Нужно ли разрешение на строительство частного дома и обязательно ли иметь проект?
Очень часто после принятия решения о постройке собственного дома возникает множество вопросов юридического характера. Как приобрести земельный участок, какие документы нужны для строительства, необходима ли проектная документация и т.д. Конечно, при решении каждой из этих задач могут возникнуть какие-либо индивидуальные особенности, требующие консультации квалифицированного юриста. Однако общий порядок определен законодательством Российской Федерации и им следует руководствоваться в любом случае.
Покупка участка
Если у вас еще нет земельного участка под строительство дома (ИЖС – индивидуальное жилищное строительство), то необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местные органы власти. Существующие участки приобретаются в собственность через аукцион. Однако есть категории граждан, которые имеют право на безвозмездное получение земли. Это многодетные семьи, инвалиды, ветераны и т.д. Решения по ним принимает специальная комиссия. Можно купить участок у другого лица. Однако в этом случае стоимость земли может весьма отличаться от кадастровой и от рыночной стоимости, так как определяется собственником участка самостоятельно.
Разрешение на строительство (реконструкцию)
Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ (Статья 51) для постройки или реконструкции капитальных объектов (а частный дом относиться к таким объектам) требуется разрешение на строительство. Оно выдается местными органами власти. При его отсутствии в дальнейшем могут возникнуть трудности при регистрации прав на недвижимость, а вслед за этим и трудности при подведении инженерных коммуникаций (например, газа). Получение кредитов, субсидий и различных льготных сертификатов на строительство дома так же будет проблематично без разрешения на строительство. Согласно той же Статье 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство не требуется для:
— вспомогательных хозяйственных строений
— для других построек, не относящихся к объектам капитального строительства
Нужен ли проект для получения разрешения на строительство
Ответ на этот вопрос так же можно найти в Градостроительном кодексе (Статья 48):
п. 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Проще говоря проект дома для получения разрешения на строительство предоставлять не надо при условии, что этажей в доме не больше 3-х и он планируется для проживания одной семьи. Однако самому будущему домовладельцу проект иметь было бы не лишним, хотя бы для того, что бы минимизировать случаи недопонимания между заказчиком и подрядчиком в процессе строительства.
Обратите внимание, что для получения разрешения на строительство вам потребуется (п.9, Статья 51 Градостроительного кодекса РФ) «схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства». Это план вашего участка земли с указанием границ участка, зон строительства, габаритов дома и т.д. Этот документ можно получить в отделе архитектуры или заказать в проектной организации.
Риски ведения строительных работ без разрешения на строительство
Сегодня актуален вопрос ведения строительных работ на объектах капитального строительства (ОКС) без наличия соответствующего разрешения. Рассмотрим данную ситуацию с позиции рисков Генподрядчика.
Для начала определимся, что представляет собой разрешение на строительство, что грозит субъекту, который нарушает данное требование и кто является субъектом данного нарушения.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 ст. 9.5. КоАП РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Штраф сам по себе довольно значителен, но хуже того – приостановление деятельности, что может повлечь более серьезные последствия для Генподрядчика и реализации проекта в целом.
Градостроительный кодекс предполагает, что разрешение на строительство должен получать застройщик, поэтому возникает справедливый вопрос, будет ли нести ответственность Генподрядчик, если разрешение на строительство не получил застройщик?
Частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 названной статьи.
В ч. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» прямо установлено, что субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, могут являться как застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, так и иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например, подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.
Таким образом, Генподрядчик, осуществляющий строительство ОКС без разрешения на строительство, является субъектом административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ.
Если Генподрядчик решает осуществлять строительные работы без разрешения, нужно понимать, что сам факт ведения строительных работ вряд ли удастся скрыть, поскольку застройщик или технический заказчик до начала строительства не позднее чем за семь рабочих дней должен будет предоставить в органы государственного строительного надзора значительный объем документов, в том числе и копию разрешения на строительство (часть 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В связи с этим органы государственного надзора не смогут игнорировать, что генподрядчик все это время осуществлял строительство без разрешения на строительство. Тогда, скорее всего, и встанет вопрос о привлечении Генподрядчика к административной ответственности по основаниям ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, если по каким-либо причинам это не произойдет раньше.
В этом случае даже не стоит пытаться доказать отсутствие вины Генподрядчика при ведении работ без разрешения на строительство, поскольку это не представляется возможным в виду того, что предполагается обязанность Генподрядчика до начала проведения работ убедиться в наличии у застройщика разрешения на строительство в отношении соответствующего земельного участка.
Однако, если Генподрядчик взял на себя риск и выполняет работы без разрешения, нужно понимать, что значительную роль в самом порядке привлечения будет играть процессуальный аспект.
