Новый ТЦ в подмосковных Мытищах
Инновационная финская строительная компания SRV Group до конца июня приступит к строительству нового торгового центра в г. Мытищи. На территории около 55000 кв. м напротив строящегося микрорайона №16 района «Ярославский» развернется ТЦ «Променад». Финская компания готова вложить в данный проект совместно с негосударственным пенсионным фондом НПФ России «Благосостояние» около 4 млрд. рублей. Данное сотрудничество является уникальным, поскольку зарубежные компании редко доверяют российским индустриальным компаниям.
«НПФ «Благосостояние» – один из крупнейших негосударственных пенсионных фондов России, более 18 лет работающий на российском пенсионном рынке и занимающий лидирующие позиции в сфере негосударственного пенсионного обеспечения и обязательного пенсионного страхования. Более 14 лет НПФ «Благосостояние» реализует корпоративную пенсионную систему холдинга «РЖД». Региональная сеть фонда, включающая 16 филиалов и 54 структурных подразделения, позволяет быстро и качественно обслуживать клиентов на всей территории России. Фонду присвоены высший рейтинг надежности и успешности «А++» по данным рейтингового агентства «Эксперт-РА» и рейтинг «ААА» (максимальная надежность) согласно данным Национального рейтингового агентства (НРА)».
Само строительство будет вести ООО «Променад». При этом около 19% ТЦ владеет SRV, 26% принадлежит финскому инвестфонду недвижимости Vicus и более 54% «Променада» принадлежат НПФ «Благосостояние».
Строительство многофункционального центра «Променад» начнется в конце июня текущего года, а закончится в 2015 году. Первая очередь строительства предусматривает 25000 кв. м арендных площадей. При этом здание имеет уникальную вытянутую форму и удлиненный фасад, что позволяет устраивать прогулки при посещении торгового центра.
ТЦ «Променад» предусматривает 3 этажа, из которых:
1 этаж – товары повседневного спроса, молодежная мода, спортивные товары;
2 этаж – бытовая техника и электроника, классическая мода, ресторан;
3 этаж – кинотеатр, фуд-корт, детские товары, фитнес клуб;
Подземный этаж – подземный паркинг, зона загрузки арендаторов.
Поскольку в Мытищах активно развивается жилищное строительство, появляется все больше торговых центров. В свою очередь, можно отметить такие торговые центры, как:
По количеству ТЦ на 1000 жителей Мытищи занимают почетное второе место среди городов Московской области, уступая при этом только Котельникам.
Источник рейтинга: pro-n.ru
Застройка новыми торговыми центрами за территорией МКАДа обусловлена тем, что Москва перенасыщена всевозможными ТЦ. Так, в Новой Москве не будут строить торговые центры в несколько этажей. А в Старой Москве поселят розницу в шаговой доступности. В связи с этим застройщики и инвесторы перемещаются за пределы МКАДа, где есть еще место для крупномасштабных проектов.
Источник: tc-shop.ru
По данным опроса населения журналом «Коммерсантъ-Деньги» жители Москвы считают, что торговых центров больше, чем нужно. Однако торговые центры будут появляться до тех пор, пока будет на них спрос, а если будет спрос, то будет и предложение.
В Мытищах построят самую большую «Мегу» в России
В подмосковном городе Мытищи, расположенном к северо-востоку от столицы, будет построена самая большая «Мега» в России. Об этом рассказал Армин Микаэли, генеральный директор компании IKEA Centres Russia, которая развивает в России магазины IKEA и торговые центры под брендом «Мега». По его словам, арендуемая площадь нового торгового центра составит 230 тыс. кв. м. В настоящий момент крупнейшей «Мегой» в Московском регионе остается «Мега Белая Дача», площадь которой равна 222 тыс. кв. м.
Согласно подсчетам застройщика, зона охвата «Меги Мытищи» достигнет 5 млн человек, сюда включено население северо-восточных районов Москвы и ближайшего Подмосковья. Расчетная посещаемость нового торгового центра составит 35 млн человек в год. Это позволит ему занять второе место по количеству покупателей в России. Первое место удерживает «Мега Белая Дача», за последний год (то есть с 1 сентября 2014 года по 31 августа 2015 года) торговый центр посетили 40,5 млн человек. Это позволило московскому ТЦ занять первое место среди 59 магазинов мировой сети по числу покупателей — «Белая Дача» на 0,5 млн человек опередила «Мегу Пекин».
В «Меге Мытищи» разместятся 320 магазинов. Само здание торгового центра будет соответствовать экологическому стандарту BREEAM, который установлен для построек, возводимых с учетом защиты окружающей среды. Одновременно с постройкой IKEA Centres Russia вложит 1 млрд руб. в обустройство прилегающих территорий — соседний парк и близлежащую церковь XVII века.
