Как формируются районы новостроек: Парнас
По подсчетам аналитиков LIVING, на Парнасе введено в эксплуатацию более 42 тыс. квартир общей площадью свыше 1,9 млн кв. м. В сданных домах проживают уже более 63,5 тыс. человек. После сдачи всех строящихся ЖК, а это еще 20 тысяч с лишним квартир на более чем миллион «квадратов» жилья, население превысит 89 тыс. человек.
Однако цены и расположение на территории города – далеко не единственные параметры при выборе новостройки. Весьма важна и квартирография как в самом ЖК, так и соседних комплексах. Чем больше в новостройке двушек и трешек, тем больше застройщик ориентирован на семейных покупателей. Студии же и однушки напротив сулят частую смену соседей. При этом все нормативы по обеспеченности социальными объектами и парковочными местами рассчитываются исходя не из количества квартир, а их площади.
Какое жилье строят на Парнасе?
Более половины квартир в локации – однушки, их доля в общем объеме предложения составляет 52,5%. Еще 14,4% от квартирографии приходится на студии. На «семейные» же двух- и трехкомнатные квартиры остается чуть меньше трети, или 33,1%.
При детальном рассмотрении в сданных домах доля студий и однушек варьируется от 41% до 83%. Меньше всего малометражных квартир насчитывается в «Парколе», а больше всего – в «Трех апельсинах».
В строящихся корпусах на малокомнатное жилье приходится от 20,66% до 100%. Самой низкой долей студий и однокомнатных может похвастаться ГК «КВС» в «Континентах», а 100-процентным показателем – «ПСК» в апарт-комплексе START.
По количеству же студий и однушек в обоих случаях лидирует «Северная долина». В сданных домах проекта на малогабаритное жилье приходится 24 410 квартир из 37 053, что составляет почти 66%. В строящихся корпусах студии и однушки занимают 70%, а это 7 668 квартир из 10 929 запроектированных.
Средняя площадь квартир в новостройках Парнаса варьируется от 20,2 кв. м до 56,73 кв. м. Минимальный показатель зафиксирован в апарт-комплексе START, максимальный – в ЖК «ПРАГМА city».
Другой важный показатель комфортности проживания – коэффициент застройки (Кз) территории. По нормативу он не должен превышать 0,4.
На деле в нескольких новостройках – «Шуваловском дуэте», «Миллениуме», STARTе и «ПРАГМА city» – Кз составляет 0,45-0,57. «Это означает, что территория для отдыха и прогулок жителей ЖК сильно сокращена», – поясняют эксперты LIVING.
Что с инфраструктурой?
Комфорт проживания не ограничивается стенами квартиры. Наряду с удобной планировкой и просторным двором жители нуждаются в детсадах, школах, медицинских учреждениях, торговых комплексах и парках. При благоприятном раскладе эти объекты должны удовлетворять нужды всего населения локации и находиться недалеко от дома.
К этому дню на Парнасе работает семь детских садов, рассчитанных на 1 540 мест, которые фактически посещает 1 781 ребенок. Даже по региональным нормативам садиков должно быть на 60,3% больше.
Из-за нехватки мест в ДОУ многие вынуждены прибегать к услугам детсадов в других кварталах Выборгского района. Из сообщений в соцсетях следует, что малышей с Парнаса, к примеру, возят в садики, расположенные у станций метро «Проспект Просвещения» и «Озерки».
На сегодня в локации работают три школы общей проектной мощностью 3 115 мест. Однако на деле в этих учреждениях обучаются 3 812 человек. По нормативам школ должно быть на 59,2% больше.
Информацию о переполненности школ подтверждают местные жители. «482-я и 469-я школы забиты», – пишет одна пользовательница Сети. «В этом году 40 человек в классе», – добавляет другая. Одних только первых классов для двух школ заявлено 11. «В 469 школе заявлен набор 6 первых классов (3 в старом корпусе в Торяфном, 3 в новом на Ф. Абрамова, 16), в 482 – 5 классов», – сообщают местные жители в соцсетях.
Дефицит в амбулаторно-поликлинических учреждениях еще больше и составляет 93,6%. Для уже имеющегося населения должны работать медучреждения на 2 186 посещений в смену.
