Уфа: на одной поляне с монстрами
Торговые площади в Уфе растут в цене, хотя по всей стране тренд обратный. Рынок Уфы считается одним из самых непростых для девелоперов торговой недвижимости. Здесь уровень обеспеченности горожан торговыми площадями весьма средний — казалось бы, строй не хочу. Но в мегаполисе уже присутствуют IKEA и MALLTECH.
На одной поляне с такими монстрами торговли бизнесу помельче выживать ох как нелегко.
Пополнение рынка Уфы новыми торговыми комплексами последние 10 лет шло практически равномерно. Не считая пустого в этом смысле 2009 года и пикового 2011-го, когда рынок пополнили почти 150 тыс. м 2 новых торговых площадей, в том числе самый крупный торговый комплекс города — «МЕГА» (GLA — 114,7 тыс. м 2 ) от девелопера IKEA Centres.
Последние крупные открытия торговых комплексов состоялись в Уфе в 2016 году: на рынок вышли сразу два комплекса — ТК «Ультра» и ТК «Яй» (в переводе с башкирского «лето»), который построила местная компания «Т-девелопмент», входящая в «БашГрупп». Но с тех пор крупных открытий ТК в городе не было.
Некоторые ранее заявленные проекты ТРК в городе были заморожены. Среди них — довольно крупные торговые объекты. Это ТРК «М7 Молл» (GLA — 54 тыс. м 2 ) от местной компании «М7». Его собирались открыть еще в 2014 году, но пока не случилось. Сложная судьба и у ТРК «Аврора» (GLA — 40 тыс. м 2 ). Его начинала строить еще в середине нулевых германская компания «Аврора медиа». Но чуть позже она продала свое дочернее предприятие «Аврора-Уфа» со всем имуществом, включая ТРК «Аврора», ирландской Quinn Group. Строительство комплекса было приостановлено для внесения корректировок в проект, да так и застопорилось из-за финансовых проблем девелопера.
«Да, новые торговые комплексы в Уфе не строят, а некоторые старые не достраивают. Причина в снижении потребительского спроса на фоне очередного экономического кризиса, а также в особенностях местного потребительского рынка. Башкортостан — это национальная республика, что накладывает определенные социокультурные особенности потребления, например, здесь очень низкая доля питания еды вне дома. Все эти факторы в той или иной степени приводят к отсутствию новых проектов в ближайшем будущем», — констатирует аналитик департамента исследований компании Colliers International Магомед Ахкуев.
Поперек общего тренда
В Уфе на торговую недвижимость приходится 30% всей коммерческой недвижимости города. И ситуация с торговлей в городе в целом отражает общероссийские тренды. Но с некоторой оговоркой.
«Какого-то общего тренда, связанного со ставками на торговые площади Уфы, мы не заметили. Коммерческие условия по каждому отдельно взятому помещению собственник определяет сам, исходя из эффективности арендаторов, руководствуясь собственным пониманием того, насколько тот или иной бренд нужен в комплексе», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полина Жилкина.
«Якорными арендаторами торговых комплексов Уфы чаще всего становятся сетевые продуктовые магазины экономкласса. Тем, кто иногда приходит им на смену, приходится здорово тратиться на ремонт, поскольку подобные магазины обычно оставляют после себя помещения не в самом лучшем виде. Но спрос на площади в торговых центрах Уфы довольно стабильный благодаря высокой, по сравнению с другими форматами, проходимостью и величиной среднего чека», — говорит Алексей Коренев.
Прогноз погоды на завтра
Эксперты сошлись во мнении, что сейчас рынок Уфы — один из самых непростых с точки зрения возможностей для ретейлеров среди городов-миллионников.
«Тягаться с такими монстрами торговли, как IKEA и MALLTECH, которые уже присутствуют в городе, достаточно сложно. Многие ретейлеры отмечают, что уровень их продаж в Уфе ниже, чем на сопоставимых рынках. Это может быть связано с более скромным уровнем потребительского спроса и в целом с более инертным покупателем», — добавляет Полина Жилкина. Она предупреждает девелоперов, которые планируют выходить на этот рынок, что сначала стоит убедиться в наличии там покупательского спроса и в интересе качественных ретейлеров (будущих арендаторов) к проекту.
