Что сейчас происходит с объектами Урбан Групп
Ситуация с банкротством крупнейшего девелопера затронула судьбы более 50 тысяч человек. Несмотря на то, что все дома обещали достроить в 2018-2022 году, по многим сообщениям дольщиков, никакого строительства ни на одном из объектов так и не началось.
У вкладчиков, с которыми нам удалось связаться, большие претензии как к ДОМ.РФ, так и к правительству в целом. По их словам, они собирают массовые митинги и пикеты, на которых получают лишь пустые обещания. С их слов картина выглядит следующим образом: дольщики платят ипотеку за несуществующие квартиры, параллельно с этим снимают жилье, а стройка на объектах не ведется. Попробуем разобраться, что же происходит на самом деле.
К вопросу об ипотеке
Как нам пояснили в пресс-службе Сбербанка в случае, если заемщик сталкивается с трудностями по оплате обязательств по кредиту, такие клиенты могут обратиться за помощью в банк. В индивидуальном порядке будут рассмотрены варианты оптимизации долговой нагрузки и решения проблемной ситуации. Кроме того, Сбербанк утверждает, что их клиенты не пострадают от банкротства Урбана.
«До 1 июня 2021 года продлены сроки предоставления документов о праве собственности и оформления ипотеки по действующим кредитам, выданным на инвестирование строительства объектов Урбан Групп.
Помимо этого, ДОМ.РФ начал принимать заявки на рефинансирование ипотеки дольщиков Урбана. На данный момент этим правом воспользовались 110 человек.
Кто достраивает объекты
Строить первые 14 домов обанкротившегося девелопера будет АО «Крокус». Важно понимать, что компания взяла на себя достройку не всех ЖК Урбана, а лишь отдельно взятых домов из каждого комплекса. Как нам сообщил дольщик, присутствовавший 15 октября на встрече инициативной группы ЖК «Лесобережный» с представителями Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, технического заказчика, конкурсного управляющего и Минстроя, власти не стали отвечать на вопрос, кто возьмет на себя дальнейшее строительство остальных домов.
Компенсация или квартира
Самые «проблемные» ЖК Урбана – «Лесобережный» и «Лайково». Дело в том, что дома этих комплексов находятся на самой низкой стадии строительства: от 0 до 5%, 10-16%, 30-67% и 68-86%. Власти долго думали, как правильнее поступить с этим, и в один момент предложили жителям выплатить денежные компенсации в размере 86 тыс./ кв. м. Однако спустя всего несколько дней, они заявили, что все объекты Урбана будут достроены. Оказалось, что не все дольщики согласны с этим решением.
Мы решили узнать у Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства почему было принято решение отказаться от компенсаций. В пресс-службе сначала обещали дать комментарий, но его так и не прислали.
«Лайково» досталось Урбану «в наследство» от обанкротившегося СУ-155. Несколько изменив проект, увеличив количество домов и их этажность, девелопер анонсировал новый город-событие на 30 тысяч жителей. Елена Соловьева в 2014 году купила квартиру в доме №17 еще от прежнего застройщика. Сейчас он готов на 86%. Несмотря на высокую стадию строительства, власти собираются ввести его в эксплуатацию не раньше 2022 года.
Интересный факт! Когда СУ-155 прекратил строительство «Лайково» и его достройку отдали Урбану, 136 дольщикам, которые уже заключили договора, предложили 3 варианта развития событий. Тогда более 100 человек забрали компенсацию, 10 получили квартиры в других объектах Урбана, а 14 остались ждать свои квартиры в «Лайково». Объект должны были ввести в эксплуатацию в сентябре этого года, но его строительство возобновится лишь в мае 2019.
С чем же может быть связано то, что дома, которые находятся на высокой стадии строительства, не могут быть достроены в первую очередь?
