Выбирайте надежного застройщика
НА ЗАМЕТКУ УЧАСТНИКАМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Только в Чебоксарах строительством многоквартирных домов с привлечением денег граждан занимаются более 40 фирм. Есть среди них как опытные застройщики, так и новички. Заместитель руководителя управления Росреестра Ирина Пудова рассказывает, на что необходимо обращать внимание при участии в «долевке».
– Долевое участие в строительстве многоквартирного дома в нашей республике очень востребованно. Это прекрасная возможность приобрести жилье в новом, благоустроенном доме. Но в равной степени это довольно рискованное мероприятие, ведь фактически вы покупаете несуществующий объект, строящуюся квартиру. Поэтому, прежде чем вложить деньги в строительство своего будущего жилья, удостоверьтесь, что вы выбрали подходящего застройщика и у него все документы в порядке.
– Напомните нашим читателям, о каких документах идет речь?
– По закону о долевом строительстве застройщиком может быть только юридическое лицо, никакие ИП или частные лица не могут заключать договоры участия в долевом строительстве. Чтобы удостовериться в правомерности работы застройщика, можно запросить сведения из Налоговой службы (ЕГРЮЛ).
Изучите документы на земельный участок, он должен быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, в котором будет ваша квартира. Участок может быть как в собственности у застройщика, так и в аренде (субаренде). Попросите показать разрешение на строительство вашего дома или посмотрите информацию на сайте администрации. Указанные документы застройщик обязан предоставить по требованию.
Очень важный момент – продажа апартаментов не регулируется законом о долевом строительстве (214-ФЗ). Даже если с покупателем заключат договор долевого участия. В случае несостоятельности застройщика участники долевого строительства не будут признаны пострадавшими. Юридический статус апартаментов определяется как нежилое помещение.
Очень рекомендую изучить проектную декларацию, она размещается в Интернете, на сайте застройщика. В частности, какие объекты им уже построены. Чем их больше, тем надежнее застройщик. Так вы сможете убедиться, что он уже строил дома, узнать, как живется в них людям, с какими проблемами дольщики сталкивались в ходе строительства. Если вас все устроило, то можно приступать к заключению договора участия в долевом строительстве.
– Договор должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра?
– Это обязательное условие. Только после государственной регистрации договора в ЕГРП дольщик может передавать деньги застройщику. Предварительные договоры, договоры займа не предусмотрены законом о долевом строительстве и, соответственно, не могут гарантировать защиту ваших прав как участника «долевки». А в случае банкротства застройщика вы не сможете попасть в реестр требований.
Обратите внимание на сам договор. В нем обязательно должны быть указаны объект строительства, номер квартиры, этаж, площадь, сроки ввода в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. А также цена и порядок оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору и другая необходимая информация.
После завершения строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию выдается передаточный акт. Этот акт и договор участия в долевом строительстве – основание для госрегистрации права собственности на квартиру. После чего дольщик становится полноправным хозяином жилого помещения.
С начала года территориальное Управление Росреестра зарегистрировало в Чувашии свыше 3000 договоров участия в долевом строительстве.
– Бывает, что на стадии строительства меняется застройщик и достраивает дом уже другая фирма. Что в этом случае нужно знать дольщику?
– При такой ситуации между дольщиком и новым застройщиком обязательно должно быть заключено дополнительное соглашение. Что касается договора уступки прав, то заключить его может только дольщик по зарегистрированному ранее договору участия в долевом строительстве. Например, подрядчик (как правило, именно они практикуют заключение таких договоров), имея несколько зарегистрированных договоров долевого участия, может заключить договор уступки. Обратите внимание, что в этом случае оплата по договору уступки со стороны подрядчика должна быть произведена застройщику полностью либо в договоре указывается, что долг переводится на нового дольщика, то есть на вас.
На сайте Минстроя республики есть раздел «Долевое строительство жилья», где размещена вся необходимая информация. Имеются там сведения и о недобросовестных застройщиках.
Сообщений: 495
Из: Чебоксары-Москва
Присоединена тема: Долевое строительство, Подскажите
Кем: atv_13 Когда: 17.08.2006 09:47
Сообщений: 3 360
Из: СЗР
а по новому закону долевое разве не запретили? Доррис, например, только готовые квартиры продает. про других не знаю.
Сообщений: 1 087
Из: Чебоксары Денисова 8/6
Строители не хотят продавать квартиры по долевому участию, из за того что вступил в действие ФЗ о долевом участие в строительстве жилья, в котором очень четко прописана ответственность строителей за некачественное строительство, за нарушение сроков строительства и прочее.
Сообщений: 1 378
Из: специальной страны
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями от 18 июля 2006 г.)
когда я работаю по 24 часа в сутки, я начинаю замечать что мне постоянно везёт.
Сообщений: 1 664
Из: Чебоксар
wolferxxx, будешь заключать договор, обрати внимание на пункт, который описывает рост цены на твою квартиру с течением времени.
