Как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика
Организация собственными силами строит жилой дом для последующей продажи квартир. При этом инвестиционные средства со стороны застройщик не привлекает. Как в этом случае организовать учет? Какие особенности отразить в учетной политике?
Описание ситуации
Организация-застройщик строит жилой дом с нежилыми помещениями для целей последующей продажи (не в рамках долевого строительства). Строительные работы выполняет собственными силами, без привлечения подрядных строительных организаций. Каким образом в этом случае организуется бухгалтерский учет? Какие налоги при этом уплачиваются?
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке. Земельный участок может находиться у застройщика в собственности или в аренде. Под обеспечением строительства подразумеваются все процедуры, которые необходимы для того, чтобы обеспечить и завершить строительство: архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование, выполнение строительных работ и т. д. Входит сюда и финансовое обеспечение строительства. Застройщик может строить за счет собственных, заемных или привлеченных от инвесторов средств. В данном случае рассматривается ситуация, когда застройщик строит для целей последующей продажи, а значит, не привлекает средства инвесторов, используя для финансирования строительства собственные и заемные средства. При этом разбираются хозяйственные операции, проводимые с момента получения разрешения на строительство. То есть когда выполнены инженерные изыскания и проектирование. Строительные работы застройщик намерен выполнить собственными силами. И речь идет о строительстве только одного дома.
Порядок учета расходов на строительство
В данном случае учет расходов на строительство целесообразно вести на счете 20 «Основное производство». По мнению автора, счет 08 применять в этой ситуации некорректно, так как у организации нет намерения создать внеоборотный актив (объект основных средств). Там же следует учесть и все расходы, которые были понесены до получения разрешения на строительство.
Поскольку организация выполняет работы собственными силами, учет затрат на выполнение работ необходимо организовать как в подрядной организации. Для этого на счете 20 надо завести отдельный субсчет для отражения на нем прямых затрат на строительство. К прямым затратам в этом случае следует отнести все расходы, которые можно включить в стоимость строительства по прямому признаку. В частности, стоимость основных строительных материалов, оборудования как требующего, так и не требующего монтажа, а также расходы:
Если у организации нет иных видов деятельности, то административно-хозяйственные расходы также можно сразу учитывать на счете 20 в составе расходов на строительство. Если же другие виды деятельности есть, то эти расходы нужно распределять между видами деятельности пропорционально выбранной и утвержденной учетной политикой базе распределения. Например, пропорционально прямым расходам на виды деятельности. Можно пропорционально зарплате работников, занятых по видам деятельности, можно пропорциональны иной базе. Главное – база для распределения должна быть экономически обоснована, а распределение расходов иметь определенную математическую зависимость.
Определение стоимости помещений
После того как работы выполнены и получены документы от БТИ, застройщик определяет стоимость строительства каждого отдельного помещения. Речь идет о предназначенных для продажи помещениях, на которые будут получены права собственности. Такое распределение можно проводить усредненно, пропорционально средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади застройки. Например:
Тогда средняя стоимость строительства 1 кв. м будет составлять:
1 000 000 тыс. руб. : 20 000 кв. м = 50 000 руб/кв. м.
В результате стоимость каждого помещения будет определяться следующим образом:
| Стоимость помещения | = | Площадь помещения (кв. м) | × | 50 000 руб/кв. м |
Справедливости ради стоит заметить, что такое распределение расходов на строительство экономически не всегда оправдано. Так, объективно стоимость строительства 1 кв. м, например, машино-места, не может равняться стоимости строительства 1 кв. м элитной квартиры. При этом продажа машино-мест производится с начислением НДС. В этом случае завышенная стоимость строительства 1 кв. м машино-места приводит к завышению суммы НДС, которую налогоплательщик принимает к налоговому вычету как долю общей суммы налога, приходящуюся на стоимость строительства этого машино-места. В таких ситуациях экономически оправдано распределение общих расходов на строительство между помещениями, например пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений объекта:
Затем общая стоимость строительства распределяется на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределяется пропорционально площадям по каждому помещению.
Пример
Фактическая стоимость строительства – 1 000 000 тыс. руб., площадь строительства – 20 000 м2, том числе:
– жилых помещений – 15 000 м2;
– нежилых помещений – 4000 м2;
– машино-мест – 1000 м2.
Сметная стоимость строительства – 900 000 тыс. руб., в том числе:
– жилых помещений – 700 000 тыс. руб.;
– нежилых помещений – 180 000 тыс. руб.;
– машино-мест – 20 000 тыс. руб.
Тогда стоимость строительства жилых помещений составит:
1 000 000 : 900 000 × 700 000 = 777 778 тыс. руб.
Стоимость строительства нежилых помещений:
1 000 000 : 900 000 × 180 000 = 200 000 тыс. руб.
Стоимость строительства машино-мест:
1 000 000 : 900 000 × 20 000 = 22 222 тыс. руб.
И далее внутри каждой группы помещений рассчитывается стоимость строительства каждого помещения.
Тем не менее, поскольку нормативно порядок распределения общей стоимости строительства между помещениями не определен, организация вправе выбрать для себя любой экономически обоснованный способ.
