Пермский холдинг планирует масштабный проект
«Сатурн-Р» намерен возвести самый крупный в Перми торговый центр на площадке Красных Казарм в центре города — его общая площадь составит до 400 тыс. кв. м. ТРЦ, в котором будут бассейн, ледовый каток и кинозалы, планируется построить по схеме крупнейшего в мире центра «Дубай Молл» — с парковками на каждом торговом уровне. Эксперты с трудом верят в успех этого проекта.
«Сатурн-Р» определился с концепцией развития 1/3 площадки бывшего завода «Арсенал». Владелец холдинга Александр Репин сообщил „Ъ-Прикамье“, что компания намерена построить на площадке примерно в 10 га крупный торгово-развлекательный комплекс. Его общая площадь может составить до 400 тыс. кв. м, из них коммерческие помещения — 150 тыс. кв. м. Стоимость проекта без отделочных работ господин Репин оценивает в 10 млрд руб. Строительство холдинг намерен вести самостоятельно с привлечением соинвесторов.
Основной новацией проекта девелопер считает транспортные развязки «виадуки», которые позволят осуществлять заезд и выезд без задержки движения, «вливаясь в транспортный поток». «Это принцип, заложенный в крупном торговом центре „Дубай Молл“. На развязки мы готовы потратить 150–200 млн руб. — пояснил Александр Репин. — Будет не менее 5 тыс. парковочных мест — парковка на каждом торговом уровне, плюс автономные системы теплоснабжения и вентиляции».
В первую очередь, до 2019 года, холдинг намерен построить парковочную зону для жителей района на 4–5 тыс. машиномест, затем заняться строительством ТРК. Добавим, что «Дубай Молл» — крупнейший в мире торговый центр, расположен в городе Дубай (ОАЭ) и имеет общую площадь более 1,2 млн кв. м. На каждом торговом уровне находится отдельная парковочная зона.
В комплексе, помимо торговых помещений, планируется значительная часть общественно-культурной зоны — один-два бассейна, два-три ледовых катка, развлекательные центры, кинотеатры. Судя по модели планировки, наверху основного здания будет расположен купол.
Высотность ТРК не превысит четырех этажей — по мнению Александра Репина, торговые залы, расположенные выше, как правило, не востребованы. «На пользу проекту идет и его географическое положение. Оно самое выгодное в Перми. Мимо проходит 70% транспортных потоков — ул. Героев Хасана, ул. Чкалова. Это узловая точка, выгоднее его нет. Уже есть фирмы, которые хотят представить себя в достойно оборудованном пермском ТЦ. Наша группа выросла до подобного проекта», — считает владелец «Сатурн-Р».
Холдинг «Сатурн-Р», по данным официального сайта, имеет торговые центры «Алмаз» в центре Перми (общая площадь — 40,5 тыс. кв. м), а также ТЦ «Сатурн» в Чусовом (18 тыс. кв. м). Ранее девелопер также строил ТЦ «Урал» (3 тыс. кв. м) на бульваре Гагарина, 24, где сейчас расположен музей современного искусства PERMM, а также ТЦ «Лайнер» (11 тыс. кв. м) на бульваре Гагарина, 46.
Холдинг «Сатурн-Р» несколько раз менял планы по освоению крупной площадки в Красных Казармах, купленную в начале 2015 года. Изначально площадку в 32 га на территории бывшего завода «Арсенал» девелопер планировал отдать под коммерческую недвижимость, затем исключительно под жилье. В начале 2016 года владелец холдинга Александр Репин отказался от планов строительства ТЦ. «Сейчас не время заниматься коммерческой недвижимостью, конъюнктура рынка не та», — пояснял он „Ъ-Прикамье“. Затем, осенью 2016 года, часть площадки (23 га) была выставлена на продажу, однако потенциальный покупатель так и не нашелся. Часть территории уже застраивается под ЖК «Арсенал» — предполагается сдача первой очереди комплекса в 2018 году в пределах 100 тыс. кв. м.
