Группа построит жилье в Кудрово, Янино и Новоселье
Крупнейший российский застройщик ГК «ПИК» Сергея Гордеева купил проекты по строительству жилья в Кудрово и Янино у входящей в ГК «Интеко» компании «Патриот». Общая стоимость сделок оценивается в пределах 3,3 млрд рублей. Также ПИК приобретает земельный участок в поселке Новоселье, где собирается реализовывать свой новый жилой проект.
О том, что ГК «ПИК» купила у «Патриота» жилые проекты в Кудрово и Янино, а также земельный участок в Новоселье, сообщили “Ъ” три знакомых со сделкой источника и подтвердил заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. «»Патриот» мучился, мучился со своими объектами, вовремя их не сдавал, социальные обязательства не выполнял. И наконец нашел, кому их передать. Появился нормальный застройщик, который построит жилье с дорожной и социальной инфраструктурой»,— объяснил причину продажи проектов в Янино и Кудрово господин Москвин.
У «Патриота» в Кудрово и Янино реализована только часть проектов. Это ЖК «Кудрово!» на Пражской улице и ЖК «Землянино» в районе Голландской улицы. ПИК покупает эти проекты вместе с утвержденной документацией. В первой локации можно построить дома высотой до 15 этажей, а во второй — от четырех до 12 этажей. По информации источника “Ъ” на рынке недвижимости, ПИК приобрел у «Патриота» три участка в Кудрово общей площадью 2,4 га под строительство 50–60 тыс. кв. м продаваемых площадей. Цена сделки могла составить 700–800 млн рублей. В Янино речь идет о покупке 40 га и объеме продаваемых площадей 200–250 тыс. кв. м. Стоимость участка оценивается в 2–2,5 млрд рублей.
Земли в Кудрово «Патриот» приобрел в 2016 году у ГК «Евроинвест». На этой территории новый собственник планировал построить около 130 тыс. кв. м жилья, однако возвел только два дома, сообщили в отделе продаж «Патриота». Участки в Янино общей площадью 43,7 га «Патриот» купил у ГК «СУ-155» в 2015 году. Тогда застройщик планировал реализовать более 350 тыс. кв. м жилья, социальных и торговых объектов. В итоге в Янино компания построила только одну очередь, состоящую из шести малоэтажных корпусов.
Источник “Ъ” в правительстве Ленобласти предполагает, что в структуру сделки войдет и само юрлицо, которое занималось строительством этих жилых комплексов,— ООО «Патриот Северо-Запад». Невыполненные «Патриотом» социальные обязательства теперь должен взять на себя ПИК, знает он. «За это правительство Ленобласти планировало повысить высотность части проектов»,— добавляет другой собеседник.
Еще одна сделка ПИК — приобретение земли в Новоселье под свой новый жилой проект. Согласно утвержденному ППТ, здесь можно строить жилье высотой до 12 этажей. Средняя стоимость 1 га под строительство 10–12 тыс. кв. м продаваемых площадей в Новоселье составляет 100–140 млн рублей, знает собеседник “Ъ”. Михаил Москвин предполагает, что сделка по приобретению участка в Новоселье уже могла быть закрыта. «У меня нет точных данных, подписали они или нет. Но если нет, то в ближайшее время это сделают»,— сказал чиновник. Председатель совета директоров СевНИИГиМ (собственник земли в Новоселье.— “Ъ” ) Игорь Белинский рекомендовал для получения информации обратиться в ПИК, сославшись на заключенное соглашение о конфиденциальности. В ГК «ПИК», «Патриоте» и владеющем им банке «Траст» запросы “Ъ” не прокомментировали.
ГК «ПИК» — крупнейший в России застройщик, работающий в девяти регионах страны. Группой владеют Сергей Гордеев (59%), банк ВТБ (23%), 17% находятся в свободном обращении. За 2019 год выручка ПИК составила 280,6 млрд рублей, что на 14% больше по сравнению с предыдущим годом, следует из отчетности компании по МСФО. Чистая прибыль за год возросла на 67%, до 45,1 млрд рублей. В Ленобласти ПИК пока в основном занимается достройкой проблемных объектов.
