Правовое регулирование долевого строительства в жилищной сфере
Для привлечения денежных средств участников долевого строительства в целях строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости необходимо соблюдение следующих условий:
1) получение разрешения на строительство;
2) официальное опубликование проектной декларации;
3) наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Таким образом, застройщик вправе заключать с дольщиками (соинвесторами) договоры долевого строительства и принимать деньги только после того, как оформит в собственность или аренду земельный участок и получит разрешение на строительство дома (ст. 3 Закона).
Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим гражданином
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.
При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев.
Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случаях:
2) временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.) – в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;
Прекращение жилищных правоотношений
Основания выселения, требования, коим должно удовлетворять предоставляемое выселяемым другое благоустроенное жилое помещение, порядок и условия расчетов, связанных со сносом домов, иные способы обеспечения прав и интересов граждан при сносе домов или изменении их целевого назначения определены в ст. 91—94, 96, 117, 137-139ЖК которые гласят:
-Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения
-Предоставление жилого помещения в связи со сносом или переоборудованием дома (жилого помещения)
-Предоставление жилого помещения в связи с выселением из домов, грозящих обвалом
-Выселение из жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
-Передача жилищно-строительному кооперативу взамен сносимого равноценного жилого дома
-Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков
-Перенос жилых домов и строений, подлежащих сносу
-Сооружение на новом месте жилых домов, строений и устройств для граждан, дома которых подлежат сносу
Граждане выселяются в судебном порядке из домов государственного, муниципального и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой.
Обновлено нормативно-правовое регулирование в сфере долевого строительства объектов недвижимости
Предлагаем вашему вниманию краткий обзор основных законодательных новелл в сфере долевого строительства.
1. Запрет на привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, распространен на нежилые помещения
До внесения указанных изменений запрет на привлечение денежных средств граждан в связи с возникновением у них права собственности на объекты недвижимости способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, был установлен только в отношении жилых помещений в многоквартирных домах[2].
2. При невозможности завершения строительства размер возмещения, выплачиваемого пострадавшим участникам долевого строительства, должен быть рассчитан с учетом рыночной стоимости квартиры на дату выплаты возмещения
3. Возможность перехода к использованию счетов эскроу для застройщиков, которым разрешено привлекать денежные средства участников долевого строительства «по старой схеме» без использования счетов эскроу
С 27 июня 2019 г. при нежелании уплачивать взносы в компенсационный фонд застройщик вправе перейти к использованию счетов эскроу. Для этого необходимо предварительно внести изменения в проектную декларацию и разместить изменения в Единой информационной системе жилищного строительства. Применять оба варианта привлечения денежных средств участников долевого строительства (частично заключать ДДУ, уплачивая взносы в компенсационный фонд, а частично – использовать счета эскроу) одновременно в отношении одного и того же объекта строительства не допускается.
4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ не требуется для регистрации ДДУ
С 27 июня 2019 г. указанное заключение о соответствии больше не требуется предоставлять для государственной регистрации ДДУ[11].
При этом получение данного заключения по-прежнему является обязательным при привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании ДДУ[12].
5. Отказ от заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием счетов эскроу
О чем подумать, что предпринять
В связи с принятием указанных изменений застройщикам рекомендуется ознакомиться с содержанием принятых поправок и учитывать их при планировании и осуществлении деятельности по строительству объектов недвижимости, финансируемому за счет денежных средств участников долевого строительства.
Помощь консультанта
Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать застройщикам всестороннюю юридическую поддержку по любым вопросам, возникающим при строительстве объектов недвижимости и привлечении денежных средств участников долевого строительства.
[1] Указанные изменения внесены Федеральными законами от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[2] Часть 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ (в ред. до 01.07.2019).
[3] Подпункт «а» п. 1 ст. 1 ФЗ № 151-ФЗ.
[4] По законодательству РФ все помещения делятся на жилые и нежилые. Определение термина «апартамент» в российском законодательстве отсутствует. Под «апартаментами» обычно имеются в виду нежилые помещения, которые строятся и приобретаются для целей проживания в них.
[5] Пункт 2 ч. 1.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.
[7] Подпункт «в» п. 9 ст. 13 Федерального закона № 151-ФЗ.
[8] Подпункт «г» п. 9 ст. 13 Федерального закона № 151-ФЗ.
[9] Часть 4 ст. 3. Закона № 214-ФЗ.
[10] Часть 3 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
[11] Подпункт «а» п. 2 ст. 10 Федерального закона № 151-ФЗ.