«Сейчас на Парнасе действует два бюджетных медицинских учреждения, общей проектной мощностью 140 посещений/смену, а также три медицинских центра «Полис Евромед», где работают врачи-специалисты и врачи общей практики», – рассказывают о реальном положении дел аналитики LIVING.
Небольшой выбор у жителей Парнаса и в случае с развлекательной инфраструктурой. В районе возведено два торговых комплекса («Парнас» и «Парнас-сити»), а вот парков и скверов и вовсе нет.
Перспективы
Глава города и застройщики обещают, что количество образовательных и медицинских учреждений на Парнасе увеличится в ближайшие годы. По словам губернатора, в ушедшем году город выкупил детский сад на 220 мест и школу на 825 мест на улице Николая Рубцова, а также встроенное помещение на проспекте Энгельса для офиса врача общей практики.
«В этом году застройщик «Главстрой Санкт-Петербург» планирует начать строительство двух детских садов на 460 мест и двух школ на 1 700 мест. Эти объекты планируется ввести в эксплуатацию в октябре 2021 года. Также будут построены взрослая (на 960 посещений в смену) и детская (на 384 посещения в смену) поликлиники», – пообещал Александр Беглов в начале января на встрече с местными жителями.
В пресс-службе застройщика подтвердили эту информацию, добавив: «К моменту завершения проекта в ЖК «Северная долина» будут функционировать 13 детских садов и 10 школ, подстанция скорой помощи, детская и взрослая поликлиники, пожарная часть, отделения полиции и связи. В жилом комплексе будут проживать 80 тысяч петербуржцев».
Еще один детсад на 150 мест обещает ГК «КВС» в составе ЖК «Континенты». Сдача этого объекта, как уточнили в компании, запланирована на вторую половину 2023-го.
Всего, по данным аналитиков LIVING, к этому дню для Парнаса выдана разрешительная документация на восемь детских садов и две школы. Будущие садики рассчитаны на 1 740 воспитанников в сумме, а школы – на 1 650 учащихся.
«Запроектированных мест недостаточно даже при имеющейся численности населения. После сдачи строящихся ЖК в эксплуатацию, в локации вновь будет дефицит мест», – обрисовывают не очень радужные перспективы эксперты LIVING.
Новостройки у метро «Парнас»: приемлемые цены и хорошая транспортная доступность
Местность с не со
всем привычным для славянского уха названием Парнас – исторический уголок в Выборгском районе, на севере Санкт-Петербурга, где в свое время императрица Екатерина приказала насыпать холм с дорожкой и панорамной площадкой с видом на Шуваловский парк. Вплоть до начала прошлого века в этой части Петербурга находились дачи, а холм был излюбленным местом прогулок представителей богемы.
Сегодня, несмотря на окраинное расположение, район Парнас стал местом довольно оживленным. А в последнее время еще и популярным благодаря многочисленным запросам желающих купить здесь квартиру. Их количество особенно ощутимо выросло после открытия в 2006 году самой северной станции метро с одноименным названием «Парнас». Крупные девелоперы заявили о планах строительства здесь недорогой недвижимости, покупатели насторожились в ожидании дешевых квадратных метров в районе с неплохой транспортной доступностью. Прошло почти десять лет, но интерес к новостройкам «на Парнасе» не утихает. А вот меняется ли что-то в самом микрорайоне?
Жилой микрорайон «Северная долина», который начали реализовать в 2009 году, – самый крупный жилой проект в окрестностях станции «Парнас»; общая площадь застройки составляет 2,7 млн кв. метров. Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, рассказала: «На сегодняшний день первые две очереди реализованы, идут продажи в 3, 4 и 5 очередях. Вскоре начнутся продажи в 6 очереди проекта».
Квартиры в «Северной долине» продаются по низким ценам с отделкой от застройщика; объект аккредитован несколькими крупными банками. Кроме того, в 2013 в этом районе открылись продажи в жилом комплексе «Парнас-парк» (компания ASTRA GROUP), а в ближайшей перспективе стартуют продажи в ЖК «Бумеранг» от компании «36 трест». «В среднем цена квадратного метра двухкомнатной квартиры в строящихся жилых комплексах в районе Парнаса составляет 70-75 тысяч рублей, при условии 100% оплаты либо ипотеки», – уточняет Екатерина Марковец.
 |
| ЖК «Северная долина» ## |
К середине осени вывести на рынок новый комплекс, расположенный рядом с метро «Парнас», обещает компания Normann. «Стоимость квартир в ЖК «На Заречной» будет начинаться от 72 тысяч рублей за «квадрат». Мы полагаем, что предложение вызовет большой интерес и будет весьма выгодным для покупателя за счет удачного сочетания цены, метража и планировок», – поделилась новостями начальник отдела маркетинга компании Normann Ольга Ланге.