Я встречал три варианта:
1) дорожают только невыкупленные метры
2) дорожает вся квартира, пока не оплатишь 100%
3) дорожает вся квартира, пока не сдадут дом, и ты ни чего не можешь с этим поделать
Сообщений: 17 427
Из: разумных побуждений
Уже была такая тема и я писал, что например, тёща, когда строила квартиру в НЧК от ГЭСстроя на середине строительства оплатила всю стоимость квартиры на тот момент и ей дали бумагу, что она больше не должна. И больше не трясли.
Так что смотри в договоре такой пункт.
Сообщений: 271
Из: Новочебоксарск
Строительная компания предлагает заключить «Договор инвестиционного вклада» на строительство квартиры. Хотелось бы проконсультироваться с юристами, специализирующимися в области работы с недвижимостью, есть ли какая-то «засада» в таком договоре по сравнению с «Договором долевого участия»? Понимаю, что для подробного анализа необходим полный текст договора, но пока меня интересует общая информация по данному виду договоров, чем он может «ударить» меня по сравнению со стандартным долевым участием.
Также ищу юриста, который готов прочитать договор и проконсультировать меня (предложения в PM).
Сообщений: 37 461
Из: «либеральных»«ценностей»
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Насколько я понял по договору долевого участия долевик более защишен с юридической точки зрения.
Подписаться на тему
Уведомление на e-mail об ответах в тему, во время Вашего отсутствия на форуме.
Подписка на этот форум
Уведомление на e-mail о новых темах в этом форуме, во время Вашего отсутствия на форуме.
Скачать / Распечатать тему
Скачивание темы в различных форматах или просмотр версии для печати этой темы.
Долгострои Чебоксар: дорожная карта привела не туда. Выбраться поможет фонд?
16 октября глава Чувашии Михаил Игнатьев утвердил поправки в республиканский закон о защите прав обманутых дольщиков. Положения местного документа приводятся в соответствие с федеральным законодательством, изменившимся этим летом. Теперь в республике будет создан единый реестр проблемных объектов, формирующийся автоматически в единой информационной системе жилищного строительства, а способствовать решению проблем будет некоммерческий фонд.
Между тем в Чувашии уже существует свой перечень проблемных объектов, состав которого не меняется второй год. В него входят три долгостроя: позиция 6 по ул. Гражданской, позиция 83 по ул. Калинина и позиция 5 в Соляном. Для решения проблем дольщиков по этим объектам Минстрой Чувашии даже составил дорожную карту, где по крайней мере по двум домам планировалось решить вопрос до конца года. Но зима близко, а дорожная карта к решению проблем дольщиков, кажется, так и не привела. Создание нового реестра дает хорошую возможность властям начать всё с чистого листа?
Действительно, Минстрою Чувашии подвернулся очень удачный шанс забыть все прошлые сроки и обещания и, возможно, окончательно решить проблему обманутых дольщиков. Этому поспособствовали сразу несколько факторов. Во-первых, твердое решение президента Владимира Путина раз и навсегда искоренить такой термин, как «обманутые дольщики», о чем он заявил на большой пресс-конференции этим летом. Во-вторых, важные изменения в законодательстве. Как известно, с 1 июля изменились правила долевого строительства. Теперь деньги дольщиков до сдачи дома в эксплуатацию хранятся в банке на счете эксроу, а строительство финансируют банки. Такая схема защищает участников долевого строительства и предотвращает появление новых обманутых дольщиков. А «светом в конце туннеля» как для обманутых дольщиков, так и для властей в решении проблемы стало создание республиканского Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Организация официально зарегистрирована 26 сентября этого года. НКО на 94 % будет финансироваться из аналогичного федерального фонда, остальные 6 % выделит республика.
На заседании Госсовета, где были приняты поправки в закон, министр строительства Чувашии Алексей Грищенко доложил, что проблемные объекты планируется достроить и ввести в эксплуатацию именно благодаря средствам фонда и республиканского бюджета.
Подождите, а как же предыдущие обещания? Дорожная карта – всё? На какие сроки теперь ориентироваться дольщикам? И что происходит на объектах сейчас?
Позицию 83 в центре города по улице Сергия Радонежского строительная компания «Победа» начала возводить еще в 2014 году, а в 2015 должна была сдать. Затем сроки перенесли на 2016 год. Летом того же года появились первые слухи о возможном банкротстве застройщика, а в октябре в отношении стройфирмы введена процедура банкротства. В июле 2018 года «Победа» была объявлена банкротом. Предполагалось что в течение конкурсного производства дом будет сдан – ожидалось, что до конца 2018 года. Но ни на средства страховой компании, ни собственными силами ввести в эксплуатацию его не удалось. Естественно, строительство объекта находилось «на особом контроле» и у администрации Чебоксар, и у правительства Чувашии, но обещания плавно перетекли на 2019 год. И уже в этом году сдачу дома переносили минимум три раза: на первый квартал, на первую половину года, на конец года. Конкурсный управляющий докладывал, что продолжаются работы по внутренней отделке, благоустройству территории, подводу коммуникаций.
