Особенности оформления квартиры в ипотеку по ДДУ
Ипотека на долевое строительство – интересное и востребованное предложение в связи с отсутствием реальной возможности населения приобретать жильё в новостройке или на вторичном рынке.
Такой вид кредитования делает гражданина владельцем недвижимости в перспективе, по факту возврата кредита и процентов за пользование им. Только после того, как будет выплачен взятый кредит на жильё, квартира в ипотеку по ДДУ становится собственностью дольщика.
Особенности ипотеки на долевое строительство
Долгосрочный характер кредитования и большая процентная ставка обуславливают приоритет задачи приобретения жилья, а не цели вложить деньги в недвижимость. Самая существенная особенность состоит в том, что ипотека по ДДУ – это не право на реальную собственность (на жильё): его ещё даже нет, а право залога на то, что будет когда-то построено, при этом даже нет гарантии завершения стройки.
Момент оформления ипотеки также важен: одно дело начать процесс оформления ипотечного кредита на этапе котлована, совсем другой вариант, когда новый дом готовится к сдаче в эксплуатацию.
Важный момент в долевом строительстве – договор между дольщиком и застройщиком и обязательная регистрация каждого ДДУ в Росреестре.
Участие застройщика, влияние законодательного регулирования, особенно, в части компенсационного фонда, правил его работы и отчислений в него, обязательные платежи дольщика – эти условия обязан соблюдать застройщик.
Факт получения собственности только после подписания акта приёмки-передачи квартиры, которому может предшествовать длительный период устранения недостатков построенного жилого дома в целом и по отдельной квартире, в частности.
Риск замены застройщика другой организацией – право Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, редкое явление, юридически маловероятное событие, но это веский аргумент в переговорах с банком об ипотеке.
Существенный момент – наличие кредитов и истории их возвратов у застройщика.
Если застройщик уже построил несколько зданий и ни разу не брал кредит в банке – немного лучше, чем застройщик, который взял один небольшой кредит, сразу вышел на просрочку и достаточно долго погашал задолженность:
Гражданин, который уже стал дольщиком, и его договор долевого строительства имеет регистрацию в Росреестре, может обратиться за ипотечным кредитом на любом этапе строительства жилого дома.
Этапы оформления
Покупка желанной квартиры в долевом строительстве в ипотеку оформляется в законодательно обозначенном порядке с учётом особенностей конкретного банка или кредитного учреждения.
Общие условия получения ипотеки:
Остальные юридические действия прояснятся по факту в процессе изучения банком финансового состояния застройщика, его репутации и детальных данных дольщика.
Требования банков отличаются, но в целом на предварительном этапе оформления ипотеки нужно сформировать пакет документов по трём основным позициям:
Если дольщик, претендующий на ипотечный кредит (в идеале) по всем трём позициям, будет интересен банку, то сомнительно, что ему вообще нужна ипотечная обуза на 5, 10 или 20 лет и отсутствие права собственности на построенную квартиру до окончания ипотеки.
Если дольщик на самом деле заинтересован в кредите под строящееся жильё, значит, в большинстве моментов у него есть пробелы или объективные причины, по которым он не в состоянии оплачивать строящееся жильё и заинтересован в заёмных средствах.
Основной этап оформления любого кредита, а ипотечного в особенности, ведь жилья нет, собственности нет, есть только договор на право, которое когда-то возникнет, – выяснение банком состоятельности застройщика и дольщика.
Как только «математический» аппарат банка оценил риски, служба безопасности подтвердила документы и обстоятельства, предоставленные дольщиком, наступает следующий этап:
На этих простых основаниях дольщик, заинтересованный в ипотечном кредите и отдающий себе отчёт в том, что его ожидает при удачном стечении обстоятельств и при наступлении непредвиденных отрицательных последствий, может смело подготовить обозначенный выше пакет документов и предоставить его банку.
Регистрировать в обычном порядке, отправить почтой, или записаться на приём. Нет разницы, как инициировать отношения. Важно, что начнётся после регистрации.
В конкретном банке предложат что-то уточнить, что-то донести, на что-то ответить. Детали процедуры оформления ипотеки зависят от конкретного банка, времени, этапа строительства и множества других факторов. В каждой конкретной ситуации можно просто обратиться сразу в несколько кредитных учреждений. В случае удачи, будет заключён только один договор об ипотеке. Останется только выполнить обязательства по нему.
Погашение ипотеки до оформления права собственности
Ипотечный кредит – очень длительная процедура. Взять кредит не проблема, когда достаточно времени и нервов было потрачено для этого. Расторгнуть – это проблема, даже когда все обязательства были исполнены досрочно и с переплатой. Переуступка – значимое юридическое действие, но на практике доступная «только банкам». Расторжение юридических отношений для гражданина во много раз сложнее, чем их создание.