ЖК «Опалиха О3»
Интересный факт! Одним из критериев при продаже квартир в «Опалихе», Урбан предоставлял клубную дорогу только для жителей своего ЖК с выездом на Волоколамское шоссе и Новую Ригу. Но по словам дольщика Андрея, сейчас весь Красногорск проезжает через «Опалиху», машины стоят вдоль всего комплекса. Проблемой никто не занимается, а жители уже «на взводе».
Когда же начнется стройка?
Несколько дней назад появилась новость о том, что строители уже вышли на площадки ЖК «Видный город», «Опалиха О3», «Митино О2» и «Солнечная система». Помимо этого, в «Единой системе строительства» уже началось размещение проектных деклараций домов Урбана, где любой желающий сможет проследить за стройкой. Мы проверили: все 6 объектов на данный момент действительно занесены в систему, правда информация по ним устаревшая, а именно – указан бывший застройщик. Все ЖК Урбана отмечены как «проблемные» и сайт информирует нас, что «в ближайшее время данные будут актуализированы».
По словам дольщика ЖК «Лесобережный», в ходе встречи инициативной группы с властями, им сказали, что полная информация по всем жилым комплексам Урбана будет представлена в Единой системе не раньше 15-20 ноября.
Юлия Гамора утверждает, что «во всех ЖК, кроме «Лесобережного» и «Лайково» строительство уже возобновилось. Процесс двигается медленно, но он есть. До конца 2018 года в плане введение домов, по которым строительство было практически завершено и требовалось только благоустройство или иное минимальное участие».
Чтобы получить официальное подтверждение о возобновлении строительства, мы обратились в АО «Крокус», где пресс-служба обещала прислать нам ответ, но он так и не был предоставлен.
Взглянем на официальный график завершения строительства домов Урбана. Там указано, что к декабрю 2018 года планируется сдать в эксплуатацию по одному дому из ЖК «Митино О2», «Видный город», «Опалиха О3» и «Солнечная Система». И, кстати, как нам подтвердил дольщик «Опалихи» Андрей Горлов, в 7 доме его ЖК, который как раз собираются сдать уже в этом году, строительные работы действительно возобновились. Если все 4 дома будут достроены в срок, то количество пострадавших дольщиков сократится сразу на 2,5 тысячи человек.
Вместе с этим, 15 октября в ходе очередной рабочей встречи с инициативной группой дольщиков ЖК «Лесобережный», власти заявили, что мобилизация рабочих и выход их на строительную площадку займет ближайшие две-три недели. В это же время еще и установят видеонаблюдение за объектом.
Дольщики обанкротившегося Urban Group обратились к Путину
Дольщики жилых комплексов обанкротившегося застройщика Urban Group («Лесобережный», «Лайково», «Митино О2», «Опалиха О3» и «Видный Город») написали письмо президенту России Владимиру Путину с жалобой на бездействие Фонда защиты прав дольщиков. Копия письма поступила в «Известия» во вторник, 20 октября.
Письмо также адресовано премьер-министру Михаилу Мишустину, главе Минстроя Владимиру Якушеву, губернатору Московской области Андрею Воробьеву и министру стрйкомплекса Подмосковья Владимиру Локтеву.
Дольщики напоминают, что летом 2018 года Арбитражный суд Московской области по заявлению Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства признал банкротом застройщика ЖК «Лесобережный» — ООО «Хайгейт» (ГК Urban Group). В августе того же года подмосковное правительство утвердило план достройки объектов Urban Group. Тогда сообщалось, что строительство всех домов обанкротившегося девелопера завершится до конца 2022 года.
Также в письме упоминается, что 4 августа 2020 года подмосковный губернатор на встрече с Путиным пообещал президенту решить проблему обманутых дольщиков «в
трехлетней перспективе».
