А101 строит на арендованной земле. Стоит ли покупать?
Покупка квартиры в новостройке у А101 (https://a101.ru/projects/moskva-a101/?type=realty)
Застройщик проверенный, но косяки случаются (например, здание паркинга не может оформить на себя в собственность уже 5 лет, при этом продает места).
09 Сентября 2018 11:45
Необходимо разделять покупку квартиру и заключение договора ДДУ. Наличие ДДУ еще не гарантия, что Вы станете собственником, а сама стройка или даже уже отстроенное здание с отделанными помещениями не зависнет, как незавершенка, например. Не факт, что помещения будут приняты в эксплуатацию. То, что арендатор и арендодатель фактически одно лицо должно настораживать, как и то, что не вводится парковка длительное время (это уже связано с определенными нарушениями либо на стадии проектирования либо на стадии строительства).
Кроме того, в инете есть отзывы об этой компании (в открытом доступе), например:
Если решитесь на участие в ДДУ, обратите внимание на сам договор (как и а возможность его изменения), ориентироваться можно на правила, установленные статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (сам закон открывается по синей ссылке).
Вы можете посмотреть документы? Из них что-нибудь можно сделать вывод?
Документы посмотреть, конечно, можно. Из них можно будет сделать вывод, изначально ли застройщик ставит дольщика в заведомо невыгодное положение, однако, даже идеальный договор не даст гарантии, что отстаивать права не придется в суде.
О поведении застройщика Вы сами указали в описании, немаловажны и отзывы о нем со стороны (далеко не все пишется конкурентами).
Несколько смущает, что разрешение на строительство № 77-245000-017370-2018 от 20.06.2018, а как Вы указали, дом уже отстроен.
Несколько смущает, что разрешение на строительство № 77-245000-017370-2018 от 20.06.2018, а как Вы указали, дом уже отстроен.
да вроде нет, данное разрешение на дома, ввод которых предполагается в феврале 2020 года
нет, пока котлован! Дом будет построен через 2 года.
Это плюс (значит, на этом этапе махинаций не было).
Светлана, какие риски видны из документов?
Документы типовые. По ДДУ тонкие моменты описал юрист Андрей Власов. Что касается договора аренды с правом выкупа — он дает право, в нем нет обязанности. Однако, учитывая, что арендатор и арендодатель — одно лицо — маловероятно, что будут проблемы (независимо от выкупа или невыкупа земли).
Имеющиеся судебные споры «О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам долевого участия в строительстве»
Спасибо! Правда дела в основном о сдвиге срока сдачи жилья, на несколько месяцев. Нам это не актуально, пусть хоть на год затянут. Главное, чтобы мы собственность смогли оформить.
В таком случае, затягивание Вам даже в плюс — сумма неустойки по таким договорам очень немалая.
В договоре ДДУ указано вообще третье лицо. Стоит ли проводить глубокую проверку? Так вообще делают? Сколько это может стоить?
Доброе утро, Игорь. Вы имеете ввиду эту фразу?
«Общество с ограниченной ответственностью „А101“, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице [●],
действующей на основании доверенности № [●], от [●]»? Если да, то в этом нет ничего криминального (разумеется, саму доверенность необходимо изучить при этом).
Еще не лишним будет запросить информацию в какое СРО входит организация (то, что входит — наверняка, иначе мимо суда это не прошло незамеченным), однако для общей картины все-таки стоит проверить.
Игорь, добрый день! Много застройщиков ведут строительство на земельных участках, принадлежащих им на правах аренды. Например если посмотреть ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок .
Пожалуйста, посмотрите, я пристыковал оба документа.
По договору. П. 7.1.8 предполагается штраф в 20% в случае переуступки права и обязанностей по договору без согласия застройщика, момент довольно спорный, в общем то при необходимости такое условие можно признать в случае спора недействительным
п. 7.1.9 — частичная уступка права требования по неустйке, тут полный запрет что обусловлено распространение практики переуступки требований по взысканию неустойки юридическим фирмам у которых большей времени и нервов обжаловать решения судов о снижении вплоть до ВС РФ, тут застройщик решил перестраховаться, в принципе ст. 382 ГК РФ предполагает что
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
тут с одной стороны действует ст. 11 214-ФЗ которая допускает переуступку либо после полной уплаты договора либо с одновременным переводом долга а для последнего уже нужно согласие. Что касается уплаты цены договора, то пока не будет окончательных обмеров не будет ясно и с ценой, тут вопрос довольно неоднозначный, надо смотреть в том числе судебную практику, но он в общем то второстепенный т.к. неустойку взыскать при задержке Вы в любом случае вправе самостоятельно просто наняв юриста без переуступки права, возможно что и вовремя сдадут дом
какие риски видны из документов? можно более простым языком?