В целом же, мнения экспертов рынка новостроек о достоинствах района разделились. Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, считает, что Парнас имеет ряд преимуществ перед другими северными районами. «В отличие от Кудрово здесь в пешеходной доступности располагается станция метро, а в отличие от Девяткино, эта территория входит в границы Петербурга. Для покупателей до сих пор городская прописка играет определенную роль, не говоря уже о транспортной доступности, которая всегда была одним из ключевых факторов при выборе квартиры», – аргументирует эксперт. И добавляет, что вся необходимая инфраструктура (торгово-развлекательные объекты, банковские отделения, школы, поликлиники, детские сады) находится на расстоянии одной станции от метро «Парнас», на «проспекте Просвещения». Еще один плюс – удобный съезд на КАД.
Екатерина Евсеева, руководитель КТ «СУ-155» в Санкт-Петербурге, утверждает, что сами по себе окрестности «Парнаса» не имеют принципиальных преимуществ перед другими «точками роста» в городе. К примеру, жилой комплекс «Каменка», строящийся в 10 минутах ходьбы от метро «Комендантский проспект», обладает теми же плюсами, что и застройка у метро «Парнас», но при этом отличается более выгодным ценовым предложением.
Не слишком хорошо пока обстоят дела и с инфраструктурой у новостроек. «На сегодняшний день из соцобъектов в квартале у «Парнаса» только детский сад. Впрочем, если соцкультбыт и разрастётся до необходимого объёма, неизвестно, как он справится с нагрузкой, которую создаст появление вокруг этого микрорайона новых кварталов», – говорит эксперт.
В администрации Выборгского района утверждают, что буквально через полтора года на Парнасе будет полноценная социально-коммерческая инфраструктура. По данным, которые обнародовал отдел строительства и землепользования Выборгской райадминистрации, тут построят две школы, два детских сада и торгово-бытовой центр. У застройщиков, которые ведут здесь работы, планы гораздо более масштабные; проектом комплексного освоения территории предусмотрено, помимо жилой недвижимости, строительство 35 соцобъектов. В их числе – 11 школ, детсады на 2800 мест, школа искусств, поликлиники для взрослых и детей, станция скорой помощи, рыночный комплекс, кинотеатры, спортивные залы, баня, прачечные и химчистки, бассейны и развлекательные клубы. Новоселам остается только дождаться реализации намеченной обширной программы.
 |
| ЖК «На Заречной» |
В принципе, каждый крупный проект на рынке недвижимости Санкт-Петербурга так или иначе связан с транспортной инфраструктурой. Девелоперы стремятся приобретать землю под строительство вблизи Кольцевой автодороги, участков Западного скоростного диаметра и возле станций метро, тем самым обеспечивая своим проектам высокий спрос. Не стал исключением и район рядом с метро «Парнас», который активно застраивается и развивается.
«Несколько строительных компаний приобрели земельные участки под строительство в Парголово, и в перспективе интенсивная застройка в окрестностях станции «Парнас» будет продолжаться», – считает Екатерина Марковец. Галина Санамян уточняет: район пока инфраструктурно не развит, но в дальнейшем спрос здесь будет высоким, при соответствующих рыночным тенденциям ценах. При этом стоит помнить, что новые объекты инфраструктуры и жилые комплексы будут строиться все дальше от метро.
Ольга Ланге сообщила, что сегодня идет обсуждение и разделение зон ответственности по обеспечению территории у метро «Парнас» социальной и транспортной инфраструктурой. «Выборгский район еще долго не утратит свое привлекательности для покупателей, что, в свою очередь, скажется и на ценовой политике застройщиков», – полагает эксперт. А Екатерина Евсеева считает, что спрос на доступное жильё в Санкт-Петербурге далек от насыщения, и на стабильный поток клиентов может рассчитывать практически любой девелопер, который способен выдержать заявленные сроки строительства, обеспечить рыночные цены и массированную рекламу своего проекта.
Источники: «СУ-155», Home estate, «НДВ СПб», Normann, London Real Invest.
