Предварительный договор долевого участия в строительстве: а стоит ли?
Квартиры в новостройках, как правило, продаются по договорам долевого участия, которые заключаются в соответствии с Федеральным законом № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Но иногда вместо ДДУ дольщику предлагается предварительный договор долевого участия (ПДДУ). Застройщик убеждает, что этот договор – отличная сделка. Но на самом деле, все может оказаться далеко не так.
Что такое ПДДУ и чем он отличается от ПДКП и ДДУ
Прежде всего, нужно упомянуть, что предварительный договор может быть заключен не только о долевом участии (ПДДУ), но и о купле-продаже квартиры (ПДКП). Их нужно различать: предварительный договор долевого участия – это соглашение, в котором речь идет о будущем долевом участии в строительстве жилья. В отличие от него, по ПДКП застройщик обещает передать готовую квартиру. Это два разных соглашения, и связанные с ними последствия и риски для дольщика также различны. Предварительный договор купли-продажи мы рассмотрим в другой статье. Ниже речь пойдет о предварительном договоре долевого участия в строительстве (ПДДУ).
Иногда покупатель квартиры подписывает ПДДУ, не разбираясь в том, что это не договор долевого участия по 214 ФЗ – в результате невнимательности, или потому, что менеджер застройщика ввел его в заблуждение. Однако предварительные соглашения прямо не предусмотрены 214-ФЗ. Предварительный договор долевого участия не равнозначен ДДУ, который будет зарегистрирован Росреестром и защищает права дольщика в соответствии с законом.
В то же время, нельзя утверждать, что заключение предварительного ДДУ противоречит закону. Гражданский кодекс РФ в статье 429 предусматривает подобные соглашения. Однако его соответствие Закону «Об участии в долевом строительстве» зависит от того, какие условия будут в него включены.
Предварительный договор долевого участия по общему правилу не предусматривает оплаты.
Если ПДДУ действительно не предполагает внесение средств — или предусматривает небольшой платеж (депозит) как гарантию (обеспечение ) исполнения обязательств, такой договор можно заключить. Но нужно помнить, что он не гарантирует получение квартиры. Подобные предварительные договоры заключаются для бронирования квартиры в новостройке. Все, о чем говорит предварительный договор – что в будущем застройщик и будущий дольщик подпишут основной договор долевого участия. Желательно также, чтобы депозит не был потрачен немедленно, а был использован только после заключения ДДУ (но это дольщик не сможет проконтролировать). Если же платеж по предварительному документу значителен, это тревожный знак.
Зачем застройщики заключают ПДДУ и законно ли это
Необходимость предварительного договора ДДУ возникает, если застройщик не может (или не хочет) немедленно заключить основной ДДУ. Причиной этого может быть как дольщик, так и сам застройщик.
Наиболее законный случай заключения ПДДУ — при покупке квартиры в новостройке в кредит. Банку требуется уверенность в том, что кредитные деньги пойдут именно на приобретение квартиры. Застройщику же нужна гарантия получения средств. Чтобы все остались довольны, дольщик и застройщик заключают ПДДУ, по которому уплачивается первоначальный взнос. Дольщик предоставляет это соглашение банку и получает одобрение кредита. Убедившись, что деньги будут, застройщик заключает с дольщиком основной ДДУ.
Но так происходит не всегда. Часто причина заключения ПДДУ – отсутствие у застройщика на начальных этапах проекта разрешения на строительство, разрешения на привлечение средств дольщика и других необходимых документов. Оформление документов длится долго. Средства же нужны застройщику все время: приходится оплачивать зарплаты сотрудникам, разрабатывать проект, готовить строительство. Поэтому приходится заключать предварительный ДДУ с оплатой, хотя это и не соответствует закону. После того, как необходимые документы оформлены, застройщик подписывает основные ДДУ – или же не подписывает, что означает проблемы для дольщиков.
Оплата по ПДДУ: что с ней не так
Застройщику крайне выгодна такая схема: он сразу получает деньги без жестких обязательств по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Финансовые риски же незначительны. В неблагоприятном случае дольщику возвращается обеспечительный платеж, без неустоек и штрафов. Таким образом, для застройщика предварительный договор означает сплошные «плюсы», а все «минусы» достаются дольщику.
Правда, дольщик может пытаться в суде доказать, что на самом деле с ним был заключен ДДУ, а не ПДДУ. Если сумма депозита оказалась значительной (сопоставимой со стоимостью квартиры), суд примет решение в его пользу.
Для покупателя квартиры ПДДУ не представляет почти никаких выгод, кроме возможности забронировать понравившуюся квартиру. Рисков значительно больше, чем плюсов.
Риски ПДДУ
Основной риск ПДДУ состоит в том, что дольщик не получит по нему квартиру. ПДДУ – это только обещание в будущем заключить основное соглашение со всеми гарантиями по 214-ФЗ. Для застройщика предварительный договор долевого участия в строительстве в большинстве случаев выгоден, а для дольщика – как правило, нет.
Обязательства застройщика не обеспечены
Приобретение квартиры по ДДУ обеспечено в соответствии с 214-ФЗ за счет:
Предварительный договор долевого участия не предоставляет никаких подобных гарантий дольщику.
Не соблюдаются сроки строительства
Очень часто, подписав ПДДУ, застройщик затягивает срок заключения основного договора долевого участия. Каких-либо эффективных способов воздействия на него, кроме судебного разбирательства, у дольщика нет. В зависимости от обстоятельств, дольщик может либо требовать заключения основного ДДУ, либо (если цена квартиры полностью была уплачена) – настаивать на том, что в действительности застройщик подписал с ним именно основной ДДУ, а не предварительный. О правильном поведении в такой ситуации и виде иска лучше посоветоваться с юристом.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Обман дольщиков и двойные продажи
Основной ДДУ регистрируется Росреестром и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому продать одну и ту же квартиру двум дольщикам не получится. В случае с ПДДУ таких препятствий нет.
Есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.
Потеря денег
Другой риск дольщика – потерять деньги, переданные застройщику в виде обеспечительного депозита. Строительная компания может отказаться вернуть деньги по требованию участника долевого строительства, если ДДУ окажется незаключенным в предусмотренный в предварительном договоре срок. В этом случае, деньги придется возвращать через суд.
Хотя по общему правилу дольщик будет вправе получить компенсацию за пользование чужими деньгами по Гражданскому кодексу РФ, такая компенсация для дольщика-физического лица окажется в два раза меньше, чем предусмотренная 214-ФЗ (1/300 ключевой ставки ЦБ вместо 1/150). Но, скорее всего, эта дополнительная сумма не компенсирует фактическую инфляцию и возросшие цены квартир. Чтобы получить компенсацию в полном объеме, дольщику придется доказать, что ПДДУ на самом деле являлся полноценным договором долевого участия.
Банкротство застройщика
Еще одна, более существенная проблема возникнет, если финансовое положение застройщика ухудшится. Дольщики при банкротстве защищены положениями 214-ФЗ. В ряде случаев они имеют право на выплаты из компенсационного фонда. Проданные по ДДУ квартиры защищены от требований кредиторов.
Но в случае двойных продаж, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, и при этом один из них получил квартиру по акту приема-передачи, такой дольщик имеет преимущество и может оставить за собой квартиру (Определение Верховного Суда РФ от 25 октября 2016 № 67-КГ16-15). Остальные, в лучшем случае, смогут вернуть деньги — и то не всегда.
Заключение и регистрация ПДДУ
Если же, несмотря на все риски, квартира или цена настолько привлекательна, что дольщик принимает предложение о ПДДУ – нужно хотя бы его правильно заключить.
Важно, чтобы предварительный договор содержал все условия основного договора долевого участия:
Самый удобный способ обеспечить необходимые условия – приложить к предварительному договору проект основного ДДУ.
Предварительный договор также должен устанавливать срок, в который будет заключен основной ДДУ. В отсутствие такого указания этот срок равен 1 году. Договор долевого участия можно будет заключить и досрочно.
В любом случае, формулировка вроде «заключить основной ДДУ в течение 1 месяца после получения разрешения на строительство» должна насторожить дольщика. При такой формулировке застройщик может долго оттягивать заключение ДДУ. Поэтому срок желательно определить, как конкретную дату.
Некоторые юристы считают, что необходимо регистрировать предварительные договоры, поскольку основной ДДУ подлежит регистрации. Однако, обычно такие предварительные соглашения не регистрируются, и суды поддерживают именно эту позицию. Закон устанавливает, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной. Однако регистрация не связана напрямую с формой договора. Форма же договора (простая письменная) остается одной и той же и в случае ДДУ, и в случае ПДДУ. Поэтому даже если основной ДДУ, который стороны планируют заключить, подлежит регистрации, для предварительного договора регистрация не требуется (Определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 года № 5-В10-42, пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).
Если строительная компания не укладывается в срок, ее менеджеры могут попросить подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока заключения основного ДДУ. Соглашаться на это или нет – зависит от участника долевого строительства.
Образец ПДДУ
Образец предварительного договора долевого участия в строительстве вы найдете на нашем сайте.
Заключать предварительное соглашение о долевом участии или обратиться к другому застройщику – зависит от дольщика. В любом случае, стоит взвесить все риски и выгоды такого решения.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке
Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами. Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне. Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.
ПДКП в новостройке – что это, законно ли это?
Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье. Предварительные договоры подписывают в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например, в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать. Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.
Предварительный договор купли продажи квартиры в новостройке – это такое соглашение, по которому продавец обязуется оформить на себя право собственности на новостройку после завершения строительства. После этого стороны заключат основное соглашение, по которому квартира будет передана покупателю.
Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка. Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи. Заключение таких соглашений также возможно. Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение. Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.
Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее. Он может не ждать получения права собственности для начала продажи. Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.
Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком. Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия. Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике. Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.
В большинстве случаев покупка квартиры по ПДКП от застройщика будет незаконной.
Однако существуют два исключения:
Чем рискует покупатель
Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.
ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ. Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?
Отказ заключить основной ДКП
Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже. Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?
Юридически такая вероятность существует. Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими. Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски: деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.
Дом окажется не достроен
Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности. Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю. Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.
Строительные дефекты
По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его. Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре. По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет. Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.
Дефекты в тексте соглашения
Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты. Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым. В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Двойные продажи
В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено. А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз. В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи. Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.
ПДКП при банкротстве застройщика
Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера. Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой. Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится). Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота. Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег. Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.
Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).
Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ. Согласно его статье 201.1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками. Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.
На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается. Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные сюрпризы. Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.
Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки. Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье. Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.
Заключение ПДКП
Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком. Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:
Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.
Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия. То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию. В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход — признание предварительного договора договором долевого участия.
ПДКП подписывается в простой письменной форме. Он не удостоверяется нотариусом и не регистрируется в Росреестре, в отличие от договоров долевого участия в отношении квартир в новостройках.
Подписание основного ДКП
По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи. В нем приводится:
Основной ДКП не подлежит регистрации. Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.
Образец ПДКП
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.
Особые случаи заключения ПДКП
У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом. Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена. Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию. На этапе строительства это будет незаконным.
Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего. Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет). Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.
По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень низкой цене. Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя. Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764