное определение и иные нормы указанного Закона N 214-ФЗ для установления правовой природы рассматриваемого договора, целесообразно выделить его основные признаки:

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). М.: Статут, 1997. С. 320.

См.: Лапутева Е.В. Указ. соч. С. 25.

Для адекватной оценки обязательственных отношений большое значение имеет правильная квалификация договора с точки зрения его возмездности.

См.: Романец Ю.В. Возмездность гражданских договоров // Законодательство. 1999. N 1.

Договор участия в долевом строительстве является двусторонним договором (взаимным, синаллагматическим), так как его суть составляют взаимные права и обязанности сторон.

Применение этого режима в отношении договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости предполагает, что застройщик обязан заключить договор с каждым, кто к нему обращается. Доказательством указанного может служить характер предложения застройщика, относящегося к неопределенному кругу лиц и распространяющегося в объявлениях, где застройщик приглашает принять участие в долевом строительстве и заключить соответствующий договор. Тем самым застройщик делает предложение, которое может квалифицироваться как публичная оферта, поскольку содержит существенные условия будущего договора участия в долевом строительстве (в случае ее принятия).

Иного мнения придерживается М.А. Бобровникова. Анализируя данное в статье 426 ГК РФ понятие публичного договора, она выделяет следующие признаки:

Бобровникова М.А. Указ. соч.

Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 9. С. 13.

См.: Хозяйственное право: Учебник. Т. 2 / Отв. ред. В.С. Мартемьянов. М.: Бек, 1994. С. 170.

Указанная точка зрения представляется вполне обоснованной, однако преждевременно на сегодняшнем этапе правового регулирования отказываться от регулирования отношений в области участия в долевом строительстве, так как многие ключевые вопросы не определяются, а единая практика, способная решить проблемы пробельности в этой сфере, еще не сложилась. Так, однозначно не решен вопрос о возможности применения норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» к правоотношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 14 марта 2006 г. N 78-В06-1 отменила определение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22 января 2004 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2004 г., постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 12 октября 2005 г. и передала вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как указанные суды сочли, что спорные правоотношения в сфере участия в долевом строительстве не регулируются указанным Законом РФ.

Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Говоря о правовой природе договора участия в долевом строительстве, следует заметить: довольно часто в юридической литературе поднимается вопрос об отнесении его к инвестиционным договорам.

См., например: Воронцов Л.Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения // Главбух. 2005. N 5.
См.: Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. 2004. N 23. С. 13.
См.: Лапутева Е.В. Указ. соч. С. 80.

Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. 2007. N 8.
Там же.

Указанная позиция представляется более верной с точки зрения анализа сущности норм Закона N 214-ФЗ. С другой стороны, в силу отсутствия прямых указаний по этому поводу в законодательстве (в частности, отсутствия дефиниции инвестиционного договора) на практике происходит смешение указанных договоров. В связи с этим необходима разработка и введение в Гражданский кодекс РФ понятия «инвестиционный договор».

Другим наиболее распространенным в юридической литературе подходом к квалификации договора долевого участия является его отнесение к договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности).

Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 69.

По мнению Е.А. Павлодского, юридическая природа договора участия в долевом строительстве представляет собой договор простого товарищества, так как все существенные условия договорного вида договора простого товарищества находят свое проявление в договоре участия в долевом строительстве:

а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны);

б) общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости;

Павлодский Е. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Право и экономика. 2000. N 9. С. 73, 74.

См.: Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2001. N 5. С. 32.

В то же время договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются не деньгами, а отдельными помещениями в сданном заказчику объекте, эти помещения передаются подрядчику уже после их приемки заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается участнику долевого строительства целиком, он получает в объекте только свою долю. Кроме того, подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта. Тогда как застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин-непредприниматель.

См.: Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 69.

См.: Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2000. С. 86.

В то же время договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет: предмет договора долевого участия в строительстве намного уже, в качестве него может выступать вещь, определенная как индивидуальными, так и родовыми признаками.

См.: Александрова М. Указ. соч.

См.: Даутов М. Указ. соч. С. 88.

Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о неприменении к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.

а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы;

б) непредпринимательский характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей, а с застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение результата строительства;

в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества.

Место же договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, подряда, купли-продажи недвижимости) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм.

Источник

Правовая природа договора участия в долевом строительстве.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве – сложная, вызывающая множество различных дискуссий. Однако, несомненно, вопрос регулирования в области права данного вида взаимоотношений весьма актуален. Если заглянуть в Федеральный Закон номер 214, где рассматриваются вопросы долевого строительства, то становится ясно: для данного вида договоров предусмотрено специальное регулирование.

