Ближе к лесу: что нужно знать об Очакове-Матвеевском перед покупкой жилья
Район Очаково-Матвеевское, расположенный на территории Западного административного округа (ЗАО), риелторы называют одним из самых привлекательных для жилой застройки за пределами центра Москвы. Границы района проходят по оси Мичуринского проспекта, Озерной улицы и полосы отвода МКАД, по оси русла реки Сетунь, обеспечивая его высокую транспортную доступность.
«То, что данный район привлекателен для проживания, подтверждает факт, что с начала 2000-х годов до настоящего времени численность населения района увеличилась примерно на треть. Наибольший интерес для покупателей жилья и девелоперов представляют территории, которые примыкают к Матвеевскому лесу и к долине реки Сетунь. Здесь уже построены и продолжают строиться высокобюджетные проекты, которые мы относим к бизнес-классу», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Район также делает привлекательным тот факт, что он расположен близко к Кутузовскому проспекту и в то же время несильно удален от ведущих вузов — МГИМО, РУДН, МГУ.
Очаково-Матвеевское занимает в рейтинге районов Западного округа одно из последних мест из-за расположенных здесь промышленных предприятий, среди которых ТЭЦ-25, завод «Каучук», мясоперерабатывающий завод «Кампомос», пиво-безалкогольный комбинат «Очаково».
«Все это сказывается на престижности района и его привлекательности для проживания. Таким образом, большая часть территории Очакова-Матвеевского — это промзоны, что однозначно не повышает ликвидность локации. Однако программа реновации территорий бывших промзон и строительство новых современных проектов ситуацию меняют», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В 2018 году здесь открылась станция метро «Озерная». К 2021 году на Аминьевском шоссе будет построена одноименная станция метро, которая войдет в состав БКЛ участка «Аминьевское шоссе» — «Проспект Вернадского». Жители также могут пользоваться железнодорожными платформами «Матвеевская» и «Очаково». Наконец, через район проходят Аминьевское шоссе, МКАД и несколько крупных улиц.
По данным компании «Метриум», сегодня в Очакове-Матвеевском реализуются всего три проекта: жилой комплекс комфорт-класса «Мичурино-Запад» и апарт-комплекс бизнес-класса LOFT 151 (оба объекта уже введены в эксплуатацию), а также новый жилой проект премиум-класса Spires, который планируется сдать в начале 2021 года. Совокупно в них продаются 500 квартир и апартаментов. Дешевле всего обойдутся апартаменты в LOFT 151 — в среднем 186,7 тыс. руб. за 1 кв. м, или 12,5 млн за объект, максимальная стоимость — в ЖК Spires, где квадратный метр оценивается в 351 тыс. руб., а средняя квартира — в 26,2 млн руб.
Жилье занимает около трети от всей территории района Очаково-Матвеевское — застроены в основном долина реки Сетунь и небольшой участок между Мичуринским проспектом и железной дорогой. При этом жилой фонд здесь один из самых молодых в столице: по данным компании «Бон Тон», больше половины находящихся в продаже квартир (около 58,4%) расположены в домах 2004–2013 годов постройки.
«Вторичный рынок в Очакове-Матвеевском характеризуется высокой контрастностью. С одной стороны, отмечается довольно большая доля (по застройке) панельного жилья 1960 годов постройки, из которой 67 домов будет отдано под реновацию. С другой стороны, здесь находится дорогостоящее жилье классов бизнес (ЖК «Нежинский ковчег») и премиум (ЖК «Кутузовская Ривьера» и ЖК «Волынский»). Стоит отметить, что на территории Очакова-Матвеевского в программу реновации включено 67 домов общей площадью 268,2 тыс. кв. м. Этим объясняется довольно низкая доля в предложении лотов на продажу в сегменте панельных домов 1960-х годов постройки», — говорит генеральный директор «Бон Тон» Наталья Кузнецова.
По данным «Метриум», сейчас на вторичном рынке Очакова-Матвеевского ведутся продажи порядка 850 квартир. Причем можно выбрать как жилье экономкласса (5,7 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 32,7 кв. м в панельном доме 1968 года постройки), так и более престижное. Самый дорогой лот в районе, по оценке того же «Метриума», обойдется в 477 млн руб. За столько предлагается двухуровневая квартира площадью 320 кв. м в доме 2006 года постройки.
