Развитие жилищного строительства в удмуртской республике
В Минстрое Удмуртии подвели итоги работы строительного комплекса республики в 2019 году и обозначили планы на перспективу.
2019 год стал по-настоящему прорывным для строительного комплекса Удмуртии, как по объёму капвложений, так и по масштабности задач, которые стояли перед отраслью. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета в жилищном строительстве, начало реализации национальных проектов, основная цель которых в ближайшие годы кратно увеличить объёмы ввода жилья и соцобъектов, повысить комфортность городской среды и обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. Всё это дало хороший толчок для развития стройкомплекса, но и выявило немало слабых мест. Об этом на итоговой коллегии Минстроя УР заявил глава ведомства Дмитрий Сурнин.
Не снижая темпов
По словам Дмитрия Сурнина, в прошлом году строители Удмуртии принимали участие в реализации всех значимых нацпроектов. Так, в рамках нацпроекта «Демография» в республике было построено 13 зданий ясель, сданы две школы в Ижевске и селе Постол Завьяловского района, завершён первый этап строительства Регионального центра по лыжным гонкам в Шаркане, продолжено строительство Ледовой арены в Можге, а также началось возведение крытого катка в Воткинске. Помимо этого, к республиканским сельским спортивным играм были введены в строй лыжная база в Алнашах и стадион с ФОКом в Селтах. В рамках нацпроекта «Здравоохранение», инициированного Президентом России, в республике построили три ФАПа и начали возведение республиканской туберкулёзной больницы. В 2019-м приступили к долгожданной реконструкции Национальной библиотеки УР.
– Общий объём капитальных вложений в отрасль по итогам года составил 4,6 млрд рублей. Это практически в два раза больше, чем в 2018 году. А если прибавить к этому 700 млн, освоенных в рамках работ по благоустройству дворов и общественных территорий, и 1,7 млрд рублей, направленных на реализацию масштабного проекта по капитальному ремонту социальных объектов, то итоговая сумма составила 7 млрд рублей, – резюмировал министр.
При этом он подчеркнул, что в целом и строители, и муниципалитеты с поставленными задачами справились неплохо, но были выявлены и слабые места, над которыми ещё нужно работать. В первую очередь – это нехватка квалифицированных подрядных организаций, а также низкий уровень подготовки проектно-сметной документации. «Необходимо проработать эти вопросы, потому что текущий год ставит перед нами не менее амбициозные задачи», – сказал министр.
Так, в 2020 году в Удмуртии в рамках реализации нацпроектов, федеральных и региональных программ предстоит отремонтировать 140 социальных объектов – это школы, детские сады, больницы, ФАПы – на суммы 1,5 млрд рублей, а также построить семь школ, шесть дошкольных учреждений, четыре сельских дома культуры, а также 88 ФАПов.
– Во втором квартале текущего года начнём строительство 54 ФАПов. По ним уже разработана проектно-сметная документация. К строительству 34-х ФАПов приступим летом. До конца года все запланированные объекты сдадим, – сказал Дмитрий Сурнин.
Помимо этого, в Ижевске продолжится строительство лечебного корпуса с поликлиникой Республиканской клинической туберкулёзной больницы, начнётся реконструкция ДК «Ижмаш» под театр юного зрителя, продолжится строительство культурно-досугового центра в Шаркане, которое было начато ещё в 2013 году.
Осваивать территории комплексно
В прошлом году в Удмуртии было построено 759,9 тыс. кв. метров жилья, из них около 430 тыс. – индивидуального. Это на 4 процента больше плановых показателей. В этом году планируется сдать 815 тыс. кв. метров жилья. Задел для этого, по словам министра, есть. В республике сейчас строится 95 многоквартирных домов общей площадью более 1,5 млн кв. метров.
– В 2019 году Удмуртия, как и вся страна, зашла в реформу долевого строительства. Были определённые трудности с переходом ряда застройщиков на проектное финансирование, но в целом жилищный строительный рынок справился неплохо. Сегодня больше половины жилья (56,7 процента) строится с использованием эскроу-счетов. Здесь мы лидеры в ПФО, – сказал Дмитрий Сурнин.
Основной упор при строительстве жилья в Ижевске будет делаться на комплексное развитие территорий. Для этого в прошлом году началась работа над созданием Стратегии пространственного развития города. Этот документ позволит объективно оценить «точки роста» столицы Удмуртии, определить территории для комплексной застройки.