На практике положения о процессуальном порядке привлечения лиц к административной ответственности используются при оспаривании постановлений о привлечении к административной ответственности, в связи с чем избежать привлечения к административной ответственности возможно только при нарушении процессуального порядка к ее привлечению, для чего рекомендуется привлекать юристов в данный процесс как можно раньше.
Конечно, каждый определяет для себя, выполнять работы без разрешения на строительство или не выполнять, исходя из личных соображений, однако наша рекомендация в данном случае однозначна: выполнять работы без разрешения недопустимо.
Поэтому до начала работ и при заключении договоров на генподряд стоит обратиться за консультацией к юристам, имеющим опыт в строительной сфере, для минимизации рисков и предотвращения негативных последствий.
Архив Вопрос-Ответ
Возможно ли строительство без проектов? Кто в этом случае несет ответственность?
В чем состоят функции заказчика? Можно ли их выполнять самим, бесплатно?
Застройщик может выполнять функции заказчика строительства самостоятельно, однако зачастую это требует многих определенных знаний и навыков в сфере строительства. Организации, без отдела капитального строительства не могут осуществлять функции заказчика в рамках строительной деятельности. Функции заказчика состоят в организационном сопровождении и юридическом оформлении процесса возведения объекта капитального строительства. Сюда входит: Получение технических условий на подключение будущего объекта к инженерным сетям, подготовка проектно-сметной документации, получение разрешения на строительство в уполномоченных органах, осуществление технического надзора при строительстве объекта, подбор и заключение договоров с подрядными организациями, подготовка и ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию (сдача его приемочной комиссии), а также многое другое.
Какие проекты подлежат прохождению экспертизы, какие нет?
Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением некоторых случаев. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
Готовы ли Вы использовать материалы заказчика при выполнении строительных работ?
Да, безусловно. Наша задача максимально сэкономить Ваши ресурсы.
Можно ли выполнить часть строительных работ самим?
Да, конечно. Если Вы обладаете достаточным количеством знаний и опыта, а так же располагаете людскими ресурсами и оборудованием, то ваше участие только приветствуется.
Как решаются вопросы необходимого согласования документов по строительству?
Что входит в понятие строительство «под ключ»?
Понятие «под ключ» весьма условное, и все вкладывают в него разный смысл. Мы исходим из того, строительство дома «под ключ» всегда включает в себя, помимо силового комплекта, устройство внутренних стен (перегородок), необходимое (по проекту) утепление, установку дверей и окон, настил полов, т.е. минимальную (не финальную) отделку. Так дом, возведенный «под ключ», имеет достаточные условия, чтобы жить в нем сразу после сдачи. Для здания понятие «под ключ» подразумевает его полную готовность для проведения окончательной отделки в соответствии с пожеланиями и вкусами Заказчика. Вместе с тем, при заключении договора на строительство здания, можно, не используя понятие «под ключ», предусмотреть все необходимые Заказчику работы, вплоть до подбора мебели.
Каковы форма и порядок оплаты?
Порядок оплаты, осуществляемой поэтапно, определяется графиком платежей, являющимся приложением к договору подряда. Форма оплаты – любая удобная Заказчику.
Обязательно ли получать разрешение на строительство?
ГК РФ Ст. 9.5. Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию
Ответственность за несоблюдение организационно-правового порядка при строительстве объекта недвижимости возлагается на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации строительства, разработке и согласовании проектной документации, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Какие есть стандартные пролеты (ширина) зданий из ЛМК и какая может быть длина и высота?
При строительстве быстровозводимых зданий из легких металлоконструкций стандартная ширина здания зависит, прежде всего, от выбранного типа сооружений. В арочных, гаражных и шатровых зданиях ширина пролета обычно выбирается кратной шагу колонн, равному 3 м, и при этом она достигает не более 18 м (9/12/15/18 м). Конструкции с вертикальными стенами, как правило, имеют пролет, кратный 3 и 6 м, т.е. (9/12/15/18/24/30/36 м), максимальная ширина которого составляет не более 36 м, при условии, что каркас свободнонесущий, в противном случае, в зданиях с большим пролетом необходимо размещение ряда опорных колонн.
Чем отличаются сэндвич-панели готовые от сэндвич-панелей полистовой сборки? Что лучше?
Сэндвич-панели, поставленные со склада в уже готовом виде отличаются от панелей полистовой сборки следующим: во-первых, более высокой стоимостью, во-вторых, наличием мостика холода (область покрытия, являющееся проводником низких температур внутри помещения посредством сквозных элементов в покрытии), и, наконец, большим весом конструкций. Однако, вид сборки с использованием готовых сэндвич-панелей не всегда дает достаточную герметичность и прочность соединения блоков, однако значительно ускоряет процесс монтажа ограждающих конструкций.