Застройка возле воды: как строить по закону
Зимой и весной этого года судебные инстанции Подмосковья поступил иск от ФГБУ «Канал имени Москвы» с требованием признать некоторые дома и хозяйственные сооружения, возведенные у воды, самовольным строительством — и возвратить участки земли в собственность государства. Начался процесс по восстановлению прав на объекты и выявлению нарушений. Мечты о доме у озера могут быть разрушены.
Какие документы нужны
Действующим законодательством ограничивается застройка у водохранилищ, каналов и других водоемов — в особенности, если речь идет о водных объектах, служащих источниками питьевой воды. Чтобы избежать ситуации, когда поднимается вопрос о сносе дома, адвокаты рекомендуют проверить, если ли пакет разрешительных документов на строительство, регистрация прав собственности в Росреестре и генплан, соотнести с ПЗЗ (правилами землепользования) этого населенного пункта, уточнить вид разрешенного использования участка. В противном случае есть риск, что дом или хозяйственные сооружения могут признать самовольной постройкой — а это может привести к сносу зданий по решению суда.
Строительство у воды — особенности регулирования
Застройка у водоемов и речек ограничена — как и оборот участков. Если водоем связан с водоснабжением населенного пункта, то на таких землях обычно установлены водоохранные зоны, которые разделены на три пояса регулирования. Здесь либо запрещено строительство — либо разрешено, но со строгим учетом ограничений.
Береговая полоса составляет 5-20 метров и, по закону (Водный кодекс, статья 6) считается территорией общего пользования. Здесь не только нельзя строить дома, но и заборы. Водоохранная зона составляет 50-200 метров, в зависимости от протяженности самого водоема, и строительство на этом участке разрешено при наличии локального очистительного сооружения, канализации, систем, которые защищают воду от загрязнения (Водный кодекс, статья 16). Если речь идет о море, то водоохранная зона достигает 500 метров.
Когда водоем относится к источникам питьевой воды, то устанавливаются зоны санитарной охраны (ЗСО), протяженность которых не может быть меньше 100 метров. На этой территории любое строительство, за исключением обустройства сооружений для эксплуатации водного объекта, не разрешено. К примеру, на канале имени Москвы была отмечена ЗСО, включающая полосу в один километр.
В ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости) можно найти информацию о границах установленных зон санитарной охраны питьевого водоснабжения. Карта градостроительного зонирования ПЗЗ также должна содержать сведения об этих территориях.
Где можно строить
Второй и третий пояса могут стать зоной, где разрешено строить — включая ИЖС. Предварительно необходимо согласовать стройку с Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН). И если объект может ухудшить качество вод, то на его владельца возлагается обязанность — выполнение санитарных мероприятий (СанПиП), которые обезопасят источник воды от загрязнения. При игнорировании условий грозит административная ответственность.
Как спасти от сноса свой дом
Если здание имеет признаки самовольной постройки, но при этом соблюдены строительные нормы, вид использования участка подходит, а сам объект не несет опасности жильцам и другим лицам — то есть шансы спасти строение через суд. Если же есть ограничения строительства на этом земельном участке, то вероятнее всего дом будет снесен. Однако при наличии у владельца разрешительных документов можно говорить о взыскании убытков от сноса — компенсации стоимости (рыночной) сооружения. Для этого устанавливается, какой орган дал разрешение на строительство, которое не было законным.
Особенности покупки дома у воды
Загородный дом, расположенный возле водоема или реки, всегда пользовался популярностью у частных застройщиков. Причин несколько — отличная экология, красивые пейзажи и возможности для активного отдыха на воде. Стоит отметить, что строительство дома рядом с водоохранными зонами должно соответствовать требованиям законов РФ и местного самоуправления. Место не должно входить в перечень запрещенных для застройки территорий или земель с ограничениями частного использования.
Можно ли строить возле водоема или реки
Согласно Водному кодексу РФ, строить коттедж или дом возле воды допускается при соблюдении следующих норм:
В соответствии с ВК РФ, любые прибрежные земли имеют особый статус. Прежде чем строить жильё, нужно ознакомиться с нормами Водного кодекса.
Водоохранная зона и ее границы
Водоохранная зона — это расстояние в несколько метров от береговой линии реки, моря, озера или другого водоема. Территории охраняются и контролируются государством, даже если находятся в частном владении. Чтобы понять, сколько метров расстояния должно быть от дома до водоема, следует обратиться в федеральную службу и кадастровый учет.
Расстояние между домом и береговой линией определяется границей водоохранной зоны. Метраж защищенной территории зависит от протяженности реки и её ширины. В ВК РФ приняты следующие нормы расстояния построек от воды:
Индивидуальное строительство в водоохранной зоне осуществляется с учетом положений ст. 65 Водного кодекса РФ. Строить коттедж на расстоянии ближе 50 метров от воды можно при условии соблюдения установленных норм — недвижимость и участки должны быть оснащены фильтрационной системой. Перед тем как строить коттедж, нужно согласовать проект с инстанциями и пройти экологическую экспертизу. Собственник дома обязуется соблюдать санитарные нормы.