Дольщики утверждают, что Мишустин, обращаясь к вице-премьерам в мае и апреле этого года, говорил, что поручения президента должны соблюдаться, а когда речь идет «о благополучии, здоровье и тем более о жизни сотен людей» бюрократические процедуры «надо свести к минимуму»
«Однако, несмотря на все указания председателя правительства Российской Федерации Мишустина М.В. и указания президента Российской Федерации Путина В.В., ситуация с достройкой некоторых ЖК Urban Group не двигается ускоренными темпами, а по некоторым вопросам стоит на месте, даже сдвигается далеко вправо, несмотря на все предыдущие устные заявления о движении влево», — говорится в письме.
Дольщики отмечают, что на встрече 17 июля этого года представителей Фонда защиты прав граждан с представителями ЖК «Лесобережный» были озвучены новые «ориентировочные» сроки завершения строительства, смещенные «на полгода-год в большую сторону». Также на встрече выяснилось, что «проблема заключается в бюрократических процедурах при строительстве сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения».
Подписавшие письмо жалуются, что им обещали размещение графиков завершения строительства и проведение встреч с их представителями, но 13 августа фонд перестал контактировать с представителями ЖК «Лесобережный», на вопросы не отвечает, в проведении встреч отказывает. Кроме того, фонд не дает никаких документов или справок.
На встрече дольщиков «Лесобережного» с администрацией подмосковного Красногорска и ресурсоснабжающими организациями (АО «Водоканал» и другими) 2 сентября дольщикам подтвердили наличие бюрократических проблем и проблем взаимодействия с фондом и приостановили видеотрансляцию стройки, ссылаясь на дороговизну услуги.
Дольщики считают, что бездействие фонда приведет к срывам ранее достигнутых обещаний. Они выражают обеспокоенность тем, что смещение сроков завершения строительства будет происходить и далее.
«Учитывая все вышеизложенное, просим объективно разобраться в сложившейся ситуации, провести независимое публичное изучение деятельности фонда и достигнутых им реальных результатов, а также выполнение им обязательств по завершению строительства наших домов», — говорится в письме.
Urban Group: история одного банкротства
Как банкротство известного застройщика скажется на бизнесе остальных участников строительного рынка? Комментарии экспертов о причинах падения компании.
В середине июля обрушился бизнес одного из крупнейших застройщиков Подмосковья: девелопер Urban Group был объявлен банкротом. Этот кейс вызывает вопросы в самых разных целевых аудиториях. Дольщиков интересует: куда делись 70 млрд рублей, а также – кто и когда достроит объекты? Специалисты строительного рынка полагают, что банкротство Urban может изменить правила игры на строительном рынке. Каких перемен следует ожидать?
Возвращение в 1990-е
20 тысяч обманутых дольщиков, финансовая дыра в 70 млрд рублей, 3,5 млн кв.м. недостроя – печальные итоги «буржуазной» революции на рынке подмосковной недвижимости, которую пыталась провести крупнейшая в Подмосковье строительная компания Urban Group.
Вот краткая хроника стремительного падения некогда успешного девелопера:
В середине 2000-х все повторяется, растерянные лица владельцев бизнеса, бегство за границу генерального директора компании, отвечавшего за оперативное управление, предложение владельца отдать за 1 рубль свой потерявший ценность бизнес с гигантскими долгами любому желающему. И конечно же, открытые письма дольщиков, которые уже потеряли большую часть своих вложений, и у них одна надежда на помощь государства.
Стальное хобби
Откуда же на подмосковном рынке появилась компания, которая в течение 11 лет пыталась привить западные стандарты жилищного строительства на российскую почву?
Основной акционер Urban Group Александр Долгин (по данным «СПАРК-Интерфакс», ему принадлежит 95% акций ООО «Урбан Групп», зарегистрированной в одном из кипрских офшоров) пришел в девелопмент из металлургии. После окончания Московского института стали и сплавов бизнесмен в 30 лет уже руководил лабораторией в одном из НИИ, изучал свойства металлов. Оттуда ушел в бизнес – основав в 1992 году холдинг «Союзнихром», базовым предприятием которого является владимирский завод «Магнетон». Основной доход компании приносил выпуск прутка, проволоки и других изделий из прецизионных сплавов.