«Строительства новых качественных объектов в Уфе нет. Новое предложение следующего года будет нулевым. Это яркий маркер текущей ситуации. Если кто-то из девелоперов сейчас и заявит новый крупномасштабный проект в Уфе, думаю, его инвестиционные ожидания будут достаточно консервативны, и он будет готов к достаточно долгим срокам окупаемости», — говорит Полина Жилкина.
«Расширение торговых площадей в городе мы ожидаем не раньше 2020-2021 годов, после восстановления потребительского спроса и адаптации рынка к повышению НДС. Ведь динамика строительства ТК напрямую связана с активностью ретейлеров и населения, а также с условиями на рынках капитала. Доходы населения падают, рост товарооборота розничной торговли очень ограничен, с капиталом тоже постоянно возникают какие-то сюрпризы. Так что девелоперы в ближайшие годы будут предельно осторожны в планах развития, а также в выборе места и формата для будущих проектов», — заключил директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России Михаил Рогожин.
Комментарий
Виталия Львова, бизнес-тренер, генеральный директор коммуникационного агентства Promotion Realty:
По данным зарплатного рейтинга городов-миллионников, уровень заработной платы в Уфе ниже московского на 62% — город находится на предпоследней строчке рейтинга (16 место). Невысока там и предпринимательская активность. Поэтому с одной стороны, для Уфы характерны те параметры, которые привлекают торговые сети: многочисленность населения, молодой возраст, наличие ресурсообразующих предприятий. Но с другой – в городе довольно низкий уровень спроса. В совокупности это приводит к развитию сегментов эконом и эконом-минус.
В перспективе в Уфе вряд ли будут построены крупные торговые объекты, поскольку спрос на этот город у операторов fasion-группы довольно низкий. Они с большой осторожностью будут проводить новые открытия. Однако для Уфы оправдано развитие районных ТЦ, и девелоперам стоит обратить внимание на это направление. Географически город имеет вытянутую структуру и для того, чтобы насытить рынок локальным спросом на повседневные группы товаров, развитие районных ТЦ — довольно перспективное направление. Но с территориальной точки зрения лучше выбирать центр района, а не его окраину. Из районов города высокий спрос со стороны торговых операторов мы наблюдаем на Черниковку — это район на севере Уфы.
Строительство торговых комплексов в уфе
Хотя Уфа является городом-лидером по обеспеченности торговыми площадями, в ряде районов столицы не хватает современных организаций ритейла. Горожане ожидают открытия новых супермаркетов и торговых центров. Сайт 102metra.ru разбирается, какие торговые площадки выбирают уфимцы и как это сказывается на продаже и аренде помещений под торговлю.
В ближайшем будущем Уфу ждет появление сразу нескольких крупных торговых центров. Заместитель начальника управления капитального строительства Уфы Светлана Простова подтвердила, что в скором времени на улице Пугачева начнет работать гипермаркет «Лента». Все разрешения подписаны – дело за владельцами. Напомним, открытие гипермаркета планировалось в ноябре-декабре 2012 года, но было отложено на первый квартал 2013-го. Площадь вводимого торгового центра составляет 12 тысяч квадратных метров.
Также на минувшей неделе компания CBRE объявила о строительстве ТЦ «Аркада» на улице М. Губайдуллина. Работы будут вестись на месте недостроенного ТЦ «Мегамаг», застройщик которого «Мегамаг-Уфа» был признан банкротом осенью прошлого года. «Торговый центр «Аркада» будет представлять собой два этажа торговых площадей, включающих гипермаркет «Ашан», магазин электроники «М.Видео», магазин детских товаров, фуд-корт и более 70 магазинов торговой галереи. На сегодняшний день договоры аренды с двумя якорными арендаторами – с гипермаркетом «Ашан» и магазином бытовой техники и электроники «М.Видео» – уже подписаны», – сообщает пресс-служба компании CBRE.
Администрация Уфы выяснила, хватает ли уфимцам имеющихся торговых площадок. Как показал опрос тысячи горожан, обеспеченность города продовольственными магазинами устраивает большинство. А вот 33% респондентов не хватает непродовольственных.