какие риски видны из документов? можно более простым языком?
из документов рисков не видно, есть разрешение на строительство, есть основание владения участком на правах аренды, то что с обоих сторон договора один директор не является препятствием для заключения такого договора или признания его недействительным. наличие нескольких связанных между собой юридических лиц при реализации строительных проектов нормальная практика и на надежность никак в общем то не влияет, как отметила ранее коллега в случае с данным застройщиком имеют место и задержки в сдаче, но на самом деле редко у кого их сейчас нет, тут даже возможность за счет неустойки снизить для себя итоговую стоимость квартиры, а что и как повернется через год по документам не увидеть. Можно съездить например в этот ЖК и пообщаться с теми, кто уже заселился, в том числе на предмет адекватности действующей УК (наверняка она аффилирована с застройщиком), другие моменты выяснить (много ли было недоделок при сдаче и т.д.),
В договоре ДДУ указано вообще третье лицо. Стоит ли проводить глубокую проверку? Так вообще делают? Сколько это может стоить?
Здравствуйте, Игорь! По договору долевого участия. Ничего такого, что могло бы внушать опасения на настоящем этапе, я не увидела. Договор стандартный, даже, можно сказать, учитывающий права дольщика больше, чем некоторые другие, например, в части возможностей различных способов оплаты и в части нахождения объекта и земельного участка в залоге у участников долевого строительства. Из отрицательного — не нашла в документах на сайте компании сведений о страховании ответственности застройщика.
В любом случае, никакой ДДУ не застрахует от просрочки исполнения обязательств застройщиком. В этом случае участник долевого строительства вправе использовать механизмы защиты, которые предусмотрены ФЗ № 214 и Законом РФ «О защите прав потребителей», такие как неустойка, компенсация морального вреда и штраф.
А вот по договору аренды земельного участка у меня вопросы возникли. То, что он подписан одним и тем же человеком, значения не имеет, поскольку он подписывал договор как генеральный директор двух разных юридических лиц, что законом не запрещено. Проверила по кадастру и по Росреестру: участок есть, именно этой площади, как в договоре аренды, с тем же назначением. Меня смутило то, что ни в договоре аренды, ни в договоре о выкупе не указано, на каком праве участок принадлежит арендодателю, то есть АО «Проект-Гранд». И ещё не понятен п.1.2 договора аренды:» на дату подписания настощего договора земельный участок передан в аренду арендатору по краткросрочному договору аренды земельного участка № 11573 от 05 марта 2018 года, который подлежит расторжению с даты государственной регистрации настоящего договора«. Дело в том, что договор № 11573 от 05 марта 2018 года — это и есть этот самый договор аренды.
Задайте эти два вопроса застройщику. Хотя, я так полагаю, вполне возможно, что опасения напрасны, поскольку регистрацию в Росреестре договор аренды прошёл. Договор аренды с правом последующего выкупа — это хорошо.
А так достаточно информативный сайт, проектная документация выложена, как и данные о застройщике.
Воспользуйтесь сервисом подачи документов на электронную регистрацию сделок
С 1 июня 2015 года на всей территории России стала законодательно возможна подача документов на государственную регистрацию прав в электронном виде. Доля сделок с электронной регистрацией существенно растёт. По данным Росреестра, более 60% всех сделок, в т.ч. с использованием ипотеки, совершаемых через крупнейшие банки, проходит в электронном виде. ГК «А101» также использует возможности электронной регистрации для своих клиентов.
Преимущества подачи документов на электронную регистрацию
Это надёжно
Регистрация проходит через официальные каналы Росреестра
Это удобно
Не нужно никуда ехать – все действия по отправке документов на электронную регистрацию проходят прямо в офисе во время сделки
Результат регистрации и выписку вы получите на электронную почту
Это достоверно
Можно проверить достоверность проведённых действий или результат регистрации через сайт Росреестра, используя код регистрационного действия.