Ранее строительство в Перми крупного проекта — площадью 150 тыс. кв. м — анонсировал столичный холдинг Malltech. ТРК «Планета», как ожидается, будет построен на месте бывшего ипподрома. В связи с кризисом реализация проекта отложена на 2018 год. Наиболее крупный в Перми ТРК — «Семья» имеет общую площадь 82 394 кв. м, ТЦ «СпешиLove» — 75 тыс. кв. м, ТРК «Столица» — 31 880 кв. м, Колизей Atrium и Колизей Cinema — около 59 тыс. кв. м.
Директор УК «Столица» Константин Копытов считает, что центр с такой площадью может оказаться «полупустым» в центре города. К тому же, говорит он, действующая транспортная система на ул. Героев Хасана «не переварит» прогнозный трафик. «У меня есть много сомнений как у профессионала. Даже в Москве подобные „мегамолы“ заполнены наполовину, — отмечает специалист. — В Перми, особенно в одной и исключительно городской локации, особенно без ориентации на потенциальных жителей края, многовато. Наш город спокойно переварил бы три торговых центра по 150 тыс. кв. м, но в разных местах». Господин Копытов говорит, что под такую площадь нужно найти «уникальную концепцию», определиться, какой формат будет использован: многофункциональный центр, ТРК или просто торговый центр, а также найти арендаторов. По его оценке, сейчас покупательская способность населения снижается. «По опыту, заявленная сумма в 10 млрд руб. все равно возрастет — это будет примерно 35 тыс. руб. за кв. м, около 10 га земли», — прогнозирует он.
Финансовый директор ГК РИАЛ Марина Медведева, в свою очередь, предположила, что цена строительства составит свыше 50 тыс. руб. за кв. м. «Самый удачный проект — это тот, в котором 70% площадей — для аренды. И в этом случае цена поднимается до 50–52 тыс. руб. за кв. м, — поясняет она. — В целом, я не верю в успех этого торгового центра. Окупаемость проекта составит 12 лет при кредитной ставке 9,5% годовых без учета стоимости земли. Кроме того, уже три-четыре года никто не презентует подобные крупные центры. Будут работать в ближайшее время пулы однопрофильных одно- и двухэтажных торговых центров».
«Сатурн-Р» предложил городу арендовать школу в Красных Казармах и отказался обслуживать дороги микрорайона
Структура холдинга «Сатурн-Р» предложила городским властям арендовать здание школы в ЖК «Арсенал» за 5 млн руб. в месяц. По мнению учредителя компании Александра Репина, эти деньги позволят начать учебный процесс в здании до решения суда. Администрация Перми по-прежнему настаивает на передаче здания в муниципальную собственность. Застройщик отказался также обслуживать внутриквартальные дороги в микрорайоне Красные Казармы. Господин Репин утверждает, что строительные работы на территории окончены и содержать улицы за собственные средства он не намерен. Муниципалитет эти дороги содержать не может, так как они находятся в частной собственности. Эксперты считают, что по правилам благоустройства улицы должны содержаться качественно, вне зависимости от формы собственности.
ООО «Строительно-монтажное управление №3 Сатурн-Р» направило главе Перми Дмитрию Самойлову письмо с предложением арендовать здание школы в ЖК «Арсенал». Копия письма направлена губернатору Пермского края Дмитрию Махонину, полномочному представителю президента в Приволжском федеральном округе (ПФО) Игорю Комарову и уполномоченному по правам человека в РФ Татьяне Москальковой.
Компания предлагает «в целях своевременного начала занятий в школе» заключить договор ее аренды из расчета 6% в год от строительной стоимости школы, что составляет 5 млн руб. в месяц. Кроме того, «СМУ №3 Сатурн-Р» в своем письме просит администрацию выполнить работы по выезду с внутриквартальной дороги ул. Карла Модераха на проезжую часть ул. Чернышевского и принять на обслуживание все внутриквартальные дороги в Красных Казармах. В компании заявили также, что с 1 ноября текущего года прекратили обслуживать дороги в микрорайоне за свой счет.
