Правовое обеспечение строительства и эксплуатации объектов недвижимости
Эксплуатация объектов недвижимости
Каждое здание проходит через три этапа: проектирование, строительство и эксплуатация. Эксплуатация объектов недвижимости может быть больше ста лет, это обуславливается их назначением и капитальностью. Эксплуатация недвижимого имущества — это действия, направленные на поддержание хорошего состояния частей, составляющих данную недвижимость. Здания, имеющие любую форму собственности, должны подвергаться техническому обслуживанию. Это позволит соблюдать все нормы эксплуатации и увеличит их срок службы. Эксплуатация недвижимости необходима для того, чтобы:
Техническая эксплуатация недвижимости – нелегкий процесс, для которого необходимо строгое планирование и четкий порядок действий. Чтобы добиться поставленных задач, необходимы финансовые, трудовые и материальные ресурсы. Правила и работа исполнителей прописываются в документах.
Эксплуатация недвижимости включает в себя следующие виды деятельности:
1. Управление технической эксплуатацией:
2. Техническое обслуживание, ремонт всех конструкций и систем.
3. Санитария.
Санитарные работы направлены на обеспечение санитарно-гигиенических норм к зданиям и придомовой территории. Чтобы конструкция здания работала безотказно, необходимо выполнять санитарные требования, использовать по назначению инженерное оборудование, сохранять необходимую влажность и температуру, вовремя ремонтировать, улучшать благоустройства объекта недвижимости.
Эксплуатация коммерческой недвижимости состоит из ряда определенных действий, которые обуславливают функционирование здания. Это планирование бюджета, контроль за инженерными сетями и их плановый, сезонный осмотр специалистами. Также санитарные, ремонтные работы и предоставление необходимых для эксплуатации материалов здания собственникам. Эксплуатация недвижимости в Москве контролирует безопасность пребывания в здании, соблюдает законодательные и технические стандарты. Поддерживать идеальное функционирование всех систем строения — главная задача технического обслуживания.
Управление и эксплуатация недвижимости
Управление и эксплуатация недвижимости – это разное воздействие субъектов рынка на объект недвижимости:
Профессиональные менеджеры берут на себя контроль за офисными, административными и социальными объектами, жилыми и нежилыми помещениями, частными домами, земельными участками. Опираясь на результаты маркетинга, управляющая компания берет контроль за недвижимостью на себя.
Менеджер может как проконсультировать по вопросам управления, так и исполнить желание собственника. Каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован по закону РФ «О государственной регистрации прав», иначе услуги по управлению недвижимости оказаны не будут.
Техническое обслуживание объектов коммерческой недвижимости
Техническое обслуживание каждого объекта осуществляется аттестованными сотрудниками ООО «Ре-груп» круглосуточно, в том числе выходные и праздничные.
Обслуживание инженерных сетей и систем объекта недвижимости включает:
Кроме этого, в техническое обслуживание обслуживание объектов коммерческой недвижимости входит назначение ответственных за электро-тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность. Для обслуживания лифтового оборудования и эскалаторов привлекается специализированная компания.
Комплексная уборка объекта и прилегающей территории
Уборка внутренних помещений и прилегающей территории осуществляется профессиональной клининговой компанией. Режим уборки согласовывается с Заказчиком.
В комплексную уборку включены:
Внутренняя уборка помещений
Внешняя уборка
Также в комплексную уборку включены:
Служба безопасности
Законодательное и нормативное правовое обеспечение строительства.
| Сайт: | MOODLE КНИТУ (КХТИ) Казанский Национальный Исследовательский Технологический Университет Дистанционное Образование. |
| Курс: | Безопасность объектов капитального строительства |
| Книга: | Законодательное и нормативное правовое обеспечение строительства. |
Описание
Модуль №1. Законодательное и нормативное правовое обеспечение строительства.
Оглавление
1. Законодательное и нормативное правовое обеспечение строительства.
Законодательное и нормативное правовое обеспечение строительства.
