ВС запретил делить самострой при разводе
Краткое содержание:
Супруги решили открыть автосервис на дачном участке. Они построили гаражные боксы, но бизнес так и не пошел: разрешение им не выдали. Спустя время пара решила развестись и разделить постройки. Три инстанции сочли правильным удовлетворить требования, но не Верховный суд. Он разъяснил, что почему боксы нельзя поделить.
В 2007 году Иван и Наталья Пятины* поженились, а спустя 7 лет купили участок в садовом товариществе Краснодарского края площадью 595 кв. м. Супруги оформили землю в собственность и решили открыть автосервис. Они начали строить гаражные боксы, но во время выездной проверки об этом узнал прокурор Армавира. Он решил, что объекты строятся незаконно, и обратился в суд с иском. Он настаивал, что размещение объектов для оказания услуг относится к условно разрешенному виду использования, а значит в порядке ст. 39 ГрК разрешение на это могут дать при проведении публичных слушаний. Их не было, значит и собственники не имеют право вести на даче бизнес.
Армавирский городской суд Краснодарского края встал на сторону надзорного ведомства и запретил Пятиным использовать землю не по целевому назначению (дело № 2-3424/2016). Решение суд вынес 3 августа 2016 года, а 30 августа прошло общественное обсуждение, по его итогам собственнику не разрешили открыть автомастерскую. Спустя время пара решила развестись, тогда уже Пятин направил иск к бывшей супруге, чтобы поровну разделить строения площадью больше 300 кв. м.
Разделили поровну
В суде Пятин заявил, что участок они купили в браке, тогда же и возвели строения. Значит, посчитал экс-супруг, имущество можно признать совместно нажитым и разделить поровну. Эти аргументы парировал представитель администрации города. Он утверждал, что разделить строения нельзя, ведь их не разрешали использовать.
С этим не согласился Армавирский городской суд Краснодарского края. Он указал, что прокурор не настаивал на сносе гаражных боксов, когда рассматривался вопрос о запрете их использования. Суд учел, что постройки возведены за общий счет, и применил с ч. 1 ст.34 Семейного кодекса о том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, а доли признаются равными. Кроме того, суд принял во внимание заключение строительно-технической экспертизы по делу. Согласно ее выводам, объекты соответствуют строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью окружающих, расположение зданий согласовано с владельцами ближайших капитальных строений.
На этом основании Армавирский городской суд Краснодарского края удовлетворил иск Пятина и разделил нежилые помещения между ним и бывшей женой поровну (дело № 2-1867/2019). С позицией согласилась апелляция и кассация, они оставили решение без изменений.
ВС: самовольная постройка не делится
Иначе решила коллегия по гражданским делам под председательством Игоря Юрьева. По мнению «тройки», нижестоящие суды упустили из виду, что спорные постройки самовольные, так как их возвели на участке для садоводства. Пятины не получали разрешение администрации города на строительство автосервиса. Это подтверждает и вступившее в законную силу решение Армавирского городского суда Краснодарского края по делу № 2-3424/2016. Номинальный владелец самостроя не приобретает на него право собственности, не может им распоряжаться (согласно п.2. ст. 222 ГК).
Исходя из этого, объекты нельзя включить в состав совместно нажитого имущества и разделить между супругами, посчитала «тройка». Коллегия отменила ранее вынесенные постановления по делу и направила его на новое рассмотрение (дело № 18-КГ 20-34-К 4).
Нижестоящие инстанции рассматривали только финансовую сторону, при этом должным образом не оценили законность строительства, считает адвокат Инфралекс Ирина Зимина. Номинальный владелец не вправе распоряжаться самостроем: продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать другие сделки. Его нельзя разделить и при разводе. Эксперт отмечает, что в некоторых случаях экс-супруги могут претендовать на незарегистрированное имущество. По словам Зиминой, в судебной практике встречаются случаи, когда бывшие муж и жена делят недвижимость, возведенную в период брака, но не зарегистрированную в ЕГРН. Например, по делу № 88-9325/2020 кадастровый учет производили в период рассмотрения спора. В итоге суд признал объект совместной собственностью сторон. По другому подобному спору суд учитывал степень участия каждого из супругов в строительстве (дело № 88-14009/2020). В результате разделил спорное имущество не поровну, одному досталось 57%, другому 43%.
