Переход прав на земельные участки при строительстве многоквартирных домов и коммерческой недвижимости
Строительство недвижимости и последующая передача построенных объектов собственнику неразрывно связаны с оформлением прав собственника на соответствующий земельный участок. При этом практические аспекты перехода прав на земельный участок одинаково важны при строительстве как жилой, так и коммерческой недвижимости. Лектор рассматривает вопросы перехода прав на земельный участок в контексте изменений законодательства, а также судебной практики и практики Росреестра.
Жаркова
Ольга
Александровна
Лектор рассматривает проблему возникновения у новых собственников квартир доли в праве собственности на земельный участок.
Проводимый анализ позволяет понять, что происходит с отношениями аренды застройщика, который заключил договор аренды с публичным субъектом для целей строительства.
Ольга Александровна Жаркова, учитывая потребности практики, также исследует возможные варианты размещения нескольких объектов недвижимости на одном земельном участке.
В отношении коммерческой недвижимости детально рассматриваются пределы действия принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.
Переход прав на земельные участки при строительстве многоквартирных домов и коммерческой недвижимости. Введение
Переход прав на земельный участок от застройщика к собственникам помещений
Определение момента перехода прав на земельный участок от застройщика к собственникам помещений сталкивает интересы публичных образований, застройщиков и собственников квартир. Наиболее проблематичным в этом контексте оказывается вопрос расторжения застройщиком договора аренды, заключенного с публичным образованием для целей строительства многоквартирного дома, после перехода права собственности на квартиры. В поисках наиболее оптимального решения Ольга Александровна Жаркова обращается к изменившейся практике Росреестра и судов, анализирует изменения строительного и земельного законодательства применительно к вопросу о переходе доли в праве собственности на земельный участок. Лектор выдвигает свои предположения относительно произошедшего переворота в судебной практике.
Строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке
Строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке является удобным вариантом для застройщика. Тем не менее, с юридической точки зрения такое размещение многоквартирных домов не бесспорно.
Ольга Александровна Жаркова анализирует возникающие противоречия, уделяя пристальное внимание изменившемуся регулированию в связи с принятием нового Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, а также Приказа Минэкономразвития №943 о порядке ведения ЕГРН.
Лектор находит разные решения применительно к делимым и неделимым земельным участкам.
Внимания заслуживают предлагаемые лектором аргументы, которыми могут воспользоваться застройщики для защиты своих интересов в сложившейся ситуации.
Переход прав на земельный участок при переходе прав на нежилое помещение, здание, сооружение
Внесение изменений в Земельный кодекс РФ и появление нового Федерального закона о государственной регистрации недвижимости создали новые проблемы в сфере регулирования перехода права собственности на земельные участки при строительстве коммерческой недвижимости.
Учитывая создавшуюся в связи с этим неопределенность, лектор анализирует пределы применения принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости.
Ольга Александровна Жаркова комментирует позицию Верховного суда Российской Федерации.
Правовое регулирование строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства.
Органы строительного контроля и надзора. Правовое регулирование их деятельности.
Понятие, предмет, метод, источники и система административного права.
Административное право — отрасль российской правовой системы, представляющая собой совокупность правовых норм, предназначенных для регулирования общественных отношений, возникающих в процессе осуществления государственно-управленческой деятельности.
методы:
1) предписание — возложение прямой юридической обязанности совершать те или иные действия в рамках, предусмотренных правовой нормой;
2) запрет — возложение прямой юридической обязанности не совершать те или иные действия;
3) дозволение — юридическое разрешение совершать те или иные действия в условиях,
Предметом административного права являются разнообразные по содержанию общественные отношения, складывающиеся в сфере государственного управления, осуществляемого органами исполнительной власти, иными государственными органами и должностными лицами.
К числу правовых источников административного права относятся:
На уровне субъектов РФ источниками административного права являются:
Административное наказание и его виды
Административное наказание является установленной государством мерой ответственности за совершение административного правонарушения и применяется в целях предупреждения совершения новых правонарушений как самим правонарушителем, так и другими лицами.
В настоящее время КоАП РФ установлены девять видов административных наказаний. За совершение административных правонарушений могут устанавливаться и применяться следующие административные наказания:
Структура нормативной базы в области управленческой и предпринимательской деятельности в строительстве
Категории земель и их значение.
Распределение земель по категориям в Российской Федерации видно из следующих полученных данных из государственной статистической отчетности земельного фонда Российской Федерации и составляет 1709,8 млн. Га без учета внутренних морских вод и территориального моря:
— земли лесного фонда – 64,8% (1108,5 млн.Га);
— земли сельскохозяйственного назначения – 23,4% (400,0 млн.Га);
— земли запаса – 6% (102,3 млн.Га);
— земли особо охраняемых природных территорий – 2,0% (34,8 млн.Га);
— земли водного фонда – 1,6% (28,0 млн.Га);
— земли населенных пунктов – 1,2% (19,5 млн.Га);
— земли промышленного и иного специального назначения – 1,0% (16,7 млн.Га
Дата добавления: 2018-08-06 ; просмотров: 707 ;
Особенности правового регулирования вопросов капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов
Регулирование и особенности проведения капитального ремонта МКД
Нормативно-правовое регулирование капитального ремонта
Порядок организации реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости различного функционального назначения главным образом регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-Ф и Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, а также разными нормативными актами. В частности, Правительство Российской Федерации приняло ряд целевых программ, которые направлены на повышение качества объектов недвижимости различного функционального назначения:
— на объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов: — «Адресная инвестиционная программа» на 2017-2020 годы
— на объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения): — Программа «Жилище» на 2018-2020 годы
— на линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и т.д.).