Вчера на заседании комитета по городскому хозяйству Пермской думы замглавы администрации города, начальник департамента дорог и благоустройства Анатолий Дашкевич подтвердил подлинность письма. «Пока по этому вопросу сказать ничего не могу — дороги не наши, а „Сатурн“ не понятно во что играет»,— сказал господин Дашкевич. Он сообщил, что сложившаяся ситуация будет обсуждаться с региональными властями.
Вице-спикер думы Алексей Грибанов заявил, что действия «Сатурн-Р» могут привести к недовольству жителей микрорайона: «В настоящее время там проживает почти 20 тыс. человек, а дороги чиститься не будут. Мы можем нарваться на серьезный протест». Депутаты предложили обсудить этот вопрос на ближайшем пленарном заседании Пермской думы, которое состоится 17 ноября.
Позже в департаменте благоустройства администрации Перми сообщили, что выполнен предварительный расчет стоимости содержания внутриквартальных проездов ЖК «Арсенал», которые застройщик должен передать в муниципальную собственность после завершения строительства. «До этого момента застройщик обязан содержать проезды. На данный момент они не находятся в муниципальной собственности»,— пояснили в департаменте. В мэрии добавили, что позиция администрации Перми касательно школы в Красных Казармах остается неизменной: она должна быть безвозмездно передана в муниципальную собственность.
Учредитель «СМУ №3 Сатурн-Р» Александр Репин сообщил „Ъ-Прикамье“, что компания пять лет обслуживала межквартальные проезды за собственный счет. «Хотя мы и не должны были этого делать. Компания платит налоги, которые должны идти и на обслуживание мест общего пользования. Но так как мы вели здесь строительство, то решили прибраться. Сейчас все строительные работы на территории Красных Казарм завершены: больше мы грязь не возим, все площадки заасфальтированы. Начать строительство четвертой очереди ЖК «Арсенал» мы не можем, так как город не хочет согласовывать параметры»,— заявил господин Репин.
Он добавил, что часть земельных участков уже были переданы в муниципальную собственность. «Мы передали участки на 250 млн руб. (улицы Модераха, Турчевича и Татищева). Фактически я подарил их, хотя город обязан был выкупить. Больше безвозмездно мы ничего передавать не намерены»,— рассказал предприниматель. «Жильцы платят налоги, поэтому обслуживать улицы должен город»,— добавил Александр Репин. Вместе с тем он не исключил, что компания и администрация могут заключить договор на обслуживание внутриквартальных дорог.
Напомним, ООО «Строительно-монтажное управление №3 Сатурн-Р» строит в Красных Казармах ЖК «Арсенал». К застройке микрорайона холдинг «Сатурн-Р» приступил в 2015 году, завершить проект должны в 2023-м. В 2018 году «Сатурн-Р» подписал с правительством края и города соглашение, по которому девелопер обязался безвозмездно спроектировать и построить в ЖК школу на 1225 мест. Здесь планировалось разместить школу дизайна «Точка».
Однако позже компания решила расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Свои действия застройщик мотивировал тем, что мэрия и городская дума не согласовывают новые параметры высотности и плотности для территории Красных Казарм. Александр Репин неоднократно утверждал, что из-за действий городских властей компания не может продолжать строительство и несет убытки. Чтобы обязать застройщика выполнить условия соглашения, мэрия Перми обратилась в суд.
«Дети должны учиться, несмотря на судебный процесс. А если суд решит, что нужно передать школу в муниципальную собственность, то мы готовы будем вернуть арендную плату. Родители и дети ждут школу, нужно ее запускать. Почему я должен платить за содержание школы, если можно на эти цели использовать арендную плату?» — прокомментировал ситуацию Александр Репин.