«К 2000-м годам этот бизнес достиг такого масштаба, что стало сложно расти, не упираясь в спрос. Я искал, куда вложить зарабатываемую на металлах прибыль, и вспомнил, что с детства мечтал о строительстве. Тогда я не мог и представить, что города можно построить с чистого листа. Это намерение удовлетворяло двум критериям. Во-первых, бездонный спрос на жилье. Во-вторых, у меня были сильные идеи, почерпнутые из знаний того, как устроены рынки новой экономики», – так рассказывает о своей трансформации Долгин в одном из интервью газете «КоммерсантЪ».
Впрочем, сначала эксперименты на рынке недвижимости ограничивались спекуляцией земельными участками в Москве и области. Компаньоном по играм с землей стал давний партнер Долгина и будущий гендиректор и совладелец Urban Андрей Пучков. Долгин особо отмечал, что с Пучковым его связывают 15 лет долговременного партнерства. Пучков был финансовым директором «Союзнихрома».
Поймать мечту за хвост помогла случайность. «Один из участков земли в Подмосковье никак не продавался, и выяснив конъюнктуру загородного рынка, будущие владельцы Urban решили рискнуть, вложив свои деньги в строительство таунхаусов Ивакино-Покровское. Продажи были сверхуспешными», – поделился своими воспоминаниями с Executive.ru собеседник, знакомый с ситуацией в Urban Group.
Все выше и выше
Успех новой концепции застройки для среднего класса принесло сочетание доступной цены, архитектуры бизнес-класса и разумных планировок на относительно недорогой подмосковной земле.
По словам источника, первый же проект – ЖК «Новосходненский» (компактные метражи, квартиры-студии, свободные планировки) пошел нарасхват, продавалось по 10 корпусов в год. Далее были «Город набережных», «Опалиха-2», где сочеталась доступная цена от 60 тыс. рублей за кв.м. и изысканная архитектура бизнес-класса.
«Я увидел, как он одарен и тонок, и привлек к масштабным заказам. Это был дикий риск как со стороны девелопера, так и со стороны архитектора – оба осознали это позднее», – говорит бизнесмен в интервью «Ъ». У Атаянца все получилось: и дворы без машин, и понятная логистика внутри комплексов, и индивидуализация каждой квартиры.
Риски сработали сразу после краха, в отчете независимых аудиторов о деятельности девелопера-банкрота утверждается, что аффилированные с архитектором структуры получали от компании средства «в том числе за потенциально фиктивные услуги». Впрочем, Атаянц все обвинения в свой адрес называет беспочвенными и утверждает, что Urban задолжал ему большие деньги.
«Мы очень быстро масштабировались, брали на себя серьезную социальную нагрузку, но по всем финансовым моделям все сходилось. Демпинга не было. Средняя цена реализации составляла 76-82 тыс. рублей за кв.м.», – отмечает источник.
Крепко став на ноги, Urban Group пошла, как тогда казалось, на обдуманный риск, взяла на себя обязательства по достройке объектов разорившегося СУ-155 – «Лесобережный» и «Лайково».
По словам источника, «вся бизнес-модель Urban была построена так, чтобы оставаться на плаву при падении продаж. И даже согласие на достройку объектов СУ-155 могло в лучшем случае привести к временным затруднениям или сокращению штатов, но не к краху».
Но сам Долгин в интервью РБК признался, что главная причина банкротства – переоценка сил в санации СУ-155 и в проекте «Лайково». Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб. Вот эти минус 4 млрд руб. и утянули компанию на дно. «В этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением, были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений. Надо было внимательнее смотреть на обязательства и занимать реалистичную позицию», – констатировал бизнесмен.