Компания «Патриот» была создана группой «Интеко» в 2009 году для реализации жилых проектов в регионах России. Основателем «Интеко» была жена бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова Елена Батурина, но в 2011 году она продала бизнес главе Бинбанка Микаилу Шишханову (племянник совладельца группы «Сафмар» Михаила Гуцериева). В 2017 Бинбанк перешел в Фонд консолидации банковского сектора Центробанка. Вместе с ним господин Шишханов передал фонду и часть других своих активов, включая «Интеко». С июля 2018 года группа входит в банк непрофильных активов, созданный регулятором на базе «Траста».
Партнер Rusland SP Андрей Бойков оценивает стоимость 1 га земли в Янино и Новоселье в 40–45 млн рублей, в Кудрово — в 70–80 млн рублей. Себестоимость строительства будет на уровне 45–50 тыс. рублей за квадратный метр, указывает он. Цена квадратного метра жилья в Янино составляет 70–80 тыс. рублей, в Кудрово и Новоселье варьируется от 80 до 100 тыс. рублей, отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. На старте строительства стоимость жилья в данных районах будет начинаться от 95 тыс. рублей за квадратный метр и вырастет ближе к сроку сдачи, говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. Это достаточно удаленные локации с плотной застройкой жилья эконом- и комфорт-класса, поясняет аналитик.
Кудрово 2.0. Генеральный директор STEIT Мария Парфененко о новом витке развития района
Инвестиционно–управляющая компания STEIT приступает к реализации проекта по комплексному освоению территории в Кудрово, где появится новый центр притяжения с современными досуговыми и торговыми пространствами. Как новые районы преодолевают болезни роста, почему важен комплексный подход к развитию торговой и социальной инфраструктуры и что дает синергия общественных и бизнес–интересов, в интервью «Деловому Петербургу» рассказала генеральный директор STEIT Мария Парфененко.
Сейчас ведется активное строительство жилья в пригородных районах Ленобласти. Как вы оцениваете развитие инфраструктуры в новых микрорайонах?
— Сейчас новые пограничные с Петербургом районы переживают болезни роста. В Мурино, Кудрово темпы жилищного строительства сильно опережают развитие инфраструктуры: социально–бытовой, культурно–развлекательной, транспортной, торговой. Там, где еще 10 лет назад были поля, стремительно растут новые города. И для того чтобы они стали по–настоящему комфортными, благоустроенными, нужно время.
Вы видите движение к лучшему?
— Жители проявляют активную позицию в отношении проблемных вопросов, а наличие такого общественного запроса — принципиально важный драйвер перемен. И, насколько я вижу, и власти, и бизнес сейчас уделяют пристальное внимание этим локациям, чтобы создать здесь качественную городскую среду. Поэтому я думаю, что со временем мы не узнаем эти районы. Если говорить конкретно о Кудрово, то оно изначально запланировано так, что может в будущем просто расцвести, если будет дополнено грамотной инфраструктурой, благоустройством и дорогами.
В чем вы видите свою задачу по развитию Кудрово?
— Мы поставили перед собой амбициозную задачу создать комфортную инфраструктуру в масштабах целого района, по всему Кудрово. Нами будет застраиваться более 20 га, которые по проекту планировки территории выделены под спортивную, торгово–развлекательную функции. Это особенно актуально сейчас, когда первый этап заселения района прошел и начинается следующий виток в его развитии. Мы хотим гармонично дополнить то, что построено здесь девелоперами жилой недвижимости, и создать новые центры притяжения в Кудрово.
Почему вы выбрали именно Кудрово?
— Мы считаем его самым перспективным районом комплексного освоения территории. Здесь уже проживает около 70 тыс. человек, а к моменту завершения строительства и заселения всех домов в этой локации количество жителей может превысить 100 тыс. человек. Это впечатляющий по масштабам спальный район, где запланированная нами инфраструктура будет наиболее востребована. Пока здесь многого не хватает, но теперь, получив статус города, эта территория будет развиваться и улучшаться.
Мы видим большой потенциал в этой локации. При создании нового района очень важен изначальный проект планировки территории. Например, если посмотреть на Девяткино, Мурино, то там очень мало места отдано под любую застройку, кроме жилья. Там уже не осталось свободных пятен — все застроено жилыми домами, и создать подобный комплексный проект просто было бы невозможно. А в Кудрово администрация грамотно подошла к вопросу планировки территории, оставив пространство, которое позволит сформировать достойный район.
