Порядок учета затрат в строительстве (нюансы)
Индивидуальные характеристики процесса строительства
Несмотря на то что бухучет в строительстве в РФ ведется на базе общих требований и регламентов, для него характерно большое количество индивидуальных особенностей. Причиной наличия этих особенностей является специфика строительного процесса. В качестве основных индивидуальных характеристик стройки для данной статьи мы выделим:
Разберем подробнее особенности учета, возникающие из приведенных выше аспектов.
Нюансы, связанные со сроками выполнения работ
В ситуациях, когда даты начала и завершения работ приходятся на разные отчетные периоды, действуют нормы ПБУ 2/2008 (утв. приказом Минфина от 24.10.2008 № 116н). В силу особенностей процесса строительство практически всегда подпадает под действие норм ПБУ 2/2008. Таким образом, учет строек ведется предусмотренным ПБУ 2/2008 способом «по мере готовности».
Чтобы разобраться в сути способа, остановимся чуть более подробно на таком важном определении, как «объект строительства». В соответствии с Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ объект строительства — это не временное строение, сооружение. Отметим, что в действовавшем до принятия ПБУ 2/2008 приказе Минфина от 20.12.1994 № 167 об учете договоров на капстроительство существовала еще одна характеристика — наличие отдельной сметы или отдельного проекта на здание, строение, сооружение. Теперь эта норма не конкретизирована.
По действующему ПБУ 2/2008, чтобы определить объект для учета, необходимо изучить договор (договоры) и техническую документацию:
ВАЖНО! Даже если заключен один договор на комплекс объектов, каждый из которых обладает характеристиками отдельного объекта, учет нужно вести по каждому объекту отдельно, как если бы на каждый был заключен самостоятельный договор.
По каждому объекту учета, определенному по указанным выше критериям, необходимо затем определить один из 2 возможных способов определения доходов и расходов:
О первом способе поговорим кратко. Он заключается в проведении оценки объема уже завершенных на отчетную дату работ в натуральном выражении. Как правило, такая оценка является экспертной. Кроме того, если работа сдается по этапам — можно проводить оценку по задокументированным завершенным (сданным) этапам. В затраты при этом следует списывать ту их часть, что относится к признанной выручке.
Как подтвердить расходы на материалы при строительстве узнайте в экспертном решении от КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и переходите к материалу бесплатно.
Второй способ базируется на определении на отчетную дату доли уже произведенных затрат в общем объеме плановых затрат по договору. Так как данный способ напрямую связан с методами учета затрат в строительстве, рассмотрим порядок учета доходов и расходов при этом способе на примере.
Общая сумма договора, заключенного 12.01.2020, составляет 30 млн руб. Определенная по расчетам (сметам) величина расходов составляет 20 млн руб. Аванс, полученный от заказчика в январе 2020, составляет 8 млн руб. Величина уже понесенных по договору затрат на 31.03.2020 составила 5 млн руб. Документы о приемке произведенных работ заказчиком оформлены в апреле 2020. Подрядчик определяет готовность работ по доле произведенных затрат. Что будет отражено в учете подрядчика? (Для упрощения в примере не приводится НДС).
О нюансах учета НДС у подрядчика смотрите: «Когда начислять НДС подрядчику?».
5 млн руб. / 20 млн руб. × 100% = 25% — степень готовности объекта.
Как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика
Организация собственными силами строит жилой дом для последующей продажи квартир. При этом инвестиционные средства со стороны застройщик не привлекает. Как в этом случае организовать учет? Какие особенности отразить в учетной политике?
Описание ситуации
Организация-застройщик строит жилой дом с нежилыми помещениями для целей последующей продажи (не в рамках долевого строительства). Строительные работы выполняет собственными силами, без привлечения подрядных строительных организаций. Каким образом в этом случае организуется бухгалтерский учет? Какие налоги при этом уплачиваются?