[12] Пункт 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Хотим отметить, что привлечение застройщиком денежных средств гражданина, связанное с возникающим у последнего правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, в отсутствие заключения о соответствии может повлечь привлечение застройщика к административной ответственности с наложением штрафа в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. (ч. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Указанное правонарушение также может послужить основанием для привлечения к уголовной ответственности в случае его совершения в крупном или особо крупном размере (ч. 1, 2 ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ). Также законодательством установлен запрет размещать рекламу, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства в отсутствие заключения о соответствии (ч. 8 ст. 28 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»). Несоблюдение указанного запрета может повлечь привлечение к административной ответственности за нарушение законодательства о рекламе с наложением штрафа на юридических лиц в размере от 100 тыс. до 500 тыс. руб. (ч. 1 ст. 14.3 КоАП РФ).
[13] Подпункт «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона № 151-ФЗ.
Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома (О.А. Кузьмина, «Закон», N 9, сентябрь 2013 г.)
Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов имеют большую социальную значимость. Несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, в деятельности уполномоченных органов и в судебной практике до сих пор не удалось достичь единства. Наличие пробелов в законодательстве, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования становятся причиной многочисленных нарушений прав и интересов дольщиков. В статье анализируются проблемные вопросы, связанные с толкованием судами предусмотренных законом ограничений. освещены последние законодательные изменения, направленные на обеспечение и защиту граждан как слабой стороны соответствующих договорных правоотношений.
Закон закрепляет особые, повышенные требования к застройщикам, к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, привлечению денежных средств граждан для строительства. Однако проблема защиты прав дольщиков по-прежнему весьма актуальна.
Закон N 214-ФЗ регламентирует правоотношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости*(1).
Объектом долевого строительства может быть жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику после получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Отметим, что участие в долевом строительстве подразумевает не только строительство нового, но и реконструкцию существующего многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под реконструкцией понимаются надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Таким образом, исходя из указанных норм ГрК РФ, к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства при реконструкции положения Закона N 214-ФЗ неприменимы.
ВАС РФ счел данную позицию противоречащей целям и задачам Закона N 214-ФЗ. По его мнению, если результатом реконструкции объекта недвижимости будет создание нового объекта с жилыми помещениями, не существовавшими до реконструкции, то созданный в результате многоквартирный дом подлежит вводу в эксплуатацию способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 этого Закона, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.
Примечание. Таким образом, если объект завершенного строительства ранее был введен в эксплуатацию и право собственности на него уже зарегистрировано в установленном порядке, но в результате реконструкции создан ранее не существовавший многоквартирный жилой дом, то привлечение денежных средств граждан для проведения работ по реконструкции производится по правилам Закона N 214-ФЗ.
Необходимыми для этого условиями являются только соответствие застройщика требованиям Закона N 214-ФЗ и обязательная государственная регистрация заключенных им договоров.
Кроме застройщика, в договоре долевого строительства ключевой является фигура так называемого дольщика*(3).
Часть 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ конкретизирует, что дольщик заключает названный договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве*(4).
Согласно ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ его действие не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанную на договоре участия в долевом строительстве.
В силу ч. 2 ст. 2 Закона N 39-ФЗ не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с положениями Закона N 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно ст. 8 Закона N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ.
Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности (ст. 4 Закона N 39-ФЗ).
Согласно ст. 6 Закона N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права:
— на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение их объемов и направлений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;
— владение, пользование и распоряжение результатами осуществленных капитальных вложений и их объектами; контроль за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
— объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов для совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ.
Таким образом, основной целью инвестиционных вложений является получение прибыли; иными словами, главной характеристикой объекта инвестиционной деятельности выступает его способность в будущем приносить доход инвестору. В то же время конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.
Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правами, предусмотренными ст. 6 Закона N 39-ФЗ, в том числе на получение части прибыли, а также правом контролировать процесс строительства.
Также, в отличие от широкого состава инвестиций, поименованных в ст. 1 Закона N 39-ФЗ, финансирование долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве осуществляется только за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком, и денежных средств граждан, вырученных застройщиком от продажи жилищных сертификатов.
Примечание. Следует обратить внимание на ситуацию, когда гражданин, приобретя квартиру или дом по договору долевого участия, впоследствии перепродает их другим лицам. Является ли это предпринимательской деятельностью?
В силу положений п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, обязаны иметь государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
Согласно ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица влечет назначение административного наказания.
