ЖК «Новокосино-2»: история обогащения за счет дольщиков и бюджета области
Изменение плана застройки
ЖК «Новокосино-2» был заложен в 2008 году застройщиком ООО «ЭкспертСтрой», при поддержке Администрация города Реутов в лице мера Ходырева. В 2008-2011 годах были заключены несколько инвестиционных контрактов между ООО «ЭкспертСтрой» и городом, на строительство ключевых объектов социальной структуры: 2 детсадов, 2 школ, поликлиники, станции скорой помощи, пожарного дело, медицинского центра, центра детского творчества.
Исходный план застройки был таков:
Постепенно план застройки менялся:
— Вместо медицинского центра появился ТЦ.
— Вместо детского дома творчества появился еще один ТЦ (о котором речь пойдет ниже).
— Пожарное депо ужали с 8 до 4 постов, перенесли за строящуюся эстакаду, более того, к нему прицепили гаражный комплекс (явно с прицелом построить вместо дело коммерческие гаражи или ТЦ).
— Поликлинику ужали по вертикали: 4 этажа вместо 8 и сдвинули к северо-востоку.
— На месте поликлиники втиснули новый огромный многоквартирный дом, печально известный корпус 16 ЖК «Новокосино-2», в котором ООО «ЭкспертСтрой» продал все квартиры, возвел коробку и бросил дом и дольщиков на произвол судьбы, мол, пусть вас достраивает государство!
— Вместо гостиницы на деньги, собранные с дольщиков 5, 13, 16 корпусов, ООО «ЭкспертСтрой» построили многоквартирный жилой дом корпус 17, на месте гостиничного комплекса. Дом переписали на аффилированное юрлицо, деньги с продажи квартир вывели в неизвестном направлении.
Официальный вариант планировки мкр. 10-10А г Реутов можно посмотреть по адресу: http://www.reutov.net/common/upload/проект%20планировки%201.pdf
Анализ утвержденного плана планировки мкр. 10-10А на соответствие нормативам
Во-первых (это бросается в глаза при въезде в Новокосино-2), наблюдается повсеместное превышение этажности. Все многоквартирные дома в 25 этажей, что на 8 этажей больше нормы в 17 этажей (см. РНГП для территориальных зон, Постановление Правительства МО от 17.08.2015 N 713/30 (ред. от 20.10.2015) «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области»).
Общая площадь квартир, плотность населения в итоге оказалась больше нормы в ДВА РАЗА и более.
Во-вторых , ООО «ЭкспертСтрой» построили один детсад (К-4 в Южном квартале) и одну школу (К-1 в Северо-восточном квартале), этим ограничились. В итоге, в ЖК «Новокосино-2» наблюдается катастрофическая нехватка мест в дошкольных (ДОУ) учреждениях и средне-образовательных школах (СОШ):
- Дефицит ДОУ (дошкольных образовательных учреждений) для такого количества жилья составляет 1227 мест , а если учесть, что ДОУ на 300 мест (в проекте он показан как «К-2») до сих пор не построен, то фактический дефицит составляет 1527 мест! То есть ещё 4 ДОУ на 300 мест с соответствующей озеленённой территорией.
- Дефицит СОШ (средне общеобразовательных школ) составляет 1399 мест, а если учесть тот факт, что СОШ на 1210 (в проекте он показан как «К-1») до сих пор, так и не построен, то фактический дефицит СОШ составляет 2609 мест! То есть ещё 1 СОШ на 1399 мест с соответствующей озеленённой территорией.
В-третьих , в ЖК «Новокосино-2» до сих пор нет ни одной поликлиники, медицинского центра, станции скорой — НИЧЕГО! Скорая везет детей в Балашиху, роддом также там, поликлиники ближайшие — в Москве. ЭТО В мкр. 10-10А, где проживает более 12.000 человек!
- Детская поликлиника на 250 пос/см (на схеме проекта «К-5-1»), поликлиника для взрослых на 500 пос/см (на схеме проекта «К-5-2») так же не построены. Наблюдается острый дефицит медобслуживания, необходима поликлиника на 499 посещений в день (из расчета: 17,75 посещений на 1 тыс. человек).
В-четвертых , в ЖК «Новокосино-2» катастрофически не хватает парковочных мест! Это знает любой житель, а также любой гость микрорайона. Ситуация с парковками уже перешла грань абсурда! Почему так получилось?!
