Участникам долевого строительства
По Договору застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект (п. 1 ст. 4 Закона). Существенными условиями Договора являются: определение подлежащего передаче конкретного Объекта в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию, срок передачи застройщиком Объекта Дольщику (ст. 6 Закона), цена Договора, сроки и порядок ее уплаты (ст. 5 Закона), а также гарантийный срок на Объект (ст. 7 Закона). При отсутствии в Договоре этих условий он считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации территориальными органами Федеральной регистрационной службы и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона).
Не менее чем за месяц до наступления срока передачи Объекта, установленного Договором, застройщик обязан направить Дольщику сообщение о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона). После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать Объект Дольщикам (п. 3 ст. 8 Закона). Передача Объекта Дольщикам должна быть осуществлена в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного Договором. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, причем в срок, одинаковый для всех Дольщиков (п. 1 ст. 6 Закона). Если застройщик нарушил сроки передачи Объекта, Дольщик вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены Договора за каждый день просрочки (граждане взыскивают неустойку в двойном размере) (п. 2 ст. 6 Закона).
Застройщик обязан передать Объект надлежащего качества. Гарантийный срок для Объекта должен составлять не менее пяти лет со дня передачи Объекта (п. 5 ст. 7 Закона). С 20 июля 2006 года застройщик освобождается от ответственности за недостатки Объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа Объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации Объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта (п. 7 ст. 7 Закона).
Закон предусматривает случаи расторжения Договора в судебном порядке. Так, в суде Договор можно расторгнуть, если прекращено или приостановлено строительство, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект не будет передан Дольщику, а также если существенно изменена проектная документация строящегося Объекта.
Черный «квадрат»
Следственный комитет проверил дела обманутых дольщиков
Главные причины проблем дольщиков, считают в СКР, в том, что большие деньги, «находящиеся в обороте в сфере жилищного строительства, масштабное государственное финансирование этой отрасли привлекают внимание и многочисленных преступных групп». Преступления эти умышленные, направленные исключительно на кражу денег граждан.
За три года «Тверьагрострой» заключил 37 договоров участия в долевом строительстве. Отдать людям готовое жилье пообещали «не позднее 30 июня 2019 года». С них собрали больше 69 миллионов рублей. Но по состоянию на 29 сентября 2020 года строительство дома приостановлено «ввиду отсутствия денежных средств».
Где деньги и сколько людей пострадало, сейчас устанавливает следствие.
Но эти суммы кажутся совсем небольшими на фоне того, что увидели следователи в Подмосковье. Там в производстве СК России по Московской области расследуется уголовное дело по обвинению пяти человек в организации и участии в преступном сообществе «с целью похищения путем обмана денежных средств граждан».
Граждан зазывали поучаствовать в строительстве 12 многоквартирных домов на территории Москвы и Московской области.
Строительство домов осуществлялось в отсутствие необходимой разрешительной документации, в связи с чем впоследствии дома признаны судом самовольными постройками и приняты решения об их сносе, рассказали корреспонденту «РГ» в Следственном комитете.
А в Ульяновске гендиректор строительной компании просто украл 440 миллионов рублей, предназначенных для строительства жилого комплекса из семи многоквартирных домов. Выводил деньги через фирмы-однодневки.
Совсем недавно на оперативном совещании Председатель Следственного комитета России обсуждал с подчиненными работу по восстановлению прав обманутых дольщиков.
В 2020 году благодаря принятым мерам сумма возмещенного в ходе следствия ущерба в сравнении с аналогичным периодом прошлого года возросла в три раза и составила 1 миллиард 350 миллионов рублей. Кроме того, наложен арест на имущество обвиняемых на сумму 426 миллионов рублей.
При этом глава ведомства потребовал от подчиненных не снижать активности и по всем уголовным делам в рамках законодательства накладывать арест на имущество обвиняемых и добиваться полного возмещения ущерба потерпевшим.
Фундаментальные изменения в долевом строительстве, что нужно знать дольщику?
С 1 июля 2018 года вступили в силу глобальные изменения в области долевого строительства и смежных нормативных актов: прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Разбираем, какие изменения произойдут на рынке недвижимости и как теперь по-новому оформлять документы на долёвку.
Рынок строительства станет для дольщика безопаснее, а на рынке строительства останутся крупные игроки
1. Кто такой застройщик для долевого строительства с 1 июля 2018 года?
Застройщик — хозяйственное общество, которое имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв. м при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика. Кроме того, застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, и наименование такого застройщика содержит слова «специализированный застройщик».
Кроме того, вводится понятие «Основное общество» — это хозяйствующий субъект, для которого застройщик является дочерним обществом. т. е. основное общество обладает возможностью определять решения дочернего хозяйственного общества в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором.
2. Вправе ли застройщик осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство?
Да, вправе, но есть ограничения.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства:
Однако застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам «РЗТ», и (или) договорам «КРТ», и (или) договорам «КОС». Более того, для застройщиков, осуществляющих строительство по одному из таких видов договоров и получивших по ним разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., запрещено привлекать денежные средства дольщиков по каким-либо иным основаниям до завершения текущего строительства.
(!) Это означает, что застройщик должен оставаться в рамках одного проекта — будь то один многоквартирный дом или несколько в рамках одного договора по комплексному освоению территории.