В тихом омуте
Впрочем, были и другие причины для падения компании. Идеально работающая модель строительства, сочетающая высокую архитектуру, низкую цену и быструю сдачу объектов, дала трещину сразу после кризиса 2014 года, принесшего рынку недвижимости столичного региона резкое падение спроса и обременения в виде возведения объектов социальной инфраструктуры. Эти объекты застройщики должны были возводить за собственные деньги. С точки зрения пиара все шло идеально, но подобный «обвес» со стороны государства снижал маржу строительства.
Прибыль Urban Group снизилась вдвое, а доходность строительства уменьшилась до 10%. Держать низкую цену в таких условиях было очень сложно. Но компания смогла продержаться еще два года.
«Первый тревожный звонок прозвучал в январе 2017 года. Стало понятно, что из-за недостаточного финансирования могут сдвинуться сроки строительства. Сроки сорвали в августе. К тому времени действовал антикризисный план, но он не спас компанию», – резюмирует собеседник Executive.ru.
Александр Долгин пытался спасти бизнес, сместив с поста гендиректора Андрея Пучкова, но остановить развал компании уже не смог.
Все пропало
Участники рынка недвижимости, опрошенные Executive.ru, выдвигают свои версии краха одного из конкурентов.
Вторая причина, по мнению Литинецкой, неэффективное использование ресурсов. Расходы на рекламу достигали 10% проектных затрат, даже принятая в компании норма 5% уже являлась довольно высокой (обычно на рынке этот показатель составляет 3%).
Третья причина – разногласия в руководстве, которое не смогло найти единого и эффективного решения проблем.
Не была также учтена долгосрочная перспектива конкурентоспособности проектов. «Концепция реализации ЖК разрабатывалась для рыночной ситуации 2013 года и была рассчитана на продажи в течение 5-8 лет. Но ситуация на рынке поменялась, концепция устарела на фоне конкурентов, что негативно сказалось на продажах», – подчеркивает спикер.
Горький хлеб дольщика
Впрочем, самыми незащищенными в этой истории с крахом огромной компании выглядят дольщики новостроек Urban Group. Их миллионы сейчас надежно замурованы в стенах почти готовых и недостроенных объектов. Сколько времени понадобится на решение их проблем?
В Фонде защиты участников долевого строительства создан специальный реестр дольщиков Urban Group.
Согласно утвержденной «дорожной карте», достраивать жилые дома будут за счет федерального и подмосковного бюджетов на паритетных началах. А вот на школы, детские сады и другие объекты инфраструктуры деньги выделят только из бюджета Московской области.
Из федерального бюджета будет выделено 14,6 млрд рублей, 1,4 млрд добавит Фонд, это сумма из собранных с застройщиков взносов, а вся остальная тяжесть операции по спасению проблемных дольщиков ляжет на плечи налогоплательщиков Московской области.
«За последние пять лет на решение проблем 20 тысяч дольщиков из регионального бюджета потрачено 50 млрд рублей», – заявил Воробьев, выступая на Всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве», добавив, что дошло до того, что целые подразделения Минстроя следят за исполнением законодательства у застройщиков. Губернатор надеется, что ужесточение правил игры на рынке недвижимости позволит раз и навсегда закрыть тему появления новых обманутых дольщиков.
«Приняты меры, которые могут сократить риски. С 1 сентября у каждого проекта застройки будет свой расчетный счет в банке. В обход этого счета никакие средства идти не могут – им пользуются генеральный подрядчик и технический заказчик. Соответственно, распылять средства с одной стройки на другую уже невозможно. Любые нецелевые расходы также будут блокироваться банком. Это поможет сделать финансовые потоки более прозрачными и снизить риск необдуманных трат», – считает Литинецкая.
Кроме того, покупатели больше не будут вкладывать свои средства напрямую в стройку – их деньги останутся на специальных счетах, а после завершения объекта – направятся застройщику. «Это поможет предотвратить появление долгостроев из-за снижения спроса. Даже если во всем многоквартирном доме квартиру приобретет только один человек, он все равно получит от нее ключи», – отмечает эксперт.