*Имена и фамилии участников спора изменены редакцией.
Я строю дом на свои деньги, как уберечь себя от раздела имущества с женой?
Мне 42 года я имею свой бизнес и до брака приобрел достаточно имущества чтобы обеспечить себя и своих детей. Два года назад я женился повторно! До брака был приобретен участок и построен на нем фундамент, дальнейшее строительство не велось в связи отсутствием денег! Совсем недавно я продал свою базу (которая была куплена тоже до брака) и деньги на строительство дома появились, зато напрочь испортились отношения с женой! В собственность до брака была оформлена только земля! Сейчас я затеял стройку но жена грозится оставить меня без штанов! Какие действия мне можно предпринять чтобы увести это строительство от раздела имущества в случае нашего развода! Так жалко все останавливать! Я уже сделал предоплаты строительным бригадам, и не могу найти общего языка со своей супругой!
Олег, согласно Статье 34. СК РФ Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Олег, все зависит от того как скоро Вы собираетесь подавать на развод.
Если сделаете это до окончания строительства дома, то возможно дом не будет разделен, если собираетесь достроить, то это будет совместно нажитое согласно вышеуказанной статье СК.
А самое лучшее решение вопроса договориться с супругой по хорошему.
Олег, если Ваша база не является совместно нажитой, то деньги от ее продажи тоже не общее имущество подлежащее разделу. Дом построен на участке приобретенном до брака и на личные деньги разделу не подлежит! Ст. 34 Семейного кодекса РФ, к совместной собственности супругов относится имущество, приобретенное в период брака. Иными словами, к совместному имуществу супругов относится только такая квартира, которая была приобретена в период брака, и только она подлежит разделу при разводе. Причем не имеет значения, на кого из супругов было зарегистрировано право собственности на квартиру, она все равно признается находящейся в их совместной собственности и при разделе имущества делится поровну.
Однако из этого общего правила есть исключения. Несмотря на то, что право собственности на квартиру возникло в период брака, правовой режим квартиры, или дома отличается от общего правила:
Квартира, или дом полученная одним из супругов в период брака на безвозмездном основании, признается его личной собственностью и не подлежит разделу при разводе. Таким образом, если один из супругов получил в дар, унаследовал или приватизировал квартиру (или долю в праве собственности на квартиру), то такое имущество является его личной собственностью и не учитывается при разделе имущества.
Квартира, приобретенная одним из супругов в период раздельного проживания при прекратившихся семейных отношениях, также признается его личной собственностью и не подлежит разделу при разводе. Поэтому если супруги уже давно не живут вместе, но по каким-то причинам не расторгают брак, то квартиры, купленные ими в период раздельного проживания, не попадут в круг имущества, подлежащего разделу при разводе.
Квартира, приобретенная хоть и в период брака, но на личные средства одного из супругов, признается личной собственностью того супруга, на средства которого она куплена. Обычно ситуация выглядит следующим образом: квартира в период брака покупается на деньги, вырученные от продажи другой недвижимости, которая находилась в личной собственности одного из супругов. В этом случае новая недвижимость будет являться личной собственностью того из супругов, на личные деньги которого она была куплена, или построена.
Сложность как минимум двух из перечисленных выше случаев состоит в том, что доказать соответствующие обстоятельства, будь то раздельное проживание или покупка ил же строительство жилья на личные деньги.
МОШЕННИЧЕСТВО В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМОВ.
КАК ОБМАНЫВАЮТ СТРОИТЕЛИ.
Зачем строители это делают?
A. Чистая нажива
Б. Любой ценой взять заказ
ВИДЫ МОШЕННИЧЕСТВА И КАК УБЕРЕЧЬСЯ
1. Чистое мошенничество.
а. Предоплата
Конечно же у Вас попросят наличные или перевод на карту. Безналичный платеж значительно сложнее вывести. Но даже если у Вас будет договор ипотечного кредитования риск попасть на мошенника есть.