3. Каким требованиям должен отвечать застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков?
Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:
1. Исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
2. Размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
3. Соответствия застройщика требованиям, установленным Законом 214-ФЗ, а именно:
3.1. Наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
3.2. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации, или наличие целевого кредита в уполномоченном банке не менее, чем 40% от проектной стоимости строительства;
3.3. Отсутствие у застройщика обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов и займов.
3.4. Застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
3.5. Обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков, не превышают 1% от проектной стоимости строительства, а имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;
(!) При этом данное требование не распространяется на застройщиков, являющихся поручителями по договорам поручительства (при недостаточном размере уставного капитала), предусмотренным редакцией Закона 214-ФЗ на 01.01.2017 и заключенным до 1 июля 2018 года.
3.6. В отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
3.7. Сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
3.8. У застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату более 300 тысяч рублей, т. е. минимальной суммы, необходимой для банкротства юридического лица.
3.9. Руководитель застройщика, собственник компании-застройщика, главный бухгалтер застройщика не имеют судимостей в сфере экономических преступлений, не подвергались дисквалификации и не банкротились.
Помимо всех вышеперечисленных требований, застройщик до момента заключения первого договора долевого участия должен получить заключения о соответствии самого застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом 214-ФЗ.
(!) Кроме того, с 30 сентября 2018 г. застройщик должен соблюдать нормативы финансовой устойчивости.
Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитала привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч. 2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ). Тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 1 июля 2018 г., снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами.
4. Новые требования к расчетному счету застройщика
В срок не позднее двух месяцев с момента вступления в силу новой редакции Закона 214-ФЗ, т. е. не позднее 1 сентября 2018г., все застройщики обязаны открыть отдельный расчётный счет в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство и осуществлять расчеты только с него. Равно как и технический заказчик, и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).
Уполномоченный банк будет осуществлять, в т.ч. и контролирующие функции.
(!) Уполномоченный банк — это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте.
5. Какие гарантии исполнения обязательств застройщиком предусмотрены на текущий момент?
Гарантией или обеспечением обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:
Какой применять способ обеспечения обязательств по долевому строительству, решает застройщик в зависимости от даты получения разрешения на строительство. Однако с 1 июля 2019г. все расчеты дольщиков с застройщиками должны будут вестись через счета эскроу в обязательном порядке. Данное положение будет применяться к застройщикам, не успевшим зарегистрировать свой первый договор долевого участия до 1 июля 2019г.
(!) Важным изменением с точки зрения гарантий, является введение солидарной ответственности для бенефициаров застройщика (собственников компании), чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, за убытки покупателей недвижимости. Хотя, на мой взгляд, конечные собственники компаний — застройщиков по-прежнему смогут остаться в тени.
6. Что такое эскроу-счета?
Счет эскроу подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Это означает, что дольщики будут перечислять денежные средства уполномоченному банку застройщика, который будет хранить их до момента завершения строительства или расторжения договора долевого участия.
(!) Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.
Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.
7. В чем выгода для дольщиков использования эскроу-счетов?
Средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, однако, ограничен 10 млн рублей и может быть выплачен только за одну квартиру.
Деньги дольщиков будут переданы застройщику только после окончания строительства. А это означает, что дольщик при расторжении договора сможет с большей долей вероятности получить свои деньги обратно.
8. В каком порядке и где застройщик обязан раскрывать информацию о себе?
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обязан полностью предоставить на этот ресурс информацию о себе, о правах на землю, о согласовании проектной документации, о соответствии требованиям 214-ФЗ. Кроме того, на данный сайт будет поступать информация от контролирующих органов и органов рос реестра.
9. На какие цели застройщик сможет расходовать денежные средства?
(!) Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в ограниченных случаях. Важным ограничением является то, что застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов (в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники), более 10% от проектной стоимости строительства.
Соответственно, застройщикам теперь будет необходимо жестко следить за своими расходами на персонал, агентов по продажам и юристов, равно как и расходами на рекламу. Очевидно, что на первый план выйдут услуги с отложенной оплатой после завершения строительства, то есть после прекращения контроля уполномоченного банка.
10. Какую деятельность застройщик не вправе осуществлять?
Застройщик не вправе осуществлять любую иную деятельность, кроме строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.
Послабления для застройщика появляются после выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию. Он может осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства застройщик получает полный доступ к денежным средствам на счете уполномоченного банка и может тратить их по собственному усмотрению.
Рынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции — еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств или банковского целевого кредитования. Те же счета эскроу подразумевают собой отложенные инвестиции, которые позволяют застройщику лишь вероятно снизить процентную ставку по целевому банковскому кредиту при условии, что застройщик размещает в данном банке и расчетный счет, и кредитную линию, и депозиты эскроу. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку «бесплатные инвестиции» в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными.
Немаловажный вопрос, который стоит перед застройщиками, — по какой цене продавать? Ведь деньги дольщиков, замороженные на счетах эскроу, застройщик увидит после завершения строительств и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье, как на строящееся? В свою очередь затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и так далее в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства. Логичный вывод — строящееся жилье приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.
Итак, очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании. А на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств. Кроме того, есть все овнования считать, что самым крупным игроком на рынке строительства станет государство.