Помимо возведения новой «Меги» в Мытищах, IKEA Centres Russia планирует расширить и реконструировать пять существующих торговых центров в России. В «Меге Химки» появится новая зона общественного питания и фермерский рынок, в «Меге Казань» ресторанный дворик увеличится в два раза за счет присоединения площади подземной парковки, а в московской «Меге Теплый Стан» сконструируют новые площади для магазинов — пристрой будет расположен со стороны МКАД.
Рядом с «Мегой Адыгея-Кубань» в Краснодарском крае девелопер построит второе здание, которое станет частью торгового центра; между двумя корпусами соорудят детский городок. На данный момент возведение второго корпуса краснодарской «Меги» еще не началось. Ожидается, что здание будет готово в период с 2018 по 2020 год, зона охвата торгового центра составит 4 млн человек. Реконструкция также ожидает ТЦ в Екатеринбурге. В общей сложности пять «Мег» получат 52 новых кафе, площадь зоны общественного питания увеличится в два раза.
В настоящий момент в России работают 14 торговых центров под брендом «Мега». Их суммарная годовая посещаемость равна 275 млн человек. Самой востребованной является «Мега Белая Дача» в Москве: за год туда приезжают 40,5 млн человек. Наименьшая посещаемость зафиксирована в Самаре и Нижнем Новгороде — эти торговые центры привлекают по 12 млн человек в год.
Как Мытищи стали торговой столицей Европы
Мытищи, ничем не примечательный столичный пригород, наращивают отрыв по обеспеченности торговыми площадями на душу населения среди европейских городов.
После того, как в Мытищах на этой неделе открылся ТЦ «Ряды», город укрепил еще более свои позиции в звании «торговой столицы Европы». Занял же он первую строчку рейтинга еще в 2017 году, когда обогнал прежнего лидера, Варшаву, сразу аж на 23% по этому показателю, свидетельствует доклад риэлторского агентства Welhome.
Торговые центры в Мытищах растут как грибы: монструозные XL, «Июнь», 4DAILY, «Красный кит», «Leroy Merlin», «Перловский», теперь вот «Ряды». И это не считая десятков более мелких комплексов, запрятанных в глубине городской застройки. Различных по архитектуре, все на одно лицо внутри.
Создается ощущение, что если дело пойдет такими темпами и дальше, то не торговые центры будут частью Мытищ, а сам город станет приложением к ним.
Город при торговом центре
Хотя «торговая карма» Мытищ кроется в самом их названии — ведь именно здесь во времена Ивана Грозного была основана первая на Руси таможня — но вряд ли дело только в «генетической предрасположенности».
Мытищи с точки зрения транспортной доступности — одно из худших мест ближайшего Подмосковья. Здесь нет транзитного автомобильного движения, метро не существует даже в проекте, двухполосное Осташковское шоссе, ведущее к тому же ТЦ «Июнь» — постоянная 5-километровая пробка.
ТЦ 4DAILY безлюдием напоминает интерьеры космического корабля из фильма «Пассажиры».
То есть мытищинские торговые центры не могут ожидать, что их будут посещать москвичи по пути с дачи или на дачу: сюда надо ехать или специально, или делать немалый крюк, сворачивая с Ярославки или Осташковского шоссе. При том, что на слиянии этим двух шоссе, рядом со станцией МЦК «Ростокино» уже в самой Москве, водителей поджидает не менее циклопический «Золотой Вавилон», сворачивать нарочно в Мытищи ни один разумный шопоголик не станет.
Тем не менее, Мытищи вырвались в лидеры рынка коммерческого девелопмента совершенно закономерно и ожидаемо, говорит эксперт агентства недвижимости Remax Олег Бендриков.
В Мытищинском городском округе сработало несколько факторов, которые сделали его территорию привлекательной для инвесторов в недвижимость, — сказал он «Ридусу».
Первое: это наличие большой площади пустующих земель, на которых можно возводить жилые и нежилые объекты. Нигде в ближайшем замкадье нет такого количества пустырей — соответственно, цена земли здесь минимальная по сравнению с другими городами, прилегающими к МКАД.
Второе: налоговые ставки на объекты недвижимости находятся в компетенции муниципальных властей. В Мытищах по каким-то причинам эти ставки ниже, чем по соседству, здешние власти (то ли для очистки кармы, то ли по рациональным соображениям) не так душат бизнес налогами, как в других городах Московской области. Естественно, что выбирая, строить объект в Мытищах или где-то еще, застройщик голосует за первые.
Третье: наличие избыточного количества торговых площадей, предлагаемых в аренду, естественным образом снижает цену этих площадей для арендаторов — они предпочитают поэтому открыть свой бутик в Мытищах, а не, к примеру, через шоссе в Королеве. Это win-win situation, когда экономические интересы арендодателей и арендаторов совпадают.
Выйти на площадь
Но будущее этого рынка далеко не безоблачно, добавляет эксперт.
