Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства
Ланда В.М., главный специалист юридического отдела Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы, кандидат юридических наук.
Введение
См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. Здесь и далее текст приводится по материалу, размещенному в СПС «КонсультантПлюс». (Документ опубликован не был.)
Основной причиной приостановления (прекращения) строительства или реконструкции здания, сооружения является совокупность финансово-экономических факторов. В этой связи основным стимулом к завершению объекта, с нашей точки зрения, должно стать не нормативное ограничение гражданского оборота объектов незавершенного строительства, а предоставление собственнику объекта дополнительных легальных возможностей по оптимизации своего финансового положения, в том числе за счет использования объекта незавершенного строительства в качестве предмета гражданско-правовых сделок.
Вместе с тем на протяжении достаточно длительного времени ни среди ученых, ни среди правоприменительных или судебных органов не существует однозначного мнения относительно правовой природы объектов незавершенного строительства, а также правового режима их гражданского оборота.
Возникновение и прекращение
В первую очередь мы полагаем необходимым рассмотреть проблему установления момента, с которого тот или иной объект можно рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства.
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.
Нам представляется, что определение момента возникновения объекта незавершенного строительства, исходя исключительно из наличия у такого объекта прочной связи с земельным участком, не вполне справедливо, поскольку в таком случае к объектам незавершенного строительства могут быть отнесены не завершенные строительством незаконные постройки, что, в свою очередь, может внести некоторый дестабилизирующий фактор в гражданский оборот недвижимости.
СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Таким образом, до постановки на кадастровый учет тот или иной объект недвижимости может обладать свойствами объекта незавершенного строительства, однако именно факт внесения сведений о нем в соответствующий раздел государственного кадастра недвижимости должен рассматриваться в качестве юридического акта признания и подтверждения государством (в лице соответствующего его органа) приобретения объектом статуса недвижимого имущества, а также возможности вовлечения такого имущества в гражданский оборот в качестве объекта гражданских прав.
Еще одной существенной проблемой правового регулирования гражданского оборота объектов незавершенного строительства является определение момента, в который объект незавершенного строительства перестает быть таковым. Для определения момента прекращения существования объекта незавершенного строительства в качестве объекта гражданских прав нам представляется необходимым выделить юридические и фактические основания.
К юридическим основаниям мы полагаем отнести следующее.
Во-первых, выдача в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку, как уже было отмечено выше, именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ является документом, который удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Таким образом, с момента выдачи разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию он приобретает статус завершенного строительством объекта (здания, сооружения) и в отношении его устанавливается соответствующий правовой режим.
См.: Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 1. Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 403.
См., напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 г. N 1288/00.
В соответствии с п. 6 ст. 20 Закона о кадастре с заявлениями о снятии с учета объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, а также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. Документом, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования объекта незавершенного строительства в связи с его гибелью или уничтожением, согласно п. 1 ст. 42 указанного Закона является акт обследования.
Признаки
См., напр.: Кабаков А.Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // СПС «Гарант».
Признаками объекта незавершенного строительства мы полагаем возможным считать те его свойства, которыми он обладает с момента возникновения до момента прекращения. В этой связи соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство действительно является обязательным признаком объекта незавершенного строительства. Именно этот признак мы полагаем отнести к первой основной характеристике объектов незавершенного строительства.
В целях определения иных признаков объектов незавершенного строительства нам представляется справедливым обратиться к градостроительному законодательству.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектами капитального строительства являются здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Из приведенного определения можно сделать следующие выводы.
Во-первых, законодательство о градостроительной деятельности относит к объектам капитального строительства наравне со зданиями и сооружениями объекты незавершенного строительства, не относящиеся к временным постройкам, киоскам, навесам и другим подобным постройкам.
Во-вторых, с точки зрения градостроительного законодательства объектами незавершенного строительства являются объекты, строительство которых не завершено. В свою очередь, согласно п. 13 ст. 1 ГрК РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Рассмотрев приведенные определения в совокупности, можно сформулировать понятие объектов незавершенного строительства с точки зрения законодательства о градостроительной деятельности.
Объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию здания, строения, сооружения.
Приведенное определение связывает понятие объекта незавершенного строительства только с созданием здания или сооружения, что оставляет за рамками данной категории действия по реконструкции объекта недвижимости.