Особенности строительства рядом с водой
При возведении постройки в водоохранной зоне следует соблюдать нормы расстояния от реки, чтобы не перекрывать доступ к воде. Если вы планируете строить коттедж на близком расстоянии с водой и собираетесь разбить собственный пляж, нужно иметь ввиду, что Водный кодекс РФ запрещает перегораживать заборами территорию 5-20 метров. В местном самоуправлении можно узнать, сколько метров можно отвести под пляж.
Мы изучили десятки предложений на рынке и подготовили обзор рейтинга районов премиум-класса по основным направлениям Московской области. Самый дорогой район – первый в списке, относительно бюджетный вариант – последний.
Загородный рынок элитной недвижимости Подмосковья менее подвержен переменам, чем городской. Это связано со стоимостью объектов, например, средняя цена статусного домовладения на первичном рынке – 150 миллионов рублей.
Покупка дома в коттеджном поселке за городом – радостное событие. Но у семей, в которых есть дети, сразу возникает закономерный вопрос: есть ли поблизости от нового места жительства государственные или частные образовательные учреждения? Родителей совсем маленьких детей интересует, не будет ли проблем с устройством ребенка в детский сад.
Строительство в водоохранной зоне: нормы, правила, ограничения на сайте Недвио
Недвижимость, расположенная вблизи водных объектов (озёр, рек, водохранилищ итп), всегда пользовалась особой популярностью среди частных застройщиков. Это объясняется прекрасной экологией, великолепными пейзажами и возможностью получить новые, уникальные возможности для загородного отдыха.
Собираясь строить дом вблизи водоохранных зон важно следовать определенным правилам. Это обусловлено тем, что частное строительство на таких территориях часто запрещено или входит в список относительных ограничений. Последнее означает, что застройка береговой линии возможна только при соблюдении условий, указанных в законе и правилах местной администрации.
В этой статье мы разберем основные нюансы и ограничения, который должен знать частный застройщик, прежде, чем построить коттедж на берегу реки или озера.
Правила застройки прибрежных зон
Основным законом, устанавливающим правила и нормы строительства на прибрежных территориях, является Водный кодекс РФ. Его основная задача — обеспечить чистоту водоемов, защиту растений и животных, обитающих в воде и на территориях, которые прилегают к водоемам.
Для сохранения окружающей среды, от владельцев и пользователей прибрежных участков требуется соблюдать определенные нормы. В случае их нарушения положена административная и уголовная ответственность, снос построек, а также высокие штрафы.
Разновидности водоемов
Следует понимать, что любые прибрежные земли в России имеют особый статус. Все действия, связанные с ними, регулируются специальным Водным регламентом.
Согласно закону, все водоемы классифицируются на две группы:
К подземным относятся карстовые озера и грунтовые воды. К поверхностным — все остальные. Все они обладают определенными характеристиками, границами и объемом водного режима.
В свою очередь, поверхностные водоемы подразделяются на:
Эти водоемы могут использоваться в различных целях. Например, в целях водоснабжения населенного пункта, выработки электроэнергии, ведения рыболовства, перевозки леса и т. д. В зависимости от целей использования на них либо разрешено, либо запрещено частное строительство.
Что такое водоохранная зона?
Водоохранной зоной называют участок земли, который находится на определенном расстоянии от береговой линии. За такими территориями ведется особый контроль, даже если ими владеют по праву собственности.
Чтобы понять, какие действия разрешены в водоохранной зоне, владельцу участка необходимо обратиться в федеральный орган и службу кадастрового учета. Официальный ответ будет содержать информацию из специального реестра.
Любое строительство или иную хозяйственную деятельность следует начинать только после получения документов, подтверждающих право на их проведение.
Границы водоохранной зоны
Их определяют для того, чтобы облегчить контроль за соблюдением режима использования на указанных участках. Последний становится частью комплекса мер, направленных на их благоустройство и защиту. Таким образом органы власти добиваются улучшения экологического, гидрологического, санитарного и гидробиологического состояния окружающей среды.
Ширину защищенной территории рассчитывают, ориентируясь на береговую линию. Последнюю определяют по уровню вод в теплое время года.
Согласно Водному кодексу (статья 65, часть 4) на участках указывают границы водоохранной зоны с учетом протяженности и ширины водного объекта:
Размер защитной полосы также зависит от такого показателя, как уклон берега.
Если водоем является источником питьевой воды, возле него устанавливают санитарную охрану. В этом случае на участке категорически запрещено заниматься строительством или иным видом деятельности.
Сведения о территориях, расположенных возле береговой линии, указываются в кадастровом паспорте на земельный участок.
Можно ли строить в водоохранной зоне?