И все же, где предпочитают закупаться уфимцы? Чаще всего жители города посещают магазины экономкласса и супермаркеты (так ответили более 80% опрошенных). Востребованы и гипермаркеты: каждый пятый уфимец постоянно приобретает товары именно там. Половина опрошенных закупается в гипермаркетах время от времени. По сравнению с 2011 годом число покупателей этих торговых площадок возросло на 10%. Также на 7% выросло число покупателей розничных рынков в торгово-сервисных комплексах.
Более половины опрошенных высказали отрицательное отношение к торговле на улице («незаконно, опасно, антисанитарно, надо убрать»). При этом каждый пятый уфимец покупал в открытых ларьках что-либо. Чаще всего это были овощи и фрукты.
Почему не хватает помещений?
Жители города привыкают ко все более комфортным условиям покупок. Могут ли представители бизнеса найти подходящие помещения для будущих магазинов?
«Как всегда, на рынке нехватка помещений под конкретные требования покупателя. В силу того, что «красных линий» в городе больше не становится, помещений тоже, – прокомментировала ситуацию с торговыми площадями под продажу генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. – Но особой положительной динамики рынок не показывает. Во-первых, в этом сегменте всегда были цены завышены. Во-вторых, одной из явных тенденций последнего времени является развитие интернет-торговли. Что сказывается и на размещении магазинов, укрупнении их в многих сферах и, конечно, конкуренции крупных торговых центров. Бутиковый формат уже не оправдывает «космических» ценников. Ни на товары, ни на аренду площадей. Цены по районам на торговые помещения сближаются».
По данным сети агентств недвижимости «Эксперт» на март 2013 года, торговые площади в Уфе продаются в среднем за 60,8 тысячи рублей за квадратный метр. За год цены в данном сегменте выросли на 6%. Самый дорогой метр в районе проспекта Октября – 78,8 тысячи рублей.
Аренда торговых площадей обходится в среднем в 630 рублей за метр. Здесь лидером является также проспект, где сдача квадратного метра стоит в среднем 805 рублей. Но центральная часть города приближается к этим цифрам: квадрат здесь обойдется в 785 рублей.
«Как и в сегменте продаж, происходит изменение ценности районов города, – отметила Елена Андреева. – Не только центр теперь является привлекательным для торговли. Скорее наоборот, застраиваемые и стратегически привлекательные районы интереснее арендатору торговых помещений. Цена аренды street-retail почти сравнивается в основных районах города и колеблется вокруг цифры 800 рублей за квадратный метр. Цена немного снижается, уравнивая запросы собственников с возможностями арендаторов».
Строительство торговых площадей
Железные гарантии высокого качества. Быстрая резка и доставка по России. Оптовые и розничные цены. Широкий ассортимент металлопроката.
Низкая стоимость и высокое качество продукции не даст поколебать заслуженный авторитет холдинга на рынке металлопроката. Работа за наличный и безналичный расчет. Продажа металлопроката как оптом так и в розницу.
Производим замеры, Строим по Вашим чертежам, Расчёт и комплектация материалов. Работы любой сложности. Профессиональный подход и качественный результат.
Предназначено для использования в качестве сооружения для торговли. Работаем как по проекту заказчика, так и по собственным проектам. Детали конфигурации и параметров обсуждаются индивидуально.
Проектирование производится профессиональными инженерами-проектировщиками. Производственные объекты из металлоконструкций не уступают зданиям из кирпича.
Проектирование производится профессиональными инженерами-проектировщиками. Производственные объекты из металлоконструкций не уступают зданиям из кирпича.
Проектирование производится профессиональными инженерами-проектировщиками. Ширина (B): 30 м. Высота стены (H): 6 м. Длина (L): 48 м. Площадь здания: 1440 м2.
Проектирование производится профессиональными инженерами-проектировщиками. Производственные объекты из металлоконструкций не уступают зданиям из кирпича.
Из других регионов
Придерживаемся заявленных сроков. Придерживаемся стандартов качественного строительства.
Работаем с учетом нормативов и технологических условий и гарантируем высокое качество продукции.
В нашей компании вы найдете широкий ассортимент продукции по выгодным ценам.
Наша деятельность подтверждена соответствующими разрешительными документами, опыт проверен временем. Строим коммерческие цеха из сэндвич панелей на основе каркаса из легких металлоконструкций Обратившись в компанию КазДомСт