Какие документы нужны для получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию?
Разрешение на строительство — документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.
Документы, необходимые для получения разрешения на строительство:
2) градостроительный план земельного участка, реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории,
3) результаты инженерных изысканий и проектная документация:
4) положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция,
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при наличии),
6) согласие всех правообладателей объекта в случае его реконструкции,
7) копия свидетельства об аккредитации юр.лица, выдавшего заключение негосударственной экспертизы проектной документации,
документы об объектах культурного наследия, если при проведении работ по его сохранению затрагиваются конструктивные характеристики,
9) копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории,
10) копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и разрешенным использованием земельного участка или проектом планировки территории, проектом межевания территории.
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
2) градостроительный план земельного участка или проект планировки территории для разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта,
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (при наличии),
5) акт, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации, в т.ч. требованиям энергетической эффективности,
6) документы, подтверждающие соответствие объекта условиям эксплуатации сетей технического обеспечения (при их наличии),
7) схема расположения объекта, сетей инженерно-технического обеспечения и планировочной организации земельного участка,
заключение органа государственного строительного надзора,
9) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта,
10) акт приемки работ по сохранению объекта культурного наследия,
11) технический план объекта капитального строительства.
Исчерпывающий перечень документов для выдачи разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию указан в части 7 статьи 51 и частях 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.
Какие документы необходимы для внесения сведений в ЕГРН?
Для каких объектов не требуется разрешение на строительство?
Выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
То есть, объекты вспомогательного использования создаются без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также без направления уведомления о планируемом строительстве или об окончании строительства, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ.
1. О понятии объекта вспомогательного использования.
Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связал с их особым назначением (вспомогательным) по отношению к основному объекту, в отношении которого разрешение на строительство получается в общем порядке.
Основным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект будет являться вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, эти объекты могут быть связаны между собой технологически, эксплуатационно и т.п.
Вспомогательный характер объекта не может зависеть от воли собственника, поскольку функциональная составляющая вспомогательных строений и сооружений заключается именно в обслуживании основного здания.
2. Объекты, не относящиеся к объектам вспомогательного использования.
1)Объекты, не являющиеся объектами недвижимого имущества.
2)Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения не признаются недвижимостью. Соответствующие объекты рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следует его юридической судьбе (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08).
В ГрК РФ под линейным объектом понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В связи с этим можно сказать о наличии у линейных объектов функционального признака объектов вспомогательного использования, что может повлечь необоснованный вывод об отнесении таких объектов к объектам вспомогательного использования.
В письме Росреестра от 16.04.2015 №14-исх/05376-ГЕ/15 сделан категоричный вывод, согласно которому линейные сооружения в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не указаны в числе объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство (в отличие, например, строительства строений и сооружений вспомогательного использования).
Таким образом, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в общем порядке, даже при представлении письма органа местного самоуправления, в котором сделан вывод о вспомогательном характере объекта.
3. О некоторых особенностях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект вспомогательного использования.
В силу ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрации прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:
• технического плана такого объекта недвижимости;
• правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
4. Особенность подготовки технического плана объекта вспомогательного использования.
Сведения в техническом плане объекта вспомогательного использования указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации).
В разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» должно быть указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра от 15.12.2015 № 10-4482-КЛ).
Помимо указания на то, что соответствующий объект является объектом вспомогательного использования, требуется отражение информации о том, в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию и в чем именно данная функция заключается ( письмо Минэкономразвития России от 03.03.2017 № Д23И-1179 ).
При этом органы местного самоуправления в силу ГрК РФ и Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не наделены полномочиями по предоставлению справок об отнесении того или иного объекта к числу вспомогательных.
При наличии в техническом плане, подготовленном в отношении вспомогательного объекта, необходимой информации об основном (главном) объекте может быть осуществлен кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объекта вспомогательного использования даже при отсутствии в ЕГРН записи о наличии прав в отношении объекта, по отношению к которому строение или сооружение выполняет обслуживающую функцию.
5. О необходимости правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.
В письме Росреестра от 16.04.2015 № 14-исх/05376-ГЕ/15 сделан вывод, что указанные в п. 1 ст. 39.33 Земельного кодекса РФ, которым установлены случаи, при которых возможно использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, вспомогательные сооружения (ограждения, бытовки, навесы) не тождественны указанным в п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ сооружениям вспомогательного использования, поскольку не являются объектами недвижимости.
Таким образом, представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется, в случае, если право на такой земельный участок право было ранее зарегистрировано.
