При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.
Данные понятия отличаются по ряду признаков:
Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.
Договор инвестирования в строительство
Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).
Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.
Стороны и предмет договора
Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Сторонами такой сделки выступают:
Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.
Объектом инвестирования являются:
Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:
Преимущества и недостатки договора
Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.
Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:
Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.
Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.
Договор долевого участия в строительстве
По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.
Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):
Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Стороны и предмет договора
Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.
Сделка заключается между:
По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.
Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.
Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.
Преимущества и недостатки договора
Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.
Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:
Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:
В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.
Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.
Суд, изучив материалы дела, установил следующее:
Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.
Заключение
Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.
При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).
Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.
Вопрос
Ответ
Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.
Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.
разница между дольщиками и инвесторами
Здравствуйте!Возник вопрос,хотим купить квартиру у застройщика(вообще проверенный временем),знакомые покупая квартиру у того же застройщика,в договоре именовались Инвесторами долевого строительства…. теперь у застройщика покупатель именуется по-другому Дольщик…В чем разница,и какие могут быть подводные камни,на что обратить внимание…и если ранее(пару лет назад) застройщик страховал жилье на время стройки…то теперь этой страховки нет,хотя дома всегда у них отличные…чем это опасно
Разница будет заключаться в том, какой договор будет заключен инвестиционный договор или договор долевого строительства. Между данными формами договоров есть сходства и различия:
1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
Для того чтобы четко определить, в чем разница, необходимо проанализировать проект договора, который Вам предложила компания-застройщик. Дело в том, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к участникам долевого строительства («дольщикам») относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Данный федеральный закон устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства, и правоотношения, возникающие вследствие заключения такого договора, могут регулироваться также и Законом о защите прав потребителей, который на сегодняшний день является самым либеральным законом, действующим на территории РФ, а это дает почву под ногами не защищенным ранее, должным образом, интересам дольщиков. Под действие этого Закона подпадают правоотношения, возникающие из договоров Долевого участия на строительство объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство объекта получено до 1 апреля 2005 года, документ может называться по-разному: договор инвестирования строительства, договор долевого участия в строительстве или даже договор о совместной деятельности (простого товарищества), но правовую природу договора определяет не его название, а содержание, где определяются права и обязанности сторон. По закону «Об инвестиционной деятельности в РФ» инвестициями признаются денежные средства, вкладываемые в объект предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли. А инвесторами признаются – субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств, в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Как правило, по договору инвестирования строительства жилья, лицо, называемое инвестором, переводит другой стороне денежные средства, а застройщик обязан передать инвестору объект договора (квартиру) и оформить право собственности инвестора на нее, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 «Права инвесторов» ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ).
Следовательно, на настоящий день для физических лиц более «подходящей» формой договора является договор долевого строительства, на основании которого Вы будете являться «дольщиками».
Разница между договором инвестирования и долевого строительства
Вопрос:
В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам?
Ответ:
Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) либо договора долевого участия в строительстве.
Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.
Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость. Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.
В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.
Особенности заключения и исполнения инвестиционного договора регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ.
Инвестиционный договор, или договор о совместной деятельности, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ)
В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы (товарищи) объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор. В нашем случае это завершенный строительством объект недвижимости.
Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений и др. (ст. 6 Закона).
Отношения между инвесторами регулируются заключенным между ними договором. Реализацию строительства объекта осуществляет уполномоченный инвесторами заказчик, при этом заказчиком может быть привлеченное лицо (физическое или юридическое), либо кто-то из инвесторов.
Договором определяются размеры вкладов, порядок и сроки их внесения, права и обязанности инвесторов, порядок ведения общих дел инвесторов (товарищей) и прочие условия совместной деятельности.
Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций (если иное не предусмотрено договором — ст. 1043 ГК РФ).
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).
Выбор той или иной формы договора зависит от целей, задач и предпочтенийинвесторов.
Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия:
Договор инвестирования
Договор долевого участия
Заключается в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации
Заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
Форма оплаты по договору, в счет инвестирования строительства
Денежные средства, ценные бумаги иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку
Только денежные средства
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ст.4 Закона)
Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Закона)
Заказчик отвечает за целевое использование инвестиционных средств, в соответствии с договором.
Ответственность Заказчика регулируется заключаемым им с инвесторами договором.
Застройщик отвечает по обязательством в соответствии с 214-ФЗ.
В случае заключения договора с дольщиком — физ. лицом, Застройщик, несет ответственность и в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей».
Застройщик отвечает за целевое использование привлеченных средств.
Внести в установленные договором сроки и объеме вклад.
Остальные обязанности — в соответствиис договором о совместной деятельности.
В обусловленный срок оплатить цену договора и принять построенный объект недвижимости
Уступка прав по договору
Допускается передача инвесторомпо договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты в соответствии с нормами ГК РФ, касающимися перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ)
Допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Обеспечение обязательств по договору
При желании сторон договора — в соответствии с заключаемым договором
Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, либо залогом, либо поручительством. (ст.12.1 Закона)
Ширинкина М.М., юрист