На Кубани очень сильно ищут самовольную застройку
После громкого пожара в «самострое», когда выгорел весь мансардный этаж многоквартирного дома в Музыкальном власти региона снова взялись рьяно проверять застройщиков.
Действительно, проблема самовольно возведенных многоквартирных домов весьма дорого обходится местному бюджету и чиновники хотят «на корню» пресекать любые отклонения от проектов, а тем более запретить самовольную стройку. Напомним, что в свое время только в Краснодаре насчитали 240 многоквартирных домов, построенных СОВСЕМ ВООБЩЕ без разрешительных документов, без коммуникаций, социальной инфраструктуры и т.д. Микрорайон «Музыкальный» тому яркий пример!
На этот раз вице-губернатор Кубани Андрей Алексеенко распорядился проверить соответствие проектов возводимых сооружений всем градостроительным нормам, наличие социальнйо инфраструктуры, дорог, ливневой канализации и т.д. Идея весьма здравая, ведь если все изначально делать правильно, по проектам и нормативам, то и в будущем проблем не будет.
Однако, эта проверка может затянуться. В Краснодарском крае только в 2019 году выданы ТЫСЯЧИ разрешений на строительство. Конечно, далеко не все они — на многоквартирные дома, но и на них предостаточно.
Только в Краснодаре , согласно данных сайта «Открытое правительство Краснодарского края» только в 2019 году выдано 114 разрешений на строительство. Они имеет разные сроки действия — от 2020 до 2029 годов. Объекты разные, не только жилые дома, хотя их строят больше всего. Выданы разрешения, например на возведение Храма в районе ул. им. Кирилла Россинского в Прикубанском внутригородском округе, дилерский центр HYUNDAI «Юг-Авто» на улице Уральской, 136/3, фекальной канализация по ул. Бульвар Интернациональный и для других интересных объектов.
Понятное дело, что в первую очередь станут проверять и перепроверять застройщиков жилых зданий. В Краснодаре только в 2019 году выдано разрешений на строительство 26 (двадцать шесть) многоквартирных жилых домов.
В Анапе выдано в 2019 году 116 разрешений на строительство различных объектов, среди которых около десятка жилых многоквартирных домов и еще столько же — гостиниц и и отелей.
А в Мостовском районе в реестре числится аж 861 разрешение на строительство. Правда, судя по отчету администрации в него включили вообще все выданные разрешения, почти все из них — частные застройки площадью 100-200 квадратных метров.
Реестры выданных разрешений на строительство по каждому их муниципалитетов Краснодарского края можно посмотреть здесь
Проверять выданные разрешения станут коллегиально: начиная от надзорного департамента администрации Краснодарского края и департамента архитектуры и заканчивая чиновниками районных (муниципальных) администраций. Вице-губернатор Алексеенко обещает, что в случае не соответствия документов строить запретят и т д.
Посмотрим, что у них получится. Но, думается, что запрещать строить — маловато. Ведь так и должно быть по умолчанию. Но тогда откуда у нас на Кубани куча проблемных домов , десятки тысяч обманутых дольщиков и переполненные школы и детсады?
Война с самостройщиками ведется в Краснодаре уже пятый год (с 2015 года), первые «боевые» действия начались еще в 2012. И проблему до сих пор не решили , судя по новым инициативам «нового» вице-губернатора Алексеенко. Кто виноват и что делать?
Ведь Kuban Today — главный Дзен-канал Краснодарского края. Наш домен https://zen.yandex.ru/kuban
Kuban Today — мы независимы от мнения властей и корпораций.
Kuban Today — народный канал с берегов Кубани
В Краснодаре за неделю снесли девять капитальных самостроев
На основании вступивших в законную силу решений судов снесли объекты капитального строительства и демонтировали временные конструкции.
Ход работ обсуждался на аппаратном совещании 24 августа, которое провел первый заместитель главы Краснодара Виталий Косенко.
Как рассказал начальник управления муниципального контроля Дмитрий Водолацкий, за минувшую неделю в рамках исполнения решения судов о сносе объектов капитального строительства демонтировано девять объектов:
на пересечении улиц Горького и Коммунаров снесен одноэтажный капитальный объект, ориентировочной площадью 15 квадратных метров, он был возведен без разрешительных документов;
на улице Жуковского, 41 снесены объект капитального строительства площадью 19,5 квадратных метров и незавершенный объект площадью 85 квадратных метров, который был возведен без разрешительных документов;
на улице Фадеева, 124/1 снесен самовольно возведенный объект, находящийся в стадии строительства — 2 этаж, площадь — 230,8 квадратных метров;
по улице Игнатова, 55/1, одноэтажное капитальное строение — магазин площадью 52 квадратных метра;
по улице Уральской, 149 снесено двухэтажное нежилое здание площадью 360 квадратных метров;
по улице Трудовой Славы, 22 снесено административно-коммерческое здание площадью 33,1 квадратных метров;
с/т «Октябрь», улица Кубанская, 169 снесен самовольно возведенный объект капитального строительства площадью 72 квадратных метра;
по улице Ростовское Шоссе, 12/11 снесен объект капитального строительства (он был без разрешительных документов) площадью 203 квадратных метра;
самый большой объект снесен по улице Переяславская, 11 — площадь застройки около 195,8 квадратных метров.
Кроме того, как сообщает пресс-служба администрации Краснодара, в рамках исполнения постановления администрации города о демонтаже самовольно размещенных временных сооружений снесены пять павильонов и заборное ограждение по трем адресам:
на улице Сормовской, 110 демонтированы три павильона;
на улице Зиповской, 14 демонтированы два павильона;
на улице Дежнева, 33 демонтировано заборное ограждение.
В Краснодаре в поселке Индустриальном сносят многоквартирный самострой.
Утром 21 августа судебные приставы вместе с управлением муниципального контроля администрации краевого центра по решению суда приступили к сносу трехсекционного трехэтажного многоквартирного жилого дома по улице Степной, 11.
— Мы продолжаем планомерную работу по ликвидации самовольных построек на территории кубанской столицы. В том числе, следим за тем, чтобы в нашем городе не появлялись незаконные многоквартирные дома. В поселке Индустриальном застройщик грубо нарушил все нормы и правила. Мало того, что срок действия разрешения на строительство давно истек, он начал строить дом более чем в два раза большей площади, чем было указано в разрешении, — отметил начальник управления муниципального контроля Дмитрий Водолацкий.
Специалисты выявили незаконную строительную площадку еще в 2016 году. Застройщик начал возводить на земельном участке по улице Степной,11 в поселке Индустриальном трехсекционный многоквартирный жилой дом ориентировочной площадью застройки 891 квадратный метр и многоквартирный жилой дом ориентировочной площадью застройки 370 квадратных метров. При этом департамент архитектуры и градостроительства выдал в 2014 году разрешение на строительство многоквартирного односекционного трехэтажного дома площадью застройки 407,4 квадратных метра.
В сентябре 2016 года администрация города подала на застройщика исковое заявление о сносе многоквартирного дома. Определением Прикубанского районного суда города Краснодара от были приняты обеспечительные меры о запрете строительных и других работ на земельном участке и наложен арест на участок и объект капитального строительства, сообщает администрация Краснодара.
Судебные разбирательства продолжались несколько лет, так как застройщик подавал апелляции. В итоге постановлением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда исковые требования администрации о сносе самовольных построек удовлетворены.
Суд обязал застройщика снести два недостроенных к этому времени многоквартирных дома, однако он этого не сделал.
Вице-губернатор Кубани: самовольное строительство перестало быть выгодным
Краснодарский край является одним из лидеров в РФ по количеству самостроев и долгостроев, а также числу обманутых дольщиков. Наиболее острая ситуация — в популярном у россиян городе-курорте Сочи, где только в этом году необходимо снести более 50 самовольно построенных домов. Власти Краснодарского края за последние два года серьезно продвинулись в вопросе недопущения такого строительства: администрация региона добилась того, чтобы строить незаконно стало экономически невыгодно.
Как власти Краснодарского края перекрывают кислород недобросовестным застройщикам, какие механизмы позволят ускорить ввод долгостроев в эксплуатацию и почему регион привлекает застройщиков, в интервью ТАСС рассказал первый вице-губернатор Краснодарского края Андрей Алексеенко.
— Андрей Анатольевич, к сожалению, наиболее остро в этом году строит проблема сноса самостроев, большое количество которых сосредоточено в Сочи, в особо ценной зоне, где после проведения Олимпиады ввели ограничение на этажность. Но во многих самостроях уже живут люди. Что предпринимается для того, чтобы при соблюдении закона учесть и права владельцев квартир в этих домах?
— Самострои нужно сносить, если это самострои. Если на сегодняшний день есть решение суда о сносе этого объекта, то решение суда необходимо исполнять. 54 объекта в Сочи в этом году подлежат сносу, из них в шести люди проживают на постоянной основе. И пока еще эти объекты никто не сносит. В первую очередь производится снос тех, которые не обременены правами третьих лиц, в которых не живут люди. Борьба с самовольным строительством с тем или иным успехом проводилась в Краснодарском крае в разные годы. Самовольно возведенные объекты всегда сносились. Самострой — это есть зло.
Застройщик при возведении самостроев в принципе не учитывает какие-либо нормативы и стратегию градостроительного развития. Он строит, как ему выгодно. Когда появляется многоквартирный жилой дом на участке для индивидуального строительства, мы получаем ряд проблем.
Первая — нагрузка на коммунальные сети. Вторая — нагрузка на транспортную инфраструктуру, отсутствие парковок: на земельном участке, который предназначен для одной семьи, парковку на 15–20 автомобилей создать невозможно. Третья — отсутствие социальной инфраструктуры: в массивах индивидуальной жилой застройки расчет количества школ и детских садов производится по нормативам для индивидуального жилого строительства (ИЖС). Если земли для ИЖС застраиваются многоквартирными домами, десятикратно увеличивается нагрузка. Четвертая — это ущемление прав всех людей, которые проживают в окрестностях. Ведь застройщики не спрашивают мнения людей, которые живут в округе?
Представьте, если вы живете в частном доме, а рядом построили многоэтажный — будете ли вы рады этому? По сути, это можно расценивать как вмешательство в вашу частную жизнь. Ваш земельный участок, где вы проживаете с семьей, где гуляют ваши дети, оказывается под вниманием жителей рядом стоящего высотного дома.
Выходит, что мы рассматриваем проблему однобоко, исключительно в интересах тех, кто купил жилье. Почему мы не рассматриваем позицию тех людей, которые проживают на этих участках, чьи права, по сути, нарушаются? Это неправильно. Власть должна действовать в интересах всех. Поэтому решать чьи-то частные интересы за счет интересов большинства жителей — неправильно.
— Как обстоит ситуация с людьми, которые на вполне законных основаниях приобрели жилье в домах Сочи, а суд позже признал эти дома незаконно построенными и подлежащими сносу? Что делать тем, у кого это жилье является единственным?
— Мы не объявляем войну. При решении ситуации мы используем индивидуальный подход к людям, если это действительно их единственное жилье. Тот, кто в этой ситуации допустил нарушение закона, то есть застройщик, обязан вернуть деньги. Застройщик, по сути, нарушитель закона. Если он построил незаконный объект, продал помещения людям, заведомо зная, что это незаконный объект, то он уже преступник. На эти действия уже должны распространяться положения Уголовного кодекса: есть потерпевшая сторона, есть преступник, виновность которого должен определить суд. В подобных ситуациях нужно в гражданском порядке предъявлять иски к застройщикам о возмещении ущерба.
— Власти Сочи инициировали заключение мировых соглашений с владельцами квартир в самостроях при условии сноса «лишних» этажей. Со всеми ли дольщиками удалось заключить мировое соглашение? Остальным собственникам, которые не согласились на мировое соглашение и чьи дома будут снесены, будет ли выплачена какая-то компенсация?
— Предлагается не снос верхних этажей, а приведение объекта к положениям выданного разрешения на строительство. Если было выдано разрешение на строительство объекта гипотетически площадью 500 кв. метров и этажностью три этажа, то есть индивидуального жилого дома, то, насколько я понимаю, мировое соглашение может быть заключено только в части приведения этого объекта к параметрам разрешения на строительство. В настоящее время информация о заключенных мировых соглашениях в департаменте строительства отсутствует.
Вопрос о компенсациях непростой, но есть конкретные примеры его решения. По закону, компенсация не может быть выплачена из бюджетных средств. Как пример возьмем дом на улице Белорусской, 4, в Сочи. В нем 420 квартир, из них продано 140 квартир, там около 74 собственников, в их числе примерно 15 сочинцев, остальные — иногородние. У двоих покупателей жилье в самострое является единственным.
Застройщики в 2009 году получили разрешение на возведение двух индивидуальных жилых домов в два и три этажа, а стали строить три многоэтажных дома. Суд установил, что дома возведены с нарушением градостроительных норм и являются небезопасными, и принял решение об их сносе. Прежде чем приступить к сносу, администрация города направила письма всем собственникам квартир. Снос домов оценен в 103 млн рублей, сносом занимается собственник. Компенсацию покупателям квартир в этом доме выплачивает застройщик, из 74 человек, купивших квартиры в этом доме, полностью на сегодняшний день получили компенсацию 13 человек, еще 28 — частично. В том числе желающим предлагают квартиры в жилом комплексе «Семейный» в Лазаревском районе.
— Насколько реально снести верхние этажи без ущерба для здания? Как это оформляется юридически и есть ли подобные прецеденты?
— Вы сами видели эти дома? Это нормальные трехэтажные дома, к которым пристроена мансарда, а к ней — еще один этаж. Вопрос заключается в том, не угрожает ли жизни и здоровью граждан проживание в этих верхних этажах? При сильном ветре они просто могут обрушиться, так как это не капитальные, а легковозводимые конструкции.
Изначально на эти трехэтажные дома были проекты, которые прошли экспертизу, пусть даже не государственную, но потом застройщику захотелось большего. По логике вещей застройщик должен вернуть людям деньги за те этажи, которые он построил незаконно, снести их, привести объект в проектное состояние и выполнить кровлю по проекту. Демонтаж этажей, превышающих допустимые параметры, возможен в соответствии с разработанной изначально и прошедшей экспертизу проектной документацией. Юридически демонтаж этажей, возведенных в нарушение установленных параметров и проектной документации, оформляется так же, как по любому самовольно построенному объекту: или самостоятельно застройщиком по требованию муниципалитета, или по решению суда.
Примеры добровольного демонтажа самовольно возведенных этажей сверх установленных нормами есть на территории города-курорта Сочи (Сочинское шоссе, 4/4 — по решению суда застройщиком снесены надстроенные самовольно четвертые этажи зданий).
Необратимость наказания
— Вице-премьер Виталий Мутко поручил властям Краснодарского края решить проблему жильцов сносимых в Сочи незаконных многоэтажек. Как она будет решаться?
— Вице-премьер поручил разобраться в ситуации, проанализировать и доложить. Администрация Краснодарского края разобралась, проанализировала и направила соответствующий доклад. Конечно, те незаконные объекты, которые были построены много лет назад, еще до введения ограничений на этажность, никто сносить не планирует. Речь идет о тех, которые возводились после Олимпиады. То, что там натворили застройщики, наплодили этих незаконных объектов, тот факт, что они не имели права продавать людям жилье в этих объектах ни морального, ни юридического — разве это нормально?
— Как планируется контролировать подобные ситуации, чтобы не допустить новых случаев возведения самостроев?
— На самом деле сегодня нужно быть очень отчаянным человеком в кавычках, проще говоря, без царя в голове, чтобы незаконно строить объекты в Сочи. Есть три принципа, исполнение которых не позволит появляться таким объектам. Первое — это публичность: люди должны знать, что строительство того или иного объекта ведется без соответствующего разрешения. Для этого существуют реестры самостроев.
Администрация Краснодарского края обеспечила функционирование информационного ресурса «Незаконное строительство» интернет-портала «Открытое правительство Краснодарского края», где размещен реестр зданий и сооружений, возведенных с нарушением градостроительного и земельного законодательства на территории Краснодарского края, также они опубликованы на сайтах администраций муниципалитетов. При наличии информации о реализации квартир в объектах, возводимых без разрешительных документов, контролирующими органами информация о таких продажах направляется в правоохранительные органы. Также любой гражданин в соответствии с законом может обратиться в администрацию по конкретному адресу и уточнить, есть ли разрешение на строительство объекта, и если есть, то какое — многоквартирный дом или ИЖС.
Второй принцип — не допустить экономического эффекта, чтобы застройщик таких объектов не получал выгоду. Он должен возвращать деньги людям, если он их привлекает. Объект должен быть, безусловно, снесен, тогда он потерпит убытки.
Третье — это необратимость наказания: если застройщик совершил преступление, продав незаконные площади в своем объекте, он должен отвечать за это по закону.
— В начале этого года власти Сочи объявили о готовности бесплатно отдать участки под самостроями инвесторам, которым нужно снести самовольный объект, по которому уже есть решение суда, вступившее в законную силу, после чего администрация передает права на земельный участок новому владельцу в порядке переуступки — договор цессии. Насколько данная схема оказалась востребованной?
— Если по решению суда необходимо снести незаконный объект, то, чтобы не тратить на это бюджетные деньги, есть возможность заключить договор цессии с юридическим лицом. Организация берет на себя затраты по сносу, исполняя решение суда за администрацию, получая право требования возмещения затрат с должника, то есть с собственника этого объекта незаконного строительства, априори владельца земельного участка. То есть компания вправе обратить взыскание на земельный участок. В Сочи уже есть такие прецеденты. Это востребовано, кроме того, эта процедура стимулирует самих застройщиков сносить самим объекты, в этом случае у них остается хотя бы земля, а так даже земли не останется.
— В апреле 2019 года в Краснодарском крае зона ограничения застройки на кубанском побережье увеличена до 500 метров с целью развития береговой территории как курортной составляющей, на которой будут возводиться здравницы и отели. Не станет ли данное решение очередной лазейкой для застройщиков, которые будут возводить на берегу в данной зоне дома для продажи жилых помещений, называя их апартаментами или гостиницами?
— Мы все должны иметь возможность, приезжая в курортный город, пройтись по набережной, увидеть море. Уже наворотили достаточно, это ненормально. Территория побережья у нас не бесконечная. Такими темпами через десять лет на море мы сможем любоваться только на картинках. Приоритетным в этой зоне является строительство бальнеолечебниц, курортных поликлиник, санаториев, гостиниц и других объектов санаторно-курортного назначения. В ее пределах ограничивается строительство объектов жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов путем отнесения их к условно разрешенным видам объектов капитального строительства. Апартаменты и гостиницы не относятся к объектам, допускающим постоянное проживание. Поэтому муниципальным образованиям необходимо усилить контроль за возведением объектов в границах 500-метровой прибрежной зоны, своевременно пресекая попытки самовольного строительства объектов недобросовестными застройщиками. Апартаменты — это условно разрешенный вид строительства на данной территории, для их возведения нужно пройти публичные слушания. Это непросто и будет очень затянуто по времени.
О перспективах долевого строительства
— Перейдем к еще одной острой для всей России проблеме обманутых дольщиков. Как отразится на стоимости новостроек введение системы эскроу-счетов на Кубани? На сколько подорожает квадратный метр? И сократится ли число стройкомпаний, которые работают в сфере долевого строительства?
— По данным исследований, стоимость квадратного метра жилья уже подорожала на 19%. Переход действующих проектов строительства на работу по счетам эскроу потребует значительного увеличения объема кредитов в строительную отрасль от всего объема выданных банками кредитов, что создает риск нехватки собственного капитала банка на кредитование строительства. По оценкам экспертов, в связи с переходом на новую схему финансирования привлечение средств граждан на строящееся жилье приведет к подорожанию квадратного метра, однако в процентном соотношении однозначно ответить сложно насколько.