– Механизм поддержки комплексной жилой застройки заложен в нацпроекте «Жильё и городская среда». Большую роль здесь играет наше взаимодействие с застройщиком, который обязуется не только сдать на территории комплексной застройки определённый объём жилья, но и вложиться финансово в строительство социальных объектов. Мы со своей стороны делаем всё возможное для привлечения под эти цели федеральных средств. По такой схеме в Ижевске начали строить школу на ул. Архитектора Берша и детский сад в районе Сельхозвыставка, – подчеркнул министр.
Наиболее перспективными территориями для комплексной застройки на ближайшую перспективу могут стать микрорайоны на ул. Фруктовой в городке Металлургов и вдоль улицы 40 лет Победы в Ижевске, а также микрорайон в посёлке Первомайский Завьяловского района.
Работать на опережение
По данным министерства, в 2019 году было заключено 133 контракта на приобретение жилья для детей-сирот на сумму 173 млн рублей, план на 2020 год – освоить 348 млн рублей. Однако в прошлом году республика столкнулась с проблемой отсутствия на первичном рынке подходящих квартир, поэтому закупки проводили на вторичном рынке. Сегодня этот вопрос власти региона прорабатывают с застройщиками.
– Сейчас мы готовим конкурсную документацию на приобретение готовых квартир на первичном рынке Ижевска, Воткинска и Сарапула. Ведём переговоры с застройщиками по строительству с последующим выкупом у них квартир для сирот в Сарапульском, Балезинском и Увинском районах. Призываю вас, коллеги, активно подключаться к поиску инвесторов и самим формировать рынок, – обратился министр к членам коллегии.
В прошлом году Удмуртия в пять раз перевыполнила план по переселению из аварийного жилья. Всего было расселено 5,3 тыс. кв. метров «аварийки», где проживали 352 человека, хотя стояла задача переселить в новые квартиры 60 человек.
По словам министра, в реализации первого этапа программы принимали участие Воткинск, Глазов, Сарапул и Кизнерский район. При этом Глазов полностью завершил программу по переселению граждан из жилья, признанного аварийным до 1 января 2017 года. А вот Ижевск был не готов к процессу переселения. «Не проработаны организационные вопросы по выкупу жилья у собственников аварийных домов и приобретению жилых помещений для переселения, не подготовлены площадки для строительства», – подчеркнул Дмитрий Сурнин.
В 2020 году перед республикой поставлена задача расселить около 8 тыс. кв. метров аварийного жилья, в новые квартиры должны переехать 430 человек. Причём в прошлом году основным методом переселения был выкуп помещений у собственников и покупка квартир. Только Ува пошла по пути строительства домов для переселенцев. В этом году подходы должны измениться.
– Основная цель нацпроекта «Жильё и городская среда», частью которого является программа переселения, – стимулирование жилищного строительства в регионах. Поэтому в дальнейшем мы планируется приобретать для переселенцев готовое жильё на первичном рынке. Но мы понимаем, что в районах он ограничен. Поэтому я призываю муниципалитеты выделять земельные участки и строить на них жильё для переселения самостоятельно. В долевом строительстве, к сожалению, из-за новых условий работы жилищного рынка с использованием эскроу-счетов, муниципальные образования принимать участие пока не могут. Надеемся на поправки в законодательстве, – отметил министр.
Успешно решается в республике проблема обманутых дольщиков. Так в прошлом году у семи проблемных многоэтажек сменили застройщика. Из них шесть домов планируют сдать в 2020 году, один – в 2021-м. В отношении домов, достройка которых невозможна, применяем Закон Удмуртской Республики № 42*.
По словам министра, уже достигнута договорённость с Минобороны России о передаче земель в микрорайоне Столичный в Ижевске в республиканскую собственность. В текущем году этот вопрос будем дорабатывать, а уже в 2021 году Удмуртия сможет полностью «закрыть» вопрос обманутых дольщиков.
– 2020 год ставит перед нами новые цели и задачи, – сказал в заключение Дмитрий Сурнин. – Мы видим, что по объектам и по уровню финансирования год сопоставим с предыдущим. И мы постарались подготовиться к нему заранее. Разработали проектно-сметную документацию на большинство объектов, прошли экспертизу, а на некоторые из них «зашли» уже в прошлом году. Но нам сегодня важно сделать такой же задел на 2021 и 2022 годы. Темпы будут ещё выше. Готовность проектно-сметной документации, экспертиза, заранее проведённые конкурсные процедуры станут ключевыми в исполнении поставленных задач.
Председатель Правительства УР Ярослав Семёнов:
– В этом году перед нами стоят масштабные задачи, как в части подготовки проектно-сметной документации, так и строительства социальных объектов в рамках национальных проектов. Поэтому необходимо учесть как минусы, так и плюсы 2019 года. Для этого необходимо детально проанализировать проблемы, с которыми мы столкнулись, и найти пути их решения.
Ключевая роль здесь отводится министерству строительства, как основному оператору строительства объектов инфраструктуры для Минобразования, Минздрава, Минспорта. Помимо этого, у ведомства есть ряд серьёзных профильных задач: это и строительство жилья для детей-сирот, и газификация региона, и реформа ТКО, и подготовка к отопительному сезону.
Большая ответственность лежит и на подрядных организациях, участвующих в реализации инициированных Президентом России нацпроектов, а также на главах муниципальных образований. Вместе с Минстроем они должны вести ежедневный контроль за тем, что происходит на строительных площадках.
* Закон УР «О мерах по защите прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Удмуртской Республики, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков» от 8 июля 2014 г. № 42-РЗ.
В 2020 году в Удмуртии рамках нацпроектов, федеральных и региональных программ предстоит:
Особенности развития жилищного строительства в УР.
Жилищное строительство – это необходимое условие достижения важнейшей цели социальной политики – повышение качества жизни граждан. Оно является одним из приоритетов социально-экономического развития Удмуртской Республики.
После достаточно продолжительного застоя в 90-х годах прошлого столетия, в последние годы в республике наблюдается устойчивый рост объёмов ввода жилья. Начиная с 2003 года, ежегодный прирост составлял от 10 до 14%. К сожалению, всемирный экономический кризис 2008-2009 годов внёс свои негативные коррективы, но принятые в республике меры по поддержке строительного комплекса позволили поддержать ввод жилья на достаточно высоком уровне.
Традиционно большое значение уделялось малоэтажному и индивидуальному строительству. Удельный вес такого жилья составлял от 60 до 65%.
Основная доля индивидуального жилья строилась и строится в настоящее время в сельской местности. Преимущественно это строительство домов индивидуальными застройщиками. То есть администрации выделяли участки индивидуальным застройщикам в пределах населённого пункта и те строили дома в соответствии со своими финансовыми возможностями и сложившимися традициями. В подавляющем большинстве случаев так происходит и сейчас.
В последние годы ситуация в республике стала меняться. Конечно, эти изменения не столь масштабны как хотелось бы, но, тем не менее, предпочтение всё больше отдаётся комплексной малоэтажной застройке, позволяющей на более высоком уровне решать задачи обеспечения граждан качественным и комфортным жильём.
Кроме того, малоэтажная застройка теоретически позволяет снизить стоимость жилья за счёт применения новых технологий и энергоэффективных материалов, сокращения сроков строительства, применения различных планировочных решений. Несомненно, что проживания в таких домах наиболее отвечает представлениям и потребностям человека в удобном и комфортном жилье.
Эти преимущества делают приоритетное развитие малоэтажного жилья на более высоком уровне неизбежным. И ещё одно обстоятельство в пользу малоэтажки.
Практически все города и районные центры в Удмуртской Республике, как и в целом по России, подходят к той стадии, когда их ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Несколько лет тому назад ощущался дефицит земельных участков для жилищного строительства. Необходимо было вовлечение в оборот новых земель, из пригородной зоны – как правило, земель сельскохозяйственного назначения.
На пике спроса на жильё в 2007 году муниципальные образования стали предпринимать меры по увеличению площадей, предназначенных для жилищного строительства. Не отставали и частные застройщики, скупающие земельные паи бывших колхозников.
Так с 1 января 2007 до конца 2010 года на территории республики был осуществлен перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов с включением их в черту населенных пунктов общей площадью более трех тысяч четырехсот гектаров, из них почти две тысячи гектаров расположены на территории Завьяловского района, который является пристоличным.
Кроме Завьяловского, большое количество земель было переведено на территории Глазовского, Малопургинского и Граховского районов.
Практически во всех муниципальных образованиях переведенные земельные участки находятся в государственной собственности, то есть инициаторами изменения категории земель здесь выступали Администрации муниципальных образований. В Завьяловском районе, напротив, почти восемьдесят процентов земельных участков являются частной собственностью.
В основном, изменение категории земель с включением их в черту населенных пунктов осуществляется с целью размещения на них объектов индивидуального жилищного строительства. Минстроем Удмуртии проведен анализ ситуации по текущему освоению этих земельных участков.
Полученные результаты свидетельствуют о том, что в целом по республике только сорок пять процентов земель, категория которых была изменена в течение последних четырех лет, используется в настоящее время под жилищное строительство полностью либо частично. Двенадцать процентов участков используется в целях, не связанных с жилищным строительством, остальные сорок три процента земель в данный момент не используются.
При этом важно подчеркнуть, что среди земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, жилищное строительство ведется на пятидесяти семи процентах участков, тогда как частными владельцами целевым образом осваивается только тридцать два процента земель. И почти двадцать процентов участков используются собственниками в целях, не связанных с жилищным строительством.
В целом по республике в структуре участков, переведенных из земель сельхозназначения, по совокупной площади преобладают участки от сорока до пятидесяти гектаров. Половина земель – это участки площадью более пятидесяти гектаров.
Учитывая достаточно большие площади переводимых земельных участков, необходимо понимать, что строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов на них невозможны без размещения объектов социальной сферы: школ, детских дошкольных учреждений, поликлиник. К сожалению, федеральное законодательство не позволяет требовать от потенциальных застройщиков подготовку документации по планировке территории до принятия решения об изменении категории земельного участка.
На сегодняшний день органы государственной власти и органы местного самоуправления республики выработали определенный порядок взаимодействия при решении вопросов по изменению категории земельных участков.
Очевидно, что уже на этапе принятия решения о включении земельных участков в черту населенных пунктов необходимо также решать вопросы о возможности подведения сетей инженерной инфраструктуры к застраиваемой площадке: газоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения и канализации. В связи с этим Министерство имущественных отношений УР подготовило проект республиканского нормативно-правового акта о порядке включения земельного участка в границу населенного пункта. Документ содержит требование о подготовке технико-экономического обоснования возможности и необходимости включения земельного участка в границу населенного пункта и материалов по подключению территории планируемой застройки к сетям инженерного обеспечения.
Что касается тех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, Администрации муниципальных образований в настоящее время занимаются подготовкой документации по планировке территории, получением технических условий на подведение инженерных сетей к застраиваемым площадкам, подготовкой участков к аукционам, организацией аукционов. В некоторых муниципальных образованиях – Алнашском, Малопургинском, Глазовском районах – идет достаточно активное освоение таких площадок.
Вместе с тем, почти во всех муниципальных образованиях республики существует проблема финансирования строительства инженерных сетей. К примеру, в 2007 году по ходатайству Администрации Шарканского района в населенный пункт село Шаркан был включен земельный участок площадью девяносто три гектара. Спрос на сформированные участки есть. Проект планировки разработан за счет средств республиканского бюджета, но на сегодняшний день Администрация района не имеет возможности финансировать строительство дорог и подведение сетей газо- и электроснабжения к застраиваемой площадке.
По земельным участкам, которые находятся в частной собственности, положение несколько иное.
На большую часть площадок перспективного освоения не разработаны и не утверждены в установленном законодательством порядке проекты планировки и проекты межевания, не получены технические условия на подключение к сетям инженерного обеспечения.
Застройка территорий осуществляется часто на основании планировочных схем, которые выполнены без учета требований норм градостроительного проектирования, не предусматривают площадок под размещение объектов социальной сферы, инженерной инфраструктуры. Отчасти эта ситуация объясняется снижением активности застройщиков и падением спроса на земельные участки, вызванными кризисными явлениями в обществе в целом.
И так мы видим, что коэффициент использования земель достаточно низок, что естественно, так как некоторые участки скупались именно с целью их перепродажи и получения быстрой прибыли. Ни кем не просчитывалась экономическая целесообразность перевода земель, их необходимость для жилищного строительства. Скорее всего, в обозримой перспективе определённая часть этих земель востребована не будет.
Тем не менее, часть этих территорий может являться резервом для развития жилищного строительства, и именно малоэтажного и индивидуального. И количество заявлений от граждан, например в Завьяловском районе, который является пристоличным, говорит о том, что с определённой частью земель и с их владельцами надо работать по освоению.
В Удмуртии опыт комплексного освоения территорий имеется. Это прежде всего посёлок Чистопрудный в Октябрьском районе г.Ижеска, посёлок Европа в Завьловском районе, посёлки в г.Сарапуле, в Воткинском районе. Я подчёркиваю, что речь идёт именно о комплексном освоении. Посёлков, застроенных малоэтажными индивидуальными домами достаточно много. Мы именно останавливаемся на проблеме комплексного освоения новых земельных участков.
С какими же проблемами сталкивается малоэтажное строительство? Что мешает стоить комфортные и недорогие дома для массового потребителя при явных их преимуществах?
К проблемам жилищного строительства, оказывающим негативное воздействие на объемы строительства жилья, следует отнести следующие.
Необходимо с чистого листа решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а, следовательно, серьезно снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации.
Выдача технических условий осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями (когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой). Следует отметить увязку вопросов технических условий с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы со строителей. Иногда технические условия являются просто неподъемными для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным.
В этой связи стаёт вопрос эффективного использования локальных коммунальных систем, опыта использования которых, в республике практически нет.
Отсутствие эффективного механизма кредитования комплексной малоэтажной застройки. Недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства.
В Удмуртской Республике принимались меры по решению проблем. В плане капвложений предусматривались определённые средства на развитие и модернизацию коммунальной инфраструктуры.
Республика участвовала в реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы. В рамках подпрограммы государственная поддержка осуществляется в форме предоставления субсидий на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, субсидий на строительство социальной и инженерной инфраструктуры и субсидий на обеспечение автодорогами микрорайонов комплексной застройки.
Удмуртская Республика принимала участие в реализации указанной подпрограммы в 2007-2008 годах. Субсидии на уплату процентов по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой получили застройщики на реализацию следующих проектов: «Малоэтажная жилая застройка микрорайона «Дарьинский» г. Ижевска», «Жилой микрорайон малоэтажной жилой застройки «Чистопрудный».
Сегодня приоритеты изменились и поставлена главная задача строительства жилья эконом-класса, которое является одним из основных требований, предъявляемых к проектам для участия в мероприятиях ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы.
Указанное направление позволит осуществлять строительство жилья за счет бюджетных средств разных уровней и внебюджетных источников, в том числе средств коммерческих организаций, средств граждан, средств государственной поддержки, средств материнского (семейного) капитала. Преимуществом такого подхода к решению вопросов развития жилищного строительства, формирования доступного рынка жилья и обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, является возможность снижения стоимости жилых помещений, в том числе за счет ограничения их площади в соответствии со стандартами жилья эконом- класса.
*Справочно:В соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 февраля 2010 года № 79 к жилью эконом-класса рекомендуется относить квартиры в многоквартирных домах, общая площадь жилья которых находится в следующих пределах:
— однокомнатные квартиры 28-45 кв. метров;
— двухкомнатные квартиры 44-60 кв. метров;
— трехкомнатные квартиры 56-80 кв. метров;
— четырехкомнатные квартиры 70-100 кв.метров.
Стимулирование развития жилищного строительства
Кабинет министров внёс изменения в республиканскую целевую программу «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике на 2011-2015 годы», утверждённую 7 февраля 2011 года.
Как сообщил заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики Анатолий Кловзник, республиканская целевая программа на предстоящую пятилетку разработана с учётом методических рекомендаций Минрегионразвития России – координатора разработки региональных программ в соответствии с поручением Председателя Правительства Российской Федерации Владимира Путина.
Необходимость внесения изменений в программу вызвана изменением Минрегионразвития России контрольных показателей по вводу жилья на период 2011-2015 годов и индикативных показателей по вводу жилья на 2016-2020 годы для Удмуртской Республики.
Реализация программных мероприятий предполагает комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства, снижение административных барьеров в строительстве, развитие ипотечного кредитования населения, обеспечение жильём молодых семей.
В ходе выполнения программы за 2011-2015 годы планируется ввести 2945 тыс. кв. м общей площади жилья, в том числе жилья эконом-класса – 1800 тыс. кв. м. В результате реализации программы ввод жилья по годам составит: 2011-й – 497 тыс. кв. м, 2012-й – 514 тыс. кв. м, 2013-й – 532 тыс. кв. м, 2014-й – 630 тыс. кв. м, 2015 год – 790 тыс. кв. м.
Предполагается увеличение уровня обеспеченности жильём в расчёте на одного человека 21,4 кв. м, предоставление социальных выплат за счёт средств федерального бюджета и бюджета Удмуртской Республики для улучшения жилищных условий для 360 молодых семей. Также предусмотрено предоставление компенсации процентной ставки по жилищным кредитам и социальных выплат при рождении детей за счёт средств бюджета Удмуртской Республики 3080 молодым семьям, улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством и законодательством Удмуртской Республики, в количестве 6667 человек.
