Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение ВРИ
фото
документы
Разделы статьи:
Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.
Виды разрешённого использования земельных участков
Вид разрешённого использования земельного участка – это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:
ВРИ ЗУ – один из параметров градостроительного регламента любой территориальной зоны поселения.
ВРИ ЗУ разделены на типы:
Основные ВРИ ЗУ
Это главные виды эксплуатации участка. Собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя вида из состава основных ВРИ:
Условно разрешённые ВРИ ЗУ
Они не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится участок.
Для установления условно разрешённого ВРИ участка требуется проведение дополнительных согласований – через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования и на публичных слушаниях.
Вспомогательные ВРИ ЗУ
Эти виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ.
Они могут быть только совместно с основными и условно разрешёнными видами. Не должны быть преимущественными.
К вспомогательным видам относятся, например, гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.
Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено.
Основные ВРИ земельных участков
Состав основных ВРИ ЗУ и допустимых на участке ОКС указывается в Классификаторое ВРИ
Изменение основного ВРИ на другой вид проводится по Классификатору ВРИ. Виды, не включённые в Классификатор, в ЕГРН не вносятся.
Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом:
осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.
Основной вид разрешённого использования земельного участка считается изменённым с момента внесения записи в ЕГРН.
Основные виды разрешённого использования земельных участков сгруппированы в Классификаторе по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:
Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.
К примеру, раздел Классификатора (2019) «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:
Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:
Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора, он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).
Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.
Условно разрешённые виды использования земельных участков
Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.
Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:
Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:
Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.
Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).
Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:
Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.
Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:
Особенности Классификатора
Полезно знать
Разрешенное использование земельного участка: понятие и основные виды
Одной из наиболее важных характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который напрямую определяет, какие именно цели собственник может реализовывать с его помощью.
При этом данная характеристика является несколько ограничивающей, поскольку использовать участок не по назначению запрещается законом.
Стоит более подробно рассмотреть основные виды разрешенного использования и возможности относительно изменения собственником уже установленного целевого назначения.
Законодательство
Основные положения относительно разрешенного использования земли, а также правил его установления или изменения, содержатся в таком документе, как Градостроительный кодекс РФ. В частности, данному вопросу посвящена статья 37 данного нормативно-правового акта.
Также более подробно этот вопрос освещается в отдельном документе, который носит название приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
В этом документе подробно приведены все возможные виды использования земельного участка, которые допускаются в действующем законодательстве. Они включают в себя следующие направления деятельности:
1. Сельскохозяйственное использование. Всего здесь предусмотрено 18 различных направлений (1.1–1.18), например:
2. Жилая застройка. Под этим понимается возведение жилых зданий различных видов и обеспечения проживания в них людей. Включает в себя 7 разных направлений деятельности (2.1–2.7), в том числе:
3. Общественное использование объектов капстроительства. В этом случае допускается постройка на участке зданий с целью удовлетворения различных потребностей человека, например:
4. Предпринимательство. Данная цель предполагает, прежде всего, получение прибыли от построенного объекта. Это могут быть различные торговые и развлекательные центры, рынка, гостиницы, магазины, кафе и т. п.
5. Отдых. В этом случае земля может использоваться для целей, связанных с организацией спортивных мероприятий, пикников, рыбалки и другой подобной деятельности.
6. Производственная деятельность. Этот вид использования предполагает размещение на участке объектов с целью добычи или переработки недр, а также для промышленного изготовления различных вещей.
7. Транспорт. На земельном наделе могут располагаться разного рода пути сообщения, которые используются для перевозки людей или товаров.
8. Обеспечение обороны и безопасности. В этом случае земля может применяться для размещения на ней различных военных и оборонных объектов.
9. Проведение деятельности по охране природы. Сюда относятся охраняемые территории, направленные на сбережение отдельных растений, животных, птиц и т. п.
10. Использование лесов. Это направление включает деятельность по обработке 
древесины, ее вывозу, а также обеспечению охраны некоторых лесов.