1.1. Система государственного регулирования градостроительной деятельности
Практика административно-правовой организации управления в сфере градостроительной деятельности сформировала следующую систему форм и методов государственного управления:
техническое регулирование (ТР);
Полномочия государственных органов управления в сфере рассматриваемых правоотношений дополняются (уравновешиваются) рядом негосударственных институтов, способных влиять на качество производимой строительной продукции и уровень оказываемых строительных услуг, что соответствует законам функционирования государственной власти. В их числе:
Рис.1 Система государственного регулирования в строительстве
1.2. Система технического регулирования в строительстве и безопасность строительного производства.
1.2.1. Техническое регулирование
Поэтому смысл государственного регулирования в сфере ТР заключается в организации такой системы стандартов безопасности и качества, которая бы излишним образом не обременяла производителей товаров и услуг, а стимулировала рост производства и высокий уровень качества производимых товаров, услуг. Одновременно к продавцам и производителям должна быть установлена высокая мера (как уголовной, так и административной) ответственности за нарушения требований технических регламентов.
Аналитический обзор Закона «О техническом регулировании» позволяет охарактеризовать государственный контроль за соблюдением требований технических регламентов как систему организационно-правовых, технических и технологических мер, реализуемых с целью выяснения, соблюдает ли субъект хозяйственной деятельности обязательные для исполнения требования безопасности и качества, установленные в технических регламентах в отношении продукции и процессов производства с правом применения мер административного принуждения к лицу, допустившему нарушение указанных требований. В процессе государственного контроля в этой сфере должны опосредоваться цели:
— защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, равно как и государственного и муниципального имущества;
— охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений.
Возможность совершенствовать систему качества в сфере строительства сегодня лицам, осуществляющим строительство, в рамках партнерства в саморегулируемых организациях. Взамен лицензии эти организации выдают допуск к строительным работам, которые оказывают влияние на безопасность строящихся объектов. Причем выдачу такого допуска предваряет проверка соответствия организации деятельности застройщика требованиям технических регламентов.
Государственный контроль в сфере ТР и ГСН как методы государственного регулирования применительно к сфере рассматриваемых правоотношений имеют ряд общих черт.
Функция контроля, равно как и надзорная деятельность, является функцией специально уполномоченных государственных органов исполнительной власти, которая заключается:
В настоящее время функцию статистического учета выполняет Федеральная служба государственной статистики. В публикуемых отчетах, составляемых данной службой, в основном фигурируют данные, касающиеся количества и качества административных правонарушений по их видам (по объекту посягательства), и отсутствуют данные, указывающие на причины совершения данных правонарушений. Это логично, ведь функцию анализа должны выполнять органы государственной власти, осуществляющие исполнительно-распорядительную деятельность в соответствующей сфере.
1.2.2. Государственный строительный надзор
Процесс строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов военной инфраструктуры контролирует Министерство обороны РФ. ГСН за остальными объектами, не попадающими в сферу надзорной деятельности Минобороны и Ростехнадзора осуществляют органы исполнительной власти субъектов РФ.
Предметом надзорной деятельности является проверка законности действий поднадзорного объекта. Достигается данная цель посредством таких методов, как наблюдение, проверка соблюдения правовых и технических норм, выявление и пресечение правонарушений, применение принуждения как меры наказания за административную ответственность.
Необходимо отметить, что типология осуществления государственной функции (услуги), закрепленная в административном регламенте, опосредует собой несколько целей, важнейшие среди которых:
— организация строительных работ;
— выполнение геодезических и земляных работ, устройство оснований и свайных фундаментов;
— выполнение бетонных и арматурных работ;
— изготовление и монтаж сборных железобетонных, стальных конструкций и изделий;
— устройство антикоррозионных покрытий;
— производство гидроизоляционных и теплоизоляционных работ;
— монтаж оборудования, трубопроводов и аппаратуры;
— строительство, монтаж и ремонт элементов локализующих систем безопасности;
— выполнение работ по устранению нарушений, отмеченных в актах и предписаниях Ростехнадзора.