Как сейчас развивается Кудрово?
— Сейчас в фокусе прежде всего вопрос транспортной инфраструктуры района. Власти обещают построить в Кудрово станцию метро к 2025 году. В 2024 году должно завершиться строительство Восточного скоростного диаметра, планируется строительство развязки с Мурманским шоссе. Уровень жизни в Кудрово будет расти благодаря цивилизованному освоению этих территорий, и мы рассчитываем внести свой вклад в развитие района.
Что будет включать в себя ваш проект?
— Проект комплексного освоения территории включит в себя несколько ключевых объектов. В первую очередь на территории 10 га между жилым массивом и КАД мы создадим пешеходную зону с торгово–развлекательным и спортивным кластером: беговыми и велосипедными дорожками, кафе, актуальным благоустройством, спортивной инфраструктурой, местами для отдыха детей и взрослых. Что немаловажно, такой объект отделит жилую часть района от дороги, снизит шумовую нагрузку.
Второй объект — это инновационный культурно–досуговый центр площадью около 5000 м2, который будет включать в себя модульный спортивный зал, центр раннего физического развития, секции и кружки культурно–досугового центра, а также торговые площади.
Символично, что мы запускаем проект в 2019 году, который объявлен в Ленинградской области годом ЗОЖ. Сейчас тренд к здоровому образу жизни все более популярен, поэтому спортивной составляющей уделено большое внимание в проекте. Также мы хотим создать в Кудрово гастрономический рынок европейского формата. Все составляющие проекта мы планируем реализовать в едином архитектурном стиле.
Почему так много уделено внимания именно спортивной, досуговой составляющей?
— В связи с растущим интересом к здоровому образу жизни стало как никогда эффективно — не только с социальной точки зрения, но и коммерчески обоснованно — строить физкультурно–оздоровительные комплексы. Люди охотнее уделяют время развитию детей, активному проведению досуга, чем шопингу в торговом комплексе.
Когда будет реализован проект?
— Сейчас идет проектирование, проводятся инженерные сети. Стройка начнется в 2019 году, проект рассчитан на 5 лет и будет реализовываться поэтапно, по мере заселения района.
Вы уже ищете партнеров, которые там будут работать?
— Мы ведем переговоры и уже сейчас видим интерес со стороны как ретейлеров, так и операторов, предоставляющих физкультурно–оздоровительные и развлекательные услуги. В частности, мы уже подписали контракт с Инновационным центром Олимпийского комитета России, который возьмется за спортивную составляющую. Кроме того, мы рассчитываем привлечь в качестве арендаторов сетевых игроков регионального и федерального уровня.
Какую выгоду принесет такой комплексный подход для бизнеса, жителей, города?
— Наш подход строится на том, что в каждом крупном поселении надо находить точки роста, делать их привлекательными для деловой и социальной активности. Такой подход ведет к изменению пассажиропотока, улучшению жилой среды, качества жизни в целом.
Кроме того, на наш взгляд, в крупных спальных районах непременно должны формироваться локальные центры, чтобы люди могли удовлетворить свои ежедневные потребности, включая работу, в своем районе.
Что касается бизнеса, то единое управление проектом позволит создать гармоничную среду для его развития. За счет четкого распределения различных сегментов коммерческой недвижимости, исключения излишней конкуренции, соблюдения баланса интересов жителей и предложения арендаторов можно достичь комфорта для всех участников.
Насколько для бизнеса сейчас важна социальная составляющая? Дает ли она конкурентные преимущества?
— Сегодня, чтобы быть успешным, необходима синергия бизнеса и общества. Например, нашим партнером в проекте выступает Инновационный центр Олимпийского комитета России — сейчас они открываются по всей России. Основным направлением их работы будет спорт для детей 2–7 лет. Но при этом они будут проводить и бесплатные классы для пожилых людей в то время, когда внуки посещают занятия. Бизнес осознает, что достичь своих целей можно, только удовлетворив интересы других участников рынка. Понимая это, в развитии собственных проектов мы стремимся создавать такие центры притяжения, которые будут востребованы и жителями, и бизнесом и принесут пользу городу.
МЕГА-эксперимент в Кудрово
Шведы начали масштабную реконструкцию ТРК «МЕГА-Дыбенко». Для начала магазин ИКЕА интегрируют в торговый комплекс, а в Кудрово перекинут пешеходный мост. На это потребуется около 3 млрд рублей.