Как указано в Постановлении Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, из смысла ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ следует, что объективную сторону предусмотренного ею состава административного правонарушения образуют осуществление без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица только той экономической деятельности, которая обладает признаками предпринимательской*(6).
Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли*(7).
Полагаем, что, если целью вложения денежных средств в строительство объектов недвижимости является получение в собственность конкретной квартиры для собственных нужд, речь об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности идти не может, даже если впоследствии эта квартира была продана.
Аналогичная позиция содержится в определении Мосгорсуда от 30.11.2011 по делу N 33-39208. В рассматриваемом деле гражданин заключил с организацией договоры инвестирования, предметом которых стал вклад денежных средств в строительство объекта с целью дальнейшего приобретения в собственность трех квартир. Из содержания договоров инвестирования следовало, что целью вложения денежных средств было получение в собственность конкретной квартиры для собственных нужд.
Впоследствии указанные квартиры были проданы. Однако это обстоятельство само по себе не свидетельствует об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности, поскольку ему, как собственнику имущества, на основании ст. 209 ГК РФ принадлежат права владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Ограничение данных прав противоречит действующему законодательству*(8).
Примечание. Таким образом, судебной практикой подтверждается вывод о том, что перепродажа гражданином квартиры или дома, приобретенных по договору долевого участия, предпринимательской деятельностью не является.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство.
В связи с этим возникает вопрос: может ли быть застройщиком индивидуальный предприниматель? Судебная практика по данному вопросу противоречива.
Многие суды, исходя из буквального толкования ст. 1 Закона N 214-ФЗ, считают, что индивидуальный предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов*(9). По мнению других судов, комплексное толкование ст. 2, 3 этого Закона позволяет сделать вывод, что индивидуальный предприниматель, соответствующий названным выше условиям, может выполнять функции заказчика*(10).
Примечание. Наличие права постоянного бессрочного или безвозмездного срочного пользования земельным участком или права пожизненно наследуемого владения не дает возможности привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости.
По мнению автора, индивидуальный предприниматель не вправе обладать статусом застройщика.
При этом, чтобы получить разрешение на строительство, нет необходимости обладать статусом юридического лица. Так, в силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ застройщик (физическое или юридическое лицо) направляет в целях строительства или реконструкции объекта капитального строительства заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный орган*(11).
В силу ст. 23 ГК РФ гражданин с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица.
Как отмечает А.М. Васильев, особенности статуса индивидуального предпринимателя выражаются в следующем:
— этот статус приобретается в результате государственной регистрации;
— к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, актов Президента РФ и Правительства РФ или существа правоотношения;
— индивидуальные предприниматели, согласно Трудовому кодексу РФ, имеют право нанимать работников. В ГК РФ статус индивидуального предпринимателя не ставится в зависимость от применения им наемного труда;
— в отличие от граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, имущественные споры между индивидуальными предпринимателями либо между ними и юридическими лицами подведомственны арбитражным судам;
— индивидуальный предприниматель, который не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть признан по решению суда несостоятельным (банкротом);
— требования кредиторов индивидуального предпринимателя в случае признания его банкротом удовлетворяются за счет принадлежащего ему имущества, на которое может быть обращено взыскание*(12).
Согласно п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Следовательно, согласно действующему законодательству индивидуальный предприниматель может являться застройщиком многоквартирного дома.
Однако из анализа ст. 2 Закона N 214-ФЗ следует, что названный Закон исключает из числа возможных застройщиков физических лиц, индивидуальных предпринимателей, Российскую Федерацию и ее субъекты, а также муниципальные образования.
18.07.2006 в Закон N 214-ФЗ были внесены изменения, исключившие индивидуальных предпринимателей из числа застройщиков. Теперь, согласно п. 1 ст. 2 данного Закона, застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы.
Примечание. С учетом изложенного становится ясно, что индивидуальный предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов ввиду императивного запрета, налагаемого Законом N 214-ФЗ.
Далее Закон N 214-ФЗ вводит спецификацию регулируемых этим Законом частных случаев:
— не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда (согласно последним изменениям к ним добавилось право безвозмездного срочного пользования в специально предусмотренных законом случаях);
— застройщиком может быть только юридическое лицо;
— имеется в виду только тот застройщик, который привлекает денежные средства участников долевого строительства;
— случаи, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, не охватывают строительство объектов производственного назначения*(14).
