О чем молчат застройщики и что нужно знать покупателям новых квартир
29 ноября 2019 13:02
Ростов-на-Дону, 29 ноября 2019. DON24.RU. Покупка квартиры в строящемся доме более выгодна, чем на вторичном рынке, если смотреть только на цену, и более рискованна, потому что не знаешь, что получишь и когда. Сюрпризы всплывают сразу или потом. В одном WhatsApp-чате недавно спрашивали, где найти специалиста, чтобы вместе осмотреть комнаты. Новосел заподозрил, что жилплощадь на один квадратный метр меньше обещанной. Участники переписки не удивились заданной теме и подтвердили, что чем крупнее застройщик, как в данном случае, тем больше у него «косяков».
Сейчас, в конце года, по традиции дома массово сдаются в эксплуатацию. Люди получают ключи и пытаются понять, что именно они купили.
Корреспондент «ДОН 24» расспросил экспертов по недвижимости, к чему же надо быть готовым при покупке квартиры на первичном рынке.
Непризнанные долгострои
Владелец агентства недвижимости Алексей Олейников насчитал в Ростове полтора десятка объектов, сдача которых затянулась и на год, и на два. Их нет в списках проблемных домов. Квартиры в них продаются, и Росреестр зарегистрирует сделку как законную, будь то долевое строительство или уступка права собственности.
Как объяснил Олейников, в прежней версии Федерального закона № 214 о долевом строительстве была лазейка, которой пользовались застройщики. Чтобы здание не попало в список проблемных, надо было раз в девять месяцев демонстрировать хоть какую-то активность на площадке.
В последней редакции закона этот пробел устранили. Теперь объект автоматически попадает в список проблемных, если сроки завершения очередного этапа работ нарушены более чем на шесть месяцев. А гражданам уже не надо собирать документы, как раньше, и доказывать, что они приобрели квартиру в проблемном доме.
Жадные застройщики
Следующая проблема – дома, возведенные экономными застройщиками. Готовые многоэтажки интересны многим людям, потому что не надо волноваться по поводу их сдачи. Квартиры в них могут быть даже дешевыми, и именно это должно насторожить новоселов.
В одном из домов в центре Ростова, например, нет горячей воды и тепла. Он вводился в эксплуатацию без подведения этих коммуникаций. Дом принадлежит ЖСК (жилищно-строительный кооператив), у которого огромные долги, и ростовчанин, купивший дешево квартиру, может быть поставлен перед фактом, что надо будет погасить долг кооператива в виде пая.
Застройщик другого дома в центре города сделал индивидуальное отопление в каждой квартире, но не заключил договор с газовиками. Прошел год, а в квартирах по-прежнему нет горячей воды и отопления. Люди пользуются электрообогревателями и переплачивают.
Лишние этажи
Еще одна опасность – возведенный дом совсем не тот, что в документах. По словам Олейникова, надо проверять на сайте Росреестра, что за земельный участок по данному адресу, выделен ли он под многоквартирную застройку или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Ранее некоторые компании брали участки под ИЖС и фактически строили не три, а пять, девять и даже 18 этажей. Это позволяло избежать дополнительной госэкспертизы на соответствие дома проектной декларации. Интерес застройщиков к таким приключениям снизился после того, как в Сочи было выявлено более 600 домов с лишними этажами и виновных наказали.
А вот такую историю невозможно предугадать. В СЖМ есть дом, который начали строить в 2016 году и обещали сдать в конце 2018-го. Документы были в порядке, Росреестр все одобрил. Летом 2017 года прокуратура обнаружила несоответствие подписей и вменила компании фальсификацию разрешения на строительство. Суд отозвал разрешение, но отказался вызвать для дачи показаний чиновника, подписавшего этот документ. Сейчас стройка заморожена, есть пострадавшие дольщики.
Риски новосела
Юрист Мучтаба Кулиев считает, что главный риск при покупке новой квартиры в том, что неизвестно, достроят дом или нет. Компания может быть с положительной историей, но в силу финансовых трудностей, внешних обстоятельств у нее может не оказаться возможности выполнить договорные обязательства.
Причин может быть несколько: удорожание строительных материалов, судебные тяжбы, требования фискальных органов, отказ в кредитовании, банкротство банка, обслуживавшего строительную компанию, банкротство самого застройщика и многое другое.
Для защиты дольщиков минувшим летом был изменен Федеральный закон № 214. Теперь застройщик обязан открыть эскроу-счет в кредитной организации и аккумулировать на нем привлеченные средства граждан. Воспользоваться ими он вправе после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, деньги участников долевого строительства теперь защищены, их можно вернуть, если объект заморожен.
Сигналы опасности
Прежде чем приобретать квартиру и выбирать застройщика, рекомендует Мучтаба Кулиев, стоит почитать в интернете отзывы и посмотреть историю сданных им объектов.
Далее нужно выяснить, оформлено ли разрешение на земельный участок, на какой срок оно выдано и действительно ли на данный момент, соответствует ли объект Федеральному закону № 214 о долевом строительстве. Важно узнать, каково финансовое положение компании и сколько договоров с гражданами уже заключено.
«Не советую приобретать квартиры в ЖСК, потому что здесь чаще всего бывают злоупотребления», – уточнил Кулиев.
«Считаю, что надо дождаться сдачи дома, – добавил Алексей Олейников. – Лучше немного переплатить, зато у вас будет больший выбор в этажах, планировках и меньше переживаний по поводу того, сдадут или не сдадут дом в срок».
Каникулы дольщика
Будущее новоселье может сорваться и по вине покупателя, если он не рассчитал свои финансовые силы или же внешние обстоятельства оказались сильнее. Тогда квартиру придется продать или же воспользоваться ипотечными каникулами. Так называется льготный период, в течение которого можно совсем не платить или уменьшить сумму.
Адвокат Евгений Фролов рассказал, что в его практике был случай, когда банк отказал клиенту в предоставлении ипотечных каникул, потому что ранее производилась реструктуризация долга. Такой отказ незаконный и оспаривается в суде. Дается, правда, льготный период лишь раз в течение срока действия договора. Вдобавок у заемщика должны быть веские причины: потеря работы, инвалидность, болезнь, ребенок-инвалид.
Эксперт в банковской сфера Лариса Сулацкая подчеркнула, что ипотечные каникулы не избавляют от кредита и не уменьшают сумму долга.
Юрист Инна Чемеркина добавляет, что надо с умом использовать материнский капитал при покупке квартиры. Если супруги надумают разводиться, то в этом случае они не смогут поделить имущество поровну и надо будет обязательно выделить долю детей.
Более 700 обманутых дольщиков Ростовской области получат жилье в 2020 году
Исполнение «Дорожной карты» по восстановлению прав обманутых участников долевого строительства на 2020 год рассмотрели на заседании межведомственной комиссии по обеспечению прав пострадавших граждан–участников долевого строительства под руководством заместитель губернатора Виктор Вовк. Также на заседании в режиме видеоконференции присутствовали главы администраций Ростова, Новочеркасска, Азова, Таганрога, Аксайского и Миллеровского районов.
В Ростовской области реализуют комплекс законодательных механизмов по восстановлению прав обманутых дольщиков, в том числе и за счет субсидий из регионального бюджета.
«Работа по завершению строительства проблемных объектов и информированию обманутых дольщиков о мерах по восстановлению их прав должна быть организована органами местного самоуправления на постоянной основе. Главам муниципальных образований следует актуализировать региональный план-график и усилить работу в этом направлении. Это большая ответственность перед людьми. Участники долевого строительства должны четко понимать, в какие сроки будут решены их насущные проблемы», — подчеркнул замгубернатора Виктор Вовк.
Всего в единый реестр проблемных объектов Ростовской области входят 96 многоквартирных домов. Дольщики 67 из них получат жилье за счет федеральных мер поддержки, по оставшимся 29 домам проблему решат региональные власти.
Органам местного самоуправления поручили на постоянной основе вести работу по завершению строительства проблемных домов и доведению до обманутых дольщиков информации о мерах по восстановлению их прав.
До конца текущего года в области планируются обеспечить права пострадавших граждан по 13 проблемным домам, четыре введут в эксплуатацию за счет субсидий из областного бюджета на общую сумму в 1,5 миллиарда рублей. Квартиры в этих домах получат 279 участников долевого строительства.
Один из таких объектов — долгострой в ЖК «Европейский» на 2-й Володарского, который ведут в эксплуатацию в четвертом квартале этого года. Строительство заморозили в 2016 году из-за нехватки средств, спустя три время работы возобновило ООО «СпецСтройМонтаж». В настоящее время на объекте обустраивают инженерные сети, проводят штукатурные и малярные работы, устанавливают лифтовое оборудование и благоустраивают прилегающую территорию.
Кроме того, в первом квартале 2021 года в области обещают ввести в эксплуатацию долгострой в Северном массиве Батайска. Многоэтажка простояла в замороженном состоянии более десяти лет, пока жилищно-строительный кооператив «СЖМ-16» не получил субсидию из бюджета области. В январе 2020 года строительство возобновили, было выделено 236,4 миллиона рублей бюджетных денег. Еще 32,3 миллиона ЖСК получит до конца текущего года.
В настоящее время на объекте проводят кладку наружных стен и внутренних перегородок, гидроизоляцию санузлов и кухонь, монтируют системы вентиляции, внутридомовую электросеть, штукатурят стены мест общего пользования.