Шведы начали масштабную реконструкцию ТРК «МЕГА-Дыбенко». Для начала магазин ИКЕА интегрируют в торговый комплекс, а в Кудрово перекинут пешеходный мост. На это потребуется около 3 млрд рублей.
Работы по интеграции гипермаркета ИКЕА в ТЦ идут полным ходом, с частичным закрытием некоторых площадей. Главный вход в обновлённый комплекс организуют со стороны «Мега-парка», открытого в 2017-м. Мост через парк приведёт пешеходов сначала на красивую террасу, а затем в ресторанный кластер. Здесь откроются четыре панорамных ресторана, в том числе обновлённое и расширенное до 2000 кв.м заведение от ИКЕА. Подкрепившись, можно двигаться дальше – к гипермаркету ИКЕА и торговым галереям. В ходе реновации общая площадь комплекса увеличится на 5000 кв.м. Эти работы завершатся в апреле-мае 2020 года.
На второй стадии (сейчас для неё готовится проект) девелопер построит 20 000 кв.м дополнительных площадей и обновит интерьеры ТЦ. В комплексе появятся новые магазины и развлечения для детей, фитнес-центр, спа-зона, кластер спортивных магазинов, зона киберспорта; фуд-корт расширится вдвое. Откроются в новом формате универмаг H&M, детская площадка, а также комьюнити-центр, размер которого вырастет до 400 «квадратов».
Затраты на реализацию второго этапа, а также сроки работ обещают обнародовать после утверждения проекта. Нововведения коснутся и парка у ТЦ: «Открытые зоны становятся стартом для нового бизнеса. В нашем парке открылись индийское кафе и велокафе, скоро запустим верёвочный парк», – рассказывает управляющий ТРК «МЕГА-Дыбенко» Наталья Петелина. Здесь же проходят местные праздники и гуляния.
«Мы поражены креативностью кудровчан, они в отсутствие инфраструктуры сами придумывают разные активности, буквально с нуля. Например, занятия физкультурой для мам с колясками», – говорит Олег Паченков, эксперт-урбанист, директор Центра прикладных исследований Европейского университета в Петербурге.
Глава областного Комитета экономического развития и инвестиционной политики Дмитрий Ялов удивился, узнав, что «МЕГА-Дыбенко» даёт 5000 рабочих мест: «Для сравнения: в Ленобласти самое большое количество рабочих мест – 8000 – на Тихвинском вагоностроительном заводе. Так что «МЕГА-Дыбенко» вполне можно назвать градообразующим предприятием».
Заявленная реконцепция связана с глобальным изменением отношений людей к ТЦ. По данным Олега Паченкова, с 2010-го по 2013-й торговые центры США потеряли около 50% посетителей. Наступила эра глобализации и новых цифровых технологий, в результате многие граждане стали приобретать товары на площадках типа Amazon и пр. Затем оффлайн-торговля немного отыграла свои позиции, но не полностью. Владельцы ТЦ серьёзно задумались о реконцепции.
В «МЕГА-Дыбенко» покупателей не убавилось, ежегодно комплекс посещают 15 млн человек. Через дорогу в Кудрово проживают 80 000 человек, а в ближайшие годы их число удвоится. Тем не менее компания решилась на эксперимент.
«Торговые центры перестали быть просто местом для шопинга: они эволюционируют и превращаются в пространство для встреч, отдыха и общения. Гости не только совершают покупки, но и занимаются спортом, посещают выставки, обедают в кафе и ресторанах, гуляют в парках», – рассуждает Наталья Петелина.
Шведы хотят превратить «МЕГА-Дыбенко» в общественное пространство, где у посетителей будет больше возможностей для общения и новых впечатлений.
По данным источника NSP, реконструкция «МЕГА-Дыбенко» – пилотный проект компании Ingka Centres (владелец ТЦ «Мега»). Если он будет успешным, такой подход распространят и на другие комплексы. «МЕГА-Парнас» это вряд ли затронет в ближайшие годы: там поблизости нет такого объёма жилья. А вот у планируемого ТЦ «Мега» в Ломоносовском районе, скорее всего, будет уже новая концепция, так как рядом компания «Строительный трест» возводит крупный ЖК «NEWПИТЕР».