Строительство дома флагман в костроме
Читайте в сентябрьском номере «Бизнес-журнала. Кострома».
Флагман костромского строительства
В Костроме продолжается реализация одного из самых амбициозных и масштабных строительных проектов. Уже в следующем году на пересечении улиц Ивана Сусанина и Никитской будет построен жилой комплекс «Флагман».
Это индивидуальный 12-14-15-17-этажный шестисекционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями. Инвестором строительства является компания «Диострой-Инвест», которая существует на строительном рынке более двадцати лет и входит в десятку самых известных организаций на первичном рынке жилья Москвы и Московской области. Для ООО «Диострой-Инвест» жилищный комплекс «Флагман» стал первым, но далеко не последним крупным проектом в Костроме. Мы встретились с генеральным директором компании, Почетным строителем России Александром Денисовым и поговорили о строящемся жилом комплексе, применяемых технологиях, стоимости жилья и истории инвестиционно-строительной компании «Диострой-Инвест».
— Александр Сергеевич, доводилось ли вам раньше бывать в Костроме, и почему вы решили реализовать один из строительных проектов именно здесь?
— До начала строительства жилого комплекса «Флагман» мне не приходилось бывать в Костроме. Но у нас с коллегами были знакомые из вашего города, которые и предложили нам взяться за реализацию этого проекта. Несмотря на то, что у нас было достаточно работы в Москве и Московской области, мы согласились. За время существования компании «Диострой-Инвест» нам не раз предлагали проекты в регионах. Мы рассматривали варианты строительства в Тюмени, Курске, Волгограде, других городах России. Но когда производственная база расположена в Москве и здесь находятся наши цеха, техника, ехать куда-то далеко не совсем удобно.
— Но на костромской проект вы все-таки согласились…
— Видимо, в Костроме какая-то своя аура. Нам тут очень понравилось еще во время первого приезда. Сколько бы мы здесь не бывали, мы видим, что нам здесь рады. Нам никто не говорил «приходите послезавтра». Любой вопрос выслушивали и всегда были готовы помочь в его решении. И это подкупает. Я считаю, что здесь свою роль сыграл и костромской менталитет, и масштабность нашего проекта, и имидж компании, который формировался годами.
— Надежность строительной компании — это, пожалуй, один из решающих факторов для людей, которые хотят приобрести недвижимость. Как давно существует компания
«Диострой-Инвест»?
— Компания «Диострой-Инвест» существует с 1991 года. Но мы все в строительстве еще с советских времен. Я сам работаю в отрасли с шестнадцати лет. Начинал обычным сварщиком и прошел все этапы. В девяностые годы, когда страна начала переход к рыночной экономике, стали появляться частные строительные компании. И мы решили попробовать свои силы в уже знакомой нам сфере. Костяк организации сформировался именно тогда. Мы начинали с небольшого подвального помещения, сейчас у нас свои офисы в Москве и Московской области, склады, собственный парк техники, мощная производственная база, цех по производству пеноблоков, цех по производству пластиковых окон и дверей, столярная мастерская, покрасочная мастерская, жестяные мастерские. Поначалу мы работали в качестве подрядчиков, затем решили попробовать себя в качестве инвестора-застройщика. За прошедшее время нам удалось реализовать не один десяток крупных строительных проектов в столице и ближайших городах. До 2005 года я был начальником участка, затем — возглавил компанию. Помимо строительства многоэтажных домов у нас есть большой опыт работы по монтажу тепловой изоляции, защитных покрытий трубопроводов и оборудования на различных объектах, таких как ТЭЦ, ГРЭС, АЭС, теплотрассах. Наша компания выполняла работы по тепловой изоляции трубопроводов третьего транспортного кольца Москвы. 
Мы всегда успешно справлялись с поставленными задачами и сегодня нас знают и нам доверяют. В компании трудится высококвалифицированный штат инженерно-технических специалистов и профильных рабочих. Наши сотрудники способны решать задачи любой сложности в области аналитики, проектирования, строительства, маркетинга, финансового управления. Компания «Диострой-Инвест» выполняет полный цикл работ, начиная с проектирования и заканчивая сдачей дома «под ключ» и регистрацией прав собственности. Мы используем самые передовые технологии при строительстве наших объектов. И жилой комплекс «Флагман» в этом плане не станет исключением. Объект прошел государственную экспертизу, и мы не допускаем никаких отступлений. Все тщательно проверяется, начиная с материалов и заканчивая самим строительством.
— Почему ваш проект получил такое название?
— «Флагман» — значит первый, передовой, инновационный. По сути, раньше в Костроме не строилось подобного жилья. Надеемся, что наш пример даст стимул и другим крупным компаниям для реализации своих проектов на костромской земле. В конечном итоге, от этого выиграют все. И в первую очередь, сами костромичи.
— С какими сложностями вы столкнулись на этапе подготовки к строительству?