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке. Земельный участок может находиться у застройщика в собственности или в аренде. Под обеспечением строительства подразумеваются все процедуры, которые необходимы для того, чтобы обеспечить и завершить строительство: архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование, выполнение строительных работ и т. д. Входит сюда и финансовое обеспечение строительства. Застройщик может строить за счет собственных, заемных или привлеченных от инвесторов средств. В данном случае рассматривается ситуация, когда застройщик строит для целей последующей продажи, а значит, не привлекает средства инвесторов, используя для финансирования строительства собственные и заемные средства. При этом разбираются хозяйственные операции, проводимые с момента получения разрешения на строительство. То есть когда выполнены инженерные изыскания и проектирование. Строительные работы застройщик намерен выполнить собственными силами. И речь идет о строительстве только одного дома.
Порядок учета расходов на строительство
В данном случае учет расходов на строительство целесообразно вести на счете 20 «Основное производство». По мнению автора, счет 08 применять в этой ситуации некорректно, так как у организации нет намерения создать внеоборотный актив (объект основных средств). Там же следует учесть и все расходы, которые были понесены до получения разрешения на строительство.
Поскольку организация выполняет работы собственными силами, учет затрат на выполнение работ необходимо организовать как в подрядной организации. Для этого на счете 20 надо завести отдельный субсчет для отражения на нем прямых затрат на строительство. К прямым затратам в этом случае следует отнести все расходы, которые можно включить в стоимость строительства по прямому признаку. В частности, стоимость основных строительных материалов, оборудования как требующего, так и не требующего монтажа, а также расходы:
Если у организации нет иных видов деятельности, то административно-хозяйственные расходы также можно сразу учитывать на счете 20 в составе расходов на строительство. Если же другие виды деятельности есть, то эти расходы нужно распределять между видами деятельности пропорционально выбранной и утвержденной учетной политикой базе распределения. Например, пропорционально прямым расходам на виды деятельности. Можно пропорционально зарплате работников, занятых по видам деятельности, можно пропорциональны иной базе. Главное – база для распределения должна быть экономически обоснована, а распределение расходов иметь определенную математическую зависимость.
Определение стоимости помещений
После того как работы выполнены и получены документы от БТИ, застройщик определяет стоимость строительства каждого отдельного помещения. Речь идет о предназначенных для продажи помещениях, на которые будут получены права собственности. Такое распределение можно проводить усредненно, пропорционально средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади застройки. Например:
Тогда средняя стоимость строительства 1 кв. м будет составлять:
1 000 000 тыс. руб. : 20 000 кв. м = 50 000 руб/кв. м.
В результате стоимость каждого помещения будет определяться следующим образом:
| Стоимость помещения | = | Площадь помещения (кв. м) | × | 50 000 руб/кв. м |
Справедливости ради стоит заметить, что такое распределение расходов на строительство экономически не всегда оправдано. Так, объективно стоимость строительства 1 кв. м, например, машино-места, не может равняться стоимости строительства 1 кв. м элитной квартиры. При этом продажа машино-мест производится с начислением НДС. В этом случае завышенная стоимость строительства 1 кв. м машино-места приводит к завышению суммы НДС, которую налогоплательщик принимает к налоговому вычету как долю общей суммы налога, приходящуюся на стоимость строительства этого машино-места. В таких ситуациях экономически оправдано распределение общих расходов на строительство между помещениями, например пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений объекта:
Затем общая стоимость строительства распределяется на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределяется пропорционально площадям по каждому помещению.
Пример
Фактическая стоимость строительства – 1 000 000 тыс. руб., площадь строительства – 20 000 м2, том числе:
– жилых помещений – 15 000 м2;
– нежилых помещений – 4000 м2;
– машино-мест – 1000 м2.
Сметная стоимость строительства – 900 000 тыс. руб., в том числе:
– жилых помещений – 700 000 тыс. руб.;
– нежилых помещений – 180 000 тыс. руб.;
– машино-мест – 20 000 тыс. руб.
Тогда стоимость строительства жилых помещений составит:
1 000 000 : 900 000 × 700 000 = 777 778 тыс. руб.
Стоимость строительства нежилых помещений:
1 000 000 : 900 000 × 180 000 = 200 000 тыс. руб.
Стоимость строительства машино-мест:
1 000 000 : 900 000 × 20 000 = 22 222 тыс. руб.
