Как быть, если построенный по факту дом ИЖС не совпадает с заявленным в разрешении на строительство?
Добрый день! Подскажите пожалуйста, планировали строить дом 1 этаж 90 кв.м плюс мансарда, по факту построили 2 этажа по 56 кв.м плюс мансарда, то есть пятно застройки уменьшилось, но увеличилась этажность. Вопрос: введут ли такой дом в эксплуатацию?
Добрый день, Наталья!
Согласно части 7 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2020 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).
Таким образом, с целью регистрации права на дом и его государственного кадастрового учёта необходимо, чтобы параметры здания соответствовали выданному разрешению на строительство в части общей площади здания, количеству этажей, площади застройки, высоте.
Таким образом, Вам необходимо вносить изменения в ранее выданное разрешение на строительство, для чего заново подготовить схему планировочной организации земельного участка и описание внешнего облика.
Мы можем подготовить эти документы для Вас, для этого Вы можете обратиться к нам в чат, нажав зелёную кнопку «общаться в чате».
Дом, построенный с нарушением строительных норм
На принадлежащем мне земельном участке 20 лет назад был построен дом. Я собираюсь его зарегистрировать, но проблема в том, что при строительстве не были соблюдены нормы, а именно до соседского участка не 2,5 м, а всего 2. Что мне теперь делать? Ведь для того, чтобы подать на регистрацию, я должен представить технический план, подготовленный кадастровым инженером.
По смыслу законодательства ваш дом является самовольной постройкой.
Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Для того чтобы признать постройку не самовольной, вам необходимо предпринять следующее.
Шаг 1. Чтобы подтвердить права на участок, закажите выписку из ЕГРН.
Шаг 2. Для подтверждения ваших требований закажите техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта и заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.
Шаг 3. Подготовьте исковое заявление о признании права собственности, оплатите госпошлину и обращайтесь в суд.
Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
— объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления);
— самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
— права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
— на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом;
— сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
— вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности, пытались получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
В вашем случае нарушения только в отступах. В суде нужно будет предоставить в том числе доказательства того, что данная постройка не нарушает права и законные интересы собственников смежных участков.
Регистрация жилого дома в ИЖС меньшей площадью чем в РС
На него оформлены ГПЗУ и разрешение на строительство на строительство жилого дома площадью 250 кв.м.
За 10 лет был построен фундамент 10*15 метров и оформлен в собственность как не дострой.
Сейчас мне продлили аренду до 2020 года, после говорят что если я не зарегистрирую на участке жилой дом то участок изымут и выставят на торги имущество.
Могу ли я построить на существующем фундаменте небольшой жилой дом (например 6*6 м) и оформить его в собственность и какие могут быть проблемы?
Можете построить, в установленном порядке получив разрешение на строительство (реконструкцию) согласно ст. 51 Курск РФ. Только тогда будут шансы. Без разрешения строить нельзя. Это ничего не поменяет.
Проблемы могут в том, что если построите не в соответствии с разрешением на строительство, то это будет самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). И скорее всего, что придется признавать на нее право в суде.
Поскольку разрешение на строительство не отозвано.
Нет никаких проблем.
Ст. 55 Курск РФ гласит:
«Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией».
Вам необходимо обращаться в Администрацию с заявлением о получении другого разрешения на строительства такого дома который Вы собираетесь построить, предварительно подготовив проект. Поскольку если Вы построите по имеющемуся разрешению администрация может не принять это дом и признать его самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) поскольку он не соответствует первоначальному проекту и разрешение на него не выдавалось.
Вам на основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдали разрешение на строительство дома площадью 250 кв.м Вы же сейчас хотите построить дом площадью только 36 кв.м Чувствуете то сами разницу Это совершенно разные вещи Проект на дом 250 кв.м это одно и проект на дом 36 кв.м это абсолютно другое если вы без нового проекта и без получения разрешения на строительство построите этот дом, то потом будет проблема с вводом этого дома в эксплуатацию Построенный дом по сути будет являться самовольной постройкой ст 22 ГК РФ И чтобы его эксплуатировать вам придется обращаться в суд с иском о признании права собственности на этот дом Ответчиком будет выступать местная администрация По таким спорам в обязательном порядке суд назначает строительно-техническую экспертизу, которая должна разрешить следующие вопросы:
1 Соответствует ли этот дом установленным строительным нормам и правилам.
2 Угрожает ли существование такого дома жизни и здоровью граждан
Положительный ответ на первый вопрос и отрицательный ответ на второй вопрос позволят узаконить этот дом.
Вам нужно строиться в соответствии с проектной документацией, иначе могут быть проблемы в будущем. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию вам не потребуется, и даже в Росреестре сможете зарегистрировать право, но это все уже на свой риск, по факту у вас будет самострой уже. Лучше внести изменения или получить разрешение заново, аренда-то продлена.
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 19 февраля 2015 года N 117/пр
Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
На основании статьи 51 (п.17) ГК РФ
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
В Вашем случае необходимо соблюсти целевое назначение. В соответствии со ст. 284. ГК РФ
Разрешение было продлено, на данный момент есть действующее РТС на площадь 250 кв.м.
Стройтесь пожалуйста. 250 м 2 это максимальный размер. Вы не обязаны строить именно такой.
Для получения разрешения на строительство следует предоставить следующий пакет документации:
копии и оригиналы документов, подтверждающих собственнические права потенциального застройщика на данный земельный участок (таким правомочным документом могут быть: госакт или свидетельство о праве владения участком, о наследовании имущества, дарственная, договор купли-продажи с пометкой про регистрацию);
план земельного участка, где предполагается возводить дом, выданный земельно-кадастровой палатой;
генплан земельного участка (ГПЗУ) с указанием всех имеющихся (при наличии) на нем строений, который выдается соответствующим градостроительным отделом;
заключение о ТУ (технических условиях) присоединения коммуникационных и инженерных систем снабжения – электричества, газового снабжения, водоснабжения и водоотведения и т.д. (ТУ могут выдаваться либо в местных администрациях, либо отдельно в каждой соответствующей инстанции);
проект будущего дома и всех планируемых строений;
акт выноса границ участка с одновременно произведенной разбивкой предусмотренных строений;
В перечне документов есть проект дома Не может быть по определению проект дома на 250 кв.м идентичным проекту дома на 36 кв..м В этом то самая главная проблема
Если вам выдали РТС на строительство дома площадью 250 кв.м то отступление может быть плюс минус несколько метров, но не таким существенным
Тогда вам нужно вносить изменения в продленное РТС именно на 36 кв.м.