Как продать объект незавершенного строительства в 2020 г.?
2. Понятие объекта незавершенного строительства.
3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства.
Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершенного строительства по причине относимости их к недвижимости порождали большое количество споров в отношении данных объектов, а при рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим регулирования объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
2. Понятие объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства подпадают под режим «недвижимого имущества». Но само определение объекта незавершенного строительства в законодательстве по-прежнему отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).
Исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.
3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства:
-недострой не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.
В противном случае согласно ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.
-нужно пройти процедуру государственной регистрации права на данный объект в Росреестре.
Чтобы зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, понадобятся разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок.
Здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведенной для этой цели, без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
Незаконное строение по решению суда может быть снесено, причем за счет застройщика.
После процедуры госрегистрации объекта незавершенного строительства и оформления на него права собственности он может быть предметом сделок (ст. 130 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 14 и подп. 4 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При оформлении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавцу необходимо будет представить покупателю следующие документы:
-разрешение на строительство;
-государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
-проектно-разрешительную документацию на строительство;
Согласно ст. 549 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе данные, позволяющие установить его расположение на земельном участке.
В случае с объектом незавершенного строительства все существенные признаки данного объекта должны быть прописаны в договоре купли-продажи как можно более детально, чтобы недостроенный объект был четко идентифицирован (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.
После заключения сторонами договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на данный объект к покупателю в Росреестре.
Сделки с объектами незавершенного строительства
Мельников Н., доцент кафедры «Гражданское право и процесс» ОрелГТУ, кандидат юридических наук.
Понятие объекта незавершенного строительства четко не определено действующим законодательством.
Такой подход представляется спорным, поскольку понятие недвижимости связывается исключительно с фактом государственной регистрации права. Но согласно ст. 130 ГК РФ наряду с регистрацией объект должен характеризоваться неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Анализ правоприменительной практики показывает, что суды при квалификации строения в качестве недвижимости прежде всего обращают внимание на характер связи объекта с землей. В Постановлении ФАС Уральского округа от 30 октября 2008 года N Ф09-8059/08-С6 указано, что государственную регистрацию спорного объекта нельзя произвести, так как он представляет собой сборную конструкцию и не обладает признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, он не относится к недвижимому имуществу.
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 218.
По общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, но его судьба может измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за II квартал 2001 года (Определение N 57В01-2) указал, что по иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца. Если нельзя осуществить раздел неоконченного строительством дома, суд может признать за супругами право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.
См.: Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам за 2006 год Пермского краевого суда.
Исходя из сказанного можно также сделать вывод, что на объекты незавершенного строительства не распространяется ряд положений действующего законодательства, регулирующих правовой режим введенных в эксплуатацию зданий, например жилых помещений, требования к содержанию и ремонту которых установлены Правительством РФ, в частности Постановлением от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
При совершении сделок с объектами незавершенного строительства необходимо соблюдать следующие условия. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда вправе вести строительные работы. Поэтому, если строение является предметом действующего договора, сделки с таким объектом не допускаются, на что указано в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
До момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2005 года N АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2, от 17 марта 2005 года N АЗЗ-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 года N Ф04-462/2007(31422-А03-38)).
Данный вывод сделан в п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года N 51). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 марта 2008 года N Ф04-1711/2008(1992-А75-9), из которого следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не зарегистрировано право собственности на внесенный в качестве вклада в совместную деятельность объект незавершенного строительства.
Аналогичное положение действует в случае продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов в порядке исполнительного производства. В п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) указано, что до тех пор, пока право собственности на объект не будет зарегистрировано, он не может быть продан.
Из данного правила есть исключение. Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей, но для совершения сделки права на строение должны быть зарегистрированы.
Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может служить основанием для признания сделки недействительной, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации. Соответствующий вывод сделан в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года N 16-В05-22, он основывается на п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, согласно которому государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права проводится при регистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.
В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на незавершенное строительство регистрируется при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.
Само по себе наличие законных прав на участок не гарантирует презумпции правомерности возведения на земле объекта недвижимости. Нужно также учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. В противном случае объект незавершенного строительства может быть признан самовольной постройкой (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 года N 1288/00).
При рассмотрении спорных ситуаций в контексте ст. 222 ГК РФ также целесообразно обращать внимание на расположенные на земельном участке инженерные коммуникации и соблюдение в связи с этим положений СНиП при производстве строительных работ (Постановление ФАС Поволжского округа от 5 октября 2005 года N А72-8596/03-И566).
Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные нормы имеются в ГК РФ относительно других сделок, например аренды (ст. 607) и залога (ст. 339). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, а цена является существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ).
Наряду с ценой признаки объекта должны быть четко сформулированы в договоре. В противном случае, как указано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2006 года N Ф04-8409/2006(29419-А45-21), сделка в соответствии со ст. 432 ГК РФ является незаключенной, так как сторонами не согласован ее предмет.
Возникает вопрос: каким же образом индивидуализировать объект незавершенного строительства? ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 июля 2006 года N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) указал, что доказательством служит акт технического состояния либо иной документ, содержащий описание объекта.
См. также: Приказ Минюста России от 18 февраля 2008 года N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».
Следует выяснить, имеется ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 9 октября 2006 года N КГ-А41/9253-06 указал, что, поскольку на месте фундамента возведено производственно-административное здание, фундамент как самостоятельный объект гражданских прав прекратил свое существование.
Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи объекта незавершенного строительства? Постановлением от 19 июня 2006 года N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) ФАС Западно-Сибирского округа отказал в удовлетворении иска о признании недействительной сделки по приобретению недостроенного здания в связи с отсутствием регистрации договора, подчеркнув, что обязательная регистрация сделки осуществляется только в случаях, предусмотренных законом, например продажа предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).
Нередко объекты незавершенного строительства возводятся по инвестиционным контрактам, регулируемым помимо ГК РФ Федеральным законом от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». При рассмотрении спора между субъектами инвестиционной деятельности ФАС Московского округа в Постановлении от 6 апреля 2005 года по делу N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в том числе незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Поэтому распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.
Законодательство не содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного строительства. Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ об аренде. Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2006 года N А56-49787/04 сделан вывод, что аренда незаконна, поскольку незавершенный строительством объект может быть использован только с целью окончания строительства. Видимо, данный вывод основывается на том, что объект незавершенного строительства, исходя из его юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке.
По моему мнению, более обоснованной представляется позиция ФАС Восточно-Сибирского округа, согласно которой суду при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус объекта незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами (Постановление от 16 мая 2006 года N А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).
В соответствии со ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке залог объекта незавершенного строительства должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором данный объект располагается. Согласно ст. 65 Закона, если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, которые построены на участке в период действия договора. Незавершенное строительство становится автоматически предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11 января 2005 года N А56-21422/04, не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство сооружений, которые не были заложены. В данном случае нужно учитывать, что согласно ст. 64 Закона об ипотеке стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель вправе при неисполнении основного обязательства обратить взыскание на возведенные сооружения.
При совершении сделок с объектами незавершенного строительства, находящимися в федеральной или муниципальной собственности, следует руководствоваться Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2005 года по делу N А55-9837/03-36).
Анализ судебной практики приводит к выводу о том, что юристам при оценке правомерности сделок с объектами незавершенного строительства необходимо обращать внимание на следующее: объект сделки не должен быть предметом действующего договора строительного подряда; права на не завершенное строительством здание, строение, сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке; договор должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать объект и его расположение на земельном участке; цена является существенным условием договора купли-продажи; при заключении договора залога следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участке сооружения и строящиеся здания, возведение которых планируется в период действия договора.