Основные перспективы строительства района Очаково-Матвеевское связаны в первую очередь с программой реновации старого жилого фонда: в частности, планируется снести несколько домов на улицах Веерной, Матвеевской, Озерной. Кроме того, опрошенным «РБК-Недвижимостью» риелторам известно о нескольких перспективных коммерческих проектах.
«Один из них — многофункциональный центр с апартаментами, торгово-развлекательным комплексом, офисами и подземным паркингом на Аминьевском шоссе (инвестор — ГК «Ташир»). Другой проект (220 тыс. кв. м на 9,5 га) также будет расположен на Аминьевском шоссе, рядом с природным заказником Москвы «Долина реки Сетунь» (инвестор — ГК «Интеко»). Кроме того, Capital Group станет соинвестором проекта на 1,3 млн кв. м жилья на площадке, ограниченной МКАД, улицами Рябиновой и Генерала Дорохова», — знает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее прогнозу, вместе с преобразованием территорий промзон район станет более престижным и комфортным для жизни, что первым делом отразится на стоимости недвижимости.
Существенным ограничением по дальнейшему развитию Очакова-Матвеевского являются промышленные зоны, указывает Дмитрий Халин. «В частности, промзона «Очаково», которая занимает почти 700 га, и в планах городских властей нет реновации этой зоны. Она останется промышленным объектом, где будут развиваться различные виды производства, логистики и, возможно, мусоропереработка», — говорит эксперт.
Нынешнее название локации произошло от двух топонимов: деревни Матвеевское и села Очаково, известного с XVII века. В состав Москвы оба поселения вошли в 1960 году, в 1997-м Очаково и Матвеевское были объединены в район Очаково-Матвеевское.
Район известен своими историко-архитектурными объектами, в числе которых охраняемая государством «ближняя дача» Сталина в Волынском. На Нежинской улице расположено еще одно знаменитое архитектурное сооружение — в 1972 году здесь был построен первый из двух круглых домов Москвы.
Риелторские путеводители по районам
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
На данный момент
Сергей Собянин открыл семь станций на Калининско-Солнцевской линии метро.
Поделиться
Калининско-Солнцевская линия станет продолжением действующей Калининской линии метро.
| Расположение | В районе пересечения Мичуринского проспекта с Озерной улицей |
| Количество вестибюлей | Станция мелкого заложения, с двумя подземными вестибюлями |
| Пассажиропоток | 70 тысяч человек в сутки |
Дизайн станции
Станции «Минская», «Ломоносовский проспект», «Раменки», «Мичуринский проспект» и «Озерная» архитекторы выполнили в единой стилистике. А каждая из пяти станций, которые выходят за МКАД, имеет неповторимый облик.
И хотя для каждой станции предусмотрен индивидуальный дизайн, интерьеры оформлены в едином стиле. Архитектурная концепция участка основана на применении типовых конструкций.
Рисунки нанесут на подсвеченные стеклянные панели. Они будут контрастировать с нейтральным серым цветом остальных стен.
Узнаваемой чертой станции «Озерная» (бывшее название «Озерная площадь») стали кувшинки и блики на воде. Архитекторы вдохновились Очаковскими прудами, которые находятся неподалеку. По оси платформы проходит ряд колонн, которые облицованы сине-зелеными металлокерамическими панелями с рисунками на тему водной растительности.
Водную тематику продолжили и в вестибюлях, которые украсили подсвеченные витражи с кувшинками. Все это вызывает у пассажиров ассоциации с расположением станции под Озерной площадью.
В составе ТПУ предусмотрен многофункциональный комплекс. Кроме коммерческих площадей там появятся помещения для обслуживания метро и кассовые залы.
Калининско-Солнцевская линия метро. Инфографика
Группа ПИК построит крупный жилой квартал на западе Москвы
Крупный жилой микрорайон на 775 500 кв. м будет построен на пересечении Озерной и Никулинской улиц в Очакове-Матвеевском. Это следует из проекта планировки территории, который весной этого года выносился на общественное обсуждение, информация о нем есть на сайте «Активный гражданин».
Там говорится, что на территории общей площадью почти 72 га планируется возвести около 600 000 кв. м жилья, 132 000 кв. м коммерческой недвижимости и 36 000 кв. м социальных объектов. В документах, подготовленных к общественному обсуждению, сказано, что в рамках проекта будет снесено около 131 000 кв. м в основном промышленных и производственных зданий. Судя по имеющейся в этих документах карте, в зону застройки попадает и торговый комплекс «Мичуринский» (27 800 кв. м). Что будет с ним, узнать не удалось.