В соответствии с требованиями Министерства регионального развития России программа дополнена мерой государственной поддержки отдельных категорий граждан в форме предоставления гражданам безвозмездно однократно земельных участков для строительства жилья или дачи при рождении третьего (или последующего) ребёнка.
Общий объём средств, предусмотренных на реализацию республиканской целевой программы, составляет 103,5 млрд рублей.
Принципиально важным стратегическим направлением дальнейшего развития жилищного строительства должно стать обеспечение опережающего развития инженерной, социальной и дорожной инфраструктур на земельных участках, предназначенных для массовой жилой застройки, в рамках реализации республиканской целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике» на 2011-2015 годы.
Реализация на территории Удмуртской Республики проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, предусматривающих обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, строительство жилья эконом-класса, в том числе малоэтажного, предполагает осуществление комплексных мер государственной поддержки в различных формах.
Задачами республиканской целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике» на 2011-2015 годы являются также следующие:
— создание условий для развития массового жилищного строительства, в том числе малоэтажного;
— стимулирование органов местного самоуправления к проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья эконом-класса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства;
— развитие производственной базы строительного комплекса Удмуртской Республики, создание условий для применения в жилищном строительстве новых технологий и материалов, отвечающих требованиям энергоэффективности, экономичности и экологичности;
— формирование условий для стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве, в том числе в части реализации на территории Удмуртской Республики проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, предусматривающих обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, строительство жилья экономического класса, в том числе малоэтажного;
— снижение административных барьеров в строительстве;
— оказание государственной поддержки муниципальным образованиям Удмуртской Республики в обеспечении земельных участков в целях жилищного строительства инженерной инфраструктурой;
— создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов государственно-частного партнерства обеспечения земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами при строительстве жилья эконом-класса.
Общий объем средств, предусмотренных на реализацию программы, составляет порядка 100 млрд. рублей.
средства федерального бюджета 2178 млн. рублей;
средства бюджета Удмуртской Республики – 5156 млн. рублей;
средства местных бюджетов – 328 млн. рублей;
средства из иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации – 92077 млн. рублей, в том числе средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства –1780 млн. рублей.)
Однако, при всей привлекательности комплексного освоения территорий, не надо забывать об индивидуальной застройке, которая пока составляет большую часть малоэтажного строительства. Она сталкивается практически с теми же проблемами, что и комплексная застройка, только история этих проблем значительно старше. И их тоже предстоит решать.
69. Социально-экономические вопросы реконструкции существующей жилой застройки.
Проблемы реконструкции жилищного фонда первых массовых серий
Опыт и пути их решения в странах СНГ
Решение проблемы модернизации жилищного фонда первых массовых серий имеет важное социально-экономическое значение в области обеспечения граждан современным жилищем. Это позволит не только поддержать фонд в удовлетворительном техническом состоянии, снизить размеры потерь по ветхости, но и предполагает значительный социально-градостроительный эффект обновления жилой Среды, получение дополнительной жилплощади на освоенных городских территориях, а также качественное обновление самого жилья, удовлетворяющее условиям рынка и приватизации.
Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда особо ярко проявляется в условиях становления рыночных отношений, когда формируется стоимость земли, резко возрастает стоимость энергоносителей, строительных материалов и других ресурсов, необходимых для эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства.
При реконструкции не требуется отвода новых земель, а за счет надстройки и расширения зданий, достройки отдельных незавершенных жилых образований повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении земельных участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Прирост жилой площади при реконструкции зданий в 1,5—2 раза дешевле, чем новое строительство, на 25—40% снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза — затраты на создание и обновление инженерной инфраструктуры.
Реконструкция является той областью строительной деятельности, которая позволяет наиболее рационально использовать ограниченные финансовые ресурсы для получения наибольшего социального и экономического эффекта в условиях, когда особенно трудно решать вопросы инвестирования в жилищное строительство.
Эти преимущества реконструкции особенно эффективно могут проявиться при обновлении фонда жилых домов первых массовых серий строительства 60—70 гг.
