Как продать объект незавершенного строительства в 2020 г.?
2. Понятие объекта незавершенного строительства.
3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства.
Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершенного строительства по причине относимости их к недвижимости порождали большое количество споров в отношении данных объектов, а при рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим регулирования объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
2. Понятие объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства подпадают под режим «недвижимого имущества». Но само определение объекта незавершенного строительства в законодательстве по-прежнему отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).
Исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.
3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства:
-недострой не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.
В противном случае согласно ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.
-нужно пройти процедуру государственной регистрации права на данный объект в Росреестре.
Чтобы зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, понадобятся разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок.
Здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведенной для этой цели, без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
Незаконное строение по решению суда может быть снесено, причем за счет застройщика.
После процедуры госрегистрации объекта незавершенного строительства и оформления на него права собственности он может быть предметом сделок (ст. 130 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 14 и подп. 4 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При оформлении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавцу необходимо будет представить покупателю следующие документы:
-разрешение на строительство;
-государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
-проектно-разрешительную документацию на строительство;
Согласно ст. 549 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе данные, позволяющие установить его расположение на земельном участке.
В случае с объектом незавершенного строительства все существенные признаки данного объекта должны быть прописаны в договоре купли-продажи как можно более детально, чтобы недостроенный объект был четко идентифицирован (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.
После заключения сторонами договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на данный объект к покупателю в Росреестре.
Правовой режим объекта, не завершенного строительством
Дата публикации: 30.10.2017 2017-10-30
Статья просмотрена: 571 раз
Библиографическое описание:
Асмандиярова, Э. Р. Правовой режим объекта, не завершенного строительством / Э. Р. Асмандиярова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 43 (177). — С. 183-185. — URL: https://moluch.ru/archive/177/46167/ (дата обращения: 11.11.2020).
Традиционно правовой режим того или иного объекта в гражданском обороте закрепляется соответствующим разделом ГК РФ. Однако, в случае с объектами незавершенного строительства, все вопросы, связанные с его оборотом, регулируются комплексно с обращением к градостроительному, жилищному, административному законодательству, а в некоторых случаях к судебной практике и доктрине.
Актуальность рассмотрения данного вопроса — уяснения всех принципиальных дефиниций, что имеет важное практическое значение и представляет собой фрагмент целого комплекса проблем, которые ищут своего разрешения посредством права. Речь идет о реализации имущества при банкротстве застройщика, защите прав инвесторов в области долевого строительства, осуществление сделок по поводу объектов незавершенного строительства, наложения различного рода обременений, в том числе залогового характера и так далее.
Действующее российское законодательство не содержит легального определения понятия «не завершенный строительством объект», что вызывает сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).
Один из ключевых вопросов в освещении данной темы, заключается в разведении понятий «объекта, не завершенного строительством» и «объекта незавершенного строительства». Суть этого вопроса, заключается в том, что объект, строительство которого еще не завершено, может находиться в одном из двух, качественно различных правовых режимах:
‒ режим объекта незавершенного строительства, т. е. процесс выполнения строительных работ не приостановлен, а отношения по поводу этого объекта, определены правовым режимом договора строительного подряда;
‒ режим объекта, не завершенного строительством, в данном случае несмотря на то, что объект еще не достроен, процесс строительства прекращен не только фактически, но и юридически. Такой объект представляет собой конкретный овеществленный результат строительных работ, что позволяет ему стать элементом вещно-правового отношения.
Таким образом, для того, чтобы объект, не завершенный строительством, мог участвовать в гражданском обороте, необходимо перейти из обязательственно-правового режима в вещно-правовой.
Представляется необходимым обратить внимание на вопрос об обязательности «консервации» объекта незавершенного строительства, как необходимого условия признания объекта таковым.
Консервация позволяет придать статику процессу строительства, чтобы обеспечить сохранность технических характеристик объекта, что позволяет индивидуализировать объект недвижимости, на который впоследствии будет произведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, а также будут оформлены правоустанавливающие документы.
Во многом именно поэтому, в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1], право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Так, по мнению В. Г. Ершова, процесс строительства должен быть прекращен не только фактически, что необходимо для установления индивидуальных признаков объекта, но и юридически. Это значит, что необходимо установить отсутствие действующего договора строительного подряда. Это обстоятельство может быть зафиксировано документальным подтверждением взаимного волеизъявления сторон, односторонним отказом заказчика от договора и консервацию объекта, а также сопровождаться подписанным актом приемки-передачи, незавершенного строительством объекта [2].