11. Использование водных объектов. Сюда включаются территории с расположенными на них водными объектами различных типов: реками, морями, озерами, водохранилищами и т. п.
12. Земельные участки общего пользования. Данный вид предполагает размещение на земле объектов, доступных всем гражданам.
При этом текстовое и числовое наименования являются равнозначными.
Понятие и основные группы
Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка выступает одной из его наиболее значимых характеристик, ни в одном законодательном документе не содержится определения данного понятия. Поэтому можно использовать только примерную трактовку, сформированную на основании анализа имеющейся информации.
Итак, разрешенное использование — это одна из важнейших характеристик земельного участка, которая напрямую влияет на правовой режим его использования и устанавливается согласно зонированию территорий.
Под видом разрешенного использования (ВРИ), в свою очередь, понимается его допустимое функциональное назначение.
В соответствии со ст. 37 ГрК РФ, все они могут быть поделены на три группы:
Основные
Они могут осуществляться собственником земельного надела без необходимости получать какие-либо дополнительные разрешения или согласовывать этот вопрос с публичными органами. При этом перечень основных видов для конкретного объекта недвижимости устанавливается градостроительным регламентом, который действует в той территориальной зоне, в которой он располагается.
Условно разрешенные
Данные формы использования могут быть определены только после того, как будет 
пройдена специальная публичная процедура и, как следствие, получено отдельное разрешение. Законодательно это регулируется при помощи ст. 39 ГрК РФ.
В частности, для начала заинтересованное лицо (которое может быть как физическим, так и юридическим) направляет соответствующее заявление в комиссию, которая уполномочена рассматривать подобные обращения.
В дальнейшем этот вопрос обсуждается и рассматривается на публичных слушаниях, порядок проведения и организации которых устанавливается нормативно-правовыми актами муниципального органа. При этом расходы за эту процедуру несет заявитель.
В результате слушаний выносится решение о том, предоставлять ли заявителю возможность установления условного разрешения на использование земельного участка или отказать в этом. В последнем случае отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Вспомогательные
Они устанавливаются только в качестве дополнительных к двум из перечисленных выше групп. Как правило, их целью является предоставление возможности обслуживания основных направлений деятельности.
Например, для отдельной территориальной зоны могут быть установлены следующие виды использования:
Это означает, что на данном участке можно:
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, выделяются следующие территориальные зоны, к которым могут быть отнесены земельные участки:
При этом стоит учесть, что границы этих зон должны быть установлены так, чтобы каждый земельный надел принадлежал только к одной из них. Соответственно, данная зона и будет определять вид основного разрешенного использования участка.
Узнайте что такое аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в нашей подробной статье!
Хотите подарить земельный участок с домом? Здесь есть перечень всех необходимых документов.
В нашей статье полностью описана процедура дарения садового участка.
Установление и изменение ВРИ
В некоторых случаях собственнику может потребоваться установление вида использования участка или изменение уже установленного.
Например, это может понадобиться в следующих целях:
Алгоритм действий при этом зависит от того, действуют ли в отношении участка установленные градостроительные регламенты.
В этом случае, как уже отмечалось, происходят следующие действия:
В ситуации, когда градостроительные регламенты отсутствуют, установление и изменение ВРИ происходит в соответствии с федеральными законами. Заниматься этим вопросом могут, в зависимости от ситуации, органы исполнительной власти (как федерального, так и регионального уровня) или же местного самоуправления.
Возможны ситуации, когда изменение вида использования вообще не допускается 
законом. Например, это относится к участкам, полученных в результате торгов, а также к некоторым объектам, которые охраняются законом.
Таким образом, можно отметить, что вид разрешенного использования участка представляет собой одну из его важнейших характеристик, которую необходимо обязательно учитывать при осуществлении на нем деятельности. В случае нарушения законодательных требований и использования земельного надела не по назначению правообладателя может ожидать определенная ответственность.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.