И далее внутри каждой группы помещений рассчитывается стоимость строительства каждого помещения.
Тем не менее, поскольку нормативно порядок распределения общей стоимости строительства между помещениями не определен, организация вправе выбрать для себя любой экономически обоснованный способ.
Бухгалтерский и налоговый учет
После того как стоимость каждого помещения определена, учет этих помещений осуществляется по дебету счета 43 (Дебет 43 Кредит 20).
Операции по реализации помещений отражаются обычным порядком:
ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации помещений;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 20
– списана стоимость проданных помещений;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
КРЕДИТ 68
– начислен НДС с продажи по нежилым помещениям и машино-местам.
В налоговом учете реализация помещений отражается для целей исчисления налога на прибыль также в обычном порядке.
При продаже нежилых помещений и машино-мест с налогом на добавленную стоимость застройщик имеет право на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных по строительству. Но только в части суммы налога, относящейся к таким помещениям. Право на налоговый вычет по ним у организации наступает при условии выполнения требований пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ. В частности, при наличии счетов-фактур, документов, подтверждающих понесенные расходы, и принятия к учету приобретенных товаров, работ, услуг.
Долю НДС, приходящуюся на нежилые помещения и машино-места, можно определить пропорционально стоимости их строительства.
Как вести учет расходов на стройке загородного дома?
При строительстве своего загородного дома очень важно грамотно вести бюджет с самого первого этапа. Это позволяет:
Многие мои знакомые, которые построили или строят дом, с затруднением могут дать оценку стоимости своего владения. Я считаю, что такой подход мне не подходит, поэтому с первого дня стройки я вел учет, и сегодня могу с точностью до нескольких тысяч назвать цену 1 квадртаного метра моего загородного жилья.
Основные правила ведения бюджета
Как можно вести бюджет?
Существует несколько распространенных способов. Сперва рассмотрим наименее оптимальные с моей точки зрения. В конце расскажу, как делаю я.
Сбор всех чеков в бумажном виде
Очень часто заказчики просто собирают все расходники, которые копятся в процессе стройки, в надежде в конце свести все цифры. Этот способ плох тем, что чеков напокится такое огромное количество, что в них уже будет тяжело разобраться и соотнести, к примеру, на что пошел пиломатериал – кровлю или перекрытия. Также чеки со временем имеют свойство выцветать, а по расходам наличными документов вовсе не будет, кроме ваших записей, при условии что вы их сделаете.
Доверить учет прорабу или бригадирам
Этот вариант в итоге сведется к первому, так как в 99,9% случаев вам предоставят только итоговую сумму расходов и такую же гору расходников. И не факт, что они будут в полном объеме.
Вести записи на бумажном носителе
Некоторые заказчики ведут учет в блокнотах или записных книжках, занося все расходы. Но такой способ плох тем, что анализировать бумажные записи, мягко говоря, очень долго и неудобно.
Вести эксель таблицу
Этот способ действительно хорош, если все заносить оперативно. Но мне он не подходит, так как за стационарным компьютером или ноутбуком я оказываюсь все реже, под руками постоянно сотовый телефон, в котором я и расскажу как веду учет.
Мой способ ведения расходов
Расходы своей стройки я вел в сотовом телефоне через бесплатное приложение ведения личного бюджета, в котором я также фиксирую все свои остальные траты. Благо сейчас современные гаджеты есть у всех, и это мне не видится проблемой. Основной фишкой является то, что расходы на стройку я не заношу как просто расходы и списания со своих счетов, а я завел отдельный счет в приложении и назвал его “Стройка Дома”.
Траты по стройке я вношу как перенос средств с одного моего счета (наличных к примеру) на счет “Стройка Дома”. Это позволяет всегда видеть итоговую стоимость строительства в моменте. В комментариях я добавляю метки – характеристики расходов – например “фундамент”, “работа”. При желании из приложения можно сделать выгрузку в формате эксель и уже более детально анализировать траты, фильтруя по меткам.
Такой способ удобен при возврате денег за лишние материалы – вы просто делаете перенос со счета “Стройка Дом”а на другой свой счет, куда продавец вам вернет деньги.