Да. Прибрежную полосу и водоохранные территории разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства и садоводства. При соблюдении определенных условий такие земельные участки можно арендовать и приватизировать.
Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена
Автономные и экологичные коттеджи. Что это: мода или необходимость?
Уход за участком и подготовка сада весной. Что важно учесть?
Нормы садового строительства. Правила застройки дачного участка
Какой счетчик воды лучше выбрать для своего дома?
Что делать если затоплен дом? Как избавиться от воды и чем осушить его после затопления?
Гараж на даче (в доме). Какие инструменты вам пригодятся? Что купить для дачного гаража?
Какие существуют охранные системы для частных домов и коттеджей?
Живая изгородь на участке. Из чего ее можно сделать?
Что такое съемная и несъемная опалубка? И какая лучше?
При соблюдении каких условий в водоохранных зонах разрешено строить дома? Их три:
Контроль за ведением строительства на прибрежной территории осуществляет Росприроднадзор.
Прибрежная защитная полоса
Водоохранная зона, в зависимости от удаленности от берега водоема, как правило, включает в себя 2 уровня:
Бечевником называется береговая полоса у кромки воды. Стандартная ширина бечевника составляет 20 м. На таком участке запрещено любое строительство домов, не разрешается приватизация и аренда земли в этой зоне. Каждый гражданин, в соответствии с законодательством, имеет свободный доступ к этой территории и может использовать ее для отдыха. Имейте это в виду, когда видите объявление с текстом «продается участок у воды».
Размер прибрежной защитной полосы определяется местными органами власти, и составляет от 20 до 100 метров. В прибрежной защитной полосе запрещено любое строительство домов, но можно приобретать земельные участки в собственность или брать их в аренду. То есть если, к примеру, территория прибрежно-защитной полосы захватывает часть вашего участка, то можно разместить деревянный дом и подсобные строения за пределами полосы, а непосредственно на ее территории — сад или места отдыха.
Следует учитывать, что расстояние от кромки до окончания прибрежной защитной полосы на разных участках может сильно отличаться, в зависимости от статуса водоема, уклона берега и его местоположения. Например, для морей защитная полоса может составлять уже 500 метров. Вот почему эти данные следует уточнить в местной администрации.
Все, что дальше этих полос — может свободно продаваться и покупаться. На такие участки ограничений, согласно Водному и Земельному кодексу, не предусмотрено.
Нюансы строительства на прибрежных территориях
Главная особенность участков у воды заключается в том, что их нельзя полностью огородить от посторонних.
Дело в том, что большинство водных объектов на территории РФ (реки, озера, водохранилища итп) являются государственной собственностью, а это значит, что ими может воспользоваться любой гражданин. Любые заборы и сооружения, мешающие свободному доступу к воде, считаются незаконными постройками.
Еще один важный нюанс: любые земельные участки, находящиеся в пределах береговой линии, нельзя приватизировать.
Важно учитывать, что для того, чтобы начать строительство дома или других построек в водоохранной зоне, нужно иметь оформленный договор аренды или свидетельство о праве собственности на выбранный участок.
Владельцу участка также придется получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Следует понимать, что если будут найдены какие-либо нарушения СНиПов относительно размещения построек на участке, то разрешение просто не выдадут.
Лицам, которые планируют открыть на таких территориях личное подсобное хозяйство (ЛПХ), следует учитывать, что вблизи береговой линии запрещен выпас животных, складирование грунта и распашка земли.
Есть установленные ограничения при использовании участков в целях с/х деятельности:
Ограничения при пользовании водоохранных зон
Предписанные правила запрещают размещать на прибрежной территории:
Очистка берегов и самих водоемов — очень долгая и затратная процедура. Вот почему за такими территориями ведется строгий контроль, а границы прибрежной зоны отмечают соответствующими информационными знаками.
Отдельно отметим правила строительства на водоемах, которые находятся внутри частных территорий. По закону доступ к ним может иметь только собственник или арендатор.
В этом случае порядок их использования определяет частный собственник, а не государство. Это же касается оформления купли-продажи прибрежных участков и, примыкаемой к ним, прибрежной зоне. Если это частный пруд, то никаких ограничений к его застройке нет.
Заключение
Если вы планируете купить участок на берегу реки, озера или другого водоема следует внимательно ознакомиться с Водным кодексом РФ и другими законами об охране и эксплуатации водоохранных зон.
Также следует подать запрос в местную администрацию, чтобы получить точные параметры такой зоны непосредственно в месте прилегания участка к береговой линии. Они могут отличаться в зависимости от особенностей водоема, уклона берега, его использования и других характеристик.
Следует помнить, что при незаконном строительстве в прибрежной зоне, застройщик рискует получить не только штраф, но также рискует остаться без дома или даже понести уголовную ответственность (при значительном ущербе окружающей среде, ст. 26 УК РФ). Поэтому шутить с этим не стоит. Разумнее строить дом, не нарушая экологические нормы.
Водный кодекс РФ
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.