Всего на предоставление субсидий объединениям участников долевого строительства на 2020–2021 годы в областном бюджете предусмотрено более двух миллиардов рублей. Субсидии позволяют возместить расходы жилищно-строительных кооперативов, потраченных на обследование долгостроя, разработку и экспертизу проектно-сметной документации. Кроме того, субсидией можно оплатить строительно-монтажные работы, подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, осуществление строительного контроля и авторского надзора.
Девять оставшихся долгостроев либо достроят инвесторы, либо дольщики получат квартиры в других домах.
В текущем году в Ростовской области уже сдали пять проблемных объектов, среди них 30-квартирный жилой дом № 12 по улице Хомякова в Шахтах. Из-за нехватки финансирования объект заморозили на стадии 25% готовности в 2014 году. Участники долевого строительства обратились за предоставлением субсидии и в 2019 году ЖСК «Весна» получил на достройку пятиэтажки 69,7 миллиона рублей из областного бюджета. В начале сентября обманутые дольщики наконец-то получили ключи от своих квартир. Это был последний проблемный объект в Шахтах, месяцем ранее в городе завершили еще один долгострой на улице Достоевского, квартиры в котором получили 43 новосела.
В июле 2020 года квартиры получили и обманутые дольщики Ростова. 105 квартир для них выделили в доме № 23 ЖК «Европейский» на улице Тружеников, еще 21 квартиру предоставили в ЖК «Красный Аксай» и «Вересаево». Получить жилье в ЖК «Европейский» помогла субсидия из регионального бюджета, в «Красном Аксае» и «Вересаево» квартиры в рамках соглашения с властями области предоставил застройщик.
Обманутые дольщики Ростовской области могут рассчитывать как на региональные, так и на федеральные меры поддержки. К региональным мерам относится предоставление квартир гражданам в рамках масштабного инвестиционного проекта, субсидии на завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемных объектов. Эти меры позволили в 2019 году вручить ключи от новых квартир 773 жителям области и возобновить строительство семи домов, четыре из которых сдадут уже в текущем году. Кроме того, в области выделяют субсидии ЖСК и компенсации инвесторам, ресурсоснабжающим организациям в целях технологического присоединения к инженерным сетям проблемных объектов. На это в бюджете 2020 года предусмотрено 2,9 миллиона рублей.
Из федеральных мер поддержки можно воспользоваться восстановлением прав пострадавших граждан через механизм публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В Ростовской области через указанный фонд планируют ввести в эксплуатацию 70 проблемных домов, восстановив тем самым права 3095 пострадавших участников долевого строительства.
Новости долевого строительства ростова на дону
Дольщики регулярно пишут обращения к властям региона
Фото: Евгений Вдовин
Обманутые дольщики — проблема, которую уже много лет не могут решить в Ростовской области. Некоторые из них, устав ждать, согласились на жилье в других районах и с меньшей площадью. Другие не собираются сдаваться. В начале июня в Ростове организовали митинг обманутых дольщиков — на него пришло около 200 человек. По разным данным, всего в Ростовской области их от до . Они требуют от властей провести экспертизу проблемных домов и выделить деньги на достройку объектов.
Весной 2019 года власти Ростова заявили, что проблему дольщиков решат до 2021 года. В планах администрации города до конца 2019 года достроить дома на Портовой, 277, Комарова, 16/5 и дом № 23 в ЖК «Европейский». В этом году на завершение строительства проблемных домов потратят 770 миллионов рублей.
161.RU записал истории обманутых дольщиков Ростова и выяснил, как местная власть помогает им разобраться с недостроями.
Фото: Евгений Вдовин
Наталья Линникова, бульвар Платова, 7
СЮЖЕТ
— Мы заключили договор 15 января 2015 года. Понравился район, детям было бы удобно ходить в школу. Однокомнатная квартира в ЖК «Европейский» обошлась в 1 миллион 895 тысяч рублей за 40 квадратных метров. Неладное заподозрили через полгода. Мы приехали на объект, а там ничего не строится — готов был только первый этаж. Потом несколько раз приезжали к ним в офис. Они говорили: у нас не получается подвести коммуникации. Как я поняла, они ждали какой-то субсидии от администрации города, чтобы достроить дом.
Мы выходим на митинги, но у некоторых уже нет надежды. По телевидению постоянно говорят про дольщиков, но потом ничего не происходит. Наш дорогой и уважаемый губернатор Голубев — честно, даже не помню имени и отчества — наверное, слишком хороший, и поэтому мы его не видим. На митинги он не приходит. Единственные, кто нам помогает, — партия КПРФ и ее региональный председатель Евгений Бессонов.
Голубев в прошлом году говорил, что в 2019-м построят новые дома для обманутых дольщиков. Теперь говорит про 2021 год. Постоянно сдвигается дата. У меня вопрос: когда все наши чиновники наедятся? Сколько можно кормить людей обещаниями? Предложат жилье взамен в другом районе — не соглашусь. Мы не прекратим митинговать, мы будем идти до конца.
Фото: Евгений Вдовин
Александр Мельников, переулок Малый, 16–18
— В 1998 году в переулке Малом по заказу налоговой полиции стали строить дом. Занималась этим «Донская строительная компания». Концепция была такая: часть квартир выделяли налоговой полиции, а другую часть выставляли на продажу. В 2000 году было готово пять с половиной этажей, потом у застройщика начались проблемы.
Когда появился новый инвестор, нам заявили, что мы вовсе не обманутые дольщики: «Вы не проходите по 214 закону». Конечно! Федеральный закон № 214 о долевом строительстве приняли через несколько лет после начала возведения нашего дома. Я обращался и к заместителю губернатора Сергею Сидашу, известному по последним событиям. Ну как сказал про него Голубев, «человек может ошибаться». За два года я писал ему раз пять — ни разу не принял.
Неприятные люди, типа меня, которые постоянно куда-то лезут, узнали, что в 2016 году проводили кадастровую оценку. Наш недостроенный дом стоил 230 миллионов рублей, а в 2019 году он стал стоить 2,3 миллиона рублей. В 100 раз упала кадастровая стоимость! Получается, они хотят нам копейки за метр заплатить.
Администрация города предлагала нам жилье в Левенцовке по социальным нормам. Я покупал 48 квадратных метров, а мне предложили 33. Но я же не Дед Мороз — 15 квадратных метров им дарить. Меня сейчас интересует либо хорошая квартира в центре, которую я оставил бы дочке, либо денежная компенсация по средней рыночной стоимости. Многие уже устали бороться, но я из принципа пойду до конца.
Фото: Евгений Вдовин
Ирина Топоркова, переулок Богучарский, 37
— Дом мой недалеко от улицы Ленина. Обратилась к агенту по недвижимости в январе 2010 года. Знакомые видели на сайте города информацию о застройщике УК «Палаццио», гендиректором был Денис Гончарук. Квартира-студия в 22 квадратных метра обошлась тогда в 580 тысяч рублей, еще 30 тысяч рублей заплатила агенту. Обещали закончить дом за полтора-два года. К концу 2011 года мы должны были заселиться. В марте 2011 года Гончарука арестовали. Оказалось — у «Палаццио» много таких недостроев.
Мы сейчас живем на съемной квартире. Старшая несколько лет назад окончила институт, сейчас младшая заканчивает. Личной жизни нет. Речь даже не обо мне, хотя мне на то время было 38 лет, сейчас 52 года. Дочкам нужно устраивать личную жизнь, но они заняты зарабатыванием денег на оплату съемной квартиры и учебы. Практически ничего на жизнь не остается. И времени нет. Старшая уходит утром в 7 часов и приходит в 11 вечером. Она приходит и просто падает, как старушечка. А ей 28 лет. Получается, я детей загнала в рамки, они как в клетке.
Другое жилье нам не предлагали. Сказали только, что мы можем стать на учет по месту жительства на программу реновации. Для пособия как малоимущим у меня высокая зарплата, а для ипотеки — маленькая. Мы сложили доход с дочками — все равно не потянем. Вот так у нас устроена государственная система.
Анна Гурашвили, переулок Хоперский, 55
— Мы — представители самостроев. Уже много раз к нам приезжали, предупреждали, что мы в Ростове в числе первых под снос. На какое-то время жильцы смогли дом отбить: платим приставам за неисполнение. Постоянно от них предупреждения получаем: если сами не снесем, должны будем заплатить им 2 миллиона рублей. Пытаемся показать себя, то, что мы существуем и хотим приравнять себя к 214-й статье. Мы, так же как и обманутые дольщики, составляли договор долевого участия, но немного по другой схеме. Все в Ростове ее прекрасно знали, все ей пользовались — в городе 171 самострой.
У нас есть нарушение норм индивидуального жилищного строительства по назначению земли — 15 сантиметров. Но в силу обстоятельств можно было бы это решить. Мы делаем новое заявление в судебную экспертизу «ЮФОСЭО» о том, что у нас есть возможности привести дом в соответствие. Нам сказали: «Нужно будет делать инструментальную экспертизу, но она стоит полмиллиона рублей». А я знаю, что такие экспертизы стоят других денег. Я могу заказать в Аксае, Азове, Новочеркасске.
Мы хотим, чтобы отменили решение суда или пошли на мировое соглашение с администрацией района (об отмене сноса), признали дом. А еще — чтобы изменили назначение земли. Это возможно, в Ростове есть такие случаи. Власти вроде бы хотят нам помочь, но не знают как. Все смотрят друг на друга. Если же они не хотят нам этот дом оставлять, так пусть дадут всем жилье — мы не против.