— Существовало множество различных вопросов, которые надо было решить перед тем, как начать строительство. Основная сложность заключалась в том, что территория была не свободна. Здесь располагались восемь (!) строений, имевших разную ведомственную принадлежность и форму собственности. На относительно небольшом участке земли мы встретили и частную, и муниципальную, и региональную, и даже федеральную собственность. Ситуация осложнялась еще и тем, что несколько лет назад было изменено земельное законодательство. Непростым вопросом стало расселение жителей. Для девятнадцати человек мы довольно быстро нашли квартиры на вторичном рынке, а с одной из собственниц возникли сложности. Но и для нее мы в итоге подобрали вариант, который ей подошел. Мы купили людям жилье, сделали ремонт, если была такая необходимость, помогли с переездом, даже погасили долги за коммунальные услуги. По сути, подготовительный этап отнял у нас больше времени, чем займет само строительство. Но даже с учетом всех сложностей, я уверен, что мы в срок справимся с поставленной задачей.
— Приходилось ли вам раньше реализовывать подобные проекты?
— Мы построили более тридцати крупнопанельных и монолитно-кирпичных домов. Из реализованных проектов наиболее близок к «Флагману» многоквартирный дом в городе Железнодорожный Московской области. Правда, в нем пять секций, но семнадцать этажей в каждой из них. И там, и здесь мы используем самые передовые технологии. Это касается не только самого строительства, но и электроснабжения, водоснабжения и других аспектов. Важное преимущество жилого комплекса в том, что квартиры в нем не предполагают жесткой планировки. Это позволяет покупателям сделать свое жилье уникальным и неповторимым. Даже в контексте многоэтажного дома.
— На кого рассчитаны квартиры жилого комплекса «Флагман»?
— Здесь нельзя выделить четкую целевую аудиторию. Жилье рассчитано на абсолютно разных людей. Мы предлагаем нашим клиентам квартиры на любой вкус, начиная с экономичных вариантов и заканчивая крупногабаритными квартиры с панорамным видом на Волгу, расположенными на верхних этажах каждой секции. В целом же, наши квартиры имеют следующую площадь: однокомнатные — от 45 до 52 метров, двухкомнатные — от 63 до 69, трехкомнатные — от 82 до 130. Цены на квартиры близки к средним по Костроме. Но, естественно, к моменту окончания строительства они станут выше. Поэтому выгоднее всего покупать жилье именно сейчас.
— Есть ли у ваших покупателей возможность воспользоваться ипотекой?
— Безусловно. Мы работаем со Сбербанком, ВТБ24, Банком «РОСТ» и Газпромбанком. Во всех этих банках объект уже аккредитован. Когда жилищный комплекс будет построен на 30%, количество банков-партнеров значительно увеличится. Кроме того, мы предоставляем возможность инвестирования строительства в рассрочку1. А при оплате 50% и 100% от стоимости помещения предлагаем существенные скидки2.
— А как обстоят дела с коммерческой недвижимостью?
— Под нее отведены три нижних этажа, первые два из которых вынесены на три метра от основного фасада. Конкретного назначения у этих помещений нет, и собственник может использовать их по своему усмотрению. Часть коммерческой недвижимости уже продана. Кроме того, мы ведем переговоры с рядом крупных костромских предпринимателей и спрос на коммерческие помещения достаточно высок. Потому как, на рынке коммерческой недвижимости подобные предложения если и есть, то они крайне ограничены. Наличие в доме различных организаций сферы торговли и обслуживания будет удобно самим жителям, которые получат все необходимое рядом со своим домом.
— Как вы решали кадровый вопрос и задействованы ли в строительстве костромичи?
— В строительстве участвуют ведущие специалисты, которые уже давно сотрудничают с нашей компанией. Но мы изначально ставили перед собой цель создать максимальное количество рабочих мест для костромичей. Сегодня доля местных кадров достигает девяноста процентов. После приезда монолитчиков и очередного увеличения штата она уменьшится, но совсем незначительно. Не могу сказать, что нам было просто собрать коллектив. Мы предъявляли довольно серьезные требования к профессионализму работников, дисциплине, квалификации и привлекали только лучших сотрудников. Думаю, что со многими из них мы продолжим сотрудничество и после окончания строительства жилого комплекса «Флагман». Тем более что мы не планируем заканчивать работу в Костроме этим проектом. Одновременно мы делаем упор на местные материалы. Например, бетон, арматуру и кирпич мы закупаем в Костроме. И претензий к их качеству на данный момент у нас нет.
— Когда дом будет сдан?
— Ввод дома в эксплуатацию намечен на четвертый квартал следующего года. И у нас нет сомнений в том, что эти планы будут воплощены в жизнь. Да и, честно говоря, нам невыгодно задерживать сроки. Придется платить штрафы, продлевать разрешение… Во-первых, это нецелесообразно с финансовой точки зрения. Во-вторых, повлияет на нашу репутацию, которой мы очень дорожим. Согласно графику строительства с наступлением весны мы планируем возводить по этажу в месяц. В земле уже огромное количество бетона, сделан технический подвал глубиной почти в четыре с половиной метра, установлены сваи. Так что мы уверены, что завершим строительство вовремя.