б. Махинации с документами
Иногда компании, заключающей с Вами договор, вообще может не существовать. Печати могут быть поддельными. Руководство подставным.
Также Вам могут предложить купить участок, по факту не принадлежащий продавцу.
— Проверьте компанию на сайте nalog.ru.
— Попросите показать готовые дома, желательно внутри и поговорите с владельцем.
— Проверьте офис компании лично, в Яндекс.Справочнике и Google картах
— Не подписывайте договор на объекте, в кафе и прочих местах, а только в офисе компании. Берите с собой свидетелей.
2. Намеренное банкротство. Вывод в оффшоры.
а. Банкротство застройщика
б. Вывод компании в оффшор, перепродажа.
— Тоже, что при банкротстве компании.
3. Кражи. Воровство.
Воровство материалов
— Внимательно следить за всеми закупленными материалами, не стесняться пересчитывать как после закупа, так и в процессе строительства. Требуйте фото и/или видеофиксации привезенных материалов и процесса работ. Хорошо, если у компании есть видеонаблюдение на объекте.
— В случае выявления фактов воровства, незамедлительно расторгайте договор. Если кража совершена в тайне от руководства, оно всегда пойдет Вам навстречу и компенсирует утрату, а также, возможно, предложит скидку, так как репутация стоит дороже. В этом случае работники, причастные к воровству, однозначно будут уволены.
4. Занижение цены сметы.
а. Занижение цен в смете на работы.
б. Занижение количества (объёмов, площадей) в смете на работы.
в. Сознательное невключение в смету необходимых работ.
После Вам скажут: «Вы же сами подписывали смету. Вы всё видели. Мы их (эти работы) и не считали. Будьте любезны, доплачивайте.» Или так: «А что нужно было? Вы не просили! Мы и не делали. «
г. Демпинг в борьбе за рынок или при подготовке банкротства.
Самая неприятная история. Чаще всего на неё попадают очень скупые заказчики, уверенные, что из одной шкурки можно сшить 8 шапок. Этим и пользуются мошенники. Вам могут предложить ну, просто нереальную цену, и вы подпишите договор.
5. Завышение цены сметы.
а. Завышение необходимых объемов работ.
Так часто поступают, чтобы покрыть низкую демпинговую цену на работы, но при этом утверждают, что в данном случае необходимо сделать именно так.
Пример N2: в фундамент предлагают заложить арматуру диаметром 20, 25, 28 мм. Для малоэтажного домостроения такие диаметры практически не используются. Это же не 15-этажный дом, и не Крымский мост! И таких примеров сотни.
б. Игра с процентами на обрезку.
Объединяя схожие виды материалов в одну группу, утверждают, что все они имеют одинаковый процент отходов. Классический пример: вам могут сказать, что все кровельные материалы имеют отходы 10%. На самом деле большой расход имеет металлочерепица и профнастил на сложных кровлях, у мягкой кровли или натуральной черепицы этот показатель редко превышает 3-5%.
Как поступят аферисты? Вам выставят в оплату один объем, а закупят меньший. В подтверждение предоставят подложные документы и сошлются на некий несуществующий СНиП, проверять который Вы не будете.
в. Завышение цен на работы.
Так как смета может насчитывать несколько сотен позиций, Вы можете не заметить, что некоторые позиции сознательно завышены. Особенно это касается сложных в понимании названий, например, устройство теплоизолированного мауэрлата, обвязка котла, расшивка швов, устройство буронабивных свай. И таких непонятных названий десятки.
Иногда строители не гнушаются и завышением общеизвестных работ, порой в разы, пользуясь незнанием заказчика.
Еще одни прием, который применяют, завышая цену работ, если при её выполнении применяется более сложный или дорогой вид техники. Например, вам навяжут заливку бетона швингом. При чём возьмут оплату и за аренду швинга и саму заливку сделают дороже. Хотя заливать со швинга даже проще и быстрее.
— То же, что и в случае с занижением сметы.
— Отказываться от работы с компанией, предоставившей самую высокую цену, мы не будем советовать, так как может оказаться, что эта компания будет единственной, которая выставит самую подробную смету. Возможно эту цену Вы и заплатите по факту, но всё-же будьте осторожны!
6. Дом за миллион.