Строительство ТЦ или офисного здания — процесс небыстрый. Большинство объектов коммерческой недвижимости, которые сегодня вступают в строй — и в Мытищах, и везде в России — закладывалось еще до начала кризисных явлений. Девелоперы рассчитывали, что рынок будет расти еще лет 8−10 — это стандартный срок выхода на ноль для таких объектов. Но ровно на середине этого срока произошел обвал, предсказать который никто не мог, так как он был вызван внешними причинами, — говорит Бендриков.
Обвальное сжатие спроса на торговые площади привело к тому, что уже построенные объекты стоят полупустые — в Мытищах это хорошо видно хотя бы на примере новенького ТЦ 4DAILY: в комплексе размером с международный аэропорт почти все витрины закрыты щитами с обещаниями «Мы скоро откроемся», и это скоро тянется уже второй год. В уже давно работающих мегамоллах все больше ранее действовавших точек сворачивают бизнес и вывешивают объявления «Площадь сдается в аренду».
Сейчас рынок и аренды, и продажи падает. Значит, падают цены на квадратные метры: стоимость торговой точки в Москве в этом году опустилась до стоимости той же площади в Подмосковье двумя-тремя годами ранее. Разумеется, торговцу выгоднее переехать поближе к метро, где оборачиваемость в разы выше, чем в «тупиковых» Мытищах, — разъясняет эксперт.
Для девелоперов же текущее падение рынка не просто неприятно; для застройщиков, которые ведут только один объект и не имеют возможности финансового маневра, нынешняя ситуация грозит банкротством — как это случилось со строительством ТЦ на Ярославском шоссе.
Здесь, прямо за действующим «Ква-ква-парком», вгрызаясь в кромку национального парка Лосиный Остров, который год пугает лосей и велосипедистов некое подобие Стоунхенджа — начатое, но заброшенное строительство еще одного супер-гипер-мега-молла.
«Стоунхендж» в Мытищах — памятник «тучным годам»
Оптовик-перехватчик
Новые ТЦ в Мытищах открываются в каком-то смысле по инерции прошлых лет, потому что будущее этого бизнеса очень неопределенное, соглашается президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергей Креков.
Привлекательность этого города для девелоперов состояла в том, что Мытищи являются своего рода «перехватывающей парковкой» для оптовиков со всего северо-восточного луча, вплоть до Ярославля. Те ТЦ, которые здесь расположены, имею характер супер-региональных, и для закупщиков, которые едут туда за сто-двести километров, отъехать еще пять верст от трассы никакой погоды не делает, — объяснил он «Ридусу» бизнес-модель инвестиций в коммерческую недвижимость.
Однако с середины 2010-х годов сама модель торговли претерпевает очень резкие и очень стремительные трансформации, предвидеть которые — равно как и угнаться за которыми — застройщики никак не могли. Эти трансформации делают концепцию гигантских ТЦ нежизнеспособной — размер в данном случае не спасает, ведь и динозавры вымерли, несмотря на свои габариты.
Отрицательная синэргия проистекает из совпадения по времени двух тенденций: стремительного падения покупательской способности населения и столь же стремительного развития онлайновой торговли, говорит Креков.
Людям становится все труднее сорить деньгами на шоппинге, а сейчас еще становится накладно жечь бензин, чтобы добраться до отдаленных ТЦ. В то время как практически весь ассортимент товаров можно приобрести не выходя из дома и без «непроизводительных» расходов на дорогу и дорогой перекус в фудкорте. Те владельцы моллов, которые эту тенденцию не уловили, рискуют разделить судьбу 4DAILY, — предсказывает он.
Чтобы эту судьбу не разделить, ТЦ (торговые центры) должны переформатировать себя в ТРК (торгово-развлекательные комплексы), где магазины как таковые играют роль шоурумов: покупатели приходят туда не покупать, а потрогать товары руками, так как приобретать они их будут все равно через Интернет, вернувшись домой.
Те же новорожденные «Ряды» не случайно, наверное, рекламируют себя как в первую очередь даже не как магазин, а «оптовый клуб»: возможно, их владелец рассчитывает влиться в новый формат ритейла с первого дня работы. Или даже определять этот формат.
ТЦ «Ряды» и вывел Мытищи на первое место в Европе
Свою же прибыль ТРК будут все в большей доле получать не от торговой, а от развлекательной составляющей.
Раньше формулой успеха застройщиков было: настроить квадратных метров, сдать их в аренду еще даже до окончания строительства и снимать сливки. А сейчас приходится включать голову: надо вокруг объекта создавать свое коммьюнити, привлекать не товарами, которые везде одни и те же, а своей уникальной атмосферой, эмоцией. В торговый бизнес врывается понятие «целевая аудитория», которая раньше в этой сфере во внимание не принималась, — говорит Креков.
Уже сейчас самые дальновидные владельцы моллов продвигают их как общественные центры: места семейного отдыха, модных тусовок, концертов и даже художественных галерей. А кое-где освободившиеся площади переоборудуются под мини-гостиницы: чтобы после поздней вечеринки тусовщики, не отказавшие себе в веселящих жидкостях, могли заночевать, не садясь за руль.