До последнего платежа и снятия обременения с построенного жилья важно много лет исполнять стабильно и чётко свои обязательства. Образец плана погашения задолженности, калькулятор по суммам, перерасчётам и изменяющимся условиям погашения банк всегда будет стабильно предоставлять заёмщику.
С момента заключения кредитного договора, пройдя трудоёмкий этап оформления ипотеки, следует сразу ориентироваться на то, что банк тщательно проверит все платежи за все годы и сделает всё возможное, чтобы как можно дольше не расставаться с гражданином и не предоставлять ему его законное и полное право на его собственное жильё.
Естественно, это самый жёсткий вариант завершения ипотечного кредита, но лучше всего ориентироваться именно на него.
Вероятно, в ходе исполнения кредитного договора придётся пойти на оформление другого кредита, сменить Сбербанк на Россельхозбанк или ВТБ, пройти рефинансирование. Может обнаружиться задолженность перед Газпромбанком по совершенно давней сделке с личным автомобилем, а тут ипотека была предоставлена под долевое строительство, и фактически получается, что порядок заключения ДДУ вкупе с ипотекой не был соблюдён.
Банк всегда будет держать каждого своего клиента на контроле, а случай – покупка намеченной квартиры в ипотеку по ДДУ – это контроль пристальный и длительный. Банковская логика всегда отличалась нежеланием предоставлять что-то клиенту даже после завершения отношений, но позиция банка чётко выражена: всё, что имеет денежное выражение и реальное финансовое значение – придержать.
Рассчитывать на юридически безболезненное досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с собственности гражданина не следует, даже если это обстоятельство чётко оговорено в кредитных документах.
Все финансовые отношения в сфере недвижимости следует рассматривать как пошаговый контекст во времени: банк – это крупное финансовое учреждение, а дольщик – это всего лишь гражданин.
Юридическое выражение интересов сторон в формате кредитных документов следует рассматривать в течение времени и юридически значимых событий:
Каждое юридически значимое событие затрагивает все три основные стороны кредитного договора: банк, дольщик и застройщик рассматривают в своих интересах. Нюанс: застройщик учитывает и манипулирует интересами других дольщиков.
После того как кредит по ипотеке перед банком будет погашен, дольщику лучше взять в банке справку, подтверждающую закрытие кредита. Это необходимо на случай, если банк после выплаты всей суммы начнёт требовать дополнительного внесения средств.
Предложения банков
Всего три позиции должен чётко сформулировать гражданин, выступающий в роли дольщика.
Всего один фактор имеет важнейшее значение перед началом ипотечного прессинга: у гражданина должен быть статус дольщика, подтверждённый договором долевого строительства с застройщиком и удостоверенный Росреестром:
Банков и их отделений, которые следует рассматривать как обособленные банки с той большей гарантией, чем больше у головного банка этих отделений. Мнение головного банка – это не мнение его отделения. Банк может отказать в ипотеке, но его отделение будет стараться навязать ипотеку гражданину.
Следует отличать предложения банков от интернет-предложений. Всё что предлагает массовый интернет – это в 99.9% случаев частные «самописцы» сайтов, которые берут давно кем-то написанный контент, изменяют дизайн и текст. Результат предлагают от себя, как от авторитетного финансового учреждения, а на самом деле продают то, что устарело ещё в прошлом веке.
Банк всегда заинтересован выдать кредит – это его бизнес. Для того чтобы это знать, не нужно скрупулёзно анализировать интернет-предложения. Достаточно взять справочник по банковским учреждениям в районе проживания и выбрать десяток приглянувшихся.
Покупать информацию по предложениям банков – не следует. Даже когда продавец предлагает подробную информацию о рейтинге банка, о том, что такое налоговый вычет, как сформировать правильно пакет документов, как погасить задолженность по ипотеке.
Вся такого рода информация давно устарела, особенно если она оформлена в письменном виде. Тексты по аналитике предложений, размещённые в интернете на различных сайтах, можно принимать во внимание только в части наименований и адресов кредитных учреждений. Только в это части у любого сайта бесспорное право на предоставление точной информации – иначе его никто не будет посещать.
Работать нужно сразу с несколькими банками. Это позволит не только чётко прояснить точное содержание пакета необходимых документов, этапы оформления ипотеки и гарантии наименее обременительного снятия ипотечного бремени, но и выбрать наиболее выгодное кредитное предложение.
Процесс заключения договора долевого участия в строительстве с ипотекой
Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных. Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности. Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.
Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.
Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита. После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.
Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:
У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:
Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:
Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.
Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу по недвижимости для проведения всестороннего анализа. На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта. Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.
После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита под залог ДДУ. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.
Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке. Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.
Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.
Государственная программа успешно действовала в течение двух лет. В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %. Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.
Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.
Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость. Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту. Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.
Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке. Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья. Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.
В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для связи с нами зайдите в специальный раздел «Контакты», где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте.