Строительный комплекс муниципального образования: состояние и основные направления развития
Муниципальный строительный комплекс
Муниципальное управление строительством призвано обеспечить воспроизводство и приращение основных фондов в жилищном фонде, городском хозяйстве и социальной сфере, реализовывать планы и программы социально-экономического развития муниципального образования. В понятие «строительство» в данном случае входит новое капитальное строительство, а также реконструкция и инженерно-техническое переоснащение (переоборудование) существующих жилых и нежилых зданий, сооружений, коммуникаций, зачастую совмещаемые с капитальным ремонтом.
— предприятия по добыче местных строительных материалов (песок, гравий, щебень);
— производство строительного бетона, кирпича, асфальта и т.п.;
— предприятия механизации и транспорта;
— организации, осуществляющие строительные, монтажные и иные работы.
Многоотраслевой строительный комплекс существует лишь в крупных городских муниципальных образованиях.
Строительство как технологический процесс сопровождается инвестиционным процессом поэтапного вложения денежных средств. Поэтому его можно рассматривать как инвестиционно-строительный процесс. В этом процессе на территории муниципального образования задействован большой круг субъектов, показанных на рис. 11.
│ Инвесторы │ │ Заказчики │ │ Подрядчики │
│Проектно-изыскательские├┐ │ ┌┤Пользователи объектов│
│ консалтинговые ├┤└───────┬──────┘├┤Банки, инвестиционные│
│ риелторские фирмы ││ │ ││ фонды │
│ Органы муниципального ││ │ └┤ Страховые компании │
Рис. 11. Субъекты строительного процесса
на территории муниципального образования
В роли подрядчиков (исполнителей) отдельных этапов строительной деятельности выступают научно-исследовательские, проектно-изыскательские, строительные, монтажные и иные организации, поставщики оборудования, строительных материалов и конструкций, пусконаладочные и другие организации, участвующие в инвестиционном процессе. Из числа подрядных организаций заказчиком назначается генеральный подрядчик (генподрядчик), ответственный за организацию строительного процесса и сдачу в эксплуатацию законченного объекта. Он привлекает для выполнения отдельных видов строительных, монтажных и иных работ субподрядные организации. Подрядчики могут располагаться как на территории муниципального образования, так и за его пределами, особенно субподрядные организации, специализирующиеся на отдельных видах работ. Технологическое и иное сложное оборудование для строящегося объекта обычно приобретается и поставляется на строительную площадку непосредственно заказчиком строительства, однако он может поручить эту работу генподрядчику.
Учитывая особо важную роль проектной стадии в строительном процессе, проектно-изыскательские организации выделены в качестве отдельного участника. Из числа проектных организаций заказчиком назначается генеральный проектировщик, ответственный за разработку проекта в целом. Он привлекает для выполнения отдельных видов работ субподрядные специализированные проектные и изыскательские организации.
Для руководства и координации инвестиционного процесса местная администрация или иной (немуниципальный) инвестор могут создать управляющую компанию. Схема взаимодействия между основными участниками инвестиционно-строительного процесса на территории муниципального образования представлена на рис. 12.
│ компании │ └───────┬────┘ │ │ │ Товарный рынок │
│Субподрядные │ │ Строительство объектов и комплексов │ │ Предынвестиционный этап (обоснование целесообразности │
│ │ проекта и оценка эффективности инвестиций) │
│ │ Проектный этап (разработка, согласование и утверждение │
│ │ проектной и изыскательской документации на строительство) │
│ │ Строительный этап (выполнение мероприятий проекта в натуре │
│ │ и сдача объектов в эксплуатацию) │
├>│ Практическое использование результатов реализации проекта │
││ Обеспечение окупаемости инвестиций и получение дополнительной │
││ прибыли, социального, экологического или иного эффекта │
└>│ Использование эффекта, полученного на стадии эксплуатации, │
│ для новых инноваций │
Рис. 13. Жизненный цикл проекта
Каждый проект представляет собой совокупность трех взаимосвязанных проектов: бизнес-, строительного и инвестиционного.
При строительстве и реконструкции сложных объектов предусматривается разработка предпроектной и проектной документации. Предпроектная документация оформляется в форме документа, именуемого «Обоснования инвестиций в строительство» или «Технико-экономическое обоснование (ТЭО)». При необходимости разработки предпроектной документации предынвестиционная стадия жизненного цикла строительного проекта включает следующие основные этапы:
— составление ходатайства (декларации) о намерениях и направление его в орган исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и предварительное согласование места размещения объекта;
— составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство;
— разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы;
— утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и получение акта выбора земельного участка.
Перечень вопросов, рассматриваемых при разработке Обоснований инвестиций в строительство, приведен на рис. 14.
| 1. Исходные данные | 2. Мощность объекта, номенклатура продукции или услуг | 3. Основные технологические решения | 4. Обеспечение объекта ресурсами |
| 11. Выводы и предложения | Вопросы, рассматриваемые в Обоснованиях инвестиций в строительство | 5. Место разме- щения объекта | |
| 6. Основные строи- тельные решения | |||
| 10. Оценка рисков | 9. Эффективность инвестиций | 8. Кадры и социальное развитие | 7. Оценка воздей- ствия объекта на окружающую среду |
Рис. 14. Перечень вопросов, рассматриваемых
в Обоснованиях инвестиций в строительство
В заключительном разделе Обоснований делаются общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности. Приводятся основные технико-экономические и финансовые показатели объекта инвестиций, программа проектирования и проведения необходимых исследований и изысканий, план-график осуществления инвестиционного проекта, а также рекомендации по порядку дальнейшего проектирования, строительства и эксплуатации объекта, обеспечивающих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, достижение положительных социальных результатов и других целей. Для муниципальных объектов чаще всего важен именно социальный, а также экологический результат проекта.
Проектная документация включает в себя проект и рабочую документацию на строительство. Рабочая разрабатывается для отдельных частей проекта (видов работ) после экспертизы и утверждения заказчиком. Для несложных объектов проектная документация может разрабатываться в одну стадию, в форме единого (технорабочего) проекта.
Для объектов производственного назначения проект строительства состоит из следующих разделов:
— общая пояснительная записка;
— генеральный план и транспорт;
— организация и условия труда работников;
— управление производством и предприятием;
— инженерное оборудование, сети и системы;
— охрана окружающей среды;
— инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
— мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
В несложных проектах, например жилых зданий, объектов социального назначения и городского хозяйства и др., отдельные разделы могут отсутствовать.
Механизмы и органы муниципального управления строительством
Осуществление вышеуказанных мероприятий обеспечит развитие процессов проектирования и строительства на территории муниципальных образований на новой правовой, экономической и финансовой основе, что в конечном счете повысит эффективность программ социально-экономического развития муниципальных образований.
│Функции муниципального органа│
│ Для всех объектов │ │ Для объектов, │
│ на территории муниципального │ │ строящихся с привлечением │
│ образования │ │ бюджетных средств │
││ Участие в разработке годовых │ ││ Обеспечение строительства │
├┤ и перспективных планов │ ├┤ проектно-сметной документацией│
├┤ генподрядным строительным │ ││ Оформление договоров с │
││ организациям документов │ ││ с генподрядчиком, поставщиками│
││ об отводе земельных участков │ ├┤ оборудования, пусконаладочными│
├┤ за строительством (совместно с│ ││ Обеспечение финансирования │
││ органами госархстройконтроля) │ ├┤ строительства │
││ Участие в работе │ ││ Обеспечение строительства │
└┤ государственных приемочных │ ├┤ оборудованием, поставка кото-│
│ комиссий │ ││ рого возложена на заказчика │
├┤ надзора за строительством │
│ в эксплуатацию объектов │
Рис. 15. Функции муниципального органа управления
Если строительство ведется без привлечения бюджетных средств, то на муниципальный орган возлагаются в основном координирующие, согласовывающие и контрольные функции. Если же оно осуществляется с полным или частичным бюджетным финансированием, муниципальный орган управления строительством выполняет роль заказчика и объем его функций существенно расширяется. На нем лежит ответственность за бесперебойное финансирование всех стадий строительного процесса, обеспечение его проектно-сметной документацией, оборудованием, осуществление авторского надзора за строительством и передача объекта, законченного и принятого государственной комиссией в эксплуатацию, той организации, которая будет его эксплуатировать.