Эти типовые дома построены из долговечных материалов (бетон, кирпич), обустроены всеми основными видами инженерного оборудования, предназначены для посемейного заселения квартир. По мнению специалистов России, прочность, устойчивость и конструктивная надежность зданий не вызывает беспокойства. Подавляющее большинство из них обладает значительными запасами прочности, способными воспринять дополнительную нагрузку от надстраиваемых 1—2 этажей без усиления существующих несущих конструкций. Это позволяет ощутимо (на 25—40% по данным России, на 20% — Беларуси) снизить себестоимость дополнительного жилья, получаемого при реконструкции, в сравнении с аналогичными показателями в новом строительстве.
Целесообразность
Актуальность, социальная и экономическая целесообразность осуществления такой реконструкции определяются: во-первых, масштабностью, относительной однородностью и социальной значимостью фонда жилых домов первых массовых серий (4—5-этажные типовые дома первого поколения построены практически во всех странах СНГ); во-вторых, запасами несущей способности типовых домов, позволяющими увеличить их этажность на 1—2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов.
Масштабность жилищного фонда, однородность планировочных и конструктивных решений домов позволяют осуществить широкое внедрение типизированных конструктивных и технологических решений, отработанных на пилотных объектах реконструкции, повторно использовать проверенные практикой проекты, сэкономив тем самым время и затраты на проектирование. Технически и экономически обоснованные сроки проведения реконструкции, модернизации или капительного ремонта в домах, построенных 30—35 лет назад, исчерпываются. Дальнейшее промедление приведет не только к удорожанию ремонтно-реконструктивных работ, но и к неоправданно высоким затратам по эксплуатации зданий.
Необходимые мероприятия
Мероприятия по обновлению фонда 4—5-этажных домов включают в себя: осуществление ремонта всех жилых домов первых массовых серий, то есть ликвидацию последствий физического износа этих зданий; модернизацию планировочных решений квартир и секций с заменой инженерного оборудования или его существенным обновлением, что позволит повысить потребительскую стоимость жилищ в типовых домах, обеспечит возможность контроля, учета и регулирования расхода тепла, питьевой воды и электроэнергии; реконструкцию, то есть надстройку зданий и пристройку к ним дополнительных объемов. Это позволит увеличить объемы жилищного фонда в этих домах на 30—35% без отвода новых земель и затрат на инженерное обустройство территорий.
Важным направлением реконструктивных работ является улучшение внешнего облика типовых домов и сложившейся из них застройки. Пристраиваемые к домам объемы, устройство этажей или устройство мансард изменяет силуэт застройки, улучшает качество и разнообразие отделки фасадов.
Превращение домов первых массовых серий в более благоустроенные и более экономичные жилища должно явиться побудительным фактором ускорения приватизации квартир, оживления жилищного рынка. Эти меры должны способствовать образованию жилищных кооперативов, сообществ собственников (кондоминиумов) и других форм самоуправления жилищным фондом.
Решение проблемы реконструкции предусматривает выполнение комплекса научных, проектных и строительных работ, результаты которых должны обеспечить благоприятные условия для осуществления широкомасштабной реконструкции всего фонда типовых домов первых массовых серий в период с 2000 по 2010 год.
Для этого в относительно короткие сроки — до конца 1999 года предстоит: создать законодательно-правовую базу деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда, регламентирующую защиту прав и взаимообязательств физических и юридических лиц — участников ремонтно-реконструктивного процесса; завершить разработку нормативной документации в области ремонта и реконструкции жилищного фонда; разработать методические материалы по проектированию, технико-экономической и социальной оценке эффективности, методам осуществления работ по реконструкции, модернизации и ремонту типовых зданий и сложившейся из них застройки в различных условиях строительства; осуществить экспериментальную реконструкцию (модернизацию) домов-представителей массовых серий в большинстве регионов стран, обобщить опыт обновления пилотных проектов и обеспечить широкое распространение его положительных результатов; осуществить создание, апробацию и совершенствование кредитно-финансовых механизмов реконструкционной деятельности, выработку инвестиционной политики.
Реализация программы реконструкции домов первых массовых серий позволит сохранить еще на 30 лет жилищный фонд объемом около 400 млн м 2 в России, Украине и Беларуси. Будут улучшены условия проживания не менее 25 млн граждан.
Финансирование
Широкому развертыванию ремонтно-реконструктивных работ препятствуют нерешенность вопросов их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения. Поэтому особое внимание следует уделять созданию и функционированию кредитно-финансовых механизмов. Фонд типовых зданий отличается важной особенностью — он не обременен кредитными обязательствами, то есть представляет собой огромную залоговую ценность. Это открывает возможность выполнять ремонтно-реконструктивные работы за счет средств ипотечного кредита.