6. О возможности возведения объектов вспомогательного использования на земельных участках с определенным видом разрешенного использования.
6.1. В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается размещение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
6.2. Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017№ 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Федеральный закон № 217-ФЗ) на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, при этом под хозяйственными постройками понимаются сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки »(в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (п. 1,3 ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ).
В соответствии со ст. 23 Федерального закона № 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540, предусмотрено, что на земельных участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» допускается размещение индивидуального жилого дома, индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
В этой связи параметры строительства объектов, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что подсобные сооружения, хозяйственные постройки, производственные и иные здания, расположенные на садовых (дачных) земельных участках, или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на приусадебных земельных участках, обладающие признаками недвижимости и являющиеся объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту — объекту ИЖС или садовому дому, создаются в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Как предусмотрено ч. 32 ст. 54 Федерального закона №217-ФЗ, зарегистрированное до дня вступления в силу указанного закона право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется.
Согласно ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ огородный земельный участок — это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
В этой связи с 01.01.2019 на огородном участке не допускается возведение объектов капитального строительства к, соответственно, осуществление государственного кадастрового учета и государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.
Ввод объекта в эксплуатацию: как получить разрешение
Ввод объекта в эксплуатацию: как получить разрешение
Ввод объекта в эксплуатацию – завершающий момент строительства или реконструкции.
Каковы требования при получении разрешения по окончании строительства, читайте в нашей статье. 
Правовая основа, регулирующая строительство
Главные принципы, регулирующие строительство, устанавливает Градостроительный кодекс, а иные нормативно правовые акты разрабатываются на его основе.
При реализации законодательства по подготовке разрешительной документации для объектов капитального строительства (ОКС) в регионах обычно разрабатываются местные регламенты, однако они не могут противоречить ГрК РФ (№190-ФЗ от 29.12.2004 г.).
Согласно поправкам, внесенным в Градостроительный кодекс, с 4 августа 2018 года упрощена оформительская процедура при строительстве индивидуальных и садовых домов.
Вместо разрешений подается уведомление о начале и завершении строительства.
Для всех других построенных объектов требуются разрешительные бумаги.
Список документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию
Документом, на основании которого оформляется ввод, является разрешение на проведение работ.
Ниже приведен список необходимых документов, который надлежит подготовить для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:
На последнем пункте мы остановимся более подробно.
На сегодня законом предусмотрено: разрешение на ввод объекта после строительства недействительно именно без технического плана.
Часто проводится реконструкция помещения в многоквартирном доме.
В этом случае еще понадобится согласие жильцов, а также уведомление о переводе жилого в нежилое (например, при реконструкции квартиры в коммерческий объект).
Обязательность акта приемки ОКСа
Т акже наиболее часто задаваемый вопрос наших читателей: обязательно ли привлекать для строительства подрядную организацию.
Вопрос возникает, потому как в списке необходимых документов для принятия решения на ввод объекта в эксплуатацию имеется акт приемки объекта капитального строительства от подрядной организации (ст.55 ГрК РФ).
Исходя из общего смысла Градостроительного кодекса, осуществлять строительство должны индивидуальные предприниматели или юридические лица, которые являются членами саморегулируемых организаций (СРО) в сфере строительства, реконструкции и т.д.
Вместе с тем, в случае, если размер обязательств по договору на строительство не превышает трех миллионов рублей, это могут быть лица, не являющиеся членами СРО.
Когда строятся объекты, требующие экспертизы и надзора, обязательное требование, чтобы подрядчики имели специальное разрешение.
Экспертиза не проводится в отношении объектов капитального строительства:
«Отдельно стоящих с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных объектов» (ст. 49 ГрК РФ).
Таким образом, если вы строите здание с характеристиками, не превышающими указанные параметры, возможно осуществлять строительство самостоятельно.
Поэтому, подавая бумаги для принятия решения на ввод в эксплуатацию, заполняете заявление о личной ответственности за то, что не нарушены строительные нормы и правила, а также техническая оснащенность объекта соответствует проекту и государственным стандартам.
Изменения в ЕГРН после разрешения на ввод в эксплуатацию
Очень важно не только получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а еще учесть в реестре недвижимости (ЕГРН) сведения о законченном строительстве (реконструкции).
Изменения в отношении объекта, которые будут внесены в ЕГРН, орган регистрации прав подтверждает выпиской.
Не путать со «Свидетельством о государственной регистрации права собственности», такой документ не выдается с 15 июля 2016 года.
Для того, чтобы получить все разрешения при строительстве требуется хорошая юридическая подготовка, потому стоит обращаться к опытным юристам, практикующим в этой области.