Парнас станет раем. Но чуть позднее
В XVIII столетии на месте будущего района новостроек находились владения графа Шувалова. В них по приказу императрицы Екатерины Великой был создан насыпной холм Парнас высотой около 60 метров со смотровой площадкой. Отсюда и название территории.
В XIX столетии это место еще использовалось для отдыха, но потом его история оказалась связана с развитием промышленности, в частности торфоразработкой.
Серьезное начало
Жилищное строительство на Парнасе началось в 1970-х годах. Но тогда дома строились по южную сторону железнодорожной ветки Парголово – Ручьи.
Комплексное девелоперское освоение территории к северу от железной дороги стартовало 12 лет назад. В конце 2006 года открылась самая северная станция петербургского метро (и, кстати, самая северная вообще во всем мире) «Парнас».
А в мае 2009-го рядом началась реализация жилого комплекса «Северная долина» компании «Главстрой-СПб». Масштабы проекта серьезны: на площади 270 га будет построено порядка 2,7 млн кв. м жилья. Недавно началось строительство уже 15-й очереди проекта.
Несколько позже ряд компаний начали осваивать территории между «Северной долиной» и Шуваловским парком. Так, компания «Норманн» уже сдала первую очередь ЖК «Три апельсина», ведет строительство второй очереди, а также возводит ЖК «На Заречной» (впрочем, у данного застройщика сейчас большие проблемы).
Компания «КВС» сдает в 2018-2020 годах несколько очередей ЖК «Жили-были». СК «Прагма» планирует ввести в эксплуатацию комплекс «Прагма сити» в этом году.
.jpg)
.jpg)
Евгений Викторов, музыкант
Мы покупали квартиру в самой первой очереди «Северной долины». Я помню, что было много сомнений: огромные масштабы застройки, соседство с промзоной, непонятно, достроят ли… Но близость к метро (всего несколько сотен метров!) и городская прописка победили. Собственно, я сам езжу на автомобиле, а жена часто пользуется подземкой.
О выборе не жалею, наслышан о транспортных коллапсах в Кудрово, Мурино. У нас такого нет: выехать из микрорайона на развязку КАД, проспект Энгельса, Суздальский проспект можно относительно быстро.
Микрорайон действительно расположен достаточно удобно. Он входит в городскую черту и относится к Выборгскому району Петербурга. Пробки на дорогах в час пик возможны (особенно у выездов на Суздальский проспект и КАД), но критичной ситуацию не назовешь. А вот с парковкой, по словам жителей, проблемы бывают. Тем, кто возвращается после 21.00, ставить машину приходится далеко от дома.
Алексей Резенков, обозреватель БН
Я сам когда-то рассматривал вариант покупки квартиры в первой очереди «Северной долины» – от метро там очень близко.
Но, разумеется, не вся территория микрорайона Парнас может похвастать близостью к подземке. Так, удаленность от станции последних очередей «Северной долины» составляет полтора-два километра.
Кто-то предпочитает прогуляться пешком, другие используют маршрутки. Так или иначе, время на то, чтобы добраться до метро, нужно закладывать в общий путь до конечной точки.
2-комн. кв. | 46 м 2 | 2/5 этаж
пр-кт. Дальневосточный, 66к1
7-комн. кв. | 167 м 2 | 4/4 этаж
2-комн. кв. | 51 м 2 | 8/9 этаж
пр-кт. Солидарности, 5
Студия | 25 м 2 | 9/16 этаж
Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 64 к 2
Студия | 11 м 2 | 2/5 этаж
Студия | 11 м 2 | 2/4 этаж
2-комн. кв. | 48 м 2 | 5/5 этаж
деревня Гарболово, 239
Студия | 15 м 2 | 2/9 этаж
Студия | 24 м 2 | 1/12 этаж
Мурино, Шоссе в Лаврики (Мурино), 63
1-комн. кв. | 29 м 2 | 3/3 этаж
Дубровка пос., Ленинградская ул., 8
1-комн. кв. | 32 м 2 | 2/5 этаж
Матроса Железняка улица, 23
Студия | 13 м 2 | 1/4 этаж
Что касается жилых комплексов у Шуваловского парка, то от них до метро тоже полтора-два километра, причем сейчас маршрут пролегает фактически по бездорожью и стройкам. Со временем, безусловно, эта проблема будет решена.