В любой серьёзной компании Вам сразу скажут: «Дом за миллион невозможен»
Всем известно, что дома из пено-газо-бетона, оцилиндрованного бревна, клееного, профилированного бруса, кирпича, керамо-блоков значительно дороже, поэтому будем рассматривать только каркасные дома. Такие дома чаще всего и продают в категории «дом за миллион». Про дома из нестроганного бруса вообще говорить не стоит, так как для нормального в них проживания необходимо ждать усадки дома 2-3 года, и только после этого их можно утеплять и обшивать, что в конечном итоге превысит стоимость каркасного дома.
Если очень сильно постараться цену можно снизить до 900 000 руб. При этом дом станет уже СУПЕР-ЭКОНОМ. Не для постоянного проживания.
Теперь считаем работы:
Мы не будем вдаваться в сметную стоимость работ (у нас она получится около 800 000 руб), а посчитаем по зарплате.
Для постройки такого дома «под ключ» нужно 3-4 месяца (минимальный срок).
Умножаем 4 месяца х 5 работников х 30 000 руб = 600 000.
Если добавить к этой цифре транспортные расходы, доставку, прибыль компании, налоги, аренду техники и пр., получим 1000000 руб. ЕЩЁ 1 МИЛЛИОН!
Резюмируя можно сказать, что дом 70 м 2 может в самой низшей ценовой категории стоить 1700000- 2000000 руб.
Если пересчитать всё для Москвы и Санкт-Петербурга, то цена ещё вырастет на 40-50%.
Как строят мошенники:
1. Низкосортная доска естественной влажности.
4. Отделка фасадов вагонкой или доской самого низкого сорта.
6. Электропроводка с нарушениями ПУЭ.
8. Окна с пониженным коэффициентом сопротивления теплопередаче (двухкамерные или дешёвые деревянные).
9. Крайне низкокачественная отделка, сантехника и электроприборы.
10. Повышенные (порой в разы) расходы на отопление.
7. Нарушение технологий строительства.
Нарушение технологий.
Технологии нарушаются по двум причинам: незнание и намеренное нарушение.
Самые распространённые нарушения: занижение марки бетона, уменьшение физических размеров стен, перекрытий, уменьшение толщины утеплителя, отсутствие или неверный монтаж паро-гидро-ветро изоляции, неверные расчеты нагрузок при проектировании фундаментов и перекрытий, отсутствие противопучинных мероприятий, отсутствие или неправильно спроектированная дренажная система.
Большинство из вышеперечисленных нарушений трудноустранимы или практически неустранимы. Часто они ведут к полному демонтажу дома. Да ещё попробуйте найти компанию, которая возьмется за переделку! Никто не любит переделывать за кем-то.
— Если Вы уверены, что компания грубо нарушает строительные нормы, расторгайте договор, требуйте возврата средств.
— Часто появляйтесь на объекте, ведите фото- и видеосъемку, задавайте вопросы. Приведите на объект знакомого строителя.
— Согласовывайте каждый этап. Постарайтесь разобраться во всех технологиях, насколько это возможно.
8. Замена материалов.
Замена материалов на более дешёвые.
Обычно в сметах не указывается производитель и характеристики материалов, поэтому позаботьтесь об этом заранее.
— Согласуйте все виды материалов. Требуйте документы. Следите за процессом производства работ. Проверяйте маркировку на привезенных материалах и сличайте с заявленными в накладных.
— В случае обнаружения подмены, требуйте заменить материал на оригинальный или расторгайте договор.
9. «Развод» на более дорогую технологию, материал.
«Впаривание».
— Сразу дайте понять, что Вы не готовы к необдуманным тратам, и Вас нужно долго и серьезно убеждать.
— Не соглашайтесь сразу, берите время подумать, даже если Вы и готовы принять предложение.
Общие советы.
— Внимательно читайте договор перед подписанием. Требуйте внести изменения в нужные Вам пункты.
— Думайте, следите, перепроверяйте, будьте бдительны.
— Часто появляйтесь на объекте, ведите свою фото и видео-съемку.
— Задавайте вопросы всем и всегда. В хороших компаниях к этому относятся нормально.