Понятие капитального ремонта
Работы по капитальному ремонту многоквартирных домов являются частным случаем капитального ремонта зданий – объектов капитального строительства. Возникающие в процессе капитального ремонта отношения отнесены к градостроительным и регулируются нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под капитальным ремонтом объектов капитального строительства, понимается – «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».
Поддержание в работоспособном состоянии объектов капитального строительства и сооружений коммунальной инфраструктуры является актуальной задачей для любого региона нашей страны. Для этой цели государство выделяет значительные бюджетные ассигнования, аккумулирующиеся через различные региональные и федеральные программы на ремонт (или реконструкции) зданий и сооружений, находящихся на балансе бюджетных организаций (школы, больницы, детские сады и т.д.). Как правило, для участия в такой программе муниципальное образование, где расположен объект для финансирования, собирает необходимый пакет документов и направляет его в региональную государственную экспертизу для их проверки.
Какие виды износа зданий существуют в целях осуществления капитального ремонта?
В настоящее время сфера строительства имеет значительный потенциал для развития. Строительная отрасль включает в себя не только возведение новых зданий и сооружений, но также и поддержание существующего жилищного фонда в надлежащем состоянии. Существует два типа износа зданий и сооружений:
Под физическим износом здания понимается ухудшение технического состояния элементов конструкций, а также потеря первоначальных эксплуатационных качеств, и, как следствие снижение стоимости объекта недвижимости. При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых — только уменьшается, так как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер.
В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого на восстановление ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно впервые 20-30 лет и после 90-100 лет.
Под моральным износом понимается снижение стоимости зданий или сооружений, которые обусловлены внедрением инновационных инженерных и информационных решений.
При определенном проценте физического износа возникает необходимость проведения капитального ремонта здания. Рассмотрим порядок проведения капительного ремонта многоквартирного дома.
Типы капитального ремонта
Существует два типа капитального ремонта:
При комплексном капитальном ремонте производиться замена конструктива здания, инженерных систем (сетей) и их усовершенствование, тем самым понижается процент как физического, так и морального износа.
Виды работ капитального ремонта
При выборочном капительном ремонте могут проводиться отдельные виды работ, такие как:
— усиление чердачных и межэтажных перекрытий;
— ремонт и/или утепление фасада МКД;
— усиление ограждающих несущих конструкций;
— ремонт отдельных частей фундамента здания МКД;
— ремонт внутридомовых инженерных сетей;
— замена лифтового оборудования;
Проведение того или иного типа капитально ремонта – существует определенный порядок подготовки, проведения и приемки-сдачи работ по капитальному ремонту МКД:
— изучение нормативно-правовой базы;
— формирование краткосрочной программы капитального ремонта многоквартирного дома;
— предпроектная подготовка объектов;
— выбор и заключение договора с подрядной организацией для проведения ремонтно-строительных работ.
На чьи средства осуществляется капитальный ремонт многоквартирных домов?
На федеральном уровне установлена возможность предоставления финансовой помощи на проведение капремонта за счет средств государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Этот фонд действует на основании закона РФ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Условия предоставления финансовой помощи определены постановлением Правительства РФ от 17.01.2017 № 18. Существует также множество СНИПов, государственных стандартов, в соответствии с которыми выполняются работы.
Регионы могут расширять перечень работ по капитальному ремонту, отличающийся от минимального, установленного Жилищным кодексом и устанавливать правила, влияющие на порядок его организации. В частности на региональном уровне могут нормативно – правовые акты, связанные с осуществлением и оплатой капитального ремонта в регионе, например, в Кемеровской области приняты следующие нормативно – правовые акты на уровне региональных органов власти:
— Постановление Администрации Кемеровской области «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» от «30» декабря 2013г. № 671;
— Постановление Администрации Кемеровской области «Об утверждении Порядка выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме и Порядка использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации от «26» декабря 2013 г. № 612;
— Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 28.03.2016 № 95 «Об утверждении Порядка и условий освобождения отдельных категорий собственников жилых помещений от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме»;
— Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Кемеровской области на 2014-2043 годы и другие.
Таким образом, вопросы нормативного регулирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подведомственно по мимо федеральных, региональным органам власти. Основными же нормативно правовыми актами, регулирующими отношения в области капитального ремонта являются жилищный и градостроительный кодексы РФ.