Между зеленью и промзонами
В плане экологии территория Парнас выглядит неоднозначно. Особенно это чувствуется при определенных направлениях ветра.
Людмила Виролайнен, логист
Мы живем в новом комплексе рядом с Шуваловским парком. Это соседство, конечно, радует. Есть где погулять с детьми. С другой стороны, наличие промзоны все равно чувствуется: в воздухе бывает неприятный запах. Я не уверена, что это прямо оттуда, возможно, дело в стройке, которая все еще продолжается вокруг. Поживем – увидим.
Неподалеку от нашего ЖК проходит ЛЭП – не критично, конечно, но без них жилось бы спокойнее.
Уже сейчас мы, как и жители других комплексов у парка, чувствуем недостаток социальной инфраструктуры. В «Северной долине» садики, школы и без того перегружены, а выезжать в «большой город» не очень удобно, по Заречной улице на Выборгское шоссе. Там риск пробок велик.
Добавим, что примерно в нескольких километрах от Парнаса находится много водных рекреационных зон: Большое (Нижнее) Суздальское озеро, пруд Рубаха Наполеона и др.
Проект планировки «Северной долины» предусматривает создание крупного парка вдоль Заречной улицы. В настоящий момент ведется разработка его концепции.
По замыслу застройщика, там будут зеленые зоны с центральной площадью, зоны отдыха, спортивные и детские площадки. Но парк будет создан к концу реализации проекта – а этих дат пока не называют точно.
Инфраструктура обещает подтянуться
Как и любой другой развивающийся микрорайон, Парнас испытывает определенные проблемы с социальной инфраструктурой. «Главстрой-СПб» должен построить, согласно планам, 10 школ и 13 детских садов; сейчас уже работают несколько садиков и две школы, но, конечно, этого не хватает.
Многие жители Парнаса пока пользуются инфраструктурой давно сложившихся кварталов южнее Суздальского проспекта.
Марина Шаталова, домохозяйка
Мой ребенок ходит в новую 482 школу, которая построена непосредственно в микрорайоне Парнас. Родители часто жалуются, что школа перегружена, много набирают потоков первоклашек, отчего страдают старшие классы, которым не хватает кабинетов. Чувствуется нехватка учителей.
Стоит ли переезжать к метро «Девяткино»
Во что застройщики превратили Черную речку
Какие мысли о Новоселье посещают новоселов
Что надо знать о Кудрово, прежде чем переезжать
Сначала сломать, потом построить
Выбираем, где жить, чтобы легче дышать и меньше платить
Между тем могу сказать, что раньше мы ходили в обычную старую школу на проспекте Просвещения, и там тоже в классах было свыше 30 человек, плюс старые кабинеты, оборудование… В школе на Парнасе все новое, свеженькое.
Главная проблема – туда попасть. Желающих больше, чем возможностей учреждения. Еще одну школу, насколько я знаю, уже строят. Все трудности, думаю, временные.
Желающие могут воспользоваться услугами частных детских садов – они на Парнасе давно функционируют. Но это, во-первых, дорого, а во-вторых, по факту не всегда гарантирует то же качество услуг, как в государственных садах, которые жестче контролируются.
С торговой инфраструктурой на Парнасе, по словам местных жителей, проблем нет. В микрорайоне полно малых и средних магазинов, объектов сферы обслуживания.
Возле Парнаса находятся два крупных ТРЦ – «Мега-Парнас» и «Гранд-Каньон». На территории самого микрорайона большие комплексы появятся, но позже.
В целом серьезных нареканий у жителей Парнаса к территории нет. Район планомерно развивается. Мало кто жалуется уже и на высотность застройки – по сравнению со многими новыми проектами комплексного освоения, подчас напоминающими Шанхай, та же «Северная долина» воспринимается как единый, пусть и излишне урбанистический, архитектурный ансамбль.
Некоторые временные сложности могут быть у семей с детьми, которых пора определять в садик или школу. Но все – решаемо.
И, безусловно, привлекательны для покупателей цены на Парнасе: они примерно такие же, как в Кудрово (чуть более 80 тыс. руб. за кв. м), при том что Парнас – город, а кудровские земли – Ленобласть. Городская «прописка» – по-прежнему серьезный аргумент.
Текст: Алексей Резенков Фото: Алексей Александронок