В 2016 году ООО «ЭкспертСтрой» отделили подземный паркинг под строящимся корпусом 5 (хотя корпус 3-4-5 и паркинг имеют общий фундамент!) Корпус 5 ввели на бумаге, но паркинг как забросили, так он до сих пор и стоит. На данный момент -2 уровень паркинга полностью затоплен, вода с крыши постепенно заливает -1 уровень, где проходят ключевые инженерные коммуникации (включая силовые кабели электропитания. ) корпусов 3-4-5 (дом 52 по Октября и дома 69 и 67 по Юбилейному проспекту).
По строительным нормативам, на 1000 жителей приходится минимум 420 автомобилей. Таким образом, в ЖК «Новокосино-2» необходимы минимум 11803 м/м постоянного хранения и 2951 м/м временного хранения (гостевые), итого получается 14754 м/м.
Что мы видим в реальности?! Дефицит машиномест в данном микрорайоне составляет как минимум 12290 м/м, а фактически, с учетом дополнительных жилых домов 16 и 17 — 13630 м/м ! Подземный паркинг под домами Октября 52, Юбилейный 69, Юбилейный 67 — (корпуса 3-4-5 ЖК «Новокосино-2») заброшен, затоплен, превращается в катакомбы.
К чему это приведет?
Сейчас в городе Реутов проживает 101 884 жителя, к 2023 году – 107 687 жителей, к 2038 году – 120 032 жителя.
В связи с приоритетом коммерческой жилой застройки в городе существует острый дефицит социальных объектов, парковки.
В ЖК «Новокосино-2» застроили все парки, скверы, даже площадку для выгула собак! Зеленых зон в мкр. 10-10А просто НЕТ!
Дальнейшая коммерческая застройка городского округа возможна только при соблюдении нормативов обеспеченности жителей социальной инфраструктурой, в том числе парковыми зонами.
Администрация города обязана вмешаться и остановить бесконтрольную коммерческую застройку города! Необходимо исправить уже допущенные ошибки, обеспечить права 100 тыс граждан, избежать усугубления экологической и социальной катастрофы в Реутове.
Текущая нехватка объектов социальной инфраструктуры, парковых зон, парковочного пространства, несоблюдение зазоров между зданиями, превышение этажности — все это прямое нарушение базовых конституционных прав и свобод гражданина РФ, а именно нарушению статей Конституции РФ:
Статья 23 1. Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну
Вплотную к жилым домам проектируются с нарушениями и строятся здания на расстоянии от 13,5 до 20 метров, окна которых выходят прямо на гостиные, кухни и спальни соседних жилых помещений. Что прямо противоречит строительным нормам и делает невозможным приватную жизнь людей в этих квартирах.
Статья 38 1. Материнство и детство, семья находятся под защитой государства.
При подобном строительстве и проектировании города грубо нарушаются нормы инсоляции, и отбирается свет у тех, кто вынужден находиться в затенённых помещениях, а именно матерей и детей младшего возраста. Мы обращаемся именно в ваши министерства, потому что вы знаете как важен солнечных свет для нормального развития ребёнка и самочувствия женщины.
Необходимо отметить, что жители и правообладатели помещений в ЖК «Новокосино-2» — это граждане Российской Федерации, налогоплательщики, основной актив страны в возрасте от 20 до 50 лет, женщины в детородном возрасте, несовершеннолетние дети, а также престарелые граждане, инвалиды на иждивении.
МЫ ВСЕ имеем законные права на проживание в качественной благоприятной городской среде , обеспечение социальными гарантиями, установленными законодательством Российской Федерации и законодательством Московской области.
ООО «ЭкспертСтрой» выкинули из первоначального проекта практически все объекты социальной инфраструктуры, кроме одной школы и детсада (на мкр. 10-10А на 15.000 жителей!) В результате город Реутов понес убытки минимум на 1,2 миллиарда рублей! (иск Администрации города Реутов к ООО «ЭкспертСтрой» о расторжении инвестиционных контрактов и возмещении убытков был удовлетворен частично, судья ОТКАЗАЛА признать убытки, тем самым, все убытки автоматически ложатся на бюджет области, см. дело № А41-106522/2018 , определение от 13 марта 2019 года ).
Манипулируя связями на уровне Администрации Реутова и Правительства области, ООО «ЭкспертСтрой» постоянно ссылались на сложную экономическую ситуацию, угрожали бросить строительство жилых домов, пока не добились «освобождения» от бремени строительства социальных объектов.
Общеизвестно, что ООО «ЭкспертСтрой» не преследуют цели развития бизнеса в России. Собранные с дольщиков деньги пускали на закладку новых многоквартиных домов, достраивать некоторые даже не собирались (в случае корпуса 16 ЖК «Новокосино-2»). В Арбитражном суде Московской области слушается дело № А41-103510/2018 по иску ГУ Госстройнадзора к ООО «ЭкспертСтрой» о возмещении убытков участников долевого строительства в связи с нецелевым расходованием средств на общую сумму 3 030 582 000 рублей (см. исходное исковое заявление ).
В отношении ООО «ЭкспертСтрой» введено наблюдение, первая процедура банкротства ( дело № А41-26468/2017 в Арбитражном суде Москвской области ). Это последний акт трагикомедии ошибок, разыгранный ООО «ЭкспертСтрой» в ЖК «Новокосино-2» при поддержке Правительства области и Администрации Реутова: финансовая пирамида ЖК «Новокосино-2» начинает падать на плечи дольщиков, жителей,всех налогоплательщиков области.
Долгострой ЖК «Новокосино 2» — Поможет ли Путин?
В начале 2017-го года, когда наш портал только-только зарождался, мы уже делали обзор на ЖК стандарт-класса «Новокосино 2» в Реутове и уже тогда ему удивлялись. Причин к удивлению было две – низкое качество строительства и огромное множество сопутствующих проекту проблем. Тут вам и переносы сроков сдачи, и сложности с застройщиком, и недовольство первых новосёлов… В общем, тогда это был скорее не комплекс, а коллапс. Прошло два года, и мы приехали проверить – вдруг, ну вдруг здесь что-нибудь изменилось?
Корпус №16, наш новый (анти)герой
Интересно, что главный герой нового обзора, корпус №16, в прошлый раз был оставлен нами практически незамеченным. Мы упомянули только его срок сдачи, конец 2018-го года, который из 2017-го выглядел вполне себе перспективно. Окружённый кранами и заполненный рабочими, 16-й корпус уж точно не выглядел как повод для беспокойства. Каково же было моё удивление, когда я вернулась в «Новокосино 2» спустя два года, а тот корпус ни капельки не изменился. Хотя нет, вру, изменился – раньше, как я уже говорила, его окружали строители и краны, сейчас же их от него убрали.
Дольщики 16-го корпуса рассказывают, что в конце 2017-го строительство их дома полностью остановилось. Его готовность тогда составляла 30%. Впрочем, почему «тогда»? Сейчас она ни на процент не выросла. Конечно, как только всё это началось (вернее – остановилось) , покупатели забили тревогу, но застройщик и администрация города отвечали им, что всё под контролем. Ну, вы знаете, вот эти типичные отмазки, знакомые всем обманутым дольщикам – «Зря беспокоитесь!», «Стройка вот-вот возобновится», «Вы своей паникой делаете только хуже», ну и так далее.
Но в конце 2018-го Арбитражный суд Московской области принял решение о банкротстве застройщика «Новокосино 2». Буквально через несколько дней после объявления о банкротстве, в тот же Арбитражный суд попадает иск о нецелевом использовании средств дольщиков на сумму в 3 миллиарда рублей. Фактически это официальное подтверждение – людей, покупавших здесь квартиры, обокрали на такую внушительную сумму.
В апреле 2019-го невероятными усилиями маленькой группы дольщиков, не захотевших оставаться равнодушными, было возбуждено уголовное дело против застройщика – и ущерб по этому делу составил уже 4,5 миллиарда рублей. Всё бы хорошо, но дело завели по довольно лёгкой статье, Злоупотребление полномочиями, да ещё и только на гендиректора компании, который, по мнению дольщиков, являлся подставным лицом. Да и даже это дело ведётся не то что бы оперативно – за 2,5 месяца опросили только 78 пострадавших, хотя всего их количество достигает двух тысяч. Можно предположить, что следствие просто затягивают, и всё – чтобы не наказывать истинных виновников произошедшего, владельцев и бенефициаров застройщика. Интересно, что сейчас застройщик у «Новокосино 2» официально всё тот же, это компания «ЭкспертСтрой», появившаяся только в 2008-м году и предназначенная как раз для возведения ЖК «Новокосино 2». Изменилось разве что благосостояние «ЭкспертСтроя» – сейчас он и правда банкрот, который, по меткому определению одного из клиентов, «гол как сокол».
Дольщики, впрочем, подозревают, что руководство «ЭкспертСтроя» с самого начала было уверено в своём будущем банкротстве и поэтому заранее выводило средства через аффилированные компании. Когда я позвонила в офис «НДВ-Недвижимость» и поинтересовалась квартирами в 16-м корпусе, мне ответили, что их продажи больше не ведутся – пакет, который застройщик предоставлял продавцу, подошёл к концу. С проблемами этого «пакета» девушка, с которой я разговаривала, согласилась, но призналась, что их компания за них ответственность не несёт. Ну а за этим последовали будничные объяснения о том, что будет суд, застройщик будет признан банкротом, будет найден новый застройщик…
Как понять, что объект ждут проблемы – и как даже в проблемном объекте вызвать доверие дольщиков
В случае с «Новокосино 2» меня особенно поражает масштаб, а вернее сказать масштабище его проблемы. Как и у дольщиков, сейчас у меня есть стойкое ощущение, что гигантскому корпусу №16 изначально было суждено стать долгостроем. Согласно проекту на его месте задумывались мини-парковая зона и паркинг торгового центра, но никак не жилой дом. Но когда у других жилых корпусов «Новокосино 2» возникли проблемы, а все новосёлы, что логично, стали просить обещанную социальную инфраструктуру, на всё это понадобились деньги. И молодой застройщик не придумал ничего лучше, чем влепить в небольшое пространство 4-секционный дом, а потом (денег, видимо, всё ещё было мало!) и вовсе раздул его до 11 секций.
Даже когда мы приезжали в «Новокосино 2» в 2017-м году, будучи ещё совсем неопытными новичками рынка недвижимости, мы уже тогда говорили, что работающая с объектом компания «НДВ-Недвижимость» не заслуживает доверия. Она почти всегда работает с молодыми застройщиками, и почти всегда жилые комплексы, которые она продаёт, страдают от проблем. То они не соответствуют ожиданиям, то предлагают некачественное жильё, то вообще превращаются в долгострои. «Новокосино 2» предложил всю палитру проблем сразу.
Впрочем, дольщиков 16-го корпуса «Новокосино 2» понять тоже можно. Их дом был последней точкой в огромном проекте, многочисленные корпуса которого, пусть и с переменным успехом, вводились в эксплуатацию. Да хватало и других аргументов в пользу надёжности проекта. У дольщиков были страховки от банкротства. У них была аккредитация от Агентства ипотечно-жилищного кредитования, нынешнего «ДОМ.РФ». У них было прямое финансирование от «Сбербанка». У них были аккредитации от крупнейших государственных банков (в том числе – того же «Сбербанка») и сниженные субсидированные ставки по ипотеке.
Ну и конечно, со стороны менеджеров по продажам в ход шли самые простые, но всегда безотказно работающие уловки – «Берите-берите, не бойтесь, у меня самого куплена здесь квартира». Обещали даже, что дом будет сдан раньше срока – что сейчас звучит несколько комично. Однако, конечно, тогда всё это внушало доверие, и дольщики ничего не боясь брали ипотеки с привлечением средств материнского капитала. Сейчас же, пока люди ждут своих квартир, они живут в арендованном жилье. Многим приходится платить примерно одинаковые суммы за ипотеку и за аренду, которые нередко оказываются больше их заработных плат.
Поможет ли проекту внимание Путина?
Сейчас дольщики 16-го корпуса, конечно, не хотят замалчивать свою проблему. Они привлекают к себе столько внимания, сколько могут, причём заявляют о себе всем – властям, политикам, застройщикам… Дошли они и до самого верха. В июне этого года один из дольщиков «Новокосино 2» вышел в эфир Прямой линии с Владимиром Путиным. Президент нашей страны ответил ему, что работа с обманутыми дольщиками ведётся, пообещал, что всё будет хорошо. Ну а все СМИ на следующий же день, конечно, написали о «Новокосино 2», ЖК стал героем новостей. Интересно, изменится ли что-то благодаря этому? Потому что пока с момента Прямой линии ничего существенного, кажется, не произошло.
Хотя нет, Министерство жилищной политики Московской области признало, что проблемный дом слишком большой, поэтому его не получится достроить без привлечения дополнительных средств, в идеале – государственных. Ну и крупные чиновники, такие как губернатор Московской области Воробьёв и зампред областного правительства Фомин, начали успокаивать дольщиков, что их дом будет достроен в течение двух лет. В слова этих глубоко уважаемых людей очень хочется верить. Но получится верить им только тогда, когда на строительную площадку вернутся строители, вернётся техника, вернётся хоть какая-нибудь активность. Потому что после череды обещаний, дом, как ни странно, к сдаче не приблизился.