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Принимая во внимание приведенное определение реконструкции объекта недвижимости, нам представляется, что правовые режимы реконструируемого здания (сооружения) и объекта незавершенного строительства должны быть идентичны, поскольку в случае, если реконструкция объекта недвижимости по каким-либо причинам будет приостановлена или прекращена, то такой объект можно будет квалифицировать как объект незавершенной реконструкции.
Следовательно, более корректным определением объекта незавершенного строительства по градостроительному законодательству, по нашему мнению, является следующее.
Объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения.
Из приведенного определения можно синтезировать следующий (второй) признак, а именно объект незавершенного строительства характеризуется тем, что представляет собой результат незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет не только выполнение строительства объекта в соответствии с разрешением на строительство, но и выполнение реконструкции объекта, а равно и соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 ГрК РФ).
Соответственно третьим признаком объектов незавершенного строительства следует считать отсутствие в отношении его разрешения на ввод в эксплуатацию.
В качестве четвертого признака мы полагаем возможным установить то, что объект незавершенного строительства является объектом капитального строительства и обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ (прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению).
В-пятых, объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, учтенным в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, а также сформулированных признаков объектов незавершенного строительства нам представляется возможным предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав.
Объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.
Индивидуализация объекта
Некоторыми российскими юристами приводятся обоснованные доводы о некоторых обстоятельствах, существенно осложняющих возможность совершения с объектами незавершенного строительства некоторых сделок.
См., напр.: Постановление ФАС Московского округа от 11 марта 1999 г. N КГ-А41/560-99.
Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» утверждена форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
Как следует из приведенной в указанном документе формы кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, он должен содержать об объекте в том числе такие сведения, как кадастровый номер объекта недвижимости; государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации; адрес (местоположение) объекта; основную характеристику объекта (общая площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой квадратного метра; степень готовности в процентах по информации, предоставленной правообладателем объекта незавершенного строительства); назначение объекта; кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект и т.д.
Следовательно, учтенный в государственном кадастре недвижимости объект незавершенного строительства является индивидуально-определенной вещью, а все необходимые для его вовлечения в хозяйственный оборот характеристики содержатся в кадастровом паспорте объекта.
Заключение
Действующее законодательство не содержит ограничений по обороту объектов незавершенного строительства.
См.: Постановления ФАС Московского округа от 25 мая 2000 г. по делу N КГ-А40/2021-00, от 21 марта 2005 г. N КГ-А41/1689-05.
См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. по делу N А56-31829/01; Постановление ФАС Уральского округа от 9 августа 2005 г. по делу N Ф09-2495/05-С3.
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 8215/08.
Правовое регулирование гражданского оборота, с нашей точки зрения, должно иметь своей основной целью не регламентацию отношений, развитие которых, по мнению законодателя, представляет экономический интерес, а формирование такого правового поля, в рамках которого участники гражданских правоотношений могли бы по своему усмотрению реализовывать предоставленные им законом права.
См.: Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 18 января 2001 г. N 91-р «Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности» (документ опубликован не был); Постановление правительства Москвы от 11 июля 2000 г. N 528 «О мерах по сокращению объектов долгостроя и незавершенного строительства на территории города Москвы» // Вестник мэрии Москвы. 2000. N 27.
В этой связи развитие социально-экономических отношений в Российской Федерации в совокупности с эволюцией качественных и количественных характеристик хозяйственного оборота в нашей стране обусловливает перед законодателем решение новых задач по актуализации существующей нормативной базы с учетом интересов участников гражданских правоотношений.
Одной из таких задач является модернизация правового режима объектов незавершенного строительства, которая позволила бы реализовать обозначенные в Концепции основные векторы развития гражданского законодательства Российской Федерации.
Правовой режим объектов незавершенного строительства
С.П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.
Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.
Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденное протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.
Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.
Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7.
Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, незарегистрированный в качестве недвижимости // ЭЖ-Юрист. 1999. N 9.
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.
Мозолин В.П. Гражданское право. Ч. 2. 2004. С. 85.
Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при каких условиях это возможно. Как следует из п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». А в п. 16 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. При этом, как было отмечено, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.98 недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.
П. 2 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости и приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240).
При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения). К числу последних относятся установленные Законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества). При переходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).
Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений). Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, следует прийти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.
Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, относятся: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету (документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы). Смета бывает твердой и приблизительной. Твердой считается смета, которая по общему правилу не может быть изменена, а приблизительная смета в процессе работы может быть пересмотрена как в сторону увеличения, так и уменьшения.
Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства, и т.д.
В п. 5 ст. 62 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество.
Согласно п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него.