Основным девелопером жилого комплекса на Озерной улице будет группа ПИК, говорят два консультанта, работавших с компанией. В конце июля структура ПИК, по данным «СПАРК-Интерфакса», стала основным владельцем фирмы ООО «Специализированный застройщик «Озерная 44». Представитель группы подтвердил, что она будет строить квартал в Очакове-Матвеевском. По его словам, жилая площадь проекта составит 439 559 кв. м. От других комментариев он отказался.
ПИК – крупнейший девелопер жилья в России, в 2019 г. она, по данным рейтинга Infoline Building Russia, построила более 2 млн кв. м. Выручка группы за 2019 г. составила почти 281 млрд руб. Основные акционеры ПИК – Сергей Гордеев (59,3%) и ВТБ (23,1%).
Инвестиции в строительство нового квартала в Очакове-Матвеевском управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая оценивает примерно в 50 млрд руб. Партнер Colliers International Владимир Сергунин тоже считает, что затраты на возведение комплекса составят 40–50 млрд руб., при этом выручка от продажи квартир в проекте, по его мнению, превысит 110 млрд руб. Строительство микрорайона займет 6–7 лет, считает Сергунин.
И инвестор, и строитель
У ПИК есть несколько проектов, в которых группа участвует как fee-девелопер, т. е. занимается их управлением за вознаграждение. Их инвестор – Capital Group. Среди таких проектов уже строящиеся комплексы «Люблинский парк» на Люблинской улице и «Михайловский парк» рядом с Рязанским проспектом. ПИК и Capital Group будут также вместе возводить жилые районы на 446 320 кв. м в Сигнальном проезде, на 407 900 кв. м на Амурской улице и на 386 890 кв. м на месте Останкинского молочного комбината и Останкинского завода напитков на ул. Руставели.
Очаково-Матвеевское сейчас активно развивается, там идет проектирование транспортно-пересадочного узла «Аминьевское шоссе» и выделены стартовые площадки под программу реновации, говорит Литинецкая. Все это, по ее мнению, приведет к увеличению спроса на жилье в новом проекте. К его преимуществам она относит престижное западное направление, шаговую доступность от станции метро, наличие природных зон, а также удобные выезды на крупные транспортные магистрали – Северо-западную хорду, Боровское шоссе и т. д. Недостатком площадки Литинецкая называет близость к МКАД и кладбище, на которое могут выходить окна квартир в некоторых корпусах. Директор портала Dаtaflat.ru Александр Пыпин также считает, что у проекта очень высокий потенциал: территория позволяет создать там оптимальный с точки зрения планировки комплекс со всей инфраструктурой. К тому же у этого квартала пока нет конкурентов, добавляет эксперт. «Темпы продаж жилья в нем могут стать одними из самых высоких в городе – более 100 квартир в месяц», – полагает Пыпин. Всего в проекте может появиться около 11 000 квартир, темпы продаж тут будут зависеть от того, будет ли часть из них отдана под программу реновации, добавляет Литинецкая. По словам Пыпина, при грамотной ценовой политике проект можно будет полностью распродать за 8–9 лет. Он предполагает, что средняя цена на старте в новом микрорайоне составит 170 000–190 000 руб. за 1 кв. м, а к окончанию первой очереди она вырастет до 220 000–240 000 руб. за 1 кв. м. Оценка Литинецкой – 200 000 руб. за 1 кв. м на старте и около 250 000 руб. за 1 кв. м на высокой стадии строительства.
Группа ПИК в последние годы активно скупает крупные жилые проекты. Среди последних сделок – приобретение Московского трубозаготовительного комбината на Ижорской улице у «Дон-строй инвеста». На его территории можно возвести 475 000 кв. м недвижимости, из которых 404 000 кв. м – жилье. Кроме того, ПИК выкупила у бывшего вице-президента нефтегазовой компании «Итера» Александра Удодова участок в 2,1 га на Симоновской набережной под строительство 68 000 кв. м, а у Coalco Василия Анисимова – территорию завода «Филит» на ул. Барклая. Там будет жилой квартал на 166 000 кв. м. Еще один крупный проект – на 400 000 кв. м (из них 260 000 кв. м – жилье) компания будет строить на Пресненском Валу.