Такую же позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, о чем свидетельствует п. 16 информационного письма от 16 февраля 2001 г.: «Если акты приемки объектов в эксплуатацию не оформлены, то данные объекты являются объектами, не завершенными строительством».
Таким образом, лишь после надлежащим образом проведенной консервации, государственной регистрации, объект незавершенного строительства приобретает правовой режим объекта незавершенного строительством и может полноценно участвовать в гражданском обороте.
Важно заметить, что правовой режим объекта незавершенного строительством распространяется, в том числе на объекты, находящиеся на реконструкции. Следовательно, для ввода реконструируемого объекта в гражданский оборот необходимо произвести консервацию объекта.
Под реконструкцией Р. А. Валеев предлагает понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта прошедшего процедуру государственной регистрации. В то время как объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется по инициативе застройщика. До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметной документации, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта [3].
Для более объективного освещения темы, представляется немаловажным обозначить некоторые предложения по совершенствованию законодательства, в области правового режима объектов незавершенного строительства. По результатам доводов и рассуждений, изложенных в статье Черной Н. В., автор вносит предложения для последующего улучшения гражданского законодательства: «внести изменение в п.1 ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи», заменив слова «объекты незавершенного строительства» (процесс) словами «не завершенные строительством объекты» или «объекты, не завершенные строительством» (объект). Аналогичные изменения необходимо внести в п. 2, 3, 4 ст. 125 Закона о регистрации и Закон о государственном кадастре недвижимости» [4]. В юридической периодике и литературе также можно встретить и иные предложения для дополнения ст. 130 ГК РФ, например: «незавершенное строительство становится объектом недвижимого имущества с момента установления прочной связи строительных материалов с землей в целях возведения предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение, и с невозможностью перемещения указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Эту дефиницию целесообразно внести в п.1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем. При этом степень готовности строящейся недвижимости не принимается во внимание, т. е., если для здания вырыт котлован и вбиты сваи, объект можно признавать не завершенным строительством» [5].
Подводя итог совокупному анализу научных точек зрения и судебной практики, сформулируем совокупность гражданско-правовых признаков, которым должен отвечать объект незавершенный строительством:
‒ отвечает признакам недвижимого имущества;
‒ является результатом незавершенной работы, по строительству вновь создаваемого объекта недвижимости;
‒ не является предметом действующего договора строительного подряда, что должно повлечь и фактическое прекращение работ;
‒ отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Представляется, что данный тезис может являться структурным фундаментом для совершенствования гражданского законодательства в области регистрации прав на недвижимое имущество.
Похожие статьи
О признании объекта незавершенного строительства.
самовольная постройка, незавершенное строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, Российская Федерация, земельный участок, Гражданский кодекс, внесение изменений, Градостроительный кодекс, буквальное толкование.
Понятие самовольной постройки | Статья в журнале.
самовольная постройка, недвижимое имущество, незавершенное строительство, ГК РФ, капитальное строительство, земельный участок, строение, сооружение, здание, Российская Федерация.
Сфера применения договора строительного подряда
В п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) [1] содержится нормативное определение договора строительного подряда.
Основные проблемы при покупке (продаже) объекта.
незавершенное строительство, земельный участок, строительный подряд, строительство, долевое строительство, недвижимое имущество, ГК РФ, долевое участие, основание документов, государственная регистрация.
Порядок заключения договора строительного подряда
В теории гражданского права многие аспекты заключения договора строительного подряда также являются дискуссионными.
2 п. 1 ст. 432 и ст. 740 ГК РФ можно сделать вывод, что существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете.
Предмет договора строительного подряда в российском.
В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенных объект либо выполнить иные.
Проблемы приватизации земельных участков собственниками.
Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, Российская Федерация, сооружение, недвижимое имущество, государственная регистрация, собственность
К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства.
Гражданско—правовая ответственность за самовольное.
Вход / Регистрация.
В то же время правовой статус объектов самовольного строительства в законодательстве определен весьма неточно.
В действующей редакции ст. 222 ГК РФ изложена следующим образом: «…Самовольной постройкой является здание, сооружение.
Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного.
момента государственной регистрации права собственности инвестора на возведенное за его счет недвижимое имущество, объект незавершенного жилищного строительства находится в собственности лица, осуществляющего такое строительство, а значит и все риски.