Какие нужно получить разрешения, чтобы построить автозаправку на арендованной земле?
В пользовании нашей фирмы находится земельный участок общей площадью 3689,78 кв. м, что подтверждается Договором аренды земельного участка от 13 ноября 2011 года, заключенным между нами и администрацией. Земельный участок передан в аренду для строительства и обслуживания автозаправочного комплекса сроком до 29 декабря 2014 года. Арендная плата за пользование земли уплачивается в течение всего срока действия договора аренды земли своевременно и в полном объеме, обязанности землепользователя выполняются должным образом. Теперь мы хотим сделать проект строительства автозаправочного комплекса, получить все необходимые заключения и разрешения, чтобы построить автозаправку. Куда нам дальше следует обращаться, чтобы получить все необходимые разрешения для строительства?
Доброго Вам дня!
АЗС представляет собой единый технологический комплекс зданий и сооружений капитального строительства. Для строительства (реконструкции) АЗС необходимо получение разрешения на строительство, поскольку оно не подпадает под перечень исключений, предусмотренных п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства
7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Документы в п. 1,2 предоставлять не нужно. Их запросит сам ОМС.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
————————
После строительства необходимо будет получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора)
10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.
Документы в п. 1,2,3,9 предоставлять не нужно. Их запросит сам ОМС.
Список документов и порядок согласования при открытии новой заправки
20.01.2017 11:55:00 | Просмотров: 17652
Строительство и ввод в эксплуатацию автозаправочной станции – дело хлопотное. Решившись заняться этим бизнесом, будущему «королю бензоколонки» стоит тщательно изучить не только общероссийское законодательство, но и нормативные акты конкретного региона. Для открытия АЗС в каждой из областей страны необходимы разные документы, а так же совершенно разные согласования придется получить у муниципальных властей и местных контролирующих органов.
Следующий этап – отвод земли.
Предположим, что земельный участок Вы присмотрели, его удачное расположение Вас устраивает, место несомненно принесет в будущем прибыль. Вам понадобятся разрешения от пожарников санэпидемслужбы и земельного управления. Если участок ну очень привлекателен, а пожарники против, попробуйте уменьшить мощность будущей заправки. Часто это шаг оправдан, если это единственное препятствие при получении желанного земельного участка под строительство заправки. Если по противопожарным нормам вы не вписываетесь в требования законодательства, воевать бесполезно, проще подыскать другой земельный участок.
В земельном управлении региона расскажут Вам о территориальной принадлежности участка. В зависимости от этого будет ясно, сможете ли Вы купить землю, приватизировать ее, или только арендовать.
И вот земельный акт у Вас на руках. Дальше Вы идете в горсовет и пишете там заявление с просьбой разрешить на конкретном участке построить заправку. Прикладываете документ на землю. При положительном решении чиновники самостоятельно направят Ваше заявление дальше всем заинтересованным органам для утверждения, согласования и подписания. Бумаги побывают у архитекторов, пожарников, санстанции. На все про все может уйти до четырех месяцев. Но в результате Вы получите долгожданное разрешение на возведение объекта на ранее приобретенном или арендованном участке, а так же письменное разрешение на проектирование объекта.
Стоит понять и, наверное, смириться, что в процессе строительства АЗС и ее ввода в эксплуатацию все документы еще не раз будут ходить по этому кругу. Столь тщательное согласование обусловлено тем, что автозаправочная станция – объект повышенной опасности. Поэтому и требования к ней повышенные.
Разработка проекта и его согласование – следующая стадия. Тут Вам придется плотно сотрудничать с местным управлением градостроения и архитектуры, придется обращаться в горэнерго, в водоканал, в горгаз, ГАИ, телеком, местное управление МЧС. Градостроительное обоснование придется подписывать в управлениях охраны памятников истории и культуры. Собрав, наконец, это ворох документов, можно заказать проект. И снова его согласовать. Пройдя и это согласование, Вы сможете уже получить разрешение на строительство. Можете приступать.
Впереди Вас ждет новое приключение – ввод заправки в эксплуатацию.
И это только про строительство и землю. А ведь нужны еще разрешения и лицензии на реализацию топлива от Министерства топлива и энергетики. Заключение договоров на поставку качественного топлива, обеспечение безопасности заправки, сотрудничество с процессинговым центром.
Расходов на стадии организации бизнеса немало. Однако эксперты утверждают, что при правильно выбранном месте строительства АЗС все окупится года через три. Максимальный срок называют до пяти лет.
Реконструкция АЗС. С чего начать
Законодательство меняется, выходят новые Постановления, Федеральные законы, вносятся изменения в Градостроительный кодекс, ужесточаются экологические и пожарные требования.
Все это в купе с хаотичной застройкой оказывает влияние на строительные объекты.
На что следует обратить внимание при реконструкции АЗС жидкого моторного топлива в МАЗС с компримированным природным газом или СУГ:
1. Размещение земельного участка.
Первое на что следует обратить внимание это не изменилась ли территориальная зона на которой располагается ваш земельный участок и не появились ли в Градостроительном плане города перспективные транспортные развязки, парки, оздоровительные комплексы и т.д пересекающие или вовсе располагающиеся на вашем участке.
Территориальные зоны регулируются Градостроительным кодексом, а определяется Правилами землепользования и застройки утвержденного органами местного самоуправления.
Эти зоны в свою очередь регулируют виды разрешенного использования земельного участка, основные, вспомогательные и условно разрешенные.
Возьмем существующую АЗС из Публичной кадастровой карты и оценим ее перспективы на реконструкцию.
А теперь заглянем в Карту Градостроительного зонирования города и увидим что участок попадает в зону индивидуальной жилой застройки (Ж-3) где АЗС нет в разрешённых видах использования земельного участка.
Другой пример. АГЗС (справа) располагается на перспективном транспортном узле, реализация которого уже частично началась. По имеющейся у меня информации реконструкции данной станции в АГНКС не суждено было случится. Земельный участок в перспективе скорее всего изымут в соответствии с законодательством.
2. Санитарно-защитная зона
У Вас появляется СЗЗ от границы вашего земельного участка.
В соответствии с Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» № 52-ФЗ, вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается санитарно-защитная зона, на внешней границе которой и за ее пределами обеспечиваются предельно допустимые концентрации загрязняющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест, предельно допустимые уровни физического воздействия на атмосферный воздух.
Размеры санитарно-защитной зоны проектируемого объекта устанавливаются в соответствии с санитарными нормами СанПиН 2.2.1/2.1.2.1200-03, разделом 7.1.12, согласно которым автомобильная газонаполнительная компрессорная станция по санитарной классификации относится к пятому классу. Нормируемая санитарно-защитная зона предприятий пятого класса составляет 50 м.
В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.2.1200-03, п. 3.4 при наличии технологического оборудования на открытых площадках, наземных источников выбросов, рассредоточенных по территории площадки, санитарно-защитная зона АГНКС устанавливается от границ участка предприятия.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» владельцы действующих предприятий должны установить размеры СЗЗ и внести сведения о них в ЕГРН в установленном законе порядке.
Снова возьмем ту же АЗС из Публичной кадастровой карты под предполагаемую реконструкцию.
Устанавливаем санитарно-защитную зону в 50 метров от границы земельного участка и видим, что СЗЗ заходит за границы земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Требуется разрабатывать проект по сокращению СЗЗ, согласовывать его со всеми инстанциями в установленном законом порядке. Это не критично и в принципе распространенная практика разве что дополнительная для заказчика статья расходов.
В отдельных случаях это может стать проблемой, если рядом расположились учебные и дошкольные учреждения, отрицательные заключения никто не отменял.
После вступления в силу Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 №222 любые лица, в том числе частные и органы государственной власти, не являющиеся правообладателями опасного объекта, имеют право провести самостоятельное исследование и измерения загрязнения атмосферного воздуха и обратиться с соответствующим заявлением об изменении этой самой зоны, согласие на это у владельца производственного объекта не требуется! То есть, мы эту зону сокращаем соответствующими обоснованиями, а Баба Груня размеры этой зоны может откорректировать так как объекты расположенные в непосредственной близости от автомобильных дорог с высокой интенсивностью движения зачастую могут показать очень неприятные показатели выбросов вредных веществ.
В случае действующего предприятия так же могут возникнуть проблемы на стадии внесения сведений о СЗЗ в ЕГРН, но это поле еще совсем не топтаное.
3. Существующая улично-дорожная сеть.
Так как АЗС является объектом дорожного сервиса, автомобильная дорога оказывает на него большое влияние. В зависимости от категории автомобильной дороге определяется нормативное расстояние до зданий, сооружений и технологических установок, тип и радиус примыканий, размеры переходно-скоростных полос и т.д.
Дорога может быть еще только в проекте, а вас уже заставят прилично от нее отступить.
Это выдержка из Технических условий на присоединение площадки АГНКС на три колонки к существующей автомобильной дороги, а вот так это требование выглядит визуально:
Дорогу на южной стороне квалифицировали как дорогу IV технической категории и от нее еще нужно отступить 12,0 метров.
Не думайте что вас это не коснется, при реконструкции так же как и новом строительстве вам потребуются технические условия на присоединение объекта к улично-дорожной сети. И даже если у вас есть присоединение, оно может не соответствовать новым техническим требованиям.