Показать фото 
Главная же проблема в том, что дом всё еще не могут подключить к трансформаторной подстанции, так как бывший директор стройфирмы-банкрота, депутат Чебоксарского городского собрания Виктор Шмаков зарегистрировал ее на организацию, которая к долгострою не имеет никакого отношения. Идут суды. Сейчас на Шмакова возбуждено несколько уголовных дел. Его подозревают в мошенничестве, злоупотреблении полномочиями и отмывании денег.
Показать фото 
На сегодня дом всё так же не сдан, и неясно, получится ли уложиться в сроки дорожной карты. По объекту заключено 125 договоров долевого строительства. Впрочем, всё могло быть еще хуже, ведь изначально застройщик покушался на целый жилой комплекс из нескольких домов. Теперь же на соседних свободных участках три дома строит Стройтрест № 3 и с запятнавшим себя названием «Воскресенская горка» ассоциироваться не хочет.
Если у «Воскресенской горки» есть хоть какие-то шансы быть сданной до Нового года, то позицию 6 по улице Гражданской ввести в эксплуатацию в этом году точно не получится. Хотя еще весной надежды на это были. Истории домов, кстати, очень похожи: первоначальный срок сдачи в 2015 году, последующие постоянные переносы сроков, обещания, недовольные дольщики, признание застройщика ООО «Кратонстрой» банкротом и обвинение директора Алексея Казакова в мошенничестве. Но еще недавно казалось, что всё закончится хорошо: в прошлом октябре для дома нашли нового застройщика. Взамен на землю под строительство его согласилось достроить СМУ-58. Отделочные, сантехнические и электромонтажные работы, монтаж окон и дверей, установку лифтов, подведение воды, электричества и газа, благоустройство территории – оставшиеся работы предполагаемый застройщик предварительно оценил в 40 миллионов рублей.
Показать фото 
По плану, после признания банкротом «Кратонстроя» стройка должна была перейти к новому застройщику. Но заявление на рассмотрение в Арбитражный суд Чувашии СМУ-58 было отправлено только в июле этого года, а заявка в Минстрой России – в сентябре. По словам дольщиков, министерство, связавшись с застройщиком, рекомендовало ее отозвать, так как пакет документов оказался неполным. Между тем республиканский Минстрой в ответ на очередное письмо обманутых дольщиков ответил, что одновременно рассматривает вариант завершения строительства дома через фонд помощи дольщикам.
Пока сроки дорожной карты срываются, а 64 обманутых дольщика ждут хоть какой-то конкретики и новых дат, замороженная стройка даже не охраняется. Со стройплощадки стали пропадать материалы, дольщикам пришлось за свой счет заварить решетки на окнах первых этажей, оцинкованным листом заделать щели в заборе и воротах.
Показать фото 
В самом плачевном положении до недавнего момента находились обманутые дольщики «Алзы». Позиция 5 в Соляном выше первого этажа так и не поднялась. Последние годы администрация города пыталась найти нового инвестора для завершения строительства, но тщетно: ведь для достройки дома только по предварительным подсчетам требуется почти 950 миллионов рублей.
Показать фото 
Однако в начале октября дольщиков позиции 5 пригласили на встречу с представителями Минстроя Чувашии. Хотя из министерства на встречу никто не пришел и отдуваться пришлось заместителю главы администрации Чебоксар по вопросам архитектуры и градостроительства Ивану Кучерявому, гражданам сообщили много нового и интересного.
Показать фото 
Так, стало известно, что федеральный фонд защиты прав дольщиков из трех долгостроев в первую очередь решил взяться именно за позицию 5. Какие-то действия могут быть предприняты только после признания застройщика банкротом. Следующие слушания по банкротству «Алзы» назначены на 5 ноября, и власти надеются, что Арбитражный суд Чувашии примет положительное решение, ведь фонд готов финансировать процедуру банкротства. В дальнейшем будет рассмотрено три варианта решения проблемы: строительство дома, предоставление дольщикам готового жилья либо компенсация денежных средств. Первый вариант дольщикам показался наиболее оптимальным, но он маловероятен из-за дороговизны и будет рассматриваться в последнюю очередь. А со вторым и третьим владельцы квартир соглашаться не хотят, так как боятся предоставления вторичного жилья или компенсации по стоимости договора, а не по рыночной. Но в целом говорить об этом еще рано, ведь пока не определены даже процедуры взаимодействия регионального и федерального фондов. Поэтому со сроками решения проблемы власти не спешат и сообщают, что всё будет исполнено в рамках той же дорожной карты, где крайний срок по позиции 5 определен 2021 годом.
Между тем обманутые дольщики уже не верят никаким обещаниям и отправляют очередное коллективное письмо главе республики.
Конечно, дольщикам обидно, что в очередной раз происходит срыв сроков и никакой особый контроль не помогает. Но создание республиканского фонда защиты прав дольщиков с федеральным финансированием действительно может стать хорошим шансом для них наконец получить свое жилье. Обнуляем сроки и следим за ситуацией?