ГСН можно представить как специальный вид исполнительно-распорядительной деятельности, осуществляемой с целью выявления соответствия деятельности поднадзорного объекта требованиям правовых и технических норм, реализуемой посредством наблюдения и проверки, с правом органов надзора привлечения виновных лиц к административной ответственности. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации ГЭ проектной документации и результатов инженерных изысканий в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проводится федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченными на проведение ГЭ проектной документации, или подведомственными указанным органам государственными (бюджетными или автономными) учреждениями по месту нахождения земельного участка на котором планируется осуществлять строительство.
Предметом ГЭ являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Результатом ГЭ проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.
Правовые основы разграничения полномочий в области проведения ГЭ проектной документации между федеральными органами исполнительными власти и органами исполнительной власти субъектов РФ установлены в ст. 6, 6.1 ГрК РФ, нормы которого основываются на ст. 71,72 Конституции РФ.
Статья 9.5 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации объекта капитального строительства, связывая нарушение установленного порядка:
1) с ведением работ по строительству без получения разрешения на строительство;
2) с эксплуатацией объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию.
Учитывая, что в России не создана система административных судов, административный порядок обжалования мог бы стать альтернативой судебному.
Согласно подп. 1.1 ст. 6.1 ГрК РФ в ведение субъектов РФ были переданы государственные полномочия в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности. Установление в положениях о деятельности исполнительных органов субъектов РФ, уполномоченных на осуществление государственной политики в сфере градостроительной деятельности, возможности принимать решение о неправомерности отказов в выдачи разрешения на строительство (ввод объектов в эксплуатацию) с возложением обязанности выдать соответствующее разрешение способствовало бы укреплению законности и дисциплины в органах местного самоуправления, защите законных интересов застройщиков. В ситуациях, когда отказ выдается органом исполнительной власти субъекта РФ, отказ должен быть в административном порядке рассмотрен Минрегионом РФ (для чего необходимо внести соответствующее изменение в положение о Министерстве).
1.3. Стандарты и правила саморегулируемых организаций
Статья 4. Предмет саморегулирования, стандарты и правила саморегулируемых организаций
1. Предметом саморегулирования является предпринимательская или профессиональная деятельность субъектов, объединенных в саморегулируемые организации.
(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 148-ФЗ)
3. Стандарты и правила саморегулируемых организаций должны соответствовать федеральным законам и принятым в соответствии с ними иным нормативным правовым актам. Стандартами и правилами саморегулируемой организации могут устанавливаться дополнительные требования к предпринимательской или профессиональной деятельности определенного вида.
4. Саморегулируемая организация от своего имени и в интересах своих членов вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействующим не соответствующего федеральному закону нормативного правового акта, обязанность соблюдения которого возлагается на членов саморегулируемой организации, в том числе нормативного правового акта, содержащего не допускаемое федеральным законом расширительное толкование его норм в целом или в какой-либо части.
5. Саморегулируемая организация должна установить меры дисциплинарного воздействия в отношении членов саморегулируемой организации за нарушение требований стандартов и правил саморегулируемой организации, а также обеспечить информационную открытость затрагивающей права и законные интересы любых лиц деятельности членов саморегулируемой организации.
(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 148-ФЗ)
6. Стандарты и правила саморегулируемой организации должны соответствовать правилам деловой этики, устранять или уменьшать конфликт интересов членов саморегулируемой организации, их работников и членов постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации.
7. Стандарты и правила саморегулируемой организации должны устанавливать запрет на осуществление членами саморегулируемой организации деятельности в ущерб иным субъектам предпринимательской или профессиональной деятельности, а также должны устанавливать требования, препятствующие недобросовестной конкуренции, совершению действий, причиняющих моральный вред или ущерб потребителям товаров (работ, услуг) и иным лицам, действий, причиняющих ущерб деловой репутации члена саморегулируемой организации либо деловой репутации саморегулируемой организации.