Бухгалтерский и налоговый учет
После того как стоимость каждого помещения определена, учет этих помещений осуществляется по дебету счета 43 (Дебет 43 Кредит 20).
Операции по реализации помещений отражаются обычным порядком:
ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации помещений;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 20
– списана стоимость проданных помещений;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
КРЕДИТ 68
– начислен НДС с продажи по нежилым помещениям и машино-местам.
В налоговом учете реализация помещений отражается для целей исчисления налога на прибыль также в обычном порядке.
При продаже нежилых помещений и машино-мест с налогом на добавленную стоимость застройщик имеет право на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных по строительству. Но только в части суммы налога, относящейся к таким помещениям. Право на налоговый вычет по ним у организации наступает при условии выполнения требований пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ. В частности, при наличии счетов-фактур, документов, подтверждающих понесенные расходы, и принятия к учету приобретенных товаров, работ, услуг.
Долю НДС, приходящуюся на нежилые помещения и машино-места, можно определить пропорционально стоимости их строительства.
Учет при строительстве многоквартирных домов
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В строительной организации принято решение строить многоквартирные дома (МКД) за счет только собственных средств и не привлекать средства дольщиков. На данный момент строительство некоторых домов, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств организации, а также средств дольщиков, не завершено. Организация является инвестором и застройщиком, но самостоятельно строительные работы не выполняет.
Учетной политикой организации установлено, что выручка от реализации услуг застройщика признается ежемесячно по мере готовности.
Каков порядок бухгалтерского учета по каждому строящемуся дому?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если организация не собирается изменять способ признания выручки от оказания услуг застройщика, то бухгалтерский учет по каждому строящемуся дому можно вести в обычном порядке.
Если принимается решение об изменении способа учета выручки, то такое изменение возможно только с нового года.
Рекомендуем ознакомится с материалами:
— Вопрос: Организация является застройщиком, для последующей продажи квартир и нежилых помещений строит многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями частично за счет собственных средств и частично за счет привлечения средств дольщиков. В договорах долевого участия вознаграждение за услуги застройщика отдельно не выделено. Сумма превышения договорной стоимости строительства над фактическими затратами на его осуществление (экономия) согласно договорам остается в распоряжении застройщика. Каким образом в данном случае формируются показатели для отчета о финансовых результатах: показатель «выручка» (код 2110), показатель «себестоимость продаж» (код 2120)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2015 г.);
— Инвестор-застройщик: понятие и бухгалтерский учет (Т.Ю. Кошкина, журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2018 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) Конкретного определения термина «межотчетный период» нормативные акты по бухгалтерскому учету не содержат. Из писем Минфина России от 17.04.2007 N 03-05-06-01/31 и от 23.06.2006 N 02-14-10а/1641 следует, что указанное отражение последствий изменения учетной политики в межотчетный период производится на 01.01.2016 (смотрите также письмо Росводресурсов от 18.01.2011 N ВК-03-26/157 и письмо Министерства финансов Республики Татарстан от 15.06.2009 N 21-92-83/2557).
А в письме Казначейства России от 26.12.2013 N 42-7.4-05/2.2-866 сказано, что операции, проводимые в межотчетный период, изменяют входящие остатки текущего финансового года, не относясь при этом ни к отчетному финансовому году, ни к текущему.
Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта
директор ООО «Инкубатор для бухгалтера», к.п.н., аудитор
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов
Применение кассового аппарата застройщиком
Ситуация 1. Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?
Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».
Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ
Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?
Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.
Таблица 1. Учетные записи застройщика
| Операции | № строки | Дебет | Кредит |
| До получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию | |||
| Отражаются обязательства сторон по заключенным ДДУ в части целевого финансирования строительства (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ) | 1 | 76 | 86 |
| Поступают средства целевого финансирования | 2 | 51 | 76 |
| Поступают средства на содержание застройщика | 3 | 51 | 62 |
| Признаются затраты на строительство | 4 | 08 | 60, 76 и др. |
| Признаются затраты на содержание застройщика | 5 | 20 | 02, 10, 70, 69 |
| На дату получения разрешения (ст. 55 ГрК РФ) | |||
| Приняты к учету отдельные квартиры по учетной стоимости (исходя из доли площади квартиры в общей жилой площади дома) | 6 | 43 | 08 |
| Закрывается счет 08 — при наличии экономии застройщика | 7 | 08 | 91 |
| После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию | |||
| Списываются квартиры в связи с регистрацией дольщиками права собственности | 8 | 86 | 43 |
| Признаны текущие затраты (не предусмотренные сводным сметным расчетом) | 9 | 26 | 02, 10, 70, 69, |
| Списаны текущие затраты в отсутствие выручки | 10 | 91 | 26 |
| Признана выручка от оказания услуг (каждому дольщику в отдельности) | 11 | 62 | 90 |
| Списаны затраты на содержание застройщика | 12 | 90 | 20, 26 |
| Закрытие счетов 90 и 91 для выявления финансового результата — если в обоих случаях прибыль | 13 | 90,91 | 99 |
| Начислен налог на прибыль | 14 | 99 | 68 |
Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанием номера строки и комментария
Налоговый учет у застройщика
Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает Письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306.
Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).