Дата добавления: 2015-04-29 ; Просмотров: 975 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
На частном слове
Власти помогут россиянам строить особняки
Вместе с тем, по данным соцопроса, обзавестись личным коттеджем в 5-летней перспективе хотели бы 3 миллиона семей. При нынешних объемах строительства этот спрос будет удовлетворен не менее чем за 19 лет, отмечает минстрой.
Программа, рассчитанная на 2020-2024 годы, должна увеличить объемы строительства индивидуальных домов с нынешних 30-36 млн кв. м в год до 40 млн кв. м. В результате в стране будет дополнительно возведено 24 млн кв. м жилья.
Где строить?
Каким будет «частный сектор»?
Застраивать районы, предназначенные для ИЖС, рекомендуется с учетом разработанного ДОМ.РФ Стандарта комплексного развития территорий. Моделью малоэтажной городской застройки предполагается, в частности, совмещение на одной территории разных типов зданий: индивидуальных, блокированных домов и многоквартирных домов высотой до 4 этажей. Смешанная застройка обеспечивает плавный переход от пригорода к городским районам.
Застройка индивидуальными и блокированными домами дает возможность достичь высокого уровня жилищной обеспеченности по модели в целом (35-50 кв. м на человека), отмечают в минстрое. При этом семьи имеют собственные входы в дом с улицы и отдельные земельные участки.
Кто подключит свет и газ?
Сейчас, отмечают разработчики программы, частные дома строятся большей частью силами самих граждан. Обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой осуществляется собственниками участков самостоятельно. Это увеличивает риск нарушения строительных норм, а также увеличивает затраты граждан на обеспечение дома инфраструктурой.
В будущем предоставляемые под ИЖС участки будут заранее обеспечены инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Предлагается синхронизировать инвестиционные программы поставщиков электроэнергии, газа и тепла с территориальным планированием, делать это за счет регионального бюджета. В отдельных случаях расходы могут частично компенсироваться из федерального бюджета, на это предполагается выделить 137 млрд рублей.
Как нужно строить?
Программой предполагается стимулировать строительство типовых жилых домов. Это, по мнению минстроя, повысит качество и безопасность зданий. Отмечается, что внешний вид фасадов домов и ограждений-заборов может регулироваться местными правилами благоустройства.
Предполагается создать общедоступный каталог стандартных проектов ИЖС, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, сформированный на основе открытых архитектурных конкурсов. Для популяризации типовых проектов доступ к каталогу будет бесплатным. Также будет создан общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов, доказавших качество своей продукции.
Где взять деньги?
Сейчас на строительство частных домов банки выдают не более 15 тысяч кредитов в год, это лишь 1% ипотечных кредитов. Ставка по таким кредитам на 1-3% выше, чем для покупки квартир.
Для устранения этих препятствий будут разработаны рекомендательные стандарты кредитования ИЖС, их применение минимизирует риски для банков и сформирует рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Стандарты будут включать требования к типовым проектам домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заемщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.
Типовые дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах, считают в минстрое. Это должно привести к тому, что банки будут выдавать заемщикам кредиты на условиях, сопоставимых с кредитами на приобретение квартир. Для компаний, которые займутся малоэтажным строительством, будет введено проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу. Благодаря минимизации кредитного риска банки, как ожидается, снизят процентные ставки по кредитам на возведение частных домов.
На строительство домов по типовым проектам банки станут выдавать кредиты охотнее.
Горожане бегут от вируса в деревню
Интерес к покупке загородных домов также растет, но не столь стремительно. Продавцы и покупатели предпочитают переждать неопределенную экономическую ситуацию.