Чтобы полноценно проанализировать правовую природу этого типа договоров, нужно первым делом понять, какими правами и обязанностями обладают его стороны. Кроме того, должны быть обозначены аспекты гражданско-правового плана. А также то, чем отличается этот вид документа и другие договора, носящие гражданско-правовой характер.

В законе определяется, какими признаками обладает договор об участии в долевом строительстве:

Заключение договоров об участии в долевом происходит часто. При этом возникает ряд недостатков, которые определяются тем, как толкуется правовая природа этого документа или же аналогий и сопоставлений права, которое регулирует отношения этого вида.

Долгое время база, способная полностью регулировать отношения между застройщиком и участником долевого, отсутствовала. Нередки были случаи, когда один объект продавался двум лицам.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы для регулирования таких договоров. В этой ситуации у законодателя есть возможность включения в акты, которые относятся к этому типу документа, любых решений – если в первой части ГК нет соответствующих норм и оговорок, что решение может быть другим.

Договор о долевом рассматривается в федеральном законе номер 214, но это не исключает споров, которые касаются его правовой природы.

Так, некоторые специалисты считают, что такой договор является документом о привлечений денежных средств, об инвестировании, о строительном подряде или бытовом.

Такой тип договоров относится к консенсуальным, то есть его заключение фиксируется в тот момент, когда стороны достигли согласия по всем пунктам в соответствующем виде. Это двусторонний возмездный договор, который должен пройти государственную регистрацию.

Сейчас максимально обоснована концепция, предлагаемая учеными

С. А. Голосовым, С. Г. Горбачевым, О. А. Клешиным, Е. Ч. Акчулпановым. Они полагают, что данный договор – самостоятельный договор, содержание которого отличается от других договоров. Нужно ли тогда закреплять эту форму договора в Гражданском кодексе в качестве нового вида?

Есть мнение, что договор долевого – самостоятельный, по нескольким причинам:

1. В качестве предмета рассматривается создание объекта долевого участия – недвижимого; этот вид документа обычно используется в процессе строительства зданий жилого типа и нежилых.

2. В статье четвертой федерального закона номер 214 оговариваются условия, которые необходимы, чтобы договор был заключен:

— должен быть обозначен объект, согласно проекту; это делает застройщик, когда получает разрешение на ввод здания;

— должно быть указано, в какой срок передается объект строительной компанией дольщику;

— должна быть прописана цена договора, срок оплаты и порядок;

— должен указываться срок гарантии на объект;

— должно быть прописано, какими способами застройщик выполняет свои обязательства.

3. У сторон договора есть список прав и обязанностей, отличных по составу от тех, что имеются в похожих договорах.

4. Субъекты договора – физлица или юрлица; застройщик – только юридическое лицо.

5. Есть различие между целями дольщиков и строительной компании. Застройщик привлекает деньги, чтобы получить прибыль. Участник долевого стремится получить недвижимость в собственность.

Таким образом, присутствует неравенство субъектного состава, ведь такой договор является публичным, то есть у застройщика есть обязанность заключать такие договора с любыми лицами. Однако эта обязанность не является прямой: застройщик может не заключать договор, если у дольщика нет средств на оплату его услуг – этот момент вступает в противоречие с публичной природой договора.

При этом стоимость договора должна быть равной для каждого участника – за квадратный метр площади объекта. В реальности цена не всегда одинакова для всех. В законе этот вопрос не оговаривается – застройщик регулирует цену по своему усмотрению.

Некоторые специалисты считают, что договор долевого и другие типы договора, которые носят гражданско-правовой характер, сравнивать неуместно. Это рождает массу разных мнений, точки зрения формируются различные, в результате невозможно создать общую практику. В то же время в договоре долевого отсутствуют некоторые условия, которые есть в видах договоров, с которыми его сравнивают.

Если договор участником долевого строительства заключается с целью приобрести недвижимость, которая будет использована им лично, его семьей, и не будет применяться для получения прибыли, то нужно обращаться к Законодательству о защите прав потребителей. Это оговаривается в законе.

Кроме того, договора участия в долевом строительстве, если возводятся многоквартирные дома, на которые получались разрешения до того, как вступил в действие федеральный закон номер 214 (о долевом строительстве), тоже подпадают под действие закона, защищающего права потребителя. Это нашло свое отражение в судебной практике. При этом есть возможность требовать компенсировать моральный ущерб, если застройщик вовремя не выполнил свои обязательства.

191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7