В соответствии с п. 14 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В обоснование указанного положения приводится следующее дело.
Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. N 4.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.
Судебным приставом-исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом-исполнителем на основании пункта 1 статьи 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьей 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).
К заявлению о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, проектная документация, в которой должно быть отражено расположение объекта на участке, его поэтажный план, а также документ, содержащий описание объекта. Таким документом может являться акт, составленный и подписанный собственником и должностными лицами органа, ответственного за кадастровый (технический) учет данного объекта недвижимого имущества.
Следует отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства, и совершение сделок с такими объектами, несомненно, было положительным фактом, поскольку до этого в удостоверении и регистрации подобных сделок вообще отказывали, мотивируя это тем, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и сложно с достоверностью установить принадлежность прав на нее конкретному лицу.
Определенную сложность вызывает вопрос о том, кто является собственником объектов незавершенного строительства и кто соответственно имеет право зарегистрировать право собственности на него.
Романов О. Указ. раб.
Любой объект, который может рассматриваться как вещь, находится в гражданском обороте постольку, поскольку не имеется соответствующего прямого изъятия в законе. Статью 219 ГК, определяющую момент возникновения права собственности на недвижимое имущество моментом государственной регистрации, таким изъятием признать нельзя.
В данном случае право собственности на недостроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти.
Таким образом, право собственности на такой объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него несомненно существует, однако не на конкретный объект недвижимости (здание, сооружение и т.д.), а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.
Вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор), является его собственником, представляет определенные сложности.
Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 81.
Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 78.
Кроме того, согласно ст. 729 ГК заказчик вправе требовать от подрядчика передать ему результат незавершенной работы в случае прекращения договора до его исполнения. Если бы законодатель рассматривал подрядчика в качестве собственника, то такое требование было бы неправомерным.
Наконец, у подрядчика в соответствии со ст. 712 ГК есть право на удержание результата работы. Вряд ли законодатель стал бы предоставлять такое право подрядчику, если бы считал его собственником незавершенного объекта строительства.
Гражданское право / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2001. С. 465.
Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
Вед. СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1003.
Согласно п. 3 ст. 7 Закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). А согласно п. 1 статьи 2 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.
Таким образом, до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако Закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Очевидно, что определить долю будет достаточно сложно.
Следовательно, в соответствии с упомянутым Законом все указанные лица являются сособственниками. Ст. 7 указанного Закона ничего не говорит о том, кто становится собственником объектов незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором. Можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор.
Заказчиком в соответствии с Законом об инвестиционной деятельности (п. 4 ст. 2) могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.
Следует, однако, учитывать то обстоятельство, что хотя в данном случае объекты недвижимости создаются с помощью так называемых инвестиционных договоров, однако законодательно определение инвестиционного договора не дается. Исключение составляет такая разновидность инвестиционного договора, как договор долевого участия в строительстве, который в определенной степени регулируется Законом о долевом строительстве в многоквартирных домах. Однако указанный Закон также не решает вопроса о том, кто является собственником незавершенного и незарегистрированного объекта строительства.
Витрянский В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 8.
Таким образом, не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен или нет. Очевидно, авторы преследовали цель создания единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов недвижимости) уже на стадии строительства здания или сооружения. Однако вряд ли такую точку зрения разделят те инвесторы, которые подключатся к строительству уже после того, как судьба земельного участка будет определена.
Таким образом, вопрос о том, кто является собственником недостроенного объекта строительства, возведенного по договору строительного подряда после окончания строительства, но до передачи объекта заказчику, законодательно не решен. Представляется, что в этом случае речь идет об общей долевой собственности подрядчика и заказчика. Исключение составляют случаи, когда все расходы по строительству понес подрядчик. В таких случаях собственником недостроенного строительного объекта должен признаваться подрядчик.
Что касается объектов незавершенного строительства, возведенных с помощью инвесторов, то их права на такие объекты должны возникать только после передачи объекта заказчикам и возникновения у последних права собственности на такие объекты.
Возможны ситуации, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, собственник которого одновременно является собственником другой недвижимости, права на которую надлежащим образом оформлены. Для того чтобы избежать процедуры оформления прав на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка и надлежаще оформленной недвижимости, объект незавершенного строительства указывается в договоре купли-продажи как набор строительных материалов. По существу такие сделки можно рассматривать как притворные, поскольку вместо купли-продажи недвижимости, для которой предусмотрена специальная процедура, заключается обычный договор купли-продажи.