Источниками внебюджетного финансирования должны стать целевые жилищные фонды, которые уже начали функционировать в России (Татарстан, Воронежская, Тверская, Белгородская области). Важно привлечь накопления граждан, и здесь могут быть эффективно использованы жилищные облигации, к выпуску которых приступило Правительство Москвы, безвозмездные адресные субсидии из местных бюджетов и фондов, стимулирующие финансовое участие населения в обновлении своих жилищ. Прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного фонда.
Расчеты показывают, что незначительная часть затрат окупится в ближайшие 4-5 лет за счет экономии энергетических ресурсов, реализации дополнительной жилплощади, более рационального использования городских территорий.
Предыдущий опыт
Начало этому было положено в 80-е годы в СССР (в Краснодаре и Минске были реконструированы 2 дома-представителя серии 1-335), затем в 1996 году в Санкт-Петербурге была осуществлена комплексная реконструкция типового 5-этажного дома с надстройкой 4-х этажей и расширением здания. Следующим экспериментом стала реконструкция дома серии 1-468 в Екатеринбурге с использованием французской разработки, адаптированной к местным условиям. Также эксперимент по комплексной реконструкции жилой застройки проходит в г. Лыткарино Московской области. Здесь особую актуальность имеет интенсификация использования имеющихся городских земель за счет уплотнения существующей застройки, надстройки зданий с размещением на дополнительных площадях объектов общественного назначения и жилья.
Особое место в системе мероприятий по обновлению фонда жилых домов первых массовых серий занимает московская «Программа реконструкции 5-этажных домов начального периода индустриального домостроения». В российской столице фонд таких зданий превышает 20 млн м 2. Будучи пионером крупнопанельного домостроения, Москва в 50-60-е годы застраивалась домами, которые по своим эксплуатационным качествам оказались настолько несовершенны, что их дальнейшее использование становится экономически нецелесообразным. Поэтому деятельность московских строителей заключается, в основном, не в реконструкции или модернизации домов, а в радикальном преобразовании сложившейся из них застройки. В Москве осуществляется снос домов большинства первых московских серий и строительство на их месте новых многоэтажных зданий. Вместе с тем, в те же годы в Москве были построены пятиэтажки, которые обладают достаточными запасами прочности, легко поддаются перепланировке. Как правило, это дома с продольными несущими стенами в кирпичном, крупноблочном или крупнопанельном исполнении. О том, что эти дома могут быть доведены по своим потребительским качествам до уровня современных зданий, говорят не только проектные разработки и материалы многочисленных всесоюзных и всероссийских конкурсов, но и первый опыт реконструкции этих зданий. В 1997—98 гг. были сданы в эксплуатацию многоквартирные дома, перестроенные из типовых общежитий, возведенных в конце 50-х годов. В ряде районов столицы с 1997 года 5-этажные типовые здания начали надстраивать мансардами с одновременным утеплением наружных ограждений и модернизацией инженерного оборудования.
В России в составе государственной целевой программы «Жилище» действует подпрограмма «Реконструкция жилых домов первых массовых серий».
В настоящее время на Украине уже реализовываются первые пилотные проекты по реконструкции пяти жилых домов в Киеве и Харькове с перепланировкой квартир, надстройкой 6-го мансардного этажа, утеплением стен, устройством лифтов, пристройкой лоджий и др.
На Украине в 1998 году была разработана государственная программа «Реконструкция жилых домов первых массовых серий», которую планируется утвердить на уровне правительства до конца текущего года.
В Беларуси практически уже начата работа по осуществлению массовой реконструкции и модернизации жилых домов, особенно их утепление с использованием опыта Германии. К настоящему времени произведено утепление около 170 жилых домов (3060 квартир) различных конструктивных систем.
В 1997 году Правительством Республики Беларусь была одобрена «Государственная программа модернизация и тепловая реабилитация жилых домов на 1997—2000 гг.».
Отечественный и зарубежный опыт сохранения и обновления жилищного фонда показывает, что его реконструкция и модернизация достигают положительных социальных и экономических результатов при соблюдении ряда принципиальных положений. Прежде всего, переустройство любого городского здания должно осуществляться на основе предварительно разработанной концепции реконструкции застройки с учетом месторасположения в ней данного здания. Только в этом случае удается добиться гармоничного, ансамблевого решения обновленного квартала или микрорайона.
По материалам 9-ого заседания Межправительственного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГподготовила Елена СЫС