Замдиректора «СМУ №3» Николай Кирюхин сообщил „Ъ-Прикамье“, что документация по школе сдана в Госстройнадзор. «Ждем десять дней для получения заключения о соответствии проекту, потом пойдем в департамент градостроительства и архитектуры получать разрешение на ввод в эксплуатацию»,— пояснил господин Кирюхин.
Член городской комиссии по землепользованию и застройке Денис Галицкий утверждает, что, согласно правилам благоустройства, дороги должны содержаться качественно, вне зависимости от того муниципальные они или частные. «Сейчас в собственности города находится только часть улиц в микрорайоне Красные Казармы, а большая часть — на частной территории. Следовательно, частник должен содержать эти дороги либо передать муниципалитету. В случае несоблюдения правил благоустройства администрация может обязать собственника устранить нарушения. Кроме того, претензии к собственнику могут предъявить и сами жильцы»,— пояснил специалист.
«Сатурн-Р» расторгает соглашение по строительству социальной инфраструктуры в Красных Казармах
ООО «Строительно-монтажное управление №3 Сатурн-Р» направило в администрацию Перми и правительство края письмо с уведомлением об одностороннем расторжении соглашения на строительство социальных объектов в ЖК «Арсенал» (мкр-н Красные Казармы). Как сообщил источник в мэрии, решение девелопера связано с тем, что гордума не утвердила документацию на смену зонирования последней очереди «Арсенала».
Напомним, к застройке Красных Казарм «Сатурн-Р» приступил в 2015 году, завершить проект должны в 2023-м. В 2018 году «Сатурн-Р» подписал с правительством края и города соглашение, по которому девелопер обязался безвозмездно спроектировать и построить в ЖК школу на 1225 мест со стадионом и встроенный детсад на 175 мест. В феврале этого года «Сатурн-Р» перечислил в бюджет города 61 млн руб. в качестве авансового платежа на строительство детсада — это 50% затрат на его возведение.
Последняя очередь жилого комплекса предполагает пять жилых домов в 8, 14 и 25 этажей. Для этого девелопер попросил сменить зонирование на двух участках, находящихся в зоне обслуживания и деловой активности местного значения Ц-2 (6 этажей и коэффициент плотности застройки 2,22). Застройщик попросил установить на участках подзоны высотностью в 25 и 14 этажей и коэффициент плотности застройки увеличить до 3,73. Данный проект должен был обсуждаться на заседании думского комитета по вопросам градостроительства, планирования и развития территории 19 мая, однако депутаты сняли его с повестки. Гендиректор «Сатурн-Р» Александр Репин расценил это как «препятствие бизнесу».
Позже господин Репин заявил, что не намерен дарить школу, и предложил властям ее выкупить.
Александр Репин подтвердил, что директор СМУ №3 Николай Кирюхин направил в администрацию письмо о расторжении соглашения в одностороннем порядке.
« Он посчитал, что соглашение должно быть выгодным для всех сторон и городские власти тоже должны брать на себя обязательства. Компания строит школу за свой счет, а администрация даже не пытается передать в думу проект планировки четвертой очереди ЖК “Арсенал”. Мы не можем продолжать строительство и коллектив рискует остаться без работы», — пояснил господин Репин. По словам бизнесмена, соглашение было подписано Николаем Кирюхиным под давлением. «Я этого документа не подписывал и делать подарки не намерен», — добавил господин Репин.
Руководитель «Сатурн-Р» считает, что школу можно было построить, воспользовавшись другим механизмом — федеральной госпрограммой «Стимул».
«Если бы нас включили в программу, то построенных 300 тыс. кв метров вполне хватило бы на школу. По программе предусмотрено возмещение — 4 тыс. руб. с квадратного метра. Получаем 1,2 млрд руб., школа вместе с землей стоит меньше. Нужно работать вместе, а не требовать», — заявил Александр Репин.
По словам собеседника в мэрии, городские власти расторгать договор не планируют. В думе уже готовятся документы, перенос рассмотрения данного вопроса депутаты объясняли тем, что хотят обсудить его очно. В данный момент заседания проводятся в формате онлайн-конференций из-за коронавируса.