Регистрационное действие подтверждается выпиской, полученной через сайт Росреестра – в любое время
Это выгодно
Госпошлина на 30% ниже, чем при «бумажной» регистрации
Сколько времени занимает электронная регистрация сделки и какие шаги нужно предпринять?
Сотрудник отдела оформления ГК «А101» во время сделки заполняет заявления на выпуск электронной подписи, а стороны их подписывают. На этом этапе каждая сторона сделки получает квалифицированную электронную подпись сроком на 1 год.
Сотрудник отдела оформления компании А101 заносит данные в систему, формирует заявление на регистрацию в Росреестр, стороны подписывают документы в электронном виде
Документы отправляются в Росреестр на регистрацию.
Особенности подачи документов в электронном виде
Что такое усиленная квалифицированная подпись?
Являются ли документы, полученные в ходе электронной регистрации, достаточными для удостоверения юридической значимости сделки?
Да, являются. 5 июля 2016 года в РФ отменена выдача свидетельства о праве собственности на недвижимость. Вместо свидетельства владельцам недвижимости выдаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), большая часть которых, по данным Росреестра, выдаётся в электронном виде.
Результаты регистрационных действий подтверждаются регистрационной надписью о совершенном действии, удостоверенной электронной подписью регистратора. Электронную выписку и достоверность подписи регистратора можно в любое время проверить на сайте Росреестра или сайте Госуслуги.
Разрешение на строительство а101
Группа компаний «А101» (входит в ПФГ САФМАР Михаила Гуцериева) получила разрешение на ввод в эксплуатацию квартала № 3 жилого комплекса «Испанские кварталы» в Новой Москве.
Квартал построен по монолитной технологии и состоит из трех домов переменной этажности (12-15 этажей), формирующих уютный, свободный от автомобилей внутренний двор с детскими и спортивными площадками.
Общее количество квартир во всех трех домах – 497. На первых этажах расположены коммерческие помещения, в которых предполагается разместить магазины шаговой доступности и объекты сферы услуг. В непосредственной близости ведется строительство детского сада на 220 человек.
Квартал примыкает, с одной стороны, к благоустроенной зеленой зоне, прекрасно подходящей для утренних пробежек, а с другой – к живописному пешеходному бульвару, который станет главным променадом и точкой притяжения для всех жителей «Испанских кварталов». Здесь появятся кафе и рестораны, аптеки, салоны красоты, студии фитнеса и т.д. Кроме того, на центральной площади откроется торговый центр, который сможет удовлетворить большинство повседневных нужд жителей комплекса.
Для справки:
Группа компаний «А101» – инвестиционно-строительный холдинг, реализующий градостроительный проект в Новой Москве. Входит в ПФГ САФМАР Михаила Гуцериева.
Земельный банк Группы составляет 2500 га, участки расположены в пределах от 3 до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. За последние 5 лет Группа ввела в эксплуатацию более 800 тыс. кв. метров жилой и коммерческой недвижимости, создав более 5 тыс. рабочих мест. Объем инвестиций за этот период составил 31,5 млрд руб.
ГК «А101» уделяет большое внимание развитию социально-бытовой, транспортной и инженерной инфраструктуры своих проектов. В частности, Группа инвестировала более 2,5 млрд рублей в строительство школ, детских садов и других объектов общей площадью более 40 тыс. кв. м.
Жилой район «Испанские кварталы» расположен в 3,4 км от МКАД по Калужскому шоссе. Рядом с районом также расположена строящаяся трасса Солнцево-Бутово-Видное, в 2018 году откроется станция метро «Прокшино». Проектом предусмотрено строительство жилых домов высотой от 6 до 15 этажей, а также объектов социально-бытовой инфраструктуры и паркингов. Застройка ведется по квартальному принципу – жилые дома формируют приватные, закрытые для автомобилей внутренние дворы с детскими и спортивными площадками, зонами для отдыха. Эти кварталы объединены зеленым пешеходным бульваром протяженностью 700 метров. Здесь откроются кафе, рестораны и магазины.
Проект разработан испанскими архитекторами, которые руководствовались принципами квартальной застройки Барселоны.
Развитая инфраструктура жилого района отвечает любым потребностям будущих жителей: школа, детские сады, поликлиники, спортивный комплекс с бассейном, 4 км беговых и велосипедных дорожек, спортивно-развлекательный парк площадью 1 га с большим кораблем для детей и спортивными площадки для взрослых.