Со своей стороны могу сказать, что я уже давно освещаю проблемную недвижимость, но ещё ни разу не видела дольщиков, которые в действительности были бы надёжно защищены. Каждый долгострой – это долгие разбирательства, бесчисленные обещания и бесконечные скандалы. Не сомневайтесь, вас ждёт настоящая борьба за ваши квартиры, в которой вам не помогут никакие страховки. Увы, «Новокосино 2» вовсе не похож на исключение из правил. Так, его дольщики два раза судились с администрацией города только для того, чтобы его просто внесли в список проблемных объектов Московской области. Первый суд был в декабре 2017-го, ну а признан проблемным дом был лишь в апреле 2019-го.
И ведь власти так сопротивляются признанию очевидных проблем только ради того, чтобы не привлекать к себе лишнего внимания. За последние пять месяцев администрация города Реутов пять раз отказывала дольщикам в проведении публичных митингов. Пара этих отказов, кстати, позже были признаны незаконными. При этом понятно, что на митинги дольщики идут не от хорошей жизни, они бы с радостью туда не ходили, если бы у них была такая возможность. Но сейчас они почему-то вынуждены тратить свое свободное время на то, чтобы доказать властям всё, что тем вроде бы и так должно быть известно.
Новые надежды и старые лужи
На момент прошлой съёмки самыми проблемными были корпуса №12 и 13, которые должны были быть сданы в 2015-м году, но ещё в 2017-м стояли недостроенными. Сейчас в ситуации с ними тоже почти ничего не изменилось, даже их фасады всё так же осыпаются, однако ходят слухи о том, что скоро за них возьмётся компания «Гранель», которая уж точно сможет довести их до ума. По сравнению с 16-м корпусом они находятся в выгодном положении, потому что за него не хочет браться даже «Гранель».
Чтобы на достройку последнего жилого дома «Новокосино 2» появились деньги, власти хотят немного изменить проект и отобрать у него несколько участков, ранее отведённых под депо и станцию скорой помощи. И это при том, что с первого появления проекта «Новокосино 2» в интернете его характеризуют как жилой комплекс с хорошо развитой собственной инфраструктурой. Только из социальных объектов на территории были запланированы два детских сада, две школы, поликлиника, пожарное депо… На самом же деле сейчас работают только одна школа и один детский сад – всё те же, что были тут в 2017-м. Строительная площадка для поликлиники огорожена и мешает людям подходить к ближайшему торговому центру, но никакие работы на ней не ведутся. Школа и детский сад во дворе между несколькими корпусами тоже так и остались не то что недостроенными, но и не начатыми. Огромная территория, которая была под них отведена, пустует, а что будет с ней дальше – непонятно. Если уж власти не могут найти застройщика, который закончит жилой дом, то вряд ли они смогут найти компанию, которая захочет достроить социальные объекты. А без них такому большому комплексу никуда.
В прошлом своём ролике я говорила, что весь ЖК «Новокосино 2» будет завершён к концу 2018-го года. Конечно, те слова я брала не с потолка, а с официального сайта застройщика проекта. Однако за два прошедших года не поменялось практически ничего. Я снова видела даже лужу, рядом с которой безнадёжно стояла в 2017-м. Но и те изменения, что всё же появились, большой радости не приносят. Скажем, корпус №5, обещанный на начало 2017-го, был сдан только в начале 2019-го. Да и то – сдали его без подземного паркинга, потому что тот куда-то перенесли и, можно сказать, переоборудовали в бассейн. По крайней мере, такой вывод я делаю из того, что занят он дождевой водой, а не машиноместами. Из редких радостей – в песочницах во дворах наконец появился песок, а двор облагородили цветочными клумбами.
Неутешительные выводы и спасательные круги
После уже второго обзора на жилой комплекс «Новокосино 2» мне хочется только грустить. Его пример – это яркое подтверждение того, что ни ДДУ, ни 214 Федеральный закон не являются гарантами того, что вы получите свои квартиры вовремя. Единственная надежда обманутых дольщиков – это они сами, их готовность сражаться за свои квартиры и громко заявлять о своей проблеме. В общем, спасение обманутых дольщиков – дело рук самих обманутых дольщиков, никак иначе. Будем надеяться, что те, кто покупал себе жильё в 16-м корпусе «Новокосино 2» скоро выйдут на берег и поселятся в своих квартирах. Может быть, власть наконец бросит им спасательный круг?