По всем вопросам приобретения квартир и коммерческих помещений в жилом комплексе «Флагман» просим обращаться в костромское подразделение ООО «Диострой-Инвест» по адресу: г. Кострома, ул. Ивана Сусанина, дом 41.
Кострома. Ужасное качество строящегося жилья угрожает горожанам
Вдруг, через несколько лет после расчистки территории, за несколько месяцев до сдачи дома, на заседании в городской Думе «Общественного совета по вопросам осуществления дорожной деятельности и обеспечения безопасности дорожного движения на территории Костромы» «выяснилось, что кроме проблем с дорогами (и без того напряженные в транспортном отношении улицы Сусанина и Никитская могут встать в постоянную пробку, если не будет предложен эффективный вариант схемы организации движения в этом районе), введение в эксплуатацию этого многоквартирного здания вызовет и проблемы с парковкой».
Заодно возникли смежные вопросы: «Как можно было нарушить архитектуру площади Октябрьской, создать на ровном месте проблемы району, окрестным жителям и жителям нового дома? Как можно было давать разрешения строить семнадцатиэтажный дом на этом месте? Без инфраструктуры, без подземной парковки, как это делается в подобных случаях?»
Но парковка – это лишь одна из головных болей будущих жителей дома, и она видимая. В этом доме есть куда более серьёзные проблемы, о которых знают лишь специалисты. О них и рассказал Почётный строитель Геннадий Петрович Полюшенко. По его словам, более безграмотного проекта он не видел.
После гарантийного срока на построенный дом ремонтировать его будут собственники, хотя ремонтопригодность таких стеновых конструкций под вопросом. Когда начинает «трещать» трехслойная ограждающая конструкция, сделать фактически ничего нельзя. Как, к примеру, на высоте 17-го этажа эксплуатируемого дома снять ограждающий слой и на его месте возвести новый? А что делают западные строители, откуда мы позаимствовали эту технологию? Например, в Германии через каждые пять рядов кирпича устраиваются вентиляционные отверстия, для того чтобы вся скопившаяся влага через них выходила. Но Германия по температурному режиму далека от России, и если мы станем делать в кладке такие же продухи, то необходимого коэффициента теплоизоляции не достигнем. Поскольку сейчас в стране нет такой единой объединяющей структуры, как Госстрой, который мог бы централизованно научными силами решать технические проблемы, каждый регион это делает по-своему. Органам надзора трудно работать, когда нет нормативной базы. (Подробнее в статье «Два кирпича вместо трёх слоёв, или назад, в будущее?»)
Другое последствие трёхслойной стены – неудовлетворительная климатология жилища. Влажность изнутри упирается в непроходимый внутристенный слой. Квартира буквально превращается в аквариум, становится вредной для проживания. Если наружная стена «не дышит», то это неудачное жилое помещение.
Другой момент «Флагмана» связан с несущими конструкциями – железобетонным каркасом и перекрытиями. Вместо 30 кг металла на 1 кВ. метр жилой площади расходуется примерно 90 кг. Например, в перекрытиях армирование выполняется тройное, хотя в их середине арматура вообще никогда не работала. Это просто дополнительная трудоёмкость. Это увеличение расхода металла примерно на 800-900 тонн (безграмотные проекты с повышенной «металлизированностью» в Костроме были, но они были легче в связи с меньшим объёмом дома). И, разумеется, это увеличение стоимости.
Застройщик об этих строительных моментах осведомлён, но продолжает строить по-своему. Костромские чиновники об этих тонкостях не знают, либо не вмешиваются. Но вот о чём точно власти знали – о том, что высотка строится на одной из самых ходовых улиц, у проезжей части, жить там фактически нельзя. И места под парковку там не найти. А теперь придётся ещё и оптимизировать дорожную сеть того района. В общем, не было у бабы забот, купила баба порося.
Конечно, власти должны (и законы позволяют) контролировать хотя бы «стройки века». Но нет чёткой политики по проектированию, по организации строительства. Экспертиза теперь может быть и частной. А что в неё входит? Многое входит – градостроительные нормы, прочность и т.д. Но никто не смотрит на трудоёмкость, материалоёмкость, климатологию, по сути, не смотрят на инженерную составляющую. Власти должны следить за тем, чтобы новые дома были дешёвыми, удобными, быстровозводимыми, пригодными для жилья, безопасными. Но этого нет.
Кроме того, любой архитектор мира скажет, что новостройка должна органично вписываться в окружающую среду. А вот вписывается ли «Флагман» в провинциальную, невысокую, во многом деревянную Кострому – большой вопрос. Нужно ли тут такое «самое крупное или лучшее судно флота данного района» (по Ожегову)? Похоже, что «крупный военный корабль, на котором находится командующий крупным соединением военных кораблей», читай – Костромская область во главе с губернатором, не обладает тем набором параметров, чтобы его уважали, его боялись, ему доверяли…