Согласно ст. 3 Закона N 214-ФЗ после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться многоквартирный дом, застройщик получает право заключать договор участия в долевом строительстве. Этот договор составляется в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Статья 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Если застройщик уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия, суд вправе принять решение о регистрации сделки по требованию дольщика (п. 2 ст. 165 ГК РФ). В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Однако вынести указанное решение суд может лишь в том случае, если участник долевого строительства обращался к застройщику с требованием представить на регистрацию необходимые документы и смог доказать суду, что застройщик уклонялся от этого действия.
В качестве примера можно привести дело N А37-22276/11, в котором суд установил, что между предпринимателем (дольщиком) и обществом (застройщиком) был подписан договор о долевом участии в финансировании строительства нежилых помещений.
Оценив представленные в деле документы, суд признал недоказанным, что предприниматель обращался непосредственно к обществу как ко второй стороне договора с просьбой о совместной подаче документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и что общество уклонялось от обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Поэтому суд отказал в удовлетворении требования дольщика обязать общество осуществить государственную регистрацию договора.
Кроме того, поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, суд отказался признать его заключенным.
Определением ВАС РФ от 24.04.2013 N ВАС-4927/13 в передаче дела N А07-22276/2011 в Президиум для пересмотра в порядке надзора судебных актов нижестоящих судов было отказано.
Аналогичная позиция содержится в Определении ВАС РФ от 08.11.2010 N ВАС-11514/10.
И это не единственная ситуация, когда возникают проблемы с государственной регистрацией договора долевого участия. Случаи уклонения застройщиков от такой регистрации нередки.
Так, при рассмотрении дела N А60-38278/2008 суд установил следующее.
Общество (дольщик) обратилось в суд с иском к обществу (застройщику), требуя произвести государственную регистрацию подписанных между ними договоров участия в долевом строительстве, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая решение удовлетворить заявленные требования, суд кассационной инстанции исходил из следующего.
Договоры долевого участия, заключенные между дольщиком и застройщиком, были совершены в надлежащей письменной форме, при их подписании стороны спора согласовали все предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ существенные условия.
Однако от регистрации договоров ответчик уклонялся.
Суд пришел к выводу об обоснованности требований дольщика и обязал застройщика провести государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве.
Определением от 21.03.2011 N ВАС-11536/10 в передаче дела N А60-38278/2008 Арбитражного суда Свердловской области в Президиум ВАС РФ было отказано.
Следовательно, несмотря на уклонение истца от государственной регистрации договора, ответчик должен предпринять разумно необходимые действия для защиты своих прав, а именно потребовать регистрации сделки в судебном порядке. Указанная позиция изложена в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».
В заключении стоит отметить один немаловажный факт, который необходимо учитывать при подписании договора долевого участия в строительстве. В числе существенных условий, которые стороны обязаны согласовать при заключении договора, нынешняя редакция ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусматривает:
2) срок передачи застройщиком данного объекта участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающий в силу с 1 января 2014 г., дополнил указанный перечень следующим пунктом:
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Такие способы обеспечения обязательства должны быть обозначены в договоре участия в долевом строительстве, что напрямую следует из ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, с 2014 г. невключение в договор долевого участия в строительство условия о способе обеспечения обязательств застройщика напрямую будет влиять на решение вопроса о признании такого договора незаключенным, что, несомненно, должно послужить еще одной важной гарантией прав и законных интересов дольщиков.
помощник заместителя председателя Арбитражного суда
«Закон», N 9, сентябрь 2013 г.
*(1) См.: ст. 1 Закона N 214-ФЗ.
*(2) См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 17395/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.
*(3) Некоторые авторы также выделяют в структуре правоотношений по долевому строительству такого субъекта, как подрядчик (лицо, на которое возложено выполнение строительно-монтажных работ, т.е. непосредственно осуществляющее строительство). См., напр.: Семенихин В.В. Инвестиционно-строительная деятельность. Долевое участие в строительстве. М., 2012.
*(4) См.: Дикун А.В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. N 1.
*(5) См.: Зоркольцев Р.Д. Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости.
*(6) См.: Постановление ВС РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7.
*(7) См.: Постановление Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 (ред. от 09.02.2012) «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».
*(8) См.: определение Московского городского суда от 30.11.2011 по делу N 33-39208.
*(10) См.: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2009 N А53-15923/2008; Определение ВАС РФ от 15.12.2011 N ВАС-15949/11.
*(12) См.: Васильев А.М. Правовое регулирование индивидуального предпринимательства // Общество и право. 2011. N 2.
*(13) См.: п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Подробнее об этом: Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М, 2011.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.
Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома