Требуется ли при получении разрешения на строительство проект планировки территории и в каком случае?
Thượng Tá Quân Đội Nhân Dân Việt Nam
Понятно, что многое строится и без градостроительных документов, но время от времени проводятся кампании по наведению порядка. Вот и вы попали под такую кампанию.
Как архитектор может требовать разработать проект планировки внутри границы собственности предприятия?
это как попросить проект планировки например на территорию школы или больницы
планировочные решения внутри границы предприятия решаются генпланом этого предприятия (или как его сейчас называют схемой планировочной организации..)
проект планировки решает более глобальные задачи, поищите определение что это такое
и проекты планировки решаются, как правильно сказал ShaggyDoc,
Статья 51. Разрешение на строительство
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ)
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов. Документы, предусмотренные частями 7 и 9 настоящей статьи, могут быть направлены в электронной форме.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)
Проекта планировки не вижу
В ГрК РФ поменяли положения о планировке территории и получении разрешений на строительство
Ряд положений Градостроительного кодекса претерпел изменения. В частности, уточнен порядок получения разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также порядок подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории. Помимо этого, предусмотрены два варианта комплексного развития территорий – по инициативе правообладателей и по инициативе органов местного самоуправления.
Президент РФ подписал сразу несколько законов с поправками в ГрК РФ. Изменения внесены Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — Закон № 373-ФЗ), а также Федеральным законом от 03.07.2016 № 370-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 370-ФЗ).
В Законе № 373-ФЗ уточнен порядок подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории, а также предусмотрены меры для обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий. К документации по планировке территории теперь отнесены только проект планировки территории и проект межевания территории. С 1 июля 2017 г. градостроительный план к этой документации не будет относиться, он станет информационным документом. Но для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию градостроительный план все равно понадобится. При этом установлен срок его «годности»: градостроительный план можно будет использовать в течение трех лет со дня выдачи.
Поправками введено новое понятие — деятельность по комплексному и устойчивому развитию территорий. Это деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов. Предусмотрены две схемы комплексного развития территории. Первый вариант — по инициативе правообладателя земельного участка или объекта недвижимости на этом участке. Если правообладатель не является собственником, то он сможет выступить с такой инициативой, только если получил участок (например, в аренду) на срок не менее пяти лет. При использовании этой схемы заключается договор о комплексном развитии территории с муниципалитетом. Аукцион на право заключения такого договора не проводится. Если за счет правообладателя на государственной земле строятся объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, то для него в договоре могут быть предусмотрены налоговые льготы и пониженная ставка арендной платы.
Вторая схема комплексного развития территории — по инициативе органа местного самоуправления. В частности, если не менее 50% об общей площади территории занято земельным участками, на которых расположены объекты, признанные аварийными и подлежащими сносу, объекты самовольного строительства, объекты, снос или реконструкция которых предусмотрены адресными программами, а также земельными участками, виды разрешенного использования которых не соответствуют видам разрешенного использования, указанным в правилах землепользования и застройки. В этом случае проводится аукцион, по результатам которого заключается договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.
Закон № 373-ФЗ вступит в силу с 1 января 2017 г. (за исключением некоторых положений).
Также в ГрК РФ внесены поправки Законом № 370-ФЗ. Они предусматривают, что органы, которые занимаются выдачей разрешений на строительство, должны в течение трех рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство запросить некоторые документы у органов, которые ими располагают (если застройщик не представил их самостоятельно). Речь идет о правоустанавливающих документах на земельный участок, разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, градостроительном плане земельного участка или, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, реквизитах проекта планировки территории и проекта межевания территории.
Кроме того, предусмотрено, что документы, которые необходимо передать в органы, выдавшие разрешение на строительство, а также документы, необходимые для принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию, заявитель может направить в электронной форме. Однако некоторые документы придется отправлять в электронной форме в обязательном порядке, если такую обязанность позже установит Правительство РФ или высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (применительно к выдаче разрешений региональной или местной властью). Закон № 370-ФЗ вступил в силу с 4 июля 2016 г.
Нужно ли разрешение на строительство частного дома и обязательно ли иметь проект?
Очень часто после принятия решения о постройке собственного дома возникает множество вопросов юридического характера. Как приобрести земельный участок, какие документы нужны для строительства, необходима ли проектная документация и т.д. Конечно, при решении каждой из этих задач могут возникнуть какие-либо индивидуальные особенности, требующие консультации квалифицированного юриста. Однако общий порядок определен законодательством Российской Федерации и им следует руководствоваться в любом случае.
Покупка участка
Если у вас еще нет земельного участка под строительство дома (ИЖС – индивидуальное жилищное строительство), то необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местные органы власти. Существующие участки приобретаются в собственность через аукцион. Однако есть категории граждан, которые имеют право на безвозмездное получение земли. Это многодетные семьи, инвалиды, ветераны и т.д. Решения по ним принимает специальная комиссия. Можно купить участок у другого лица. Однако в этом случае стоимость земли может весьма отличаться от кадастровой и от рыночной стоимости, так как определяется собственником участка самостоятельно.
Разрешение на строительство (реконструкцию)
Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ (Статья 51) для постройки или реконструкции капитальных объектов (а частный дом относиться к таким объектам) требуется разрешение на строительство. Оно выдается местными органами власти. При его отсутствии в дальнейшем могут возникнуть трудности при регистрации прав на недвижимость, а вслед за этим и трудности при подведении инженерных коммуникаций (например, газа). Получение кредитов, субсидий и различных льготных сертификатов на строительство дома так же будет проблематично без разрешения на строительство. Согласно той же Статье 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство не требуется для:
— вспомогательных хозяйственных строений
— для других построек, не относящихся к объектам капитального строительства
Нужен ли проект для получения разрешения на строительство
Ответ на этот вопрос так же можно найти в Градостроительном кодексе (Статья 48):
п. 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Проще говоря проект дома для получения разрешения на строительство предоставлять не надо при условии, что этажей в доме не больше 3-х и он планируется для проживания одной семьи. Однако самому будущему домовладельцу проект иметь было бы не лишним, хотя бы для того, что бы минимизировать случаи недопонимания между заказчиком и подрядчиком в процессе строительства.
Обратите внимание, что для получения разрешения на строительство вам потребуется (п.9, Статья 51 Градостроительного кодекса РФ) «схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства». Это план вашего участка земли с указанием границ участка, зон строительства, габаритов дома и т.д. Этот документ можно получить в отделе архитектуры или заказать в проектной организации.