Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?
При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.
Данные понятия отличаются по ряду признаков:
- согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
- законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
- в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
- обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.
Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.
Договор инвестирования в строительство
Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).
Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.
Стороны и предмет договора
Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Сторонами такой сделки выступают:
- инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
- заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
- застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.
Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.
- подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.
Объектом инвестирования являются:
- строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
- различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).
Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:
- со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
- со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.
Преимущества и недостатки договора
Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.
Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:
- высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
- гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
- надежность инвестирования капиталов;
- широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).
Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.
Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.
Договор долевого участия в строительстве
По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.
Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):
- характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
- сроки передачи квартиры дольщику;
- стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
- гарантийные сроки.
Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Стороны и предмет договора
Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.
Сделка заключается между:
- дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
- застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.
По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.
Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.
Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.
Преимущества и недостатки договора
Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.
Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:
- беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
- получение нового (первичного) жилья;
- широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
- возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
- гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).
Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:
- сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
- некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
- финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.
В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.
Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.
Суд, изучив материалы дела, установил следующее:
- застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
- помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.
Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.
Заключение
Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.
При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).
Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.
Вопрос
Ответ
Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.
Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.
Стоит ли заключать Договор инвестирования с застройщиком?
Соинвестирование является одним из способов покупки жилья в строящемся доме. Оно является для покупателя рискованным мероприятием.
Инвестор заключает договор, называемый инвестиционным, с застройщиком или другим лицом, имеющим право на строительный объект, выплачивает определённую сумму денег, а потом должен получить жильё в собственность.
Сам договор, хотя и называется инвестиционным, по своей сути является не чем иным как договором купли-продажи, в данном случае – жилья после окончания строительства дома.
По договору, застройщик, за счёт средств, собственных и привлечённых, обязуется построить жилой дом. Инвестор по факту делается партнёром застройщика. А если так, то и коммерческие риски ложатся как на застройщика, так и на инвестора. И какой бы не выгодной казалась бы покупка, опасность для покупателя лишиться денег и остаться без жилья вполне реальная.
Риски такого исхода очевидные с момента подписания соглашения об инвестировании. Они состоят в том, что нельзя исключить возможное банкротство застройщика, задержки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта, продажи уже кем-то оплаченного жилья, некачественное строительство, дефекты проектирования, удорожание строительства по сравнению с первоначальной стоимостью, стихийные бедствия, экономические кризисы, отсутствия запланированной квартиры в доме в связи с изменением проекта дома и т. д.
Нередко под видом инвестиционной компании, продающей недвижимость, орудуют мошенники.
Условиями возникновения рисков для инвесторов являются неконкретные формулировки контракта инвестирования строительства объекта. Инвестору, при подписании договора следует обращать внимание на следующие обстоятельства:
* прописаны ли в договоре сроки окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
* обозначена ли характеристика жилья, которое будет передано инвестору;
* прописана ли вся вторая сторона договора – юридические лица, застройщики и подрядчики;
* указано ли целевое расходование инвестиций;
* указан ли размер компенсации на случай неисполнения застройщиком своих обязательств или отказа инвестора от квартиры взамен на возврат денег;
* предусмотрены ли способы контроля со стороны инвестора ходом строительства.
В общем, как свидетельствует практика, опасностей для инвесторов довольно много и очень часто они сбываются. В то же время, инвестирование продолжает существовать и расширяться. Чтобы хотя бы уменьшить возможности проявления неприятных ситуаций в деле инвестирования, нужно попытаться сделать правильный выбор застройщика.
Покупка квартиры по ДДУ от инвестора
Коллеги, добрый вечер!
хочу купить квартиру в новостройке у физ лица.
у владельца договор инвестировния, не зарегистрированный в РП. мне предлагается подписать трехсторонний договор ДУ с регистрацией в РП и расплатиться с физ лицом в день подписания это договора с моей и его стороны (дата подписания застройщиком не факт, что будет та же).
Вопрос 1: разница договоров инвестирования и ДДУ?
вопрос 2: разница статуса инвестора и дольщика?
вопрос 3: правомочно ли требовать оплату без подписания 3 стороны и регистрации договора в РП? (оплата наличными)
вопрос 4: какова обычная процедура в таких случаях? каковы риски?
вопрос 5: какие документы требуются со стороны застройщика для проверки статуса объекта?
заранее благодарю за ответ. очень опасаюсь потерять последний шанс приобрести жилье.
Коллеги, большое спасибо за помощь!
23 Марта 2014 12:28
Здравствуйте Александра. Самое важное, что надо знать, интересы дольщика защищает Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который среди прочего предполагает обязательную регистрацию такого договора в Регпалате,
Договор же инвестирования вышеуказанным законом не регулируется, и в Регпалате не регистрируется.
К сожалению этим иногда пользуются мошенники ( в моей практике были такие случаи). Как итог. Чтобы максимально защитить ваши права вам нужна скорее не консульнация а присутствие и участие юриста в вашей сделке,
Вам также надо обратить внимание, была ли государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. В соответствии с законом на такую регистрацию прикладывается проектная документация. Либо вас позиционируют как первого участника долевого строительства. ст.25.1 Закона о ДДУ. В любом случае если вы первый участник долевого строительства, то вы должны платить застройщику а не какому-то физлицу. Наличие этого физлица у которого нет зарегистрированного ДДУ (а регистрация обязательна в таком случае), очень подозрительно на мой взгляд.
Я бы на Вашем месте не стал бы подписывать такой договор. Из Вашего вопроса следует, что это самое физ. лицо не является собственником жилья, т.е. он не регистрировал право собственности. В чем тогда его роль? Заключайте напрямую ДДУ с застройщиком и с ним же расплачивайтесь. Если Застройщику нужно возвратить деньги этому физ. лицу — это буду его проблемы. Иначе может оказаться, что отдадите деньги физ. лицу, а он смоется и останетесь при своих интересах.
Вопрос 1: разница договоров инвестирования и ДДУ?
Больше гарантий у ДДУ, эти гарантии закреплены в особом Федеральном законе (ФЗ-214). Договор инвестирования же регулируется только нормами Гражданского кодекса РФ.
214-ый закон не решает многие проблемы, с которыми сталкиваются дольщики, но одну важную проблемы он все-таки решил — невозможность двойных продаж, т.к. каждый договор проходит гос. регистрацию.
вопрос 2: разница статуса инвестора и дольщика?
В принципе ответ содержится в ответе на Ваш 1-ый вопрос.
Права дольщика закреплены в 214-ом законе. А права инвесторы закреплены только в самом договоре.
вопрос 3: правомочно ли требовать оплату без подписания 3 стороны и регистрации договора в РП? (оплата наличными)
Вопрос оплаты регламентируется самим договором, но не законом.
вопрос 4: какова обычная процедура в таких случаях? каковы риски?
Риски большие! Не совсем понятна ситуация, нужно смотреть сами договоры, чтобы точно ответить на Ваши вопросы. Обычно застройщики, заключающие ДДУ сразу со всеми дольщиками такие договоры подписывают, а не в начале договоры инвестирования, а потом ДДУ.
вопрос 5: какие документы требуются со стороны застройщика для проверки статуса объекта?
Статья 20. Информация о застройщике
1. Информация о застройщике должна содержать информацию: 1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;2) о государственной регистрации застройщика; 3)
об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более
процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с
указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица —
учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица —
учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает
каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого
юридического лица;(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 4)
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет,
предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места
нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в
эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических
сроков ввода их в эксплуатацию; 5)
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия,
об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит
лицензированию в соответствии с федеральным законом
и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению
денежных средств участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6)
о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и
дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. 2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: 1) учредительные документы застройщика;2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ; 5)
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних
года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при
осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за
исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период
предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком
упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов
застройщика за указанный в настоящем пункте период; 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Скажу Вам сразу не советую Вам покупать квартиру данным способом, так как велик риск остаться и без квартиры и без денег.
Вопрос 1: разница договоров инвестирования и ДДУ?
К договорам о долевом участии применяются более строгие требования и в случаях споров к ним применимы нормы законодательства о защите прав потребителей.То есть у дольщика больше прав на информацию, право на возмещение вреда, причинённого вследствие недостатков работ, на возмещение морального вреда и пр.
При регистрации ДДУ в РП вы можете быть уверены, что Вашу квартиру не продадут дважды, что бывает при инвестировании.
К договорам о инвестировании законодательство о защите прав потребителей неприменимо, то есть инвестор ограничен в защите своих прав (например уплата госпошлины при обращении в суд.
Инвестор более рискует своими деньгами, нежели дольщик.
вопрос 2: разница статуса инвестора и дольщика?
При получении статуса «Обманутого дольщика» вы можете надеяться что администрация города (субъекта РФ) поможет вам, например поможет достроить дом, инвестору никто не поможет.
вопрос 3: правомочно ли требовать оплату без подписания 3 стороны и регистрации договора в РП? (оплата наличными)
Данное требование не соответствует требованиям закона ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», но и прямо не запрещено законом, действует принцип свободы договора.
вопрос 4: какова обычная процедура в таких случаях? каковы риски?
Подписываете договор, вносите деньги, вам отдают квитанцию об оплате, и ждёте (молитесь) что получите свою квартиру.
вопрос 5: какие документы требуются со стороны застройщика для проверки статуса объекта?
Документы на земельный участок на котором ведется строительство (право собственности, договор аренды и т.д.), разрешение на строительство согласованное с администрацией и другими органами проект дома, все документы обязательно должны быть выложены на сайте застройщика.
И еще раз не советую Вам покупать квартиру данным способом. Работая в правоохранительных органах сталкивался с такими организациями, всё сделано, так что с юридической стороны вы сами останетесь виноватой
Коллеги выше уже пояснили Вам разницу между договорами инвестирования и ДДУ, а также между инвестором и «дольщиком».
Разумеется, статус участника долевого строительства более надёжен, хотя по большому счёту и права инвестора защищены Законом «О защите прав потребителей» и соответствующей практики по Москве предостаточно. Но для Вас это сейчас не важно, т.к. Вам не предлагают стать инвестором, Вам предлагают стать именно участником долевого строительства со всеми теми гарантиями, которые предусмотрены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ № 214).
Вопрос в другом: каким образом Вам предлагают стать участником долевого строительства.
На практике происходит следующим образом.
Некоторые застройщики начинают заключать договоры с гражданами, желающими приобрести квартиры в будущем доме, ещё до получения разрешения на строительство. В этом случае ДДУ, разумеется, заключить нельзя, поэтому застройщик и предлагает гражданину заключить либо предварительный договор, либо договор инвестирования, либо ещё какой-то вид договора, но не ДДУ.
Возможен также вариант, что договор инвестирования был заключен ещё до вступления в силу ФЗ № 214.
Тем не менее, люди на свой страх и риск заключают такие договоры с застройщиком.
Но опять же к Вам это сейчас никак не относится, т.к. Вам то как раз предлагается заключить именно ДДУ.
Вопрос только в том, в каком порядке с Вами предлагается заключить ДДУ и какие дополнительные денежные средства при этом Вы должны оплатить.
На мой взгляд, при соблюдении определенных процедур заключение Вами ДДУ с застройщиком может быть вполне безопасным.
По существу в настоящее время физ. лицо, у которого заключен договор инвестирования с застройщиком, уступает Вам право требования к застройщику строительства дома и передачи квартиры. Но, поскольку у него с застройщиком заключен не ДДУ, а договор инвестирования, в данном случае неприменима обычная схема, когда заключается соглашение об уступке права требования по договору долевого участия.
Тем не менее, фактически такая уступка совершается. У застройщика ведь есть определенные обязанности перед инвестором, предусмотренные заключенным между ними договором инвестирования, а у инвестора есть определенные права требования к застройщику. Застройщик, предлагая заключить 3-сторонний договор, предоставляет, тем самым, гарантии инвестору в том, что ему будут возвращены денежные средства, инвестированные им в строительство, и Вам — в том, что квартира, в строительство которой Вы намерены вложить свои средства, не обещана (не продана) никому другому. И себя, разумеется, застройщик таким 3-сторонним договором страхует от возможных претензий и требований как со стороны инвестора, так и с Вашей стороны.
Единственное, что в данном случае необходимо понять, из чего состоит структура оплаты с Вашей стороны. Полагаю, что с одной стороны Вы должны оплатить застройщику денежные средства для строительства квартиры, а с другой стороны — денежные средства инвестору за уступаемое им право требования к застройщику.
В Вашем случае важно в первую очередь застраховать те денежные средства, которые Вы передаёте инвестору, т.к. в случае, если ДДУ по каким-либо причинам не будет заключен, то для возврата этих денежных средств понадобятся значительные усилия либо вернуть их Вы совсем не сможете.
Из Вашего вопроса не совсем понятно, какой именно 3-сторонний договор предлагается заключить между Вами, застройщиком и инвестором.
Думаю, что 3-сторонним будет не ДДУ, а договор, по которому инвестор передает Вам право заключить ДДУ с застройщиком. Как правило, такая схема и используется в подобных случаях.
Но при этом чаще всего применяется такая схема оплаты инвестору, согласно которой деньги помещаются в банковский сейф и передаются инвестору только после того, как ДДУ будет зарегистрирован в регпалате (Росреестре). Это для Вас более надёжно, т.к. если ДДУ по каким-либо причинам не будет заключен или зарегистрирован, то инвестор просто не получит доступ к банковскому сейфу с Вашими деньгами.
Но дело в том, что и передача денег до регистрации не противоречит законодательству. И определенные гарантии для Вас и в таком случае всё равно существуют. В случае, если застройщик будет уклоняться от подписания или от регистрации ДДУ, то у Вас есть право требовать этого в судебном порядке.
В целом, в Вашем случае при проверке предлагаемых Вам для подписания 3-стороннего договора, ДДУ возможно обозначить все возможные риски для Вас. Но для этого нужно анализировать содержание этих договоров.
Вы можете потребовать от застройщика предоставить Вам проекты этих договоров и заранее дать их юристу для анализа, в том